【正文】 50還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起216。n 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營(yíng)管理部門。信息與知識(shí)管理集團(tuán)城市公司42n 集團(tuán)職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦集團(tuán)職能部門主辦概念規(guī)劃及 方案設(shè)計(jì)施工過程設(shè)計(jì)配合 設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目拓展及報(bào)批報(bào)建：項(xiàng)目信息收集及調(diào)研 項(xiàng)目初篩 項(xiàng)目可研 項(xiàng)目獲取 報(bào)批報(bào)建設(shè) 計(jì)： 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì)成 本： 采購分判及目標(biāo)成本確定集團(tuán)采購 城市采購各階段測(cè)算及成本分析結(jié)算管理營(yíng) 銷： 項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷策劃 活動(dòng)及廣 告管理 營(yíng)銷類采 購管理銷售管理客 服： 客戶服務(wù)工 程： 工程管理銷控管理 客戶服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo)工程維修建議運(yùn)營(yíng)管空模式 —— 運(yùn)營(yíng)管空型43多城市區(qū)域化管理階段 —— 運(yùn)營(yíng)管空模式建議n 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個(gè)，且單個(gè)城市公司平行開發(fā)的項(xiàng)目多于 3個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型逐步轉(zhuǎn)變。階段成果管理216。關(guān)鍵決策管理216。計(jì)劃管理216。 扁平化原則 —— 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，提高管理績(jī)效 216。 很難找到那么多合適的能人；36案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷n **項(xiàng)目 05年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人1人 1人 1/2人 一共 8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理 營(yíng)銷經(jīng)理1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置37造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共 3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加 16萬方增加 1人總助 /副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/51/3人1人每增加 8萬方增加 1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人 3人注：以 10萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充1人1人共8人每增加 16萬方增加 1人n **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）38數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬元39數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年）%% %% % % %% %%%%%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地40多城市下多項(xiàng)目管理階段n 建議運(yùn)營(yíng)管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則216。 公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；216。30國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？31根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議 ——主體詞 —— 匹配參考：美國(guó) VS中國(guó)管控模式32單項(xiàng)目公司 —— 近期不會(huì)新增項(xiàng)目總經(jīng)理副總 /總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)工程部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部 成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣客服管理銷售管理項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架構(gòu)簡(jiǎn)單、管理流程簡(jiǎn)潔、管理效能高，在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗及職能33單項(xiàng)目公司 —— 近期會(huì)新增項(xiàng)目特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗位及職能；總經(jīng)理副總 /總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理34同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營(yíng)管控模式特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高總經(jīng)理副總 /總監(jiān) /總助設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理部流程制度管理信息與知識(shí)管理運(yùn)營(yíng)副總 /總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部35同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？不推薦項(xiàng)目制的原因：216。 。 執(zhí)行力下降216。 套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)216。 感覺能人太少216。 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多216。28房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？多城市多目管理階段 ——216。 不知道的事情越來越多216。 范過的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺不會(huì)出問題的地方老出問題216。27房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？同城市多目管理階段 ——216。 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬216。 老板不滿意，員工很無奈216?！?2023年 1月， **集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。目標(biāo)成本管理216。信息與知識(shí)管理216。階段成果管理216。關(guān)鍵決策管理216。計(jì)劃管理216。關(guān)鍵決策管理216。流程管理216。運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理216。 計(jì)劃管理 216。Q：質(zhì)量管理（成果管理）216。P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評(píng)估）216。對(duì)象：以人為主，變數(shù)多216。繁雜性：內(nèi)外部接口多216。房地產(chǎn)項(xiàng)目主開發(fā)流程項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工 程施工配合設(shè)計(jì)配合 銷售配合采購管理11房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè) 多階段 多關(guān)鍵活動(dòng) 超過 50）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：216。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式？216。運(yùn)營(yíng)管理管什么？216。3目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 4國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？5先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升6項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書案例 ——項(xiàng) 目 數(shù) 值 備 注除地價(jià)外 項(xiàng) 目 總 成本目 標(biāo) 68052 包括建安成本、管理 費(fèi) 用、 營(yíng)銷費(fèi) 用、 財(cái)務(wù)費(fèi) 用、 營(yíng)業(yè) 稅和土地增 值 稅單 位 銷 售面 積 建安成本 4417銷 售 總 收入 173959稅后 凈 利 潤(rùn) 17718銷 售 凈 利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％NPV 3381項(xiàng) 目從拿地到開 盤時(shí)間 10個(gè)月項(xiàng) 目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示項(xiàng) 目開 發(fā) 周期 25個(gè)月 參照集 團(tuán)頒 布之 項(xiàng) 目基準(zhǔn)開 發(fā) 周期項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 周期 150天 從拿地－施工 圖 完成 時(shí)間 ，參照集 團(tuán) 技 術(shù) 管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7什么是運(yùn)營(yíng)管理？ —— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段 ”。博志成咨詢集團(tuán)高級(jí)顧問 某上市房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)1課程目標(biāo)n “運(yùn)營(yíng)管理 ”管什么？n 如何做好計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？n 如何搭建匹配的運(yùn)營(yíng)管理體系？2課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 —— 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營(yíng)管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 —— 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃體系策劃、計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評(píng)估等環(huán)節(jié)找到計(jì)劃管理的對(duì)策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 —— 以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出一些相應(yīng)的解決方案。 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)） 人 + 錢 + 土地運(yùn)營(yíng)管理帶來的疑問 216。誰來管？216?！? …8先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理 “九大領(lǐng)域 ”管什么？知識(shí)領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容項(xiàng)目整體管理 保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制 進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項(xiàng)目范圍管理 保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情 明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項(xiàng)目時(shí)間管理 保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成 編制項(xiàng)目各類進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行控制項(xiàng)目費(fèi)用管理 保證項(xiàng)目按預(yù)算完成 編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制項(xiàng)