【正文】 合徐公橋人才公寓的物業(yè)管理模式。 二是引導服務新觀念。 市場化的服務必須建立在專業(yè)化的管理上才能發(fā)揮其應有的作用。 標準化的控制架構(gòu) 。 我們始終認為與徐公橋人才公寓科技創(chuàng)新的氛圍相匹配的必將是科學的管理，為此我們要將科學管理的理念滲透到管理的每一個環(huán)節(jié)。 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 第一章 物業(yè)管理服務的整體設(shè)想 及計劃 一 、“硅谷”物業(yè)管理理念 本文檔由【 中文 word 文檔庫 】 提供，轉(zhuǎn)載分發(fā)敬請保留本信息； 中文 word 文檔庫 免費提供海量范文、教育、學習、政策、報告和經(jīng)濟類 word 文檔。以期用科學的管理，用優(yōu)質(zhì)的服務續(xù)寫天安物業(yè)所管項目國優(yōu)率 100%的篇章。同時鼓勵員工在學習本崗位基本技能的基礎(chǔ)上，學習其它崗位的業(yè)務知識，以形成一專多 能的人才結(jié)構(gòu)。 專業(yè)化的管理架構(gòu)。因此，我們在對徐公橋人才公寓的管理中，將重點加強對智能化設(shè)備運行及養(yǎng)護的探索與創(chuàng)新，包括與專業(yè)公司或開發(fā)生產(chǎn)單位合作。 二 、 管理服務模式 世界上沒有最好的物業(yè)管理模式，只有最適合的管理模式。毋容質(zhì)疑，我們的顧客對我們的服務要求將會不斷提高，同時行業(yè)的服務水平也在不斷進步，這就迫使我們在服務質(zhì)量上要堅持持續(xù)改進，具體來講就是要 時刻關(guān)注顧客的需求，根據(jù)顧客的要求適時調(diào)整和改進自己的服務，使服務質(zhì)量始終符合或超過顧客的要求標準。首次管理接觸處理得好，將會對日后的管理工作產(chǎn)生事半功倍的作用，對此，我們稱之為客戶管理的“契約化”。在未來的徐公橋人才公寓，顧客有什么物業(yè)服務需求，只需給物業(yè)管理處打一個電話，或者告訴管理處的任何一位工作人員，管理處將在約定時間內(nèi)解答或解決問題。 安防人員負責大樓的安全防范工作，各崗位人員在崗的每時每刻都應保 持高度的警惕性，對于準備進入大樓的各類人員都應保持密切關(guān)注。 車輛安全管理 車輛管理主要包括交通管理和車輛的防盜安全管理，根據(jù)項目外來人員和外來車輛居多這一特殊情況，我們在車輛管理中主要從以下幾方面來開展工作。 消防安全管理 執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 、停水處理 方案 (1)及時向業(yè)主通報停電、停水的原因； (2)設(shè)備管理人員檢查備用變壓器運行和蓄水情況，派專職人員 24 小時值班守護，確保供電和供水； 項目經(jīng)理 保安 隊長 保安 員為 核心應急隊員 設(shè)備管理員 為 核心應急隊員 其他管理人員 管理處其他員工為普通應急隊員 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 (3)設(shè)備管理人員第一時間檢查電梯是否關(guān)人，如有關(guān)人情況，采取緊急救人措施，具體見“電梯困人時的緊急救援程序”； (4)應急小組非工作時間 20 分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)場； (5)大樓內(nèi)因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設(shè)備人員及時搶修，做好相關(guān)事件記錄報業(yè)主和管理處經(jīng)理。 (4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關(guān)錄像，報管理處經(jīng)理及業(yè)主單位。 火警誤報通知中心消除火警信號。 (4)組織力量撲救火災 組織義務消防隊，按消防組織的分工任務，進行滅火活動。 帶電滅火，電氣發(fā)生火災時，在一般情況下應切斷電源后才能進行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進行撲救，就會失 去戰(zhàn)機，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動權(quán)，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有安全防護措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè) 技術(shù)人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。 當火場被困人員在暫時無法進行施救時，利用消防廣播引導火場人員進行自救：如樓梯、走廊著火，則引導被困人員用被條連結(jié)成繩吊落到下一層的方法；或密閉門窗、堵塞孔洞、防煙竄入房間，用水淋濕門窗降溫、清除這些部位的易燃物品，防止火勢 蔓延過來以待營救的方法；或有救生器材，則指引他們使用這些器材，如救生繩、緩降器、救生袋、跳救生墊等進行自救。 (8)疏散與保護物資 疏散和保護物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時，要進行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。著火層下一層的警戒任務是：不準住戶進入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機制造混亂 ，保護好消防裝備器材，指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。