【正文】 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點子流程五：項目成本結(jié)算審核流程（工程成本）1 開始節(jié)點2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起并提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（工程成本）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型)。2 適用范圍適用于長沙房產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱集團）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項目，集團控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。 下屬單位成本管理部負責編制工程成本部分《項目成本后評估表》的相關(guān)內(nèi)容，總結(jié)項目成本超計劃、無效投資、損失浪費等教訓和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對工程成本管理情況作出評價。 集團分管領導《項目成本后評估表》報告，并提出相關(guān)意見，使之成為公司的基礎資料。 下屬單位成本管理部按業(yè)態(tài)檔案和成本科目，分別歸集成本金額。 下屬單位成本管理部對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、專業(yè)分包合同、獨立分包合同、工程預算、工程結(jié)算書等資料，分析項目進度計劃、施工組織設計、工程承包范圍變化、工程量變化、設計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素、政策因素以及不可抗力因素等對成本的影響。 下屬單位成本管理部組織召開項目成本后評估專題會議，集中討論成本差異的影響性因素，并對改進措施的可行性進行進一步論證。 為集團其它業(yè)務線的業(yè)務活動提供最原始的基礎數(shù)據(jù)，但其它業(yè)務線的有關(guān)成本的活動應根據(jù)各自的目的和要求自行進行分攤調(diào)整。 集團各業(yè)務部門：負責各自對口成本業(yè)務的核算及管控，負責各自對口成本費用的具體歸集及分配分攤的管理；負責對下屬單位填報的本業(yè)務線數(shù)據(jù)進行審核，并對審核結(jié)果負責。4 方法和過程控制 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 編制項目成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 成本核算對象的確定方法各項目可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。 成本費用項目及核算內(nèi)容具體科目及內(nèi)容詳見《 集團開發(fā)項目成本科目》，大致科目如下： 項目成本費用的歸集與分配分配總原則：受益原則和配比原則。 物業(yè)用房、社區(qū)用房、設備用房：只計算主體建安成本、裝修成本。 基坑支護成本分攤方式：計入地下車庫成本 樁基工程成本分攤方式：，按地上地下建筑面積平均分攤成本計入棟號與地下車庫成本；，全部計入棟號成本；，全部計入地下車庫成本。 車位單位成本（元/車位） =車庫建安成本/車位個數(shù)； 關(guān)于單棟建筑物既有商業(yè)用房又有住宅的： 商業(yè)用房的主體建筑安裝費按層高系數(shù)調(diào)整后計算，計算式如下：①商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高②商業(yè)用房建安成本（元）=棟號主體建筑安裝費（商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）③住宅建安成本（元）=棟號主體建筑安裝費（住宅建筑面積）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)） 商業(yè)用房的全成本=商業(yè)用房建安成本+其它十類公攤費用 獨棟商業(yè)的全成本 =棟號的主體建筑安裝費+其它十類公攤費用 關(guān)于面積計取的說明： 建筑面積：①在規(guī)劃核面面積下發(fā)前，以設計部相應圖紙面積計??；②規(guī)劃核面面積下發(fā)后，以規(guī)劃核面面積計??； 可售面積：①在產(chǎn)權(quán)處測繪隊預測面積出來前按建筑面積計??；②預測面積出來后按預測面積計??；③實測面積出來后按實測面積計??； 施工面積：代指某分部分項工程對應的施工的面積 與園林環(huán)境面積有關(guān)的面積：①園林環(huán)境面積=凈用地面積建筑物基底占地面積=園林景觀面積+車行道路面積②園林景觀面積=軟景面積+硬景面積③綠化面積（即軟景面積）：在編制目標成本階段，綠化面積=凈用地面積綠地率；結(jié)算階段，以實際施工面積為準。 其中：各項工程成本預估價=招標控制價不超過10% 不可預見費計?。? 項目目標成本：費率按2%，取費基數(shù)為成本科目中從“三通一平”到“工程相關(guān)費”（即與工程成本有關(guān)的費用）之和。⑤道路面積：在編制目標成本階段，以設計提供的車行道路面積（不含園路）計?。唤Y(jié)算階段，以實際施工面積為準。 地下室只對本身的建安成本（從基礎部分到地下室頂板）進行分配， 不分攤其他公攤費用。