【正文】 合徐公橋人才公寓的物業(yè)管理模式。 二是引導(dǎo)服務(wù)新觀念。 市場(chǎng)化的服務(wù)必須建立在專(zhuān)業(yè)化的管理上才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 標(biāo)準(zhǔn)化的控制架構(gòu) 。 我們始終認(rèn)為與徐公橋人才公寓科技創(chuàng)新的氛圍相匹配的必將是科學(xué)的管理，為此我們要將科學(xué)管理的理念滲透到管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 第一章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 及計(jì)劃 一 、“硅谷”物業(yè)管理理念 本文檔由【 中文 word 文檔庫(kù) 】 提供，轉(zhuǎn)載分發(fā)敬請(qǐng)保留本信息； 中文 word 文檔庫(kù) 免費(fèi)提供海量范文、教育、學(xué)習(xí)、政策、報(bào)告和經(jīng)濟(jì)類(lèi) word 文檔。以期用科學(xué)的管理，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)續(xù)寫(xiě)天安物業(yè)所管項(xiàng)目國(guó)優(yōu)率 100%的篇章。同時(shí)鼓勵(lì)員工在學(xué)習(xí)本崗位基本技能的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)其它崗位的業(yè)務(wù)知識(shí)，以形成一專(zhuān)多 能的人才結(jié)構(gòu)。 專(zhuān)業(yè)化的管理架構(gòu)。因此，我們?cè)趯?duì)徐公橋人才公寓的管理中，將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)智能化設(shè)備運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)的探索與創(chuàng)新，包括與專(zhuān)業(yè)公司或開(kāi)發(fā)生產(chǎn)單位合作。 二 、 管理服務(wù)模式 世界上沒(méi)有最好的物業(yè)管理模式，只有最適合的管理模式。毋容質(zhì)疑，我們的顧客對(duì)我們的服務(wù)要求將會(huì)不斷提高，同時(shí)行業(yè)的服務(wù)水平也在不斷進(jìn)步，這就迫使我們?cè)诜?wù)質(zhì)量上要堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn)，具體來(lái)講就是要 時(shí)刻關(guān)注顧客的需求，根據(jù)顧客的要求適時(shí)調(diào)整和改進(jìn)自己的服務(wù)，使服務(wù)質(zhì)量始終符合或超過(guò)顧客的要求標(biāo)準(zhǔn)。首次管理接觸處理得好，將會(huì)對(duì)日后的管理工作產(chǎn)生事半功倍的作用，對(duì)此，我們稱(chēng)之為客戶(hù)管理的“契約化”。在未來(lái)的徐公橋人才公寓，顧客有什么物業(yè)服務(wù)需求，只需給物業(yè)管理處打一個(gè)電話，或者告訴管理處的任何一位工作人員，管理處將在約定時(shí)間內(nèi)解答或解決問(wèn)題。 安防人員負(fù)責(zé)大樓的安全防范工作，各崗位人員在崗的每時(shí)每刻都應(yīng)保 持高度的警惕性，對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)入大樓的各類(lèi)人員都應(yīng)保持密切關(guān)注。 車(chē)輛安全管理 車(chē)輛管理主要包括交通管理和車(chē)輛的防盜安全管理，根據(jù)項(xiàng)目外來(lái)人員和外來(lái)車(chē)輛居多這一特殊情況，我們?cè)谲?chē)輛管理中主要從以下幾方面來(lái)開(kāi)展工作。 消防安全管理 執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 、停水處理 方案 (1)及時(shí)向業(yè)主通報(bào)停電、停水的原因； (2)設(shè)備管理人員檢查備用變壓器運(yùn)行和蓄水情況，派專(zhuān)職人員 24 小時(shí)值班守護(hù)，確保供電和供水； 項(xiàng)目經(jīng)理 保安 隊(duì)長(zhǎng) 保安 員為 核心應(yīng)急隊(duì)員 設(shè)備管理員 為 核心應(yīng)急隊(duì)員 其他管理人員 管理處其他員工為普通應(yīng)急隊(duì)員 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) (3)設(shè)備管理人員第一時(shí)間檢查電梯是否關(guān)人，如有關(guān)人情況，采取緊急救人措施，具體見(jiàn)“電梯困人時(shí)的緊急救援程序”； (4)應(yīng)急小組非工作時(shí)間 20 分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)； (5)大樓內(nèi)因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設(shè)備人員及時(shí)搶修，做好相關(guān)事件記錄報(bào)業(yè)主和管理處經(jīng)理。 (4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關(guān)錄像，報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主單位。 火警誤報(bào)通知中心消除火警信號(hào)。 (4)組織力量撲救火災(zāi) 組織義務(wù)消防隊(duì)，按消防組織的分工任務(wù)，進(jìn)行滅火活動(dòng)。 