【正文】 。根據(jù)需要采購部門配合銷售部門將樓盤的主要材料、設(shè)備（與未來使用直接相關(guān)，且是樓盤賣點特質(zhì)的）提供于售樓處，供客戶參觀。以上工程施工管理階段是在充分認(rèn)識到質(zhì)量為先的前提下，建立公司完善的質(zhì)量管理體系，以達(dá)到客戶衡量品牌的最主要因素（質(zhì)量）——是產(chǎn)品占領(lǐng)市場份額的關(guān)鍵，以確保企業(yè)產(chǎn)品與形象的完善，從而確立市場品牌。四、物業(yè)管理服務(wù)階段物管服務(wù)從項目定位和規(guī)劃設(shè)計時開始參與，從營銷方面來說，是代表未來業(yè)主的使用和服務(wù)方提出規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)注意的問題，工程實現(xiàn)和銷售的同期，須對物管隊員進(jìn)行培訓(xùn)，給業(yè)主增強選擇購買公司樓盤的信心，也是公司售后服務(wù)的延續(xù)，讓業(yè)主感受到公司樓盤的物業(yè)服務(wù)名副其實，注重人性化，細(xì)致入微的服務(wù)，對分期開發(fā)項目，已交付入住的物管服務(wù)是后期開發(fā)銷售的活廣告，口碑效應(yīng)很重要，服務(wù)中注意收集業(yè)主對開發(fā)商從設(shè)計、施工、銷售及售后服務(wù)的意見，反饋給公司，對已有項目和開發(fā)項目都有實際意義，整理物管服務(wù)條例反饋給銷售部，作為營銷賣點的支持。物管服務(wù)同時，配合公司銷售部門做好業(yè)主回訪，業(yè)主聯(lián)誼俱樂部等活動。優(yōu)質(zhì)的樓盤及良好的物管服務(wù)密不可分，對營銷以及公司品牌認(rèn)知度提升大有益處。五、營銷推廣及銷售階段推廣和銷售業(yè)務(wù)是營銷的實現(xiàn)階段，該階段要立足于市場定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群及銷售推廣的方案去開展工作。營銷中注重品牌的戰(zhàn)略，由差異化體現(xiàn)品牌，通過廣告、公關(guān)等手段達(dá)到增加知名度，通過市場對消費和對產(chǎn)品的反饋和評價，增加認(rèn)同度（認(rèn)知度），營銷手段上可采用關(guān)系營銷（業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督會成立，住房知識普及的咨詢活動等）、競爭營銷（體現(xiàn)地產(chǎn)項目聚集效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)、共贏效益）、誠信營銷（諸如無條件退房、三包、零投訴、零遺憾等）、文化營銷（從房地產(chǎn)品文化性角度入手，更易發(fā)掘樓盤深層次的內(nèi)涵，起到效果是物質(zhì)屬性難以企及的）。在銷售過程中，對客戶項目方案、套型等相關(guān)有意義的建議，由銷售部統(tǒng)一匯總，向公司相關(guān)部門反饋；為以后項目的實施有借鑒意義；第九章 與營銷代理公司的工作銜接辦法一、代理公司銷售經(jīng)理與我公司現(xiàn)場銷售經(jīng)理的分工（一）代理公司銷售經(jīng)理側(cè)重于業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)、考核、安排、獎罰等案場業(yè)務(wù)管理，但具體案場方案的實施辦法須甲方審定后執(zhí)行。（二）我公司現(xiàn)場銷售經(jīng)理主要負(fù)責(zé)收款、貸款、變更、投訴、合同審核、蓋章等業(yè)務(wù)，同時我公司的現(xiàn)場銷售經(jīng)理為與代理公司的聯(lián)系人。（三）雙方負(fù)責(zé)人互相協(xié)作，爭議問題友好協(xié)商解決。二、代理公司所負(fù)責(zé)的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容（一）由代理公司及時統(tǒng)一安排市場調(diào)查及分析。