①設備用房=配套公建部分中專門獨立建造的設備用房土建及裝修費+地下室設備用房建安分攤費用； ②物業(yè)或社區(qū)用房=建造成本（含建筑裝飾安裝）+地下室物業(yè)或社區(qū)用房分攤費用； ③地下室設備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建安成本=地下室設備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建筑面積（所在地下室建安成本/所在 地下室建筑面積） 有關(guān)工程成本分攤特殊情況的說明 土石方費用 大面積開挖及場內(nèi)轉(zhuǎn)運、外運：需區(qū)分“場地平整（）” “土石方（）”計算及分攤方式，分別計算場地平 整和地下室基坑土方成本。 各成本費用具體分攤原則如下表：各成本費用的分攤原則科目編號科目名稱分攤原則計算公式一土地征用及拆遷補償費按占地面積分攤按可售面積均攤。 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 項目成本的對口管控部門具體如下：序號項目名稱責任部門1土地征用及拆遷補償費投發(fā)部政府地價及相關(guān)費用合作款項拆遷補償費2開發(fā)前期準備費前期可研費報批報建費規(guī)劃設計費設計部勘察丈量費成本管理部/工程部三通一平費臨時設施費3主體建筑安裝工程費主體建筑工程費主體安裝工程費施工合同外獎勵4基礎設施費5園林環(huán)境費6配套設施費7工程相關(guān)費8營銷及前期物業(yè)費營銷部營銷設施建造費銷售費用物業(yè)前期及完善費9開發(fā)間接費財務部建設單位管理費稅金(土地使用稅、印花稅）10財務費用資本化利息貸款其他費用（抵押、評估等）11不可預見費成本管理部注明：以上科目中稅金僅包含：土地使用稅、印花稅；未包含營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等費用。集團控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。4 附件 項目成本測算表 項目成本后評估表 項目成本后評估模板 第三章 支持性文件（一） 集團房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算指引1 目的加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算，統(tǒng)一標準計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。 下屬單位成本管理部組織各相關(guān)部門進行項目成本后評估工作，各相關(guān)部門根據(jù)責任職能分工對責任目標成本與實際成本進行比較、分析、找出差異原因，并書面提供初步評估意見。 下屬單位成本管理部對比工程結(jié)算成本與工程目標成本預算控制指導書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的具體原因，評價成本管理工作的有效性。 編制《項目成本后評估表》中項目工程成本的內(nèi)容：，包括：項目成本測算表、集團目標成本預算控制指導書、目標成本調(diào)整書、集團項目階段性成本分析報告等。(初稿)進行確認，并在研討會上提出針對性的改進措施。，包括《項目成本測算表》、工程動態(tài)成本信息報告、工程預結(jié)算書及工程結(jié)算資料等。同時附項目成本結(jié)算跨項目跨期分攤科目表；各成本組成審核子流程審核通過截圖。②項目（財務費用、開發(fā)間接費）成本科目合同明細表（用于項目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財務領導審核7 集團財務部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團分管財務領導審批10 結(jié)束節(jié)點9 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程三：項目成本結(jié)算審核流程（土地成本、報批報建費）1 開始節(jié)點3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織運營部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位運營部提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（土地成本、報批報建費）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項目（土地成本、報批報建費）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型)。 需注意：土地成本審批：“子流程三：項目目標成本審核流程（土地成本、報批報建費）” 流程審批節(jié)點經(jīng)投發(fā)部、財務部共同審核土地成本分攤數(shù)據(jù)。2 適用范圍適用于 集團項目合同結(jié)算全部完成后；或項目合同結(jié)算基本完成后，因項目總體進度安排的要求，需提前啟動項目成本結(jié)算的項目。④涉及需對目標成本科目進行調(diào)整，需詳細填寫調(diào)整情況，同時匯總登記調(diào)整記錄。 本專題匯報流程應在5個工作日內(nèi)上報。5 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管成本領導審核5 集團成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)6 集團成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)7