【正文】 城市群龍之首，那么珠海對(duì)周邊城市的聚集效應(yīng)，且珠海城市環(huán)境的吸引力，將吸引更多珠江西岸人群向珠海遷移。且由于通車后半個(gè)小時(shí)直通香港，與過于香港投資性購房不同，將有較湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 11 多香港工作，珠海居住群體的出現(xiàn)，所以說，整個(gè)珠海房地產(chǎn)蛋糕勢(shì)必會(huì)增容擴(kuò)大。珠海隨著交通和經(jīng)濟(jì)半徑的擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也將增容。珠海還在謀劃或正在實(shí)施將廣珠城際軌道、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長(zhǎng)至珠海多個(gè)口岸，以貫通口岸對(duì)外連接的快速通道，從而提升珠海 15 個(gè)國(guó)家一類、二類口岸及相關(guān)地區(qū)的功能， 并使珠海機(jī)場(chǎng)迅速成為區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)。港珠澳大橋無疑是核心，大橋一旦落成，必然打通粵西及泛珠交通網(wǎng)絡(luò)，并且徹底改變整個(gè)交通體系與格局。那么珠海房地產(chǎn) 將何去何從呢？ 區(qū)域的末梢，交通瓶頸一直是珠海發(fā)展的最大掣肘。交通基建拓展了城市觸角，促成經(jīng)濟(jì)的融合與發(fā)展，也改提升了房地產(chǎn)發(fā)展半徑與市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的培 育，更是直接提振經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)載體；城市格局的變化，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展?？偼顿Y 3000 多億元超過珠海建立特區(qū)近 30年來的投資總和，意味著珠海在投資引擎作用下將進(jìn)入的超速增長(zhǎng)時(shí)代。大珠三角已成為目前中國(guó)最具投資潛力的地區(qū)之一。 區(qū)域位置 的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 在北京舉行的 2020中國(guó)特色魅力城市 200 強(qiáng)高峰論壇上，公布了一份“共和國(guó)六十年中最具投資潛力城市”的名單。湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 9 第二章 項(xiàng)目選址 場(chǎng)址選擇 本項(xiàng)目選址于 港昌路、港三路和昌平路 交匯處 。 （ 六 ）該項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地理與自然環(huán)境，建設(shè)條件 齊 備，社會(huì)湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 8 和經(jīng)濟(jì)效益良好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)論證全面、準(zhǔn)備充分，項(xiàng)目的開發(fā)與國(guó)務(wù)院國(guó)頒發(fā) [2020]18 號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的 文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。 項(xiàng)目投資規(guī)模與企業(yè)實(shí)力配比適中，融資需求結(jié)構(gòu)適當(dāng)，收益穩(wěn)定可靠，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。這些因素都將強(qiáng)力推動(dòng)珠海的房地產(chǎn)的發(fā)展。高欄港的兩個(gè) 5萬噸級(jí)的集裝箱碼頭 終將落實(shí)， 大力推進(jìn) 珠海物流貨運(yùn)、工業(yè)產(chǎn)為發(fā)展。廣珠鐵路、輕軌、深中大橋、港珠澳大 橋 、 京 港澳 高速 、情侶路擴(kuò)建、海濱文化休閑中心逐步成型……根據(jù)規(guī)劃，隨著城市五大主軸的建設(shè)完成，珠海將加入香港、澳門、珠三角最強(qiáng)的城市群陣容，共享城市發(fā)展的美好前景及繁榮成果，連城效應(yīng)，必將使珠海 崛起為南中國(guó)核心城市。 （五）項(xiàng)目順應(yīng) 了珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量 48262 萬元，現(xiàn)金流量大；靜態(tài)投資回收期 年，投資回收快；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)。 該項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 117004 萬元，開發(fā)利潤(rùn)總額 ，稅后凈利潤(rùn)為 。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地周圍環(huán)境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住區(qū)內(nèi)有相應(yīng)設(shè)施妥善處湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 7 理，對(duì)環(huán)境無不良影響。 對(duì)改善人居環(huán)境 ,繁榮地段經(jīng)濟(jì)具有良好的社會(huì)效益。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： 《中華人民共和國(guó)土地法》 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 6 《中華人民共和國(guó)城市管理法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 建設(shè)部建 標(biāo) [2020]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》； 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 廣東省《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》； 《 珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 》； 1 《珠海市城市總體規(guī)劃 20202020》； 1 《珠海市城市規(guī)劃條例》； 1珠海市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 1 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 （ 5）創(chuàng)稅 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)價(jià)值為 117004 萬元，其中： 出售住宅收入為66696萬元 ， 地下車庫收入 15000 萬元，門面收入 35309 萬元 ，項(xiàng)目湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 3 可實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn) ，稅后凈利 。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn) ： 拱北夏灣港昌路、港三路、昌平路 交匯處 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 規(guī)劃占地 26155 平方米，總建筑面積 984652 平 方米， 其中： 住宅 66696平方米 ,商鋪 11769平方米 ，地下建筑面積 20200平方米 。該項(xiàng)目是目前主城區(qū)中為數(shù)不多的具一定規(guī)模的項(xiàng)目，周邊少有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。隨著政府住房保障體系逐步完善 ，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，中小戶型、中低價(jià)格住宅上市量會(huì)有較大幅度的增加 。 預(yù)計(jì) 2020 房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等仍然會(huì)保持一定的增幅，特別是房屋竣工面積會(huì)有較大的增長(zhǎng)。一大批項(xiàng)目的相繼開工或投產(chǎn)，是明年珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 升溫的重要?jiǎng)恿Α? 提出的理由 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，〈〈橫琴總體發(fā)展規(guī)劃〉〉進(jìn)一步 實(shí)施，珠海明年將迎來橫琴新區(qū)開發(fā)，高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，高新區(qū)建設(shè)和海洋工程裝備，玉柴機(jī)器等重大項(xiàng)目建設(shè)， 特別是港、珠、澳跨海大橋及廣珠輕軌的動(dòng)工將珠海融入粵、港、澳城市群以及國(guó)務(wù) 院 批準(zhǔn)橫琴島成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，珠海必將迎來新一輪的開發(fā) 高潮?？