【正文】 學(xué)習(xí)型組織的架構(gòu) 。以期用科學(xué)的管理，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)續(xù)寫天安物業(yè)所管項(xiàng)目國(guó)優(yōu)率 100%的篇章。如何做好管理科學(xué)，使現(xiàn)代化的物業(yè)最大限度的發(fā)揮其智能化的潛能；如何做到科學(xué)管理，使共性化管理與個(gè)性化服務(wù)相得益彰，所有這些已成為衡量一個(gè)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的先決條件。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 第一章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 及計(jì)劃 一 、“硅谷”物業(yè)管理理念 本文檔由【 中文 word 文檔庫(kù) 】 提供，轉(zhuǎn)載分發(fā)敬請(qǐng)保留本信息； 中文 word 文檔庫(kù) 免費(fèi)提供海量范文、教育、學(xué)習(xí)、政策、報(bào)告和經(jīng)濟(jì)類 word 文檔。 隨著科技在世界范圍內(nèi)的發(fā)展，“硅谷”已不再是美國(guó)的一個(gè)地理名稱，它已成為高科技研發(fā)中心（基地）的代名 詞。 我們始終認(rèn)為與徐公橋人才公寓科技創(chuàng)新的氛圍相匹配的必將是科學(xué)的管理，為此我們要將科學(xué)管理的理念滲透到管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)。 組織架構(gòu)的扁平化在現(xiàn)代管理中更加強(qiáng)調(diào)員工間的橫向溝通，打破了傳統(tǒng)的部門間的界限，這也是學(xué)習(xí)型組織的基本要求，處于管理環(huán)節(jié)中的每個(gè)員工都能自覺(jué)根據(jù)來(lái)自客戶、同事、上級(jí)的信息在第一時(shí)間作出方便客戶的決策，從而完全體現(xiàn)出以客戶為中心的管理理念。 標(biāo)準(zhǔn)化的控制架構(gòu) 。 一體化管理與市場(chǎng)化管理相結(jié)合，將日常管理服務(wù)中技術(shù)含量、商業(yè)含量較高 (如電梯、消防、設(shè)備等 )的部分，交由專業(yè)公司和團(tuán)體提供；簡(jiǎn)單 勞動(dòng)密集的部分（如 PCO 蟲控），條件成熟的分類別給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。 市場(chǎng)化的服務(wù)必須建立在專業(yè)化的管理上才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 天安物業(yè)將在徐公橋人才公寓的管理上體現(xiàn)如下方面的探索與創(chuàng)新： 一是深入智能化管理。 二是引導(dǎo)服務(wù)新觀念。例如，在物業(yè)管理一體化與市場(chǎng)化相結(jié)合的發(fā)展趨勢(shì)下，我們也發(fā)現(xiàn)了由于專業(yè)公司市場(chǎng)發(fā)展仍不成熟而造成服務(wù)質(zhì)量低下的實(shí)際情況。 在徐公橋人才公寓的管理模式上，我們會(huì)總結(jié)以前的從事高檔寫字樓、科技公寓物業(yè)管理的成功模式，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合徐公橋人才公寓的實(shí)際情況創(chuàng)新出一套適合徐公橋人才公寓的物業(yè)管理模式。綜合管理體系（ IMS） 是指遵照三套標(biāo)準(zhǔn)（ ISO9001 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、 ISO14001 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)、OHSAS18001 職業(yè)安全與健康管理標(biāo)準(zhǔn)）所建立起來(lái)的、合三為一的綜合管理系統(tǒng)，簡(jiǎn) 稱“ IMS”，是 Integrate Manage System 的縮寫形式。而在管理上的創(chuàng)新意識(shí)更是能夠體現(xiàn)出一個(gè)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都在進(jìn)步的今天，如果我們?cè)诠芾砩蠜](méi)有任何創(chuàng)新，則無(wú)異于管理水平的倒退。 在日常的工作中，我們將重點(diǎn)推出和實(shí)施： 契約化管理： 對(duì)于徐公橋人才公寓這樣的高檔寫字樓物業(yè)，必須要有一套完善的規(guī)約，來(lái)規(guī)范客戶的行為，從而保障物業(yè)管理的良好秩序。 客戶管理“契約化”的主要內(nèi)容包括：管理規(guī)約、文明公約、入住手冊(cè)和裝修管理等。 要做到“零干擾”，我們就必須在服務(wù)手段科技化、服務(wù)時(shí)間安排、服務(wù)效率、服務(wù)工具配置、服務(wù)人員服裝選擇等方面下功夫，一切從顧客的感受出發(fā)。 為此，我們將在徐公橋人才公寓管理處設(shè)物業(yè)服務(wù)中心，通過(guò)物業(yè)服務(wù)中心將管理處內(nèi)分屬各職能部門為顧客提供的服務(wù)，集 中在一個(gè)統(tǒng)一的對(duì)外聯(lián)系“窗口”，最終實(shí)現(xiàn)一個(gè)電話或電子郵件解決客戶所有問(wèn)題的目標(biāo)。 