【正文】 眾的服飾賣場）□文化用品店 2 （規(guī)模一般，較?。鯐? 1 （小型書店，人氣較少）□彩擴店 1 （柯達(dá)沖印店，人氣較旺）□學(xué)區(qū) 1 （巢湖市青少年宮）□銀行 1 （中行）□娛樂城 3 （都是較為中等檔次的娛樂，人氣較旺） 團結(jié)路主要商業(yè)分布圖 團結(jié)路公交車 經(jīng)過團結(jié)路的公交車主要有3路/11路/15路。都是中型巴士。 從此次調(diào)查的團結(jié)路主要商業(yè)形態(tài)分布上可以看出，團結(jié)路主要的商業(yè)是服飾和鞋店為多，大多數(shù)都是普通的大眾低價服飾和鞋，但是能夠聚集一定的人氣，再加上幾個市場的攢集人氣，相對而言也是很好的一個商業(yè)集中地。在對團結(jié)路部分經(jīng)營戶的調(diào)查詢問中，在現(xiàn)今經(jīng)營的商鋪主要面積是集中在35平方米左右，租售價格在23元/㎡/月；出售價格在6200元/㎡。 東風(fēng)路 基本概況 東風(fēng)路南北走向，是巢湖市較為繁華的道路之一。但是現(xiàn)今路面較為臟亂，且不平整，雙向2車道。道路兩邊的人行道基本被攤販占滿。 東風(fēng)路主要商業(yè)分布□水產(chǎn)品店 14 （主要經(jīng)營巢湖水產(chǎn)品，生意一般以批發(fā)為主，零售為輔）□燈飾城 1 （規(guī)模較大，品種較為齊全，人氣較多）□超市 6 （除蘇果超市外，其他均為小型的便利店）□藥房 6 （規(guī)模都較?。蹉y行 1 （中國工商銀行巢湖分行）□市政 8 （市園林管理處/市國家稅務(wù)局等）□公司企業(yè) 4 （供水公司/家樂房產(chǎn)等）□醫(yī)院 4 （巢湖市中醫(yī)院等）□學(xué)校 1 （東風(fēng)路小學(xué)）□購物中心 1 （金德利購物中心，人氣一般，經(jīng)營狀況一般） 東風(fēng)路主要商業(yè)分布圖 東風(fēng)路公交車 此次調(diào)查東風(fēng)路位于市中心路段，公交車站點一個，經(jīng)過的公交車有1路和13路，中型巴士。 商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析 此次調(diào)查東風(fēng)路位于市中心地段，對沿街的商鋪進行調(diào)查走訪，整個東風(fēng)路位于市中心路段主要是以巢湖水產(chǎn)品為主，也有部分大型的裝飾商場，另外超市購物場所也較多，商業(yè)氣氛較好，但是對于路邊的攤販亂擺攤點，嚴(yán)重影響人行，同時也導(dǎo)致路面的環(huán)境衛(wèi)生很差。在對沿街商鋪經(jīng)營戶的調(diào)查中，現(xiàn)今的經(jīng)營商戶的商鋪面積基本都在40㎡左右，出租價格基本是在25元/㎡/月；出售價格在7600元/㎡左右。 巢湖大市場 基本概況 巢湖大市場建成于2001年，位于三中路南邊，是由巢湖市大市場開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的。是巢湖市第一家專門以零售和批發(fā)建材、裝飾材料為主的專業(yè)性市場，自建成投入使用以來，逐漸被巢湖市民以及周邊縣市居民所知曉和接受，如今，大市場內(nèi)部門面90％已經(jīng)處于經(jīng)營狀態(tài)，經(jīng)營建材和裝飾材料品種較為齊全。商鋪租金價格也逐漸上揚，經(jīng)過多家商戶調(diào)查了解，現(xiàn)在的商鋪租金價格基本在27元/㎡/月；出售價格在5600元/㎡左右。并且在購買或租賃已經(jīng)在經(jīng)營的商鋪，還需要一定的轉(zhuǎn)讓費用，整個費用大約是在500010000元左右/每間。商鋪共分兩層，不是聯(lián)體出售，每層獨立分開經(jīng)營。在與大市場內(nèi)經(jīng)營戶的了解過程中我們得知，在剛開始建成時期，開發(fā)單位為了聚集人氣，招商時免去經(jīng)營戶三年的稅收，現(xiàn)今，又重新收取經(jīng)營戶的稅收，并且整個稅收對于大市場內(nèi)的經(jīng)營戶來說顯得過高，所以，大多數(shù)的經(jīng)營戶都是滿有意見的，存在著一定的抱怨，一方面是競爭對手過多，壓力大，營利空間有限；另一方面就是市民在選購過程中一直默認(rèn)巢湖大市場的經(jīng)營品種屬于中低檔次，如果要是買好點的產(chǎn)品，都會去合肥或大點的城市購買。 