【正文】 ③項目目標的落地支撐： 項目開發(fā)和資金管理的規(guī)劃 amp。 項目開發(fā)計劃和資金計劃的總綱 ?項目后續(xù)進度和資金管理的 指導(dǎo)和調(diào)整依據(jù) 45 ④項目運營目標書也會承載公司管理的目標或戰(zhàn)略類的 目標 如：質(zhì)量管理、 客戶滿意度提升 集團產(chǎn)品戰(zhàn)略的要求 46 項目目標 /項目運營目標書的啟發(fā) 關(guān)鍵詞： 三個思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準 ?不一定要有復(fù)雜的項目運營目標書，但是必須要有清晰的項目目標和運營指導(dǎo)策略， 才能清楚的承載公司對項目的經(jīng)營管理要求 ?項目目標和策略既是項目經(jīng)營開發(fā)規(guī)劃或計劃的總綱，又必須要有細化的規(guī)劃或計 劃作為執(zhí)行支撐，形成完整的項目經(jīng)營開發(fā)邏輯 ?項目目標 /運營目標書是公司管理層和項目經(jīng)營（操作）層就項目運營達成的（初步）契約，對于項目運作成熟的公司可以成為績效的依據(jù)，對于欠成熟的公司可以作為后續(xù)工作的指導(dǎo)或調(diào)整基準 47 制定項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃流程 以城市型公司為例 管理層 提出項目年度經(jīng)營設(shè)想 計劃運 營部門 提出項目年度經(jīng)營設(shè)想 各業(yè)務(wù)部門 參與資源盤點： 營銷：銷售資源和營銷作業(yè)節(jié)點盤點； 工程：開竣工資源和關(guān)鍵工程節(jié)點盤點； 設(shè)計：設(shè)計出圖時間節(jié)點盤點： ? 驗證或修改設(shè)想，提出目標 明確已有項目的年度資源 審批計劃 組織項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃編制 參與編制 二、項目計劃管理體系 項目開發(fā)計劃是集團項目開發(fā)管理的基本工具，是多項目運營管理的基礎(chǔ)。項目計劃管理的成熟度決定了項目開發(fā)運營的效率。它的本質(zhì)是透過計劃管理體系將公司流程和項目運作步驟有機的結(jié)合起來。項目計劃管理體現(xiàn)的原則是： ● 分級分層：項目里程碑節(jié)點計劃、一級計劃、二級計劃、三級計劃 ● 抓一級、控一級、看一級 ● 逐步推進 項目開發(fā)計劃（節(jié)點計劃）分解的一般經(jīng)驗 方法： 基于項目敏感點、關(guān)鍵節(jié)點結(jié)合管理要求確定 一級節(jié)點 方法： WBS分解 二級節(jié)點 方法： WBS分解 三級節(jié)點 關(guān)于 WBS(工作分解結(jié)構(gòu) ) 注 :嚴格來講， WBS－ work breakdown structure 分解的結(jié)果是“任務(wù)包”或者“活動”，每個任 務(wù)包或活動都對應(yīng)其里程碑，這個里程碑被稱為 “節(jié)點” 49 房地產(chǎn)項目開發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) WBS表示 房地產(chǎn)項目開發(fā)運營 營 銷 輸 入 條 件 概 念 設(shè) 計 任 務(wù) 書 橫向到邊：按開發(fā)階段和順序分解 縱 向 到 底 ： 按 專 業(yè) 細 分 事 項 ， 責 任 明 確 51 初步運營策劃 項目定位策劃 概念設(shè)計 項目運營策劃 項目啟動會 方案招標 概念深化方案 概念方案成本測算 概念方案評審 項目發(fā)展 設(shè)計 工程 成本 營銷 客服 戰(zhàn)略（財務(wù) /計劃） 項目一級節(jié)點計劃 方法：基于項目敏感點、關(guān)鍵節(jié) 點結(jié)合管理要求確定 ? 又多被稱為“里程碑”，一般是對項目整體進度影響 一級節(jié)點 方法： WBS分解 二級節(jié)點 方法： WBS分解 三級節(jié)點 最為明顯或最為重要（如對現(xiàn)金流影響、對企業(yè)管理 要求影響）的節(jié)點 ? 