（二）代理公司應(yīng)及時審閱項目的總體規(guī)劃及各單體型號的平面圖以及交付標(biāo)準(zhǔn)并給予專業(yè)意見。（三）代理公司對項目會所、綠化、及各種配套設(shè)施的設(shè)計與配備提供專業(yè)意見。（四）代理公司對該項目作整體策劃，包括市場定位、銷售對象、時間、價格、付款方式及各種宣傳渠道、戶外廣告、樓盤包裝、售樓部包裝、示范單位包裝等提供專業(yè)意見，由我公司審核作出相關(guān)的實施決策。（五）代理公司協(xié)助我公司進(jìn)行項目VI系統(tǒng)建設(shè)工作，導(dǎo)入成熟的客戶管理工作和物業(yè)管理模式等，不斷提高公司的品牌形象。（六）代理公司負(fù)責(zé)建議安排及監(jiān)督項目樓書、推廣宣傳單、模型、效果圖、展板、認(rèn)購書、認(rèn)購須知等銷售資料，但具體制作、設(shè)計單位由我公司審核確定，代理公司全程跟蹤把關(guān)。（七）負(fù)責(zé)建議、安排、監(jiān)督媒體廣告的設(shè)計投放及評價，具體操作實施由我公司由我公司審核確定，代理公司全程跟蹤把關(guān)。（八）代理公司負(fù)責(zé)提交詳細(xì)銷售報告、客戶統(tǒng)計分析、媒介分析、籌劃及銷售方面的檢討分析報告。（九）代理應(yīng)作出整體及階段性銷售及資金回籠計劃并提交我公司。三、其它問題（一）我公司尊重代理公司的意見，但決策磋商中未能取得共識的，以我公司的決定為準(zhǔn)。（二）在銷售中未經(jīng)我公司同意，代理公司不能在其授權(quán)范圍外改變認(rèn)購書及契約的條款。（三）代理公司的費用結(jié)算：根據(jù)代理合同約定的業(yè)績由我公司確認(rèn)后支付。第十章 營銷管理體制運營總監(jiān)銷售經(jīng)理營銷部經(jīng)理行銷經(jīng)理現(xiàn)場銷售經(jīng)理客服主管策劃經(jīng)理市場研究產(chǎn)品策劃網(wǎng)站雜志編輯部營銷策劃及推廣區(qū)域經(jīng)理（若干）銷售主管（兩名）客服助理（兩名）兼職銷售主管（若干）（置業(yè)顧問（若干）一、組織結(jié)構(gòu)二、人員設(shè)置、崗位職責(zé)描述及素質(zhì)要求運營總監(jiān)（1名）直接上級：總經(jīng)理直接下級：營銷部經(jīng)理l 主要工作職責(zé)描述：1) 項目營銷核心戰(zhàn)略方向制定、調(diào)整及向上級溝通；2) 制定公司階段性營銷目標(biāo)；3) 跟進(jìn)規(guī)劃設(shè)計確保項目營銷競爭力；4) 跟進(jìn)營銷要求的工程品質(zhì)及進(jìn)度；5) 負(fù)責(zé)營銷板塊與公司各業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；6) 負(fù)責(zé)營銷部人力資源建設(shè)、管理。營銷部經(jīng)理（1名）直接上級：營銷總監(jiān)直接下級：策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理l 主要工作職責(zé)描述：1) 公司營銷戰(zhàn)略部署的具體執(zhí)行；2) 項目營銷策劃及銷售管理執(zhí)行；3) 負(fù)責(zé)項目營銷各部門核心業(yè)務(wù)的有效推進(jìn)；4) 跟進(jìn)、激勵、修正銷售經(jīng)理、策劃經(jīng)理行為及思想狀態(tài)； 5) 制定營銷執(zhí)行計劃并確保完成；6) 對項目營銷戰(zhàn)略方向及相關(guān)主題提出建議方案；7) 推進(jìn)營銷組織建設(shè)及成長。策劃經(jīng)理（1名）直接上級：營銷部經(jīng)理直接下級：市場研究主管、營銷推廣主管l 素質(zhì)要求：1) 具備較強的策劃能力，曾有其它房地產(chǎn)公司三年以上策劃經(jīng)理任職經(jīng)歷；2) 具有較強的文字功底，能獨立完成各項策劃任務(wù)；3) 具備較強的創(chuàng)新能力，能及時以最新視角提出策劃建議；4) 溝通、協(xié)調(diào)能力強，具有較強的執(zhí)行力及語言表達(dá)能力；5) 大學(xué)本科以上學(xué)歷。