【正文】 知識(shí)積累，新人培養(yǎng) 管理標(biāo)準(zhǔn)化，降低決策難度 經(jīng)驗(yàn)傳承，綜合決策，降低風(fēng)險(xiǎn) 為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)” 成果標(biāo)準(zhǔn) 就是對(duì)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。 完整性 層次性 匹配性 標(biāo)準(zhǔn)模板； 標(biāo)準(zhǔn)工作周期。 覆蓋中期規(guī)劃、年度計(jì)劃、季度 /月度計(jì)劃； 全面覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理； 全員覆蓋。 通過(guò) …… 從營(yíng)銷(xiāo)只關(guān)注市場(chǎng) 、 設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)品 、成本只關(guān)注費(fèi)用 、 工程只關(guān)注進(jìn)度 ，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體 ● 做事目標(biāo)明確 — 更效率 ● 做事重點(diǎn)明確 — 更聚焦 ● 做事標(biāo)準(zhǔn)明確 — 更公平 實(shí)現(xiàn) …… 什么是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理體系？？？？ 房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運(yùn)營(yíng)管理 ”，主要是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估 住宅 /寫(xiě)字樓 /商鋪 /…… 物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) …… 運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)權(quán) 取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷(xiāo)售 產(chǎn)品交付 與服務(wù) 一般意義的運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營(yíng)銷(xiāo)管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須完成的：成本 /采購(gòu) /外部程序 人力 /資金 /…… 土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) …… 運(yùn)營(yíng)管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運(yùn)營(yíng) 方案 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 例：龍湖運(yùn)營(yíng)管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容（七巧板） 運(yùn) 營(yíng) 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系1預(yù) 案 決策 會(huì)2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 會(huì)3階 段 成果 審 查會(huì)關(guān) 鍵 決策 會(huì)4月 度 運(yùn)營(yíng) 會(huì)5周 例 會(huì)6年 度 和半 年 總結(jié) 會(huì)7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計(jì) 劃管 理提 高 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 效 率公 司 一 二 級(jí) 計(jì) 劃 計(jì) 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃 管 理個(gè) 人 計(jì) 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營(yíng) 銷(xiāo) 開(kāi)盤(pán) 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 質(zhì) 量項(xiàng) 目 后評(píng) 估8目 標(biāo) 成 本 、 動(dòng) 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識(shí) 管 理 體 系知 識(shí) 管 理體 系知 識(shí) 積 累及 共 享實(shí) 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項(xiàng) 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險(xiǎn)項(xiàng) 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動(dòng) 資 金 計(jì) 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險(xiǎn)提 高 資 金運(yùn) 用 效 率房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容： “計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理”有別與“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專(zhuān)業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估 規(guī) 劃 控 制 評(píng) 估 Q C T P A 計(jì)劃管理體系 成果管理體系 決策會(huì)議體系 流程管理體系 績(jī)效評(píng)估體系 表現(xiàn)形式為：三大功能、六大體系 信息管理體系（平臺(tái)） 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開(kāi)發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究 ） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷(xiāo)售 服務(wù) 利潤(rùn) 傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈系統(tǒng) 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 平衡計(jì)分卡所描述包含愿景、戰(zhàn)略指引下的財(cái)務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、客戶 /市場(chǎng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)等發(fā)展性指標(biāo) 依據(jù)賽普理念房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃新的價(jià)值鏈系統(tǒng) 項(xiàng)目成功－項(xiàng)目管理成功－公司成功 階段性成果管理體系（體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想） 項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目年度、季度、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃） 各職能管理計(jì)劃及員工三級(jí)計(jì)劃 流程管理體系 決策會(huì)議管理體系 營(yíng)運(yùn)績(jī)效 評(píng)估體系 信息與知識(shí)管理體系 （間接價(jià)值 的運(yùn)營(yíng)管理 體系） （直接價(jià)值 的計(jì)劃管理 體系 ） 進(jìn)度指標(biāo)、銷(xiāo)售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo) ….. 賽普的總結(jié)歸納是一種 —— 從模塊管理到協(xié)同管理的跨越 ?企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專(zhuān)業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開(kāi)始的，解決“從無(wú)序到有序”的基本問(wèn)題，賽普的總結(jié)歸納充分反映了： ?縱深發(fā)展 —— 流程規(guī)范化和精細(xì)化 ? 橫向發(fā)展 —— 強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)協(xié)同 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) ? 內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高 ? 決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專(zhuān)業(yè)綜合決策 ? 并行運(yùn)作始終貫穿 ? 快速開(kāi)發(fā)要求各專(zhuān)業(yè)高度配合 ? 專(zhuān)業(yè)耦合，相互制約影響 …… 模塊管理最大的問(wèn)題在于 ,沒(méi)有系統(tǒng)解決專(zhuān)業(yè)與專(zhuān)業(yè)之間的協(xié)作 核心是：職能導(dǎo)向向流程導(dǎo)向的改變 運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方法論和工具 目標(biāo) 原則 方法 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 流程驅(qū)動(dòng)原則 分級(jí)管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則 組織 保 證 ，搭建平臺(tái) 基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)詳細(xì) 的 劃 分 項(xiàng) 目 階 段 規(guī) ， 設(shè) 定 計(jì)劃 各 級(jí)節(jié) 點(diǎn)搭建有序的計(jì)劃 管理體系， 設(shè)計(jì)規(guī) 范的 執(zhí) 行制度保障體系 流程 管理 計(jì)劃管理 會(huì)議管理 信息管理 項(xiàng)目評(píng)估 成果管理 I. 基于流程活動(dòng)分析 II. 體系策劃（計(jì)劃與運(yùn)營(yíng)） III. 執(zhí)行保障體系 第二部分：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系詳述 一、進(jìn)度計(jì)劃體系： 例：城市型公司完整的三級(jí)計(jì)劃體系 公司戰(zhàn)略規(guī)劃 （三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃） 一級(jí)計(jì)劃 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃） 公司管理計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū) 二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 各部門(mén)年度職能計(jì)劃 部門(mén)季度 /月度工作計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃） 崗位季度 /月度工作計(jì)劃 《 設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃 》 設(shè)計(jì)、 《 報(bào)建計(jì)劃 》 報(bào)建 《 配套計(jì)劃 》 項(xiàng)目事務(wù)、 《 采購(gòu)計(jì)劃 》 采購(gòu) 《 工程進(jìn)度計(jì)劃 》 工程、 《 營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)計(jì)劃 》 營(yíng)銷(xiāo) 《 開(kāi)放區(qū)開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 》 營(yíng)銷(xiāo)、 《 竣工驗(yàn)收專(zhuān)項(xiàng) 計(jì)劃 》 工程、 《 產(chǎn)品交付專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 》 客戶服務(wù) ? 為什么要編制三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng) 設(shè)計(jì) 開(kāi)工 開(kāi)盤(pán) 交房大約 23年周期，要保證每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)（銷(xiāo)售額、收入、利潤(rùn)）呈健康增長(zhǎng)，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開(kāi)發(fā)。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的并行、專(zhuān)業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。 運(yùn)營(yíng)策略 高層（金色系列）：從 14