帶電滅火，電氣發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在一般情況下應(yīng)切斷電源后才能進(jìn)行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進(jìn)行撲救，就會(huì)失 去戰(zhàn)機(jī)，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動(dòng)權(quán)，爭(zhēng)取時(shí)間，應(yīng)果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時(shí)應(yīng)有安全防護(hù)措施，絕對(duì)保證人身安全，并且由專(zhuān)業(yè) 技術(shù)人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。 當(dāng)火場(chǎng)被困人員在暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行施救時(shí)，利用消防廣播引導(dǎo)火場(chǎng)人員進(jìn)行自救：如樓梯、走廊著火，則引導(dǎo)被困人員用被條連結(jié)成繩吊落到下一層的方法；或密閉門(mén)窗、堵塞孔洞、防煙竄入房間，用水淋濕門(mén)窗降溫、清除這些部位的易燃物品，防止火勢(shì) 蔓延過(guò)來(lái)以待營(yíng)救的方法；或有救生器材，則指引他們使用這些器材，如救生繩、緩降器、救生袋、跳救生墊等進(jìn)行自救。 (8)疏散與保護(hù)物資 疏散和保護(hù)物資，對(duì)重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無(wú)法保護(hù)時(shí)，要進(jìn)行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。著火層下一層的警戒任務(wù)是：不準(zhǔn)住戶(hù)進(jìn)入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚(yú)或乘機(jī)制造混亂 ，保護(hù)好消防裝備器材，指導(dǎo)疏散人流向下一層有秩序地撤離。如電梯的拋光、大堂晶面的處理等，都把時(shí)間安排在雙休日進(jìn)行作業(yè)，以避免因作業(yè)給業(yè)主和客戶(hù)帶來(lái)不便。來(lái)延長(zhǎng)石材的使用壽命，并保持建材的長(zhǎng)用長(zhǎng)新。所以對(duì)其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)進(jìn)行有效的管理，最大限度的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，能集中代表我們管理科學(xué)的能力，更是我們擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高服務(wù)水準(zhǔn)的前提。這四個(gè)環(huán)節(jié)在保障設(shè)備的正常運(yùn)行上是相互影響，密切相關(guān)的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)工作不到位都將影響到設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量。也可對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，恢復(fù)其原有的技術(shù)特性。同時(shí)，我們認(rèn)為在設(shè)備管理中，人是最關(guān)鍵的因素，只有通過(guò)人的主觀能動(dòng)性和責(zé)任心的有機(jī)結(jié)合才能使已經(jīng)有序的管理更加出色，使管理中的失誤及時(shí)得到緩解和彌補(bǔ)，才能使設(shè)備更好地為 徐公橋人才公寓 顧客服務(wù)。 實(shí)踐證明，在設(shè)備管理上實(shí)施專(zhuān)業(yè)細(xì)分管理將大大提高管理效率，即使對(duì)分包管理的設(shè)備（如電梯等），我們?nèi)匀粫?huì)成立專(zhuān)業(yè)的設(shè)備小組，其職責(zé)一是對(duì)分包方的維修和保養(yǎng)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，確保其服務(wù)質(zhì)量達(dá)到業(yè)主和租戶(hù)的要求，二是對(duì)設(shè)備發(fā)生的緊急情況可以進(jìn)行第一時(shí)間的應(yīng)急處理，保證管理和服務(wù)的及時(shí)性。 資源共享 天安物業(yè)在設(shè)備管理上擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和雄厚的技術(shù)力量 ,因此 ,在 徐公橋人才公寓的設(shè)備管理上我們將積極地發(fā)揮公司的技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì) ,實(shí)現(xiàn)資源共享。通過(guò)建立設(shè)備責(zé)任人制度，我們能將設(shè)備管理的責(zé)任落實(shí)到具體的員工，從而能進(jìn)一步確保設(shè)備的安全運(yùn)行。在總控室和地庫(kù)主要的設(shè)備房我們都將安排設(shè)備工進(jìn)行 24 小時(shí)值班管理，并建立值班記錄和交接班制度。工程維保部主管、電氣工程師主要著重對(duì)較重要的工程維保部位及設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，并督促各工程人員維護(hù)好重要設(shè)備，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 （ 4）為了保障設(shè)備安全運(yùn)行，所有設(shè)備工要求持證上崗，在工作崗位上嚴(yán)格按照行業(yè)的安全規(guī)程作業(yè)，如《電業(yè)安全操作規(guī)程》和《電梯安全管理辦法》等。 設(shè)備交接班制度 （ 1） 對(duì)監(jiān)控中心的設(shè)備，值班人員必須執(zhí)行設(shè)備的交接手續(xù)，建立交接班制度。 室內(nèi)（特殊區(qū)域）檢修服務(wù)制度 工程維保人員將全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)完善的室內(nèi)維修服務(wù)。 ⑺ .工作完畢后，必須清理現(xiàn)場(chǎng)，不得遺留任何工具、零件及雜物。 