一般用于項目運營策劃和年度項目開發(fā)計劃，是公司 管理層對項目開發(fā)決策的判斷依據(jù) ? 一般經(jīng)驗在 2040個 項目開發(fā)流程素描 —— 12個項目里程碑 項目開發(fā)及商品化 開工 拓展報建 營銷 設(shè)計 工程采購 成本 客服 運營 1. 項目定位 2. 規(guī)劃方案 3. 單體方案 4. 初步設(shè)計 5. 施工圖設(shè)計 6. 總包監(jiān)理確定 7. 開工 8. 達預(yù)售條件 9. 結(jié)構(gòu)封頂 關(guān)注點 : 進度 !（關(guān)鍵路徑） 立項 可研報告 項目取得 單體方案 施工圖設(shè)計 總包 /監(jiān)理 開工 達預(yù)售 條件 竣工 開盤 結(jié)案（非時間敏感點） 集中入住 項目定位 規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)封頂 初步設(shè)計 集中入住 ? 增加的項目節(jié)點 項目二級節(jié)點 方法：基于項目敏感點、關(guān)鍵節(jié)點結(jié)合管理要求確定 一級節(jié)點 方法： WBS分解 ? 是對項目一級節(jié)點的細化，主要是指導(dǎo)“部門級”的工作 二級節(jié)點 方法： WBS分解 三級節(jié)點 ? 一般用于部門的年度和季度項目開發(fā)計劃（年度編 制，季度調(diào)整），實現(xiàn)在計劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門 的主要工作協(xié)調(diào) ? 一般經(jīng)驗在 80200個 58 項目三級節(jié)點計劃 方法：基于項目敏感點、關(guān) 鍵節(jié)點結(jié)合管理要求確定 一級節(jié)點 方法： WBS分解 二級節(jié)點 方法： WBS分解 ? 是對項目二級節(jié)點的細化，主要是指導(dǎo)“崗位級”的工作 三級節(jié)點 ? 一般用于崗位的季度 /月度項目開發(fā)計劃（較多為月度編制） ? 300－ 600較常見 66 節(jié)點計劃的分級管理職責 —— “抓一級、控一級、看一級 ” 集團 城市公司 項目部 項目月度計劃 全周期計劃 項目年度計劃 編制（至各分期五大節(jié)點） 參與 參與 控制意見（確定五大節(jié)點） 組織編制一級節(jié)點（ 35個節(jié)點） 參與一級節(jié)點編制 ,細化到二級節(jié)點（ 99個） 審批二級節(jié)點（上報一級節(jié)點） 審批一級節(jié)點 動態(tài)調(diào)整二級計劃，滾動編制三級計劃 （審批二級節(jié)點，上報一級節(jié)點執(zhí)行報告）三級備案 （考核一級節(jié)點）二級節(jié)點備案 抓一級 —— 主導(dǎo) 控一級 —— 審批 看一級 —— 知情 /原因分析 工具介紹之模板系列： 標準化的計劃管理模版，提高計劃編制效率，保證計劃質(zhì)量 三級節(jié)點計劃按照專業(yè)類型 /部門進行編制： ①報批報建類計劃，前期部組織編制； ②設(shè)計出圖計劃，設(shè)計管理部組織編制； ③營銷作業(yè)計劃，營銷部組織編制； ④工程進度計劃，項目部組織編制； ⑤招標采購計劃，采購部依據(jù)項目部提出的進場計劃要求，組織編制，工程管理部重點配合 ⑥產(chǎn)品交付計劃，客戶服務(wù)部組織編制。 通過標準工作周期的研究，規(guī)劃項目的整體進度，同時也可以降低溝通成本 案例 —— 沿海集團的開發(fā)周期規(guī)劃“ 16361” 1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 4 . 5 月 7 . 5 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 9 月 1 月2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 1 8 2 0單 位 / 月多 層聯(lián) 排 + 多 層高 層小 高 層開 開 開 開 開 開 開 開 開 開 開0