第 二節(jié) 安保 管理 一、安保服務(wù)基本思路 由于其物業(yè)的特殊性，我司將始終把安全服務(wù)工作視為日常工作中 的重中之重，從安防人員的內(nèi)部管理著手，強(qiáng)化禮儀培訓(xùn)和安全防范技能訓(xùn)練，改進(jìn)、完善各項(xiàng)安全管理規(guī)章制度，以崗位責(zé)任制為基準(zhǔn)，以量化考核為手段，以激勵(lì)機(jī)制為方式，并通過(guò)人防、物防、技防的有機(jī)結(jié)合，全面提升安全服務(wù)的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)大樓的全方位安全。對(duì)于進(jìn)出大樓的大件物品，須進(jìn)行嚴(yán)格的登記、核對(duì)，以防止危險(xiǎn)物品進(jìn)入大樓或發(fā)生物品丟失事件。 人員管理 在 安保 日常隊(duì)伍管理中將定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉大樓環(huán)境，熟 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能 恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)大樓護(hù)衛(wèi)工作；安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食 , 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠，可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 （ 1）落 實(shí)車輛進(jìn)出“兩熟一卡制度” ,確保車輛安全 兩熟 即要求保安員對(duì)項(xiàng)目工作人員的車輛及其車主熟悉，否則，將不具備上崗資格。 （ 3）車輛進(jìn)出時(shí)，常遇問(wèn)題的處理 車輛進(jìn)出場(chǎng)時(shí)應(yīng)留意人、車對(duì)號(hào)，如無(wú)法確認(rèn)應(yīng)及時(shí)報(bào)告安防班長(zhǎng)處理并協(xié)助查清，如有較 大疑點(diǎn)，應(yīng)迅速報(bào)告管理處或報(bào)警。 根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；每月 1 次巡查消防栓、箱、煙感探測(cè)器、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備 24 小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；每日巡視 1 次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災(zāi)操作 1 次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔 1 次，要求地面 無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。辦公室領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)準(zhǔn)備情況，確保停電后備用變壓器的正常運(yùn)行。 (6)其它相關(guān)措施見(jiàn)“計(jì)劃停電、停水處理方案”。 (4)臺(tái)風(fēng)過(guò)后： 組織人員檢查公共設(shè)施損毀情況； 對(duì)大樓有滲水之處，安排做好維修工作； 對(duì)發(fā)現(xiàn)排水不暢之處，及時(shí)會(huì)診做好改進(jìn)方案； 搬離所有沙包 ，打掃衛(wèi)生； 將值班情況做好詳細(xì)記錄； 組織召開總結(jié)會(huì)議，吸取經(jīng)驗(yàn)總結(jié)不足； (5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時(shí)，需及時(shí)打開雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。 (1)根據(jù)樓層顯示或開啟廳門確定轎廂位置所在。 (4)人員救出后安撫被困人員，并做好解釋工作?；鹁C實(shí)情況嚴(yán)重，通知中心啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。 將電梯迫降至首層，切斷非消防電源，啟用應(yīng)急電源，啟用相關(guān)防、排煙、風(fēng)機(jī)、消防泵。起動(dòng)消防水泵、滿足著火層以上各層的消防用水量，鋪設(shè)水帶做好滅火準(zhǔn)備。向有遮蔽物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應(yīng)居高臨下，否則不易撲滅。 (6)救人 積極搶救受火災(zāi)威脅的人員，是滅火工作的首要任務(wù)。 轉(zhuǎn)移救人術(shù)，多層樓房，往往一個(gè)單元一座樓梯，當(dāng)某單元發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可引導(dǎo)被困人員通過(guò)屋頂或陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)單元再有序撤離。 