值班人員必須堅(jiān)守 崗位，不得擅自離崗，工作去向必須通知工程維保部主管。 互相督促、互相學(xué)習(xí)、互相幫助、團(tuán)結(jié)一致，共同為公寓公寓服務(wù)。 日常維修保養(yǎng)工作由主管安排有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行檢修。 各系統(tǒng)的設(shè)備在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)示。 各機(jī)房員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全、清晰明了。 機(jī)房?jī)?nèi)的滅火器、火災(zāi)探測(cè)器、疏散標(biāo)志和指示燈等消防設(shè)備器材，必須保持完好。 電氣工程師負(fù)責(zé)制定機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 控制中心各操作手柄（按鈕）每日作一次手動(dòng)操作檢查。 弱電控制機(jī)房要有防 水、防鼠、防火設(shè)施。事故處理完畢后，填寫(xiě)信號(hào)發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、真假、結(jié)論等記錄。為了加強(qiáng)監(jiān)控中心的管理，特訂立如下制度： 監(jiān)控中心實(shí)行全天 24 小時(shí)專(zhuān)人輪流值班制。 3. 設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、 隨地吐痰、亂丟雜物。 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由電氣工程師填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程維保主管簽名同意后方能施工。 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺(jué)、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 保養(yǎng)過(guò)程結(jié)束后，在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表》中詳細(xì)記錄，以便主管 隨時(shí)進(jìn)行檢查。 工程人員上班必須穿著整潔的 制服，佩帶胸卡，備齊常用維修工具及材料。 接班人員必須按時(shí)到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。 維修人員按要求維修后，在報(bào)修單上簽名并由有關(guān)公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。 ⑷ .維修人員檢修時(shí)不得閑逛、翻閱亂動(dòng)租戶(hù)的書(shū)刊、物品和吸煙，不得接受租戶(hù)的 饋贈(zèng)、小費(fèi)、酬謝。 （ 4） 接班人員對(duì)連續(xù)運(yùn)行設(shè)備可不停機(jī)交接。 （ 8）各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，鑰匙要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，值班人員交接班時(shí)鑰匙必須一起交接。 設(shè)備安全管理制度 （ 1）為了確保設(shè)備在使用期的安全運(yùn)行，管理處將在設(shè)備的接管驗(yàn)收階段對(duì)各類(lèi)不同設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通報(bào)安裝單位處理。 （ 2）運(yùn)行檢查由各專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)，每天按規(guī)定時(shí)間對(duì)所管轄設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行全面檢查。因此，我們將對(duì)公寓的各類(lèi)機(jī)電設(shè)備建立詳細(xì)的設(shè)備臺(tái)帳。 全面螺絲緊固、金屬傳動(dòng)、支架部分補(bǔ)油漆、添加潤(rùn)滑油 綜合布線系統(tǒng) 配線架 全面螺絲緊固、支架部分補(bǔ)油漆 用戶(hù)終端 端口傳輸速率檢測(cè)（抽查） 線路排放緊固 有線電視系統(tǒng) 線路放大器、分配器、分支器 度檢測(cè) （抽查） 各線路螺絲調(diào)整、緊固，信號(hào)放大器電源檢測(cè)，老化部分更換 廣播系統(tǒng)及背景音樂(lè) 廣播主機(jī) 全面檢測(cè)，老化部分更換 揚(yáng)聲器 檢查聲壓標(biāo)準(zhǔn)及更換有問(wèn)題的揚(yáng)聲器 位置調(diào)整固定，外觀損壞部分維修 三、設(shè)備設(shè)施管理制度 完善的設(shè)備管理制度是實(shí)現(xiàn)設(shè)備科學(xué)管理的基礎(chǔ) ,也是員工一切工作行動(dòng)的依據(jù)。在降低維護(hù)成本方面，我們一方面將通過(guò)預(yù)防式管理，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，減少設(shè)備故障的發(fā)生率；另一方面我們將通過(guò)嚴(yán)格、完善的財(cái)務(wù)制度控制設(shè)備維保成本。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 理。 能否減少設(shè) 備故障率，確保設(shè)備安全運(yùn)行，不僅取決于我們平時(shí)的管理質(zhì)量，而且與設(shè)備的選型、安裝及更新改造都有直接關(guān)系。 對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查，可以掌握設(shè)備的性能、精確度等情況，及時(shí)清除隱患，防止突發(fā)事故，同時(shí)為計(jì)劃?rùn)z修提供正確的信息依據(jù)。 設(shè)備預(yù)防式管理 貫徹以“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃維修為輔”的原則。 