l 主要工作職責(zé)描述：1) 協(xié)助營銷部經(jīng)理從營銷角度完成“項目規(guī)劃建議”、“項目產(chǎn)品附加價值設(shè)計建議”；2) 協(xié)助營銷副總監(jiān)完成戰(zhàn)略資源整合策劃；3) 負(fù)責(zé)項目優(yōu)勢營銷競爭策略設(shè)計；4) 負(fù)責(zé)擬訂項目銷售計劃及銷售總結(jié)；5) 提出營銷思路； 6) 文案修改，平面指導(dǎo)；7) 策劃各項活動，制訂具體實施方案；8) 負(fù)責(zé)市場分析、市場調(diào)研、信息研究及分析；市場研究主管（1名）直接上級：策劃經(jīng)理l 素質(zhì)要求1) 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，能控制并掌握項目策劃的全過程。2) 對影響房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀和微觀因素有深刻的認(rèn)識。3) 優(yōu)秀的統(tǒng)籌、分析、綜合、歸納能力。4) 高度的工作熱情，良好的團(tuán)隊合作精神。5) 熟練操作使用計算機及平面設(shè)計軟件。l 主要工作職責(zé)描述1) 跟蹤與分析影響房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀投資環(huán)境的變化；2) 對開發(fā)項目區(qū)域及潛在投資區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析及預(yù)測；3) 對消費群體結(jié)構(gòu)及主要競爭對手進(jìn)行分析；4) 監(jiān)督及指導(dǎo)建立行業(yè)信息庫；5) 市場信息采集，對房地產(chǎn)信息及其他樓盤信息進(jìn)行收集、整理、歸納，提供市場分析表；6) 參與項目營銷策劃方案的制定與實施；7) 參與制定相關(guān)價格專題報告及售樓工具的跟進(jìn)；營銷推廣主管（1名）直接上級：策劃經(jīng)理l 素質(zhì)要求1) 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，能控制并掌握項目策劃的全過程；2) 對影響房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀和微觀因素有深刻的認(rèn)識；3) 優(yōu)秀溝通、協(xié)調(diào)、調(diào)度、指揮組織、開拓能力；4) 優(yōu)秀的統(tǒng)籌、分析、綜合、歸納能力；5) 高度的工作熱情，良好的團(tuán)隊合作精神；6) 正直、坦誠、成熟、豁達(dá)、自信；7) 熟練操作使用計算機及平面設(shè)計軟件。l 主要工作職責(zé)描述1) 參與營銷策略及其推廣策略的研究制定，參與項目售前具體準(zhǔn)備工作；2) 監(jiān)控項目促銷及公關(guān)活動的籌備組織實施；3) 負(fù)責(zé)場地包裝投放實施與效果評估；4) 負(fù)責(zé)與媒體新聞等溝通協(xié)調(diào)；5) 深入銷售現(xiàn)場及目標(biāo)市場進(jìn)行市場調(diào)研并分析競爭對手的市場推廣模式和效果，提供市場研究分析報告；6) 負(fù)責(zé)項目雜志、網(wǎng)站組稿及相關(guān)文案的寫作；7) 負(fù)責(zé)審核項目VI與平面廣告；8) 負(fù)責(zé)選擇各種傳播媒體，制訂廣告策略；9) 負(fù)責(zé)研究客戶廣告反饋信息，監(jiān)測廣告效果。銷售經(jīng)理（1名）直接上級：營銷部經(jīng)理直接下級：行銷經(jīng)理、銷售主管、客服主管l 素質(zhì)要求：1) 掌握房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)工作流程，熟悉銷售部分政策法規(guī)、工作程序并具備較強的執(zhí)行能力；2) 熟悉房地產(chǎn)市場情況，并具備較強的分析、整合能力；3) 具備較強的溝通、協(xié)調(diào)能力 ；4) 曾有五年以上銷售經(jīng)理或同等職務(wù)工作經(jīng)歷，有三個以上樓盤實戰(zhàn)經(jīng)歷；5) 大學(xué)本科以上學(xué)歷。