【導讀】湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司項目計劃書。珠海市9月份商品房銷售量價齊升，創(chuàng)本年峰值..............75

　　

【正文】 套 165 平 米住宅一口價 13800；復式， 12800 起（帶1500 元 /平米精裝修 ）； 商 鋪 均 價22020，一次性 95折，按揭 97 折 現(xiàn)樓，已入伙 8511333 棕櫚假日四期 明珠北路 145號 僅余幾套住宅折后均價 7500 多；商鋪1100017800，一次性 97 折，按揭 98折 毛坯已入伙；精裝修2020 年 1 月31 日入伙 8616111 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 79 區(qū)域 在售樓盤 樓盤地址 售價（元 /㎡ ） 樓盤進度 聯(lián)系方式 拱 北 格力廣場一期 珠海市九州大道中 2123號 起價 13000 多（帶 2500 多元 /平米精裝） 預計今年 年底交樓 8806666 頤和人家 九州大道北新樂街 6 號（銀石雅園北對面） 折后起價8130 多，最低 93折 現(xiàn)樓，已入伙 6838988 正邦嶺秀城 迎賓南路與嶺南路交匯處 公寓起價10000（帶 1200 元 /平米精裝修）；大戶型均價 8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭 98 折；大戶型一次性 98，按揭 99 折 小戶型預計今 年年底交樓，大戶型預計明年 2月左右交樓 3866666 春澤上灣 夏灣前河東路 228 號 起 9500 多，均價 10000（帶 1600元 /平米精裝修），一次性 98折、按揭99折 預計明年 8月交樓 8366222 鈺海上峰 蘭埔路鈺海山莊旁 折后均價10000，一次性 97，按揭 98 折 預計明年 8月交樓 2609999 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 80 紫金閣 拱北粵海中路 2105 號（銀石雅園南門對面） 折后均價9900 元 /平米，最低 98 折 2020 年年底交樓 8588688 吉 大 華業(yè)臨海 吉大海洲路與情侶中路交匯處 均價 10200（帶 12001500 元/平米精裝）；大戶型均價 13000（帶1800 元 /平米精裝），一次性 95 折，按揭 96 折 預計明年 3月交樓 2333332 水灣六號 吉大與拱北交界處水灣路 331 號 折后均價11000，一次性 96，按揭 97 折 現(xiàn)樓，已交樓 3337606 中天維港 香洲區(qū)吉大九洲港斜對面 均價 16000，一次性 98折，按揭99折 現(xiàn)樓，已入伙 3881888 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 81 區(qū)域 在售樓盤 樓盤地址 售價（元 /㎡ ） 樓盤進度 聯(lián)系方式 吉 大 龍洲灣 香洲區(qū)情侶中路 68 號（原直升機場旁邊） 均價 14000，最低 95 折，另有特價房起價 8900 現(xiàn)樓，已入伙 3226188 東方順景鋼琴家 位于九洲大道中 1102 號（中電大廈旁） 折后起價8300 ， 折后 均 價9200， 最低 96 折 今年年底可入伙 3361111 鈺海帝景 吉大情侶南路 50 號 折后均價34000，一次性 97，按揭 98 折 預計明年年底 可入伙 8809999 萊茵半島 吉大情侶南路 318 號 折后均價11000 預計明年 8月交樓 8880756 南 灣 華發(fā)新城五期 珠海大道1 號華東新城銷售中心內(nèi) 大戶型高層住宅均價 13000（帶1800 元 /平米精裝修），最低 折；Townhouse 均價28000（帶 4000/平米精裝修），最低95折 預計最早一批 單位今年 12 月 31日前交樓 8678818 華發(fā)世紀城四期 珠海市拱北昌盛路 376 號 現(xiàn)正進行意向登記，暫未定價 在建 8918818 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 82 御東嶺岸 南屏珠海大道北 折后起價8300，最低 98 折 現(xiàn)樓，已入伙 8927668 康和花園 珠海大道 均價 7500，一次性 97，按揭 98折 預計今年 11 月底交樓 3893166 灣畔雅苑 前山河南岸，南屏大橋西側(cè) 起價 8000 現(xiàn)樓，已入伙 8680133 公園道 珠海大道5 號（回歸公園旁） 均價 10000（帶 2020 元 /平米精裝修），最低 98折 2020 年年底前交樓 8699555 珠江南灣 南屏路南泉路 98 號 均價 7500（帶1500 元 /平米精裝修），一次性 97，按揭 98 折 明年年底交樓 8923888 從以上資料顯示，珠海市房地產(chǎn)市場至今年年初回暖后價量齊升，房價不斷走高。