明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責(zé)任落實(shí)到參加滅火的戰(zhàn)斗人員，負(fù)責(zé)“引、送、查、接”等工作。不能讓員工再回著火房間。易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 力的桶、罐等容器或設(shè)備，在火勢(shì)威脅下有發(fā)生燃燒爆炸或發(fā)散毒氣的危險(xiǎn)時(shí)，要抓緊疏散或加強(qiáng)保護(hù)措施。安全警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設(shè)置警戒區(qū)，設(shè)置警戒人員。 第 二節(jié) 清潔衛(wèi)生服務(wù) 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)保潔服務(wù)能夠有效地保持環(huán)境潔凈、美觀，同時(shí)，由于使用了恰當(dāng)?shù)姆椒?、物料及設(shè)備，給物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)，從而延長(zhǎng)了物業(yè)的使用壽命。 作業(yè)的美觀 作業(yè)美觀同樣是我們非常關(guān)注的一個(gè)環(huán)節(jié)，在作業(yè)過(guò)程中我司均嚴(yán)格要求員工按照標(biāo)準(zhǔn)、 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 規(guī)范的作業(yè)方式進(jìn)行作業(yè)，確保美觀、整齊，來(lái)確保符合項(xiàng)目物業(yè)之形象。 合理安 排垃圾清運(yùn)時(shí)間 夏天天氣炎熱，樓宇內(nèi)的垃圾如果停留時(shí)間太長(zhǎng)容易發(fā)臭和滋生蚊蟲等。并在服務(wù)過(guò)程中不斷加強(qiáng)與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益求精的服務(wù)。 三、保潔管理質(zhì)量指標(biāo) 保潔標(biāo)準(zhǔn)要求： 位置 序號(hào) 清潔項(xiàng)目 作業(yè)要求 清潔標(biāo)準(zhǔn) 每日 每周 每月 每季 建筑物1 廣場(chǎng)及道路 清掃多次 全面清潔一次 干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬 2 公布欄、宣 擦抹二次 清洗一次 明亮光潔、無(wú)污 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 外部 傳欄 漬 3 燈具 清抹燈罩一次 用不銹鋼油擦抹燈柱一次 干凈光亮 4 綠化帶 清理多次 無(wú)雜物 5 欄桿 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)污漬 6 溝渠、雨、污水井及井蓋 清理一次 全面清理一次 確保通暢、無(wú)異物、異味 7 化糞池、隔油池 清理一次 確保排污通暢、周圍無(wú)異味 8 車庫(kù)、崗?fù)? 清掃或清抹一次 沖洗一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)污漬 建筑物內(nèi)部 1 地面、墻面 清拖二次地面、清抹一次墻面 清洗一次 清洗打臘一次 光滑明亮、無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)水漬 2 送風(fēng)口、排煙口 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)塵 3 天花燈飾 清掃二次 清抹一次 干凈、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)灰塵 4 玻璃門 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)污漬 5 樓梯 清掃二次地面，清抹一次扶手 干凈明亮、無(wú)污塵 6 消防設(shè)施 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈明亮、無(wú)污漬 7 垃圾桶 清抹二次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)雜物、無(wú)污塵 8 管理井 清掃二次 干凈、無(wú)蜘蛛網(wǎng) 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 9 管道設(shè)備 除塵一次 無(wú)灰塵 10 防火門 清抹一 次 用清潔劑清抹一次 干凈、無(wú)污漬 四、 PCO 蟲控管理 為保證公寓擁有良好的公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，管理處將對(duì)公寓有計(jì)劃的進(jìn)行防（殺）蟲、滅鼠、防疫等 PCO 蟲控管理服務(wù)， PCO 蟲控相對(duì)于一般物業(yè)管理公司普遍采用的“消殺”，要求更高，效果更好。如何做到科學(xué)管理？這不僅只是要求我們建立一套科學(xué)化的運(yùn)行機(jī)制與管理制度，更重要的是要求我們能夠做到管理科學(xué)，即對(duì)科學(xué)本身的管理。 