l 主要工作職責(zé)描述：1) 管理和促進(jìn)行銷經(jīng)理和現(xiàn)場銷售經(jīng)理相關(guān)工作，確保實現(xiàn)銷售目標(biāo)；2) 銷售管理體系的建立和人員調(diào)配及管理；3) 項目營銷推廣在銷售執(zhí)行中的監(jiān)督和管理；4) 行銷、現(xiàn)場銷售及客服工作的統(tǒng)籌管理?，F(xiàn)場銷售經(jīng)理（1名）直接上級：銷售經(jīng)理直接下級：銷售主管l 素質(zhì)要求：1) 掌握房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)工作流程，熟悉銷售部分政策法規(guī)、工作程序并具備較強的執(zhí)行能力；2) 熟悉房地產(chǎn)市場情況，并具備較強的分析、整合能力；3) 具備較強的溝通、協(xié)調(diào)能力 ；4) 曾有三年以上銷售經(jīng)理或同等職務(wù)工作經(jīng)歷，有三個以上樓盤實戰(zhàn)經(jīng)歷；5) 大專以上學(xué)歷。l 工作職責(zé)描述：1) 置業(yè)顧問管理負(fù)責(zé)項目銷售現(xiàn)場人員的日常管理工作；2) 銷售組織實施負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場銷售全過程的運作及銷售策略的組織與實施；3) 客戶接洽負(fù)責(zé)配合置業(yè)顧問做好重要、特殊客戶的協(xié)調(diào)、洽談工作；4) 銷售現(xiàn)場場地管理負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場場地監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理工作；5) 檔案管理負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場客戶資料的收集、整理、歸檔工作；與施工、物業(yè)管理及其它單位的做好溝通、協(xié)調(diào)工作；6) 與策劃組的溝通負(fù)責(zé)與項目策劃組的溝通、協(xié)調(diào)工作，貫徹實施策劃精神。7) 負(fù)責(zé)貫徹實施公司指示精神，及時向公司反饋銷售現(xiàn)場及置業(yè)顧問相關(guān)問題；8) 置業(yè)顧問的提成的核算工作。銷售主管（2名）直接上級：現(xiàn)場銷售經(jīng)理直接下級：置業(yè)顧問l 素質(zhì)要求：1) 從事房地產(chǎn)行業(yè)三年以上工作經(jīng)驗，有其它房地產(chǎn)公司銷售管理從業(yè)經(jīng)驗；2) 大學(xué)本科以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)佳；3) 熟悉房地產(chǎn)市場情況；4) 熟悉房地產(chǎn)操作流程及相關(guān)程序；5) 溝通、協(xié)調(diào)能力強，有較佳的親和力；6) 有一定的文字功底、業(yè)務(wù)能力強。l 工作職責(zé)描述：1) 協(xié)助銷售經(jīng)理對現(xiàn)場組全體成員進(jìn)行管理；2) 負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售工作的正常運行；3) 根據(jù)項目進(jìn)展情況變更銷售說辭，根據(jù)成員素質(zhì)要求及時對成員予以培訓(xùn)；4) 新員工的培訓(xùn)；5) 建立健全現(xiàn)場銷售工作激勵機制，對客服組成員進(jìn)行考評及獎金分配建議；6) 參與制定項目價格，并及時提出銷控建議；7) 客戶投訴的接待處理工作并及時將相關(guān)信息匯報；8) 擬定現(xiàn)場接待組工作流程及工作規(guī)范，并予以監(jiān)督執(zhí)行；9) 排定成員輪班表，合理成員工作效率；10) 相關(guān)銷售報表的編制及填寫，及時對策劃提借供依據(jù)；11) 