前九個月占全市交易量近八成的主城區(qū)香洲區(qū)商品房預購呈逐月走高的態(tài)勢，于 9月份超萬元，每平方米平均售價達10398 元，比年初的 8414 元高出 1984 元。與 8月份相比，增長 988元。 市統(tǒng)計局資料顯示， 19 月珠海市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，其中一、二、三季度銷售面積分別為： 平方米、 萬平方米和 萬平方米，數(shù)據(jù)表明市場需求持續(xù)增湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 83 長。 二手房交易增速超新建住房。新建住房價格不斷走高，不少購房者轉(zhuǎn)向購買二手住房。珠海市 2020 年 10 月出臺的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》共 12 條，減免二手房交易部分稅費，實行“賣舊買新”地方稅費定額返還等優(yōu)惠政策，進一步刺激了二手房市場交易。 19 月份全市二手住房交易面積 萬平方米，同比增長了%，增速比新建住房高 個百分點。 珠海市今年房價持續(xù)走高的原因分析： 外因：大勢向好 各種利好因素驅(qū)動下的珠海整個城市前 景看好，是導致樓市旺銷的重要因素之一。珠海樓市出現(xiàn)這種旺銷局面除了全國樓市在升溫外，還有其自身的特點。珠海市場自身就較為特殊，比全國的市場更為穩(wěn)健一些。且由于有各種利好因素（如廣珠輕軌、港珠澳大橋、橫琴開發(fā)等）的刺激，使開發(fā)商和購房者都對珠海的未來充滿了信心，所以開發(fā)商售樓有底氣，購房者也樂于追捧。 除這些利好因素外，大量資金無所適從，多數(shù)流入樓市，也是導致樓市之火越燒越旺的原因。 內(nèi)因：供需矛盾漸現(xiàn) 珠海市統(tǒng)計局公布的今年前三季度房地產(chǎn)市場分析報告中指出， 2020 年珠海房地產(chǎn)市場供需較為矛盾，一方面商品房 市場供應大幅下降，另一方面市場需求大幅增長。不少存量樓湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 84 盤由于上半年旺盛需求已被消化，下半年市場供需矛盾漸現(xiàn)，特別是主城區(qū)中小戶型、中低價位樓盤較為稀缺。 從 8月到 10 月推售的產(chǎn)品類型來看， 70120平方米的兩房、三房成為推動開盤旺銷的主力。 珠海樓市目前購買主力八成是自住型購房者，而兩房、三房一直是這類型購房者的最大需求戶型。在下半年推售的樓盤中，恰恰這類戶型占了市場的主力，所以旺銷現(xiàn)象出現(xiàn)并不出奇。 另外，前三季度數(shù)據(jù)顯示，珠海今年新房的預購均價不斷上揚，截至 9 月份，已經(jīng)突破萬元大關(guān)。目前珠海購房者能接受 的心理價位在毛坯房 80009000元 /平方米。一旦有樓盤定價在該價位以下，必然會引起廣大購房者的追捧，旺銷也就出現(xiàn)了。 樓市旺銷的另一因素便是開展商開發(fā)水平及營銷水平的提高。 結(jié)論：樓市旺銷的走勢仍將延續(xù) 樓市從上半年的存量消化到下半年的新盤熱銷，旺銷之勢會延續(xù)多久？在面臨著“粵十五條”多項優(yōu)惠政策到期可能調(diào)整的情況下，后市走勢又會如何呢？ 隨著今年近 10 萬億貸款的流出，現(xiàn)在至明年這段時間，樓市之火還將延續(xù)。但是年底，不排除那些手頭資金不充足的發(fā)展商快速出貨，畢竟，明年的銀行政策緊縮應該是大勢所趨 ，所以后年的走勢則暫時很難預測。 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 85 樓市之火仍將延續(xù)至明年。因為從接下來珠海樓市的供應情況來看，幾乎都是大盤引領(lǐng)市場，如招商花園城、中海濱河灣、鳳凰海域、華發(fā)世紀城四期等，這些大盤早已經(jīng)開始了儲客工作，各方面的營銷工作也已十分到位，一旦開盤，必然會引起開盤熱銷場景的再現(xiàn)，且從房價來看，這些大盤為風向標的房價必然不會低于現(xiàn)在的市場價格。 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 86 第四章 工程技術(shù)方案 指導思想及原則 指導思想 以科學發(fā)展觀為核心，以國家《城市規(guī)劃設計規(guī)范》、《城市規(guī)劃法》 、《城市規(guī)劃編制方法》和《 珠海 市城市總體規(guī)劃》的要求為依據(jù)，以求真務實的精神進行規(guī)劃設計，堅持高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設、高效益發(fā)展和水平管理，力求使項目建設達到建筑人環(huán)境相協(xié)調(diào)的目的。 