為滿足甚至超過(guò) 徐公橋人才公寓 設(shè)備管理的基本要求，我們除了要擁有一支高素質(zhì)的工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)外，還必須建立一套嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)的檢修保養(yǎng)方法。注重設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，根據(jù)不 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 同設(shè)備設(shè)施的性能、特點(diǎn)制定不同時(shí)限的維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。因此，我們將采取“設(shè)備到人，責(zé)任到人，任務(wù)到人”的方式，并形成一種相互監(jiān)督的機(jī)制，以有效的發(fā)揮預(yù)防式管理的作用。 小修 中修 大修 主要是清洗、更換、修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)調(diào)正、緊固和 潤(rùn)滑工作。 實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障前進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好狀 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 建立設(shè)備維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 我們計(jì)劃根據(jù) 徐公橋人才公寓 設(shè)備的性能、特點(diǎn)，開發(fā)、建立設(shè)備維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。因此，在 徐公橋人才公寓管理處 的設(shè)備管理上，我們不僅只是負(fù)責(zé)管理期的運(yùn)行和維護(hù)工作，而是從設(shè)備的安裝階段、保修期到后期的改造升級(jí)都要實(shí)施全過(guò)程的管理，這樣才更利于提高設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量。因此，我們?cè)诔珜?dǎo)在全員管理的基礎(chǔ)上，通過(guò)塑造團(tuán)隊(duì)精神，使管理處的每位員工在設(shè)備管理上都具有積極性和主動(dòng)性。二是政府強(qiáng)制要求統(tǒng)一管理的設(shè)備，如電梯及消防設(shè)備等。 實(shí)現(xiàn)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要體現(xiàn)在三方面 ,一是合理配置設(shè)備維修人員 。而在降低設(shè)備能源消耗方面，我們也將制定詳細(xì)的管理措施 ，很抓設(shè)備的節(jié)能管理從而實(shí)現(xiàn)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。在具體實(shí)施上，管理處將負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備管理，而公司工程技術(shù)部將給予技術(shù)上的支持、資源上的保障、管理上的監(jiān)督。因此，在設(shè)備管理中，我們有必要建立一套科學(xué)的管理制度，以規(guī)范我們的行為，加強(qiáng)我們的管理。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 在對(duì)設(shè)備實(shí)施 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)上，為了使設(shè)備運(yùn)行人員達(dá)到正確、安全使用設(shè)備的目的，我們將根據(jù)自己的實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步完善各類設(shè)備的安全操作規(guī)程，將原來(lái)停留在文件中或文字中的操作規(guī)程以圖形或圖解的形式表達(dá)于每個(gè)設(shè)備操作現(xiàn)場(chǎng)，使運(yùn)行操作人員更容易理解，達(dá)到一種即使是外行人在看了操作圖例后也能操作的程度。我們將對(duì)設(shè)備臺(tái)帳納入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并由各類設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)完善、資料檔案員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管。對(duì)于夜班發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題，工程維保部將安排夜間和節(jié)假日應(yīng)急人員予以處理。每次檢查按部門制定的運(yùn)行和巡視檢查記錄表格做 好記錄。 （ 4）工程維保人員必須保證設(shè)備安全使用，并每天、每周均對(duì)設(shè)備的安全狀況、線路、零