如電梯的拋光、大堂晶面的處理等，都把時間安排在雙休日進行作業(yè)，以避免因作業(yè)給業(yè)主和客戶帶來不便。來延長石材的使用壽命，并保持建材的長用長新。所以對其設(shè)備設(shè)施的日常運行和維護進行有效的管理，最大限度的發(fā)揮其應有的作用，能集中代表我們管理科學的能力，更是我們擴大服務范圍、提高服務水準的前提。這四個環(huán)節(jié)在保障設(shè)備的正常運行上是相互影響，密切相關(guān)的，任何一個環(huán)節(jié)工作不到位都將影響到設(shè)備的運行質(zhì)量。也可對設(shè)備進行技術(shù)改造，恢復其原有的技術(shù)特性。同時，我們認為在設(shè)備管理中，人是最關(guān)鍵的因素，只有通過人的主觀能動性和責任心的有機結(jié)合才能使已經(jīng)有序的管理更加出色，使管理中的失誤及時得到緩解和彌補，才能使設(shè)備更好地為 徐公橋人才公寓 顧客服務。 實踐證明，在設(shè)備管理上實施專業(yè)細分管理將大大提高管理效率，即使對分包管理的設(shè)備（如電梯等），我們?nèi)匀粫闪I(yè)的設(shè)備小組，其職責一是對分包方的維修和保養(yǎng)過程進行監(jiān)督，確保其服務質(zhì)量達到業(yè)主和租戶的要求，二是對設(shè)備發(fā)生的緊急情況可以進行第一時間的應急處理，保證管理和服務的及時性。 資源共享 天安物業(yè)在設(shè)備管理上擁有豐富的管理經(jīng)驗和雄厚的技術(shù)力量 ,因此 ,在 徐公橋人才公寓的設(shè)備管理上我們將積極地發(fā)揮公司的技術(shù)和管理優(yōu)勢 ,實現(xiàn)資源共享。通過建立設(shè)備責任人制度，我們能將設(shè)備管理的責任落實到具體的員工，從而能進一步確保設(shè)備的安全運行。在總控室和地庫主要的設(shè)備房我們都將安排設(shè)備工進行 24 小時值班管理，并建立值班記錄和交接班制度。工程維保部主管、電氣工程師主要著重對較重要的工程維保部位及設(shè)備進行巡視檢查，并督促各工程人員維護好重要設(shè)備，確保設(shè)備正常運行。 （ 4）為了保障設(shè)備安全運行，所有設(shè)備工要求持證上崗，在工作崗位上嚴格按照行業(yè)的安全規(guī)程作業(yè)，如《電業(yè)安全操作規(guī)程》和《電梯安全管理辦法》等。 設(shè)備交接班制度 （ 1） 對監(jiān)控中心的設(shè)備，值班人員必須執(zhí)行設(shè)備的交接手續(xù)，建立交接班制度。 室內(nèi)（特殊區(qū)域）檢修服務制度 工程維保人員將全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)完善的室內(nèi)維修服務。 ⑺ .工作完畢后，必須清理現(xiàn)場，不得遺留任何工具、零件及雜物。 值班人員必須堅守 崗位，不得擅自離崗，工作去向必須通知工程維保部主管。 互相督促、互相學習、互相幫助、團結(jié)一致，共同為公寓公寓服務。 日常維修保養(yǎng)工作由主管安排有關(guān)技術(shù)人員進行檢修。 各系統(tǒng)的設(shè)備在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標示。 各機房員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全、清晰明了。 機房內(nèi)的滅火器、火災探測器、疏散標志和指示燈等消防設(shè)備器材，必須保持完好。 電氣工程師負責制定機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。 控制中心各操作手柄（按鈕）每日作一次手動操作檢查。 弱電控制機房要有防 水、防鼠、防火設(shè)施。事故處理完畢后，填寫信號發(fā)生的時間、地點、真假、結(jié)論等記錄。為了加強監(jiān)控中心的管理，特訂立如下制度： 監(jiān)控中心實行全天 24 小時專人輪流值班制。 3. 設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定 機房內(nèi)不得吸煙、 隨地吐痰、亂丟雜物。 需要動火作業(yè)時，由電氣工程師填寫機房動火作業(yè)申請表，工程維保主管簽名同意后方能施工。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 保養(yǎng)過程結(jié)束后，在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》中詳細記錄，以便主管 隨時進行檢查。 工程人員上班必須穿著整潔的 制服，佩帶胸卡，備齊常用維修工具及材料。 接班人員必須按時到達崗位，做好接班準備工作。 維修人員按要求維修后，在報修單上簽名并由有關(guān)公司的負責人認可簽字。 ⑷ .維修人員檢修時不得閑逛、翻閱亂動租戶的書刊、物品和吸煙，不得接受租戶的 饋贈、小費、酬謝。 （ 4） 接班人員對連續(xù)運行設(shè)備可不停機交接。 （ 8）各機房不得隨意配備鑰匙，鑰匙要有專人負責，值班人員交接班時鑰匙必須一起交接。 設(shè)備安全管理制度 （ 1）為了確保設(shè)備在使用期的安全運行，管理處將在設(shè)備的接管驗收階段對各類不同設(shè)備進行詳細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通報安裝單位處理。 （ 2）運行檢查由各專業(yè)人員負責，每天按規(guī)定時間對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查。因此，我們將對公寓的各類機電設(shè)備建立詳細的設(shè)備臺帳。 全面螺絲緊固、金屬傳動、支架部分補油漆、添加潤滑油 綜合布線系統(tǒng) 配線架 全面螺絲緊固、支架部分補油漆 用戶終端 端口傳輸速率檢測（抽查） 線路排放緊固 有線電視系統(tǒng) 線路放大器、分配器、分支器 度檢測 （抽查） 各線路螺絲調(diào)整、緊固，信號放大器電源檢測，老化部分更換 廣播系統(tǒng)及背景音樂 廣播主機 全面檢測，老化部分更換 揚聲器 檢查聲壓標準及更換有問題的揚聲器 位置調(diào)整固定，外觀損壞部分維修 三、設(shè)備設(shè)施管理制度 完善的設(shè)備管理制度是實現(xiàn)設(shè)備科學管理的基礎(chǔ) ,也是員工一切工作行動的依據(jù)。在降低維護成本方面，我們一方面將通過預防式管理，加強對設(shè)備的維護保養(yǎng)，減少設(shè)備故障的發(fā)生率；另一方面我們將通過嚴格、完善的財務制度控制設(shè)備維保成本。 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 理。 能否減少設(shè) 備故障率，確保設(shè)備安全運行，不僅取決于我們平時的管理質(zhì)量，而且與設(shè)備的選型、安裝及更新改造都有直接關(guān)系。 對設(shè)備有針對性的檢查，可以掌握設(shè)備的性能、精確度等情況，及時清除隱患，防止突發(fā)事故，同時為計劃檢修提供正確的信息依據(jù)。 設(shè)備預防式管理 貫徹以“維護保養(yǎng)為主，計劃維修為輔”的原則。 第 三節(jié) 設(shè)施設(shè)備運行及維護 倡導科學管理是我們在 徐公橋人才公寓 設(shè)備設(shè)施管理中的重要理念之一。 作業(yè)質(zhì)量控制 我司的品質(zhì)控制主要由外部監(jiān)控與內(nèi)部監(jiān)控來完成，通過日檢、周檢、 月檢、季檢、與客戶聯(lián)檢等方式來嚴格的保障現(xiàn)場的作業(yè)質(zhì)量。 員工形象、禮儀禮貌 在對現(xiàn)場員工的形象要求中，我司將通過嚴格的管理和各項新穎的禮儀禮節(jié)的培訓來保證現(xiàn)場作業(yè)員工的形象達到標準，并有統(tǒng)一規(guī)范化的服務模式。 (9)安全警戒 為保證撲救火災疏散與搶救人員 的工作有秩序地順利進行，必須對大樓內(nèi)外采取安全警戒措施。不準使用載客電梯疏散人員。 (7)搶救疏散被困火場人員 采用緩和救人術(shù) ，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。 噴射干粉，對準燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源 3 米距離的上風或側(cè)上風的位置，操 縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。 立即打“ 119”火警電話報警，啟用報警設(shè)施通知相關(guān)人員到現(xiàn)場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。轎廂移至就近電梯門口上下不超過 時，停止盤車，然后按上述中的細節(jié)完成救援工作。 (3)臺風暴雨來臨： 提醒過往的人員注意安全，勿在戶外及樓宇下逗留； 組織搶險突擊隊，負責裝填運送沙包、堵水、掃水 在地庫出 入口、開口處堵道沙包墻并派人看護； 保護一切因水浸后易遭破壞的重要公共設(shè)施，如電梯等電力系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)有水浸入電梯井、 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 強弱電井 ,應及時通知電梯工和電工關(guān)閉電梯、切斷電源，將電梯井中的水抽干； 嚴密監(jiān)視，嚴防不法分子趁火打劫； 隨時觀察路面、天臺、地下車庫是否有排水口被異物所堵塞； 安排專人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時安排人員蹲點處理，對嚴重滲水之處要用沙包進行圍堵。 三、各類突發(fā)事件應急預案 、停水處理方案 (1)接供水、供水部門關(guān)于停電、停水通知，及時通知業(yè) 主各部門，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電源的供電范圍； (2)根據(jù)停水時間由管理處負責做好蓄水工作； (3)在停電 24 小時前認真檢查備用變壓器的運行情況是否良好等。 車輛進、出場時，大門崗保安員都應先敬禮，并微笑問好，收、發(fā)卡后，做標準手勢放行。將提供高素質(zhì)保安人員，為項目安全防范工作做到萬無一失。在服務過程中，無論是顧客來電還是來訪，我們都將實行“首問責任制”與限時服務，決不推委或延緩服務。所以，這就要求我們不僅要把工作做好 ，還有把事情做“巧”：既要做到服務無處不在，又要顯得服務“無人化”，在辦公時段內(nèi)，盡量避免安防、保潔、維修人員在現(xiàn)場往來穿梭，影響顧客的視覺感受，更要盡量避免服務人員現(xiàn)場操作發(fā)出噪音而影響正常辦公秩序。 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 我們所倡導的“ 1+3+2”的管理模式，其基礎(chǔ)是體現(xiàn)科學管 理、突出安全管理和綠色管理的管理理念，其核心是體現(xiàn)三套管理標準的綜合