總結(jié)巢湖市目前沒有專業(yè)獨立的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，現(xiàn)今主要的商業(yè)出售形式是在售住宅樓盤的底商形式，功能以及用途較為單一，也即是為本小區(qū)居民提供便民設(shè)施的商業(yè)形式。 未來在對巢湖商業(yè)開發(fā)的建議上有機遇也有一定的風(fēng)險。◆ 在此附巢湖市政府對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃建議：在2002年,巢湖市政府正式發(fā)布了關(guān)于巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局新規(guī)劃的政策，提出“加快城市發(fā)展，富民強市，整體推進現(xiàn)代化商貿(mào)旅游城市”的建設(shè)目標(biāo)。為此，巢湖市商務(wù)局、建委及規(guī)劃局對巢湖的城市商業(yè)及網(wǎng)點現(xiàn)狀進行了研究、調(diào)查和分析，對其存在的主要問題總結(jié)為：1. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)網(wǎng)點缺乏專項規(guī)劃，導(dǎo)致多種業(yè)態(tài)在城市中分布不夠合理，居民購物較為不便，如購物中心在巢湖市仍為空白。2. 業(yè)態(tài)設(shè)計陳舊，功能不配套，由于體制及經(jīng)營方式不靈活，有些業(yè)態(tài)設(shè)施陳舊，更新較慢，業(yè)態(tài)凝聚力弱，輻射力差。3. 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)隨意性大，遇路成市，逢街必面。只要有路，便有商業(yè)網(wǎng)點，道路一通，便成商業(yè)街，阻礙了城市交通，影響了城市發(fā)展。4. 輻射力強的商業(yè)網(wǎng)點欠缺，據(jù)調(diào)查，巢湖市因缺少輻射力強的商業(yè)網(wǎng)點，導(dǎo)致購買力存在大量的外流率超過20％。因此，在新規(guī)劃方案將以地域性商業(yè)服務(wù)中心為基本目標(biāo)，引導(dǎo)外延式發(fā)展，并力爭與城市GDP及人民生活水平相適應(yīng)，適度超前發(fā)展。為了保證大中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的不約而同的共生，規(guī)劃重點發(fā)展中小型商業(yè)業(yè)態(tài)，適度發(fā)展大中型商業(yè)業(yè)態(tài)，慎重發(fā)展大型商業(yè)業(yè)態(tài)，合理布置與城市經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的多類型商業(yè)業(yè)態(tài)。規(guī)劃還根據(jù)優(yōu)化城市商業(yè)布局的需要，提出了一腹兩翼的發(fā)展模式，發(fā)展主要方向是半湯區(qū)域――老城區(qū)向半湯度假區(qū)過渡的聯(lián)結(jié)點，將該區(qū)域建成以市政中心為主的行政辦公區(qū)。并把東塘圩定為片區(qū)性商業(yè)中心，片區(qū)性商業(yè)中心一般位于交通客運站點，地域中心，大型旅游景區(qū)，以大型購物設(shè)施為核心，周邊集聚一定數(shù)量的大中型購物商場，分別突出購物、商務(wù)、餐飲、娛樂、文化、休閑等服務(wù)功能，并吸引區(qū)外消費者的商業(yè)中心。規(guī)劃明顯指出，城市在向東發(fā)展，未來城市中心將有根本性的轉(zhuǎn)變。