【正文】 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)子流程