【正文】 后，集團(tuán)成本管理部對(duì)專題會(huì)議意見進(jìn)行整理和總結(jié)，形成完整的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告(定稿)，提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批、集團(tuán)董事長(zhǎng)審定后，形成項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告(定稿) 集團(tuán)成本管理部將審定通過的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告(定稿)進(jìn)行發(fā)文公布并備案歸檔，并在后續(xù)項(xiàng)目中改進(jìn)實(shí)施。4 附件 項(xiàng)目成本測(cè)算表 項(xiàng)目成本后評(píng)估表 項(xiàng)目成本后評(píng)估模板 第三章 支持性文件（一） 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算指引1 目的加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2 核算成果用途： 主要用于收集集團(tuán)成本內(nèi)控指標(biāo)、積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、建立成本內(nèi)控分析數(shù)據(jù)庫(kù)， 適應(yīng)于集團(tuán)的成本精細(xì)化管理。 為集團(tuán)其它業(yè)務(wù)線的業(yè)務(wù)活動(dòng)提供最原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但其它業(yè)務(wù)線的有關(guān)成本的活動(dòng)應(yīng)根據(jù)各自的目的和要求自行進(jìn)行分?jǐn)傉{(diào)整。3 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)全資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，適用于項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定及項(xiàng)目成本結(jié)算活動(dòng)。集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 職責(zé)： 集團(tuán)成本管理部：負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；負(fù)組織各項(xiàng)目成本核算，對(duì)所有指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行最終整理，形成項(xiàng)目成本結(jié)果。 集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門：負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本業(yè)務(wù)的核算及管控，負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本費(fèi)用的具體歸集及分配分?jǐn)偟墓芾恚回?fù)責(zé)對(duì)下屬單位填報(bào)的本業(yè)務(wù)線數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，并對(duì)審核結(jié)果負(fù)責(zé)。 下屬單位：負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織各自項(xiàng)目成本核算工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題和提供解決方案，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向集團(tuán)成本管理部及各業(yè)務(wù)對(duì)口部門反饋。 項(xiàng)目成本的對(duì)口管控部門具體如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱責(zé)任部門1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)投發(fā)部政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用合作款項(xiàng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)前期可研費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部勘察丈量費(fèi)成本管理部/工程部三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)勵(lì)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7工程相關(guān)費(fèi)8營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)營(yíng)銷部營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)銷售費(fèi)用物業(yè)前期及完善費(fèi)9開發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)部建設(shè)單位管理費(fèi)稅金(土地使用稅、印花稅）10財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化利息貸款其他費(fèi)用（抵押、評(píng)估等）11不可預(yù)見費(fèi)成本管理部注明：以上科目中稅金僅包含：土地使用稅、印花稅；未包含營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等費(fèi)用。各對(duì)口部門各自對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本（包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容）進(jìn)行管控。4 方法和過程控制 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。 根據(jù)集團(tuán)的成本核算科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 將歸集的項(xiàng)目成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 編制項(xiàng)目成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。 正確填報(bào)建筑面積、可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 成本核算對(duì)象的確定 成本核算對(duì)象的確定原則滿足成本計(jì)算的需要、便于成本費(fèi)用的歸集、利于成本的及時(shí)結(jié)算、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 成本核算對(duì)象的確定方法各項(xiàng)目可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容具體科目及內(nèi)容詳見《 集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，大致科目如下： 項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配分配總原則：受益原則和配比原則。即：按誰收益誰分?jǐn)偟脑瓌t，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 各成本費(fèi)用具體分?jǐn)傇瓌t如下表：各成本費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t科目編號(hào)科目名稱分?jǐn)傇瓌t計(jì)算公式一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按占地面積分?jǐn)偘纯墒勖娣e均攤。