偨?jīng)理：祖小龍， 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 計(jì)計(jì) 劃劃 書書 湖南 瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 2 目 錄 第一章 總 論 ..................................... 1 項(xiàng)目背景 ................................................. 1 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目 地址 ................................... 1 項(xiàng)目承辦單位 ......................................... 1 項(xiàng)目 ................................................. 1 項(xiàng)目提出的理由 ....................................... 1 項(xiàng)目概況 ................................................. 2 建設(shè)地點(diǎn) ............................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) ................................... 2 建設(shè)期限 ............................................. 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 ......................................... 2 項(xiàng)目社會(huì)效益 ......................................... 3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .......................................... 3 可行性研究范圍與編制的依據(jù) ................................ 5 結(jié)論與建議 ............................................... 6 第二章 項(xiàng)目選址 ...................................... 9 場(chǎng)址選擇 ................................................. 9 區(qū)域位置的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ............................... 9 房地產(chǎn)版圖將延展膨脹 ................................ 10 產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)飛躍帶動(dòng)城市擴(kuò)張 ........................ 11 構(gòu)建城市大格局是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要載體 .................. 13 公共設(shè)施條件 ............................................ 15 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 3 地理及氣象條件 .......................................... 15 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ................................. 18 2020 年上半年珠海樓市研究 ............................... 18 2020 年 7 月珠海樓市在售樓盤價(jià)格一覽表 ................... 70 珠海市 9月份商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)本年峰值 .............. 75 2020 年 10 月珠海樓市在售樓盤價(jià)格一覽表 .................. 77 第四章 工程技術(shù)方案 .................................. 86 指導(dǎo)思想及原則 .......................................... 86 指導(dǎo)思想 ............................................ 86 設(shè)計(jì)原則 ............................................ 86 總平面布置 .............................................. 86 建筑方案 ................................................ 87 結(jié)構(gòu)方案 ................................................ 87 地震設(shè)防的依據(jù)及等級(jí) ................................ 87 荷載 ................................................ 88 供電設(shè)計(jì) ................................................ 88 負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量的選擇 .......................... 88 供電 ................................................ 89 給排水設(shè)計(jì) .............................................. 90 給水 ................................................ 90 排水系統(tǒng) ............................................ 90 雨水系統(tǒng) ............................................ 90 弱電工程 ................................................ 90 電話通訊系統(tǒng) ........................................ 90 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 4 有線電視系統(tǒng) ........................................ 91 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消火聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ...................... 91 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ........................................ 92 視頻監(jiān)控系統(tǒng) ........................................ 92 地 下車庫管理系統(tǒng) .................................... 93 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ................................. 94 環(huán)境保護(hù) ................................................ 94 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 .................................... 94 ．施工中的環(huán)境保護(hù) ................................... 94 主要污染源 .......................................... 94 節(jié)能 .................................................... 95 第六章 消 防 ................................................. 96 建筑消防措施 .........................................