2005年，政府在大力推進舊城改造、拆遷工程的同時，更大力發(fā)展外延區(qū)商業(yè)，以調(diào)整市場布局結(jié)構(gòu)為主線，突出發(fā)展重點，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，逐步建立與城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的布局合理、功能配套、統(tǒng)一開放、競爭有序的城市商業(yè)網(wǎng)點體系。新政策的出臺，或許巢湖人都有所了解，但卻不知詳情、新區(qū)發(fā)展的政府行為，除了將為巢湖人帶來良好的城市環(huán)境、生活環(huán)境及商業(yè)環(huán)境以外，還能為巢湖市民帶來真正意義上的財富。5. 1商業(yè)地產(chǎn)部分巢湖市目前市中心來說，中、大型的商業(yè)地產(chǎn)項目還沒有，只是存在經(jīng)營不夠景氣的普通小型商場，所經(jīng)營的商品種類也是非常得大眾化，沒有商品檔次而言，而且在經(jīng)營管理以及內(nèi)部的裝飾上都存在很多不足的地方。所以就這點而言，本項目在開發(fā)上具有一定的先例，同時也存在一定的契機。當(dāng)然，對于巢湖這樣的中小城市來說，對于發(fā)展商做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，也不可以太多的樂觀。對于巢湖市民來說，在先前沒有這樣的中、大型的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，所以對于開發(fā)商而言也是個挑戰(zhàn)，對于消費者來說也是持觀望態(tài)度，存在一定時間的接受度，而對于部分的投資者來說更是需要權(quán)衡觀望。所以就本項目的商業(yè)而言，不能單純的做成商場或單一的賣場形式，因為考慮到巢湖市現(xiàn)有商業(yè)布局，其容量是有限的，同時市場飽和度也是存在著抗性；另一方面來講，也不能單純的自營，同樣的是存在著市場的飽和度和產(chǎn)品形式單一化，對于發(fā)展商來說風(fēng)險較大，對于消費者和投資者來講更是沒有太多的吸引點。故我們在此次對巢湖的實地調(diào)查分析中，建議一部分采用商場形式，抓住一部分的投資客戶；中、大型商場在巢湖目前的商業(yè)布局上還是沒有的，最少是沒有專業(yè)，正軌運營良好的商場；所以在做商場這一塊，發(fā)展商需要注重對商場的整體，產(chǎn)品經(jīng)營種類、規(guī)模、以及檔次選取的多樣性上也要有一定的考慮。這樣做的目的就是能吸引住投資客戶。同時我們還建議一部分采用自營的形式，能夠保證整個商業(yè)在運營過程中具有一定量的人氣，以人氣帶動整個商場的經(jīng)營以及更高的贏利回報。形成經(jīng)營戶、投資客和開發(fā)商的三贏格局。商場和自營形式結(jié)合來做本項目，也是能讓開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險降到盡可能低的層面。所以做商場和自營形式兩者同時進行是可行的，并且也是比較理想的選擇。 住宅地產(chǎn)部分 巢湖市住宅自2002年以來主要的建設(shè)形式是以政府扶植為主，自2005年來巢湖市出現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)項目，至今，在安徽省市級類城市來說，房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，開發(fā)項目不多，并且在策劃、銷售模式上較為單一，并且市民對巢湖市的房產(chǎn)樓盤項目認(rèn)知度并不高，還是處于初步階段。 對于在售樓盤的房屋品質(zhì)和建筑類型、風(fēng)格而言也是較為單一的。 巢湖市房產(chǎn)開發(fā)潛力大，對于今后在巢湖的房產(chǎn)開發(fā)項目上，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都需要在規(guī)劃形式，小區(qū)配套，還有樓盤的整體策劃推廣形式、銷售模式上標(biāo)新立異，也就是按照成熟的城市房產(chǎn)模式操作。