該項目作為 夏灣港昌路得 標志性地段，設計必須力求通過專業(yè)超前和精湛的建筑藝術(shù)手法，表現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟、安全、適用”的特點，并與 珠海 市總體規(guī)劃和 拱北 環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 建筑設計在經(jīng)濟實用的基礎上必須達到美觀大方，房地產(chǎn)競爭已進入產(chǎn)品時代，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量是房地產(chǎn)的生命力，力求使本項目產(chǎn)品達到一流水平。 設計原則 堅持科學先進的原則，總體規(guī)劃必須符合 珠海 總體規(guī)劃要求，做到“起點高、立意新、功能全、環(huán)境美、效益佳、可持續(xù)”。 堅持經(jīng)濟、社會效益統(tǒng)一的原則，全面分析論證，多方案比選，以最少的投入，取得最佳的經(jīng)濟、社會效益。 總平面布置 住宅小區(qū)位于 拱北夏灣 ，用地北臨 昌平路，對面即是春澤園小區(qū) ，南面 是港昌路 ， 東面緊鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園， 具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。周邊道路 已經(jīng) 建設完成，為保證小區(qū)建成后對外交通的順利對接，用地對外交通主要考慮依托南、北兩條道路，用地交通條件十分優(yōu)越，是新興的 夏灣 高檔住宅小區(qū)，用地周 邊有著完善的城市能源及水電管網(wǎng)等公用設施，用地內(nèi)地勢平坦，由北向南呈約 %的坡度，場地湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 87 標高約為 ?？偲矫嬉?guī)劃上充分考慮到景觀、日照等因素，最大限度利用地塊外部優(yōu)美的景觀資源 ， 同時與城市道路相協(xié)調(diào)，小區(qū)布局采用了自由式布局，這種布置方式完全打破了傳統(tǒng)行列式布置模式，使住宅小區(qū)內(nèi)每棟住宅樓都可以借景規(guī)劃中的生態(tài)公園，同時在小區(qū)內(nèi)部形成生動有趣的空間體系。在綠化景觀布置上利用充滿動態(tài)及現(xiàn)代品味的流線設置集中綠地，令各建筑物有如置身于一片綠州庭園之中。創(chuàng)造寬敞的主次共享空間，以及不同大小及形態(tài)的 綠化環(huán)境。一方面令空間的變化產(chǎn)生趣味，另一方面締造出屬于不同住宅區(qū)域的獨有空間。臨街住宅底層設置了商業(yè)門面，住宅部分與商業(yè)部分相對獨立，保持住宅區(qū)域私密性，也增強了小區(qū)的圍合感，在一定程度上屏蔽了城市噪音，保證了小區(qū)良好的居住環(huán)境。 建筑方案 本項目由 8棟 1218 層高的住宅樓組成，地下室一層為全埋式地下室（戰(zhàn)時為甲類人防地下室，人防抗力等級為甲 6 級）。該工程設計使用年限為 50年；抗震設防烈度為 6度；建筑類別為一類高層建筑；建筑防火等級為一級；屋面防水等級、地下室防水等級為二級。地下室戰(zhàn)時為甲類人防 地下室，人防抗力等級為核 6級。戶型設計以一梯四戶、一梯五戶為主，戶型設計小巧精致，突出個性，明廁明廚，采光通風良好。在設計盡量避免建筑自身的遮擋，將陽光和自然風帶給每一個家庭。同時各戶型的觀景陽臺的設計為住戶提供了一種具有浪漫氣質(zhì)的精致生活。部分戶型的復式設計增添了生活情趣。 結(jié)構(gòu)方案 地震設防的依據(jù)及等級 按照國家地震局、建設部“關(guān)于發(fā)布《中國地震烈度區(qū)劃圖》（ 1990）”，擬建場地在 廣東 地區(qū)屬六級地震區(qū)。同時根據(jù)原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部（ 84）城抗第 267 號文批準的《地震基本烈度 6度地區(qū) 重要城市設防和加固的暫行規(guī)定》第一條規(guī)定，本工程建筑抗震設防分湖南瑞地投資置業(yè)有限責任 公司項目計劃書 88 類為丙類，框架及剪力墻抗震等級均為三級，一般鋼筋混凝土框架柱為 ，剪跨比不大于 2但不小于 的鋼筋混凝土框架柱為 。 荷載 風載考慮 珠海 地區(qū)基本風壓值 W=（建筑物高度超過 60m），基本雪壓： KN/M2。 風荷載地面粗糙度屬 B類，體形系數(shù)按相關(guān)規(guī)范取值。 樓面活荷載標準值 KN/M2 消防車道： 住宅 : 物業(yè) : 住宅主衛(wèi) : 廚房、住宅公共衛(wèi)生間 : 陽臺 消防疏散樓梯 : 電梯機房 : 不上人屋面 : 上人屋面 : 結(jié)構(gòu)選型 Ａ、上部結(jié)構(gòu)