【正文】 中常見(jiàn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)： 不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂； 準(zhǔn)備 開(kāi)始 瞄準(zhǔn)：我們常聽(tīng)到我們來(lái)不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。賽普不超過(guò) 80％的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)有過(guò)良好的咨詢或培訓(xùn)合作，是萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、仁恒置地（新加坡）、華潤(rùn)置地集團(tuán)、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、中建地產(chǎn)、中國(guó)水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團(tuán)、江蘇新城房產(chǎn)、 寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機(jī)構(gòu)。2022年 07月 21日 賽普簡(jiǎn)介 一 ： 專注房地產(chǎn)行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬(wàn)科持續(xù)提供管理咨詢服務(wù) 10年，建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作 伙伴關(guān)系；為中國(guó)地產(chǎn)前 30強(qiáng)中的 60%提供了全過(guò)程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢服務(wù)。 賽普簡(jiǎn)介 一 【 賽普地產(chǎn)學(xué)院 】 為了持續(xù)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)績(jī)效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于 2022年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越要制定計(jì)劃； 大刷子計(jì)劃，經(jīng)理要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè) 26周的工作計(jì)劃； 太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會(huì)覺(jué)得好的計(jì)劃是必要的； 忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。 規(guī)模造勢(shì)，大手筆投資排球、足球； 以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)； 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營(yíng)銷動(dòng)作； 實(shí)景呈現(xiàn)營(yíng)造震撼視覺(jué)效果； 高性價(jià)比策略入市。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。 覆蓋中期規(guī)劃、年度計(jì)劃、季度 /月度計(jì)劃； 全面覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理； 全員覆蓋。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門(mén)崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 ?隨公司發(fā)展，集團(tuán)會(huì)增減管控的階段性成果范圍和對(duì)審批流程進(jìn)行更新 ?通過(guò)對(duì)各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項(xiàng)目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn) 階段性成果管控定義表 管理一致性 ,保證基本操作水平 體現(xiàn)企業(yè)管理需求 ,持續(xù)改進(jìn)完善 知識(shí)積累，新人培養(yǎng) 管理標(biāo)準(zhǔn)化，降低決策難度 經(jīng)驗(yàn)傳承，綜合決策，降低風(fēng)險(xiǎn) 為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)” 成果標(biāo)準(zhǔn) 就是對(duì)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。 項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃的總綱 ?項(xiàng)目后續(xù)方案設(shè)計(jì)工作的指導(dǎo) 和后續(xù)方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算的比較和 調(diào)整依據(jù) 44 ③項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金管理的規(guī)劃 amp。項(xiàng)目計(jì)劃管理體現(xiàn)的原則是： ● 分級(jí)分層：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、三級(jí)計(jì)劃 ● 抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí) ● 逐步推進(jìn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）分解的一般經(jīng)驗(yàn) 方法： 基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 關(guān)于 WBS(工作分解結(jié)構(gòu) ) 注 :嚴(yán)格來(lái)講， WBS－ work breakdown structure 分解的結(jié)果是“任務(wù)包”或者“活動(dòng)”，每個(gè)任 務(wù)包或活動(dòng)都對(duì)應(yīng)其里程碑，這個(gè)里程碑被稱為 “節(jié)點(diǎn)” 49 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) WBS表示 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 營(yíng) 銷 輸 入 條 件 概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 橫向到邊：按開(kāi)發(fā)階段和順序分解 縱 向 到 底 ： 按 專 業(yè) 細(xì) 分 事 項(xiàng) ， 責(zé) 任 明 確 51 初步運(yùn)營(yíng)策劃 項(xiàng)目定位策劃 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 方案招標(biāo) 概念深化方案 概念方案成本測(cè)算 概念方案評(píng)審 項(xiàng)目發(fā)展 設(shè)計(jì) 工程 成本 營(yíng)銷 客服 戰(zhàn)略（財(cái)務(wù) /計(jì)劃） 項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié) 點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 ? 又多被稱為“里程碑”，一般是對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) 最為明顯或最為重要（如對(duì)現(xiàn)金流影響、對(duì)企業(yè)管理 要求影響）的節(jié)點(diǎn) ? 一般用于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃和年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，是公司 管理層對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的判斷依據(jù) ? 一般經(jīng)驗(yàn)在 2040個(gè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程素描 —— 12個(gè)項(xiàng)目里程碑 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商品化 開(kāi)工 拓展報(bào)建 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程采購(gòu) 成本 客服 運(yùn)營(yíng) 1. 項(xiàng)目定位 2. 規(guī)劃方案 3. 單體方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 總包監(jiān)理確定 7. 開(kāi)工 8. 達(dá)預(yù)售條件 9. 結(jié)構(gòu)封頂 關(guān)注點(diǎn) : 進(jìn)度 !（關(guān)鍵路徑） 立項(xiàng) 可研報(bào)告 項(xiàng)目取得 單體方案 施工圖設(shè)計(jì) 總包 /監(jiān)理 開(kāi)工 達(dá)預(yù)售 條件 竣工 開(kāi)盤(pán) 結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)） 集中入住 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)封頂 初步設(shè)計(jì) 集中入住 ? 增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 ? 是對(duì)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“部門(mén)級(jí)”的工作 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 三級(jí)節(jié)點(diǎn) ? 一般用于部門(mén)的年度和季度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（年度編 制，季度調(diào)整），實(shí)現(xiàn)在計(jì)劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門(mén) 的主要工作協(xié)調(diào) ? 一般經(jīng)驗(yàn)在 80200個(gè) 58 項(xiàng)目三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定 一級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 二級(jí)節(jié)點(diǎn) 方法： WBS分解 ? 是對(duì)項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“崗位級(jí)”的工作 三級(jí)節(jié)點(diǎn) ? 一般用于崗位的季度 /月度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（較多為月度編制） ? 300－ 600較常見(jiàn) 66 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的分級(jí)管理職責(zé) —— “抓一級(jí)、控一級(jí)、看一級(jí) ” 集團(tuán) 城市公司 項(xiàng)目部 項(xiàng)目月度計(jì)劃 全周期計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃 編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)） 參與 參與 控制意見(jiàn)（確定五大節(jié)點(diǎn)） 組織編制一級(jí)節(jié)點(diǎn)（ 35個(gè)節(jié)點(diǎn)） 參與一級(jí)節(jié)點(diǎn)編制 ,細(xì)化到二級(jí)節(jié)點(diǎn)（ 99個(gè)） 審批二級(jí)節(jié)點(diǎn)（上報(bào)一級(jí)節(jié)點(diǎn)） 審批一級(jí)節(jié)點(diǎn) 動(dòng)態(tài)調(diào)整二級(jí)計(jì)劃，滾動(dòng)編制三級(jí)計(jì)劃 （審批二級(jí)節(jié)點(diǎn)，上報(bào)一級(jí)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)告）三級(jí)備案 （考核一級(jí)節(jié)點(diǎn)）二級(jí)節(jié)點(diǎn)備案 抓一級(jí) —— 主導(dǎo) 控一級(jí) —— 審批 看一級(jí) —— 知情 /原因分析 工具介紹之模板系列： 標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃管理模