銷售軟件的監(jiān)督錄入；12) 編制銷售應(yīng)收賬款表，提醒當(dāng)事銷售人員對回款進(jìn)行催收；13) 擬定本組工作計劃及工作總結(jié)；14) 項目競爭對手的跟蹤調(diào)研，及時組織成員參觀學(xué)習(xí)；15) 組織成員例會，對相關(guān)信息進(jìn)行上傳下達(dá)；16) 企業(yè)文化建設(shè)；17) 與其它小組及公司其它部門的協(xié)調(diào)工作，做到互相溝通、互相合作；18) 特殊群體，如領(lǐng)導(dǎo)指定群體、參觀群體等人員的接待；19) 領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作；置業(yè)顧問： l 直接上級：銷售主管l 素質(zhì)要求：1) 大學(xué)專科以上學(xué)歷，年齡23—35歲；2) 有親和力，溝通、表達(dá)能力強；3) 有房地產(chǎn)銷售或客戶服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗；4) 反應(yīng)靈敏，形象氣質(zhì)佳；5) 刻苦好學(xué)，工作責(zé)任心強。l 主要工作內(nèi)容：1) 維護(hù)公司形象，及時向客戶傳遞相關(guān)產(chǎn)品信息；2) 遵守公司規(guī)章制度，不輕易向客戶承諾自己不了解的信息，嚴(yán)格按銷售說辭對客戶進(jìn)行講解；3) 保持工作積極性，以較飽滿的工作熱情對來訪新客戶進(jìn)行接待；4) 耐心對來訪老客戶進(jìn)行接待及維護(hù)；5) 對來電客戶的電話咨詢進(jìn)行接聽解答，詳細(xì)記錄客戶需求；6) 客戶投訴初級處理，并將情況及時上報；7) 根據(jù)填寫規(guī)范認(rèn)真填寫《客戶來訪登記表》、《客戶來電記錄表》并及時錄入電腦，并按規(guī)范對其它的銷售表格進(jìn)行填寫；8) 所接待客戶銷售資料的銷售軟件錄入；9) 客戶認(rèn)購書、協(xié)議及合同的領(lǐng)用及簽訂；10) 個人客戶銷售回款的催收；11) 當(dāng)同事不在時，主動協(xié)助同事對所屬客戶進(jìn)行接待；12) 客戶接揭資料、辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證相關(guān)資料的收集及協(xié)助辦理；13) 積極參與市調(diào)，掌握市場動態(tài)及競爭對手狀況；14) 積極參與公司及部門組織的各種培訓(xùn)，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)；15) 加強自我學(xué)習(xí)，并將學(xué)習(xí)心得及時與同事分享；16) 善于總結(jié)工作中的問題，并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；17) 領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作。行銷經(jīng)理（1名）直接上級：銷售經(jīng)理直接下級：區(qū)域經(jīng)理l 任職要求1) 具備良好的社會資源，曾有其它房地產(chǎn)公司銷售或策劃經(jīng)理三年以上工作經(jīng)歷，并有多個樓盤實戰(zhàn)操作經(jīng)驗；2) 溝通協(xié)調(diào)能力強，能獨立進(jìn)行各項業(yè)務(wù)的談判；3) 具有較強的責(zé)任心及營銷理論知識；4) 熟悉房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)操作流程，具備一定的財務(wù)知識，能較好的控制營銷成本；5) 大學(xué)本科以上學(xué)歷。l 主要工作職責(zé)描述：1) 協(xié)助運營總監(jiān)制定項目戰(zhàn)略、策略設(shè)計；2) 協(xié)助運營總監(jiān)進(jìn)行對外資源整合。建立和政府相關(guān)部門、以及對外合作單位的良好關(guān)系；3) 參與制定項目整體推廣運作方案；