【正文】 關(guān)于地下室成本：（地下車庫）作為獨(dú)立的核算對象,單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本。 正確填報(bào)建筑面積、可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。 項(xiàng)目成本后評估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后，集團(tuán)成本管理部對專題會議意見進(jìn)行整理和總結(jié)，形成完整的項(xiàng)目成本后評估報(bào)告(定稿)，提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批、集團(tuán)董事長審定后，形成項(xiàng)目成本后評估報(bào)告(定稿) 集團(tuán)成本管理部將審定通過的項(xiàng)目成本后評估報(bào)告(定稿)進(jìn)行發(fā)文公布并備案歸檔，并在后續(xù)項(xiàng)目中改進(jìn)實(shí)施。 下屬單位相關(guān)部門，對差異部分進(jìn)行分析、說明、評價(jià)。②項(xiàng)目營銷及前期物業(yè)費(fèi)成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）7 集團(tuán)營銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管營銷領(lǐng)導(dǎo)審核8 集團(tuán)分管營銷領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程二：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織財(cái)務(wù)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位財(cái)務(wù)部提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。對超出目標(biāo)成本的科目分析原因，提出相應(yīng)的成本平衡方案或成本優(yōu)化方案； 涉及成本科目有調(diào)整的，需按《超目標(biāo)成本事項(xiàng)專題匯報(bào)》填報(bào)調(diào)整記錄，同時(shí)下屬單位成本部須將所有審批通過的調(diào)整記錄進(jìn)行匯總登記； 本專題匯報(bào)流程根據(jù)不同超額比例采用備案和審批制度：①超目標(biāo)成本＜2%，由下屬公司成本部填報(bào)事項(xiàng)及應(yīng)對措施，逐級報(bào)送至下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)備案；②2%≤超目標(biāo)成本＜5%，由下屬公司成本部填報(bào)，下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)送集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，抄送至集團(tuán)總經(jīng)理，同時(shí)備案；③超目標(biāo)成本≥5%，須逐級報(bào)送至集團(tuán)總經(jīng)理審批。2 適用范圍 適用于長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。3 流程說明： 流程版本及編制時(shí)間要求：目標(biāo)成本（方案版），在項(xiàng)目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。 方案和施工階段目標(biāo)成本審批流程見后附件《目標(biāo)成本審批流程》7 動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本是對已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同性成本、待發(fā)生成本等核算分析后，在現(xiàn)有資料和條件下可知的某個(gè)階段的實(shí)際成本。 4 項(xiàng)目成本管理原則 市場導(dǎo)向原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目成本后評估操作指引及模板第三章相關(guān)流程支持性文件 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù)，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的權(quán)威性。動(dòng)態(tài)成本控制能夠全面反映項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本和構(gòu)成變化的實(shí)時(shí)監(jiān)控行為。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版），在項(xiàng)目總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。3 流程說明 流程使用情況：在項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本預(yù)計(jì)將超出目標(biāo)成本總金額時(shí)進(jìn)行 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。 本專題匯報(bào)流程應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)。②項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程三：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織運(yùn)營部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位運(yùn)營部提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。(初稿)進(jìn)行確認(rèn)，并在研討會上提出針對性的改進(jìn)措施。4 附件 項(xiàng)目成本測算表 項(xiàng)目成本后評估表 項(xiàng)目成本后評估模板 第三章 支持性文件（一） 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算指引1 目的加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 地下室只對本身的建安成本（從基礎(chǔ)部分到地下室頂板）進(jìn)行分配， 不分?jǐn)偲渌珨傎M(fèi)用。 基坑支護(hù)成本分?jǐn)偡绞剑河?jì)入地下車庫成本 樁基工程成本分?jǐn)偡绞剑海吹厣系叵陆ㄖ娣e平均分?jǐn)偝杀居?jì)入棟號與地下車庫成本；，全部計(jì)入棟號成本；，全部計(jì)入地下車庫成本。 編制項(xiàng)目成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 下屬單位成本管理部組織召開項(xiàng)目成本后評估專題會議，集中討論成本差異的影響性因素，并對改進(jìn)措施的可行性進(jìn)行進(jìn)一步論證。4 附件 項(xiàng)目各業(yè)務(wù)線成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型) 科目合同明細(xì)表(用于項(xiàng)目成本結(jié)算） 項(xiàng)目成本結(jié)算表5 詳細(xì)流程圖：子流程一：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（營銷及前期物業(yè)費(fèi)）3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織營銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起1 開始節(jié)點(diǎn)4 下屬單位營銷部提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目營銷及前期物業(yè)費(fèi)成本結(jié)算總金額；需上傳的附表：①項(xiàng)目營銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。3 流程說明 下屬單位成本部經(jīng)理組織填報(bào)和發(fā)起流程，填寫《超目標(biāo)成本事項(xiàng)專題匯報(bào)》。3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核5 下屬單位總經(jīng)理審批4 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（匯總）（二）項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說明及附表1 流程目的 根據(jù)各公司相關(guān)責(zé)任部門，掌握的政策變化或其他經(jīng)營策略的改變等重 大影響項(xiàng)目成本變化情況，及時(shí)有效的分析、調(diào)劑和修正，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管控，達(dá)到成本控制的目的。2 適用范圍適用于長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。 項(xiàng)目不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以利潤為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 項(xiàng)目成本后評估：指項(xiàng)目竣工及成本結(jié)算完成后，對項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、科學(xué)的評價(jià)及分析總結(jié)。(五)項(xiàng)目各階段節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)第二章(一) 事前控制原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 下屬單位各部門按成本管理制度的規(guī)定分別錄入各自發(fā)生的費(fèi)用到ERP系統(tǒng)，實(shí)時(shí)對比已經(jīng)發(fā)生費(fèi)用和目標(biāo)成本的關(guān)系，并判斷剩余成本（目標(biāo)成本減去已經(jīng)發(fā)生成本）是否能保證項(xiàng)目竣工交付目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目目標(biāo)成本審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。(分線)：由下屬單位營銷、財(cái)務(wù)、投發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等各對口部門 發(fā)起，對所對應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本（包括對應(yīng)科目的各下級科目中的內(nèi)容）進(jìn)行調(diào)整情況說明及上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對口業(yè)務(wù)部門、集 團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 超目標(biāo)成本事項(xiàng)專題匯報(bào)內(nèi)容填寫要求：①詳細(xì)說明超目標(biāo)成本的情況及原因，并填寫超目標(biāo)成本金額。②項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）5