第 三節(jié) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù) 倡導(dǎo)科學(xué)管理是我們?cè)?徐公橋人才公寓 設(shè)備設(shè)施管理中的重要理念之一。 作業(yè)質(zhì)量控制 我司的品質(zhì)控制主要由外部監(jiān)控與內(nèi)部監(jiān)控來(lái)完成，通過(guò)日檢、周檢、 月檢、季檢、與客戶(hù)聯(lián)檢等方式來(lái)嚴(yán)格的保障現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)質(zhì)量。 員工形象、禮儀禮貌 在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)員工的形象要求中，我司將通過(guò)嚴(yán)格的管理和各項(xiàng)新穎的禮儀禮節(jié)的培訓(xùn)來(lái)保證現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)員工的形象達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并有統(tǒng)一規(guī)范化的服務(wù)模式。 (9)安全警戒 為保證撲救火災(zāi)疏散與搶救人員 的工作有秩序地順利進(jìn)行，必須對(duì)大樓內(nèi)外采取安全警戒措施。不準(zhǔn)使用載客電梯疏散人員。 (7)搶救疏散被困火場(chǎng)人員 采用緩和救人術(shù) ，當(dāng)樓層火災(zāi)面積大，受困人員較多時(shí)，可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。 噴射干粉，對(duì)準(zhǔn)燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源 3 米距離的上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)的位置，操 縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動(dòng)，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。 立即打“ 119”火警電話報(bào)警，啟用報(bào)警設(shè)施通知相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)施救，利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散。轎廂移至就近電梯門(mén)口上下不超過(guò) 時(shí)，停止盤(pán)車(chē)，然后按上述中的細(xì)節(jié)完成救援工作。 (3)臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨： 提醒過(guò)往的人員注意安全，勿在戶(hù)外及樓宇下逗留； 組織搶險(xiǎn)突擊隊(duì)，負(fù)責(zé)裝填運(yùn)送沙包、堵水、掃水 在地庫(kù)出 入口、開(kāi)口處堵道沙包墻并派人看護(hù)； 保護(hù)一切因水浸后易遭破壞的重要公共設(shè)施，如電梯等電力系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)有水浸入電梯井、 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 強(qiáng)弱電井 ,應(yīng)及時(shí)通知電梯工和電工關(guān)閉電梯、切斷電源，將電梯井中的水抽干； 嚴(yán)密監(jiān)視，嚴(yán)防不法分子趁火打劫； 隨時(shí)觀察路面、天臺(tái)、地下車(chē)庫(kù)是否有排水口被異物所堵塞； 安排專(zhuān)人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)安排人員蹲點(diǎn)處理，對(duì)嚴(yán)重滲水之處要用沙包進(jìn)行圍堵。 三、各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 、停水處理方案 (1)接供水、供水部門(mén)關(guān)于停電、停水通知，及時(shí)通知業(yè) 主各部門(mén)，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項(xiàng)和備用電源的供電范圍； (2)根據(jù)停水時(shí)間由管理處負(fù)責(zé)做好蓄水工作； (3)在停電 24 小時(shí)前認(rèn)真檢查備用變壓器的運(yùn)行情況是否良好等。 車(chē)輛進(jìn)、出場(chǎng)時(shí)，大門(mén)崗保安員都應(yīng)先敬禮，并微笑問(wèn)好，收、發(fā)卡后，做標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)放行。將提供高素質(zhì)保安人員，為項(xiàng)目安全防范工作做到萬(wàn)無(wú)一失。在服務(wù)過(guò)程中，無(wú)論是顧客來(lái)電還是來(lái)訪，我們都將實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”與限時(shí)服務(wù)，決不推委或延緩服務(wù)。所以，這就要求我們不僅要把工作做好 ，還有把事情做“巧”：既要做到服務(wù)無(wú)處不在，又要顯得服務(wù)“無(wú)人化”，在辦公時(shí)段內(nèi)，盡量避免安防、保潔、維修人員在現(xiàn)場(chǎng)往來(lái)穿梭，影響顧客的視覺(jué)感受，更要盡量避免服務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)操作發(fā)出噪音而影響正常辦公秩序。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 我們所倡導(dǎo)的“ 1+3+2”的管理模式，其基礎(chǔ)是體現(xiàn)科學(xué)管 理、突出安全管理和綠色管理的管理理念，其核心是體現(xiàn)三套管理標(biāo)準(zhǔn)的綜合