土地成本分?jǐn)偡绞揭载?cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況測(cè)算后意見為準(zhǔn)，并每次核算時(shí)具體采用的分?jǐn)偡绞叫鑶为?dú)說明各地塊土地費(fèi)用=總土地費(fèi)用*（各核算對(duì)象所對(duì)應(yīng)的地塊國(guó)土證面積/土地費(fèi)用總價(jià)包含的所有項(xiàng)目地塊國(guó)土證面積合計(jì)）各產(chǎn)品類型土地費(fèi)用=當(dāng)期土地費(fèi)用*（各產(chǎn)品類型可售面積/當(dāng)期總可售面積）二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費(fèi)用=科目對(duì)應(yīng)總費(fèi)用*（各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按可售面積均攤同上五園林環(huán)境費(fèi)按可售面積均攤公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偯看魏怂銜r(shí)具體采用的分?jǐn)偡绞叫鑶为?dú)說明同上六配套設(shè)施費(fèi)按可售面積均攤同上七工程相關(guān)費(fèi)按可售面積均攤同上八營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)原則上按可售面積均攤營(yíng)銷部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)說明同上營(yíng)銷部單獨(dú)說明九開發(fā)間接費(fèi)原則上按可售面積均攤財(cái)務(wù)部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)說明同上財(cái)務(wù)部單獨(dú)說明十財(cái)務(wù)費(fèi)用原則上按可售面積均攤財(cái)務(wù)部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)說明同上財(cái)務(wù)部單獨(dú)說明十一不可預(yù)見費(fèi)按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費(fèi)用=科目對(duì)應(yīng)總費(fèi)用*（各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積） 公建配套設(shè)施成本組成說明 幼兒園、學(xué)校、獨(dú)棟設(shè)立的體育中心等：以各自建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)入配套設(shè)施費(fèi)相應(yīng)子目中,后期如需考慮該配套項(xiàng)目全成本,將另行分?jǐn)偺幚眢w現(xiàn)。 物業(yè)用房、社區(qū)用房、設(shè)備用房：只計(jì)算主體建安成本、裝修成本。如果設(shè)置在主體棟號(hào)內(nèi)，建安成本按物業(yè)用房（或社區(qū)用房、設(shè)備用 房） 與主體棟號(hào)建筑面積比例分?jǐn)偨ò渤杀尽＂僭O(shè)備用房=配套公建部分中專門獨(dú)立建造的設(shè)備用房土建及裝修費(fèi)+地下室設(shè)備用房建安分?jǐn)傎M(fèi)用； ②物業(yè)或社區(qū)用房=建造成本（含建筑裝飾安裝）+地下室物業(yè)或社區(qū)用房分?jǐn)傎M(fèi)用； ③地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建安成本=地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建筑面積（所在地下室建安成本/所在 地下室建筑面積） 有關(guān)工程成本分?jǐn)偺厥馇闆r的說明 土石方費(fèi)用 大面積開挖及場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、外運(yùn)：需區(qū)分“場(chǎng)地平整（）” “土石方（）”計(jì)算及分?jǐn)偡绞?，分別計(jì)算場(chǎng)地平 整和地下室基坑土方成本。：需區(qū)分“土石方（）” “室外土方回填（）”“種植土（）”的計(jì)算及分?jǐn)偡绞?，分別計(jì)算地下室基坑土方回填、室外場(chǎng)地土方回填、及綠化種植土回填成本。 基坑支護(hù)成本分?jǐn)偡绞剑河?jì)入地下車庫(kù)成本 樁基工程成本分?jǐn)偡绞剑?，按地上地下建筑面積平均分?jǐn)偝杀居?jì)入棟號(hào)與地下車庫(kù)成本；，全部計(jì)入棟號(hào)成本；，全部計(jì)入地下車庫(kù)成本。 關(guān)于地下室成本：（地下車庫(kù)）作為獨(dú)立的核算對(duì)象,單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本。 地下室只對(duì)本身的建安成本（從基礎(chǔ)部分到地下室頂板）進(jìn)行分配， 不分?jǐn)偲渌珨傎M(fèi)用。 位于地下室的設(shè)備用房、物業(yè)用房以及公用設(shè)施設(shè)備的成本 , 先按設(shè)備用房與地下車庫(kù)建筑面積比例分?jǐn)偟贸鱿鄳?yīng)建安成本，再分?jǐn)傊?可售面積的配套設(shè)施費(fèi)中。 車位單位成本（元/車位） =車庫(kù)建安成本/車位個(gè)數(shù)； 關(guān)于單棟建筑物既有商業(yè)用房又有住宅的： 商業(yè)用房的主體建筑安裝費(fèi)按層高系數(shù)調(diào)整后計(jì)算，計(jì)算式如下：①商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高②商業(yè)用房建安成本（元）=棟號(hào)主體建筑安裝費(fèi)（商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）③住宅建安成本（元）=棟號(hào)主體建筑安裝費(fèi)（住宅建筑面積）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)） 商業(yè)用房的全成本=商業(yè)用房建安成本+其它十類公攤費(fèi)用 獨(dú)棟商業(yè)的全成本 =棟號(hào)的主體建筑安裝費(fèi)+其它十類公攤費(fèi)用 關(guān)于面積計(jì)取的說明： 建筑面積：①在規(guī)劃核面面積下發(fā)前，以設(shè)計(jì)部相應(yīng)圖紙面積計(jì)取；②規(guī)劃核面面積下發(fā)后，以規(guī)劃核面面積計(jì)??； 可售面積：①在產(chǎn)權(quán)處測(cè)繪隊(duì)預(yù)測(cè)面積出來前按建筑面積計(jì)?。虎陬A(yù)測(cè)面積出來后按預(yù)測(cè)面積計(jì)??；③實(shí)測(cè)面積出來后按實(shí)測(cè)面積計(jì)??； 施工面積：代指某分部分項(xiàng)工程對(duì)應(yīng)的施工的面積 與園林環(huán)境面積有關(guān)的面積：①園林環(huán)境面積=凈用地面積建筑物基底占地面積=園林景觀面積+車行道路面積②園林景觀面積=軟景面積+硬景面積③綠化面積（即軟景面積）：在編制目標(biāo)成本階段，綠化面積=凈用地面積綠地率；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。④硬質(zhì)景觀面積（即硬景面積）：在編制目標(biāo)成本階段，硬景面積=有效用地面積+架空層面積+屋頂硬景面積綠化面積道路面積；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。⑤道路面積：在編制目標(biāo)成本階段，以設(shè)計(jì)提供的車行道路面積（不含園路）計(jì)??；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。 目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）中有關(guān)價(jià)格計(jì)取的說明： 有結(jié)算價(jià)的按結(jié)算價(jià)，有繳費(fèi)憑證的按繳費(fèi)憑證 無結(jié)算價(jià)、繳費(fèi)憑證的，按預(yù)估價(jià)、或招標(biāo)控制價(jià)+預(yù)估價(jià)。 其中：各項(xiàng)工程成本預(yù)估價(jià)=招標(biāo)控制價(jià)不超過10% 不可預(yù)見費(fèi)計(jì)?。? 項(xiàng)目目標(biāo)成本：費(fèi)率按2%，取費(fèi)基數(shù)為成本科目中從“三通一平”到“工程相關(guān)費(fèi)”（即與工程成本有關(guān)的費(fèi)用）之和。 項(xiàng)目成本結(jié)算：按尚未進(jìn)行結(jié)算的合同及項(xiàng)目實(shí)際情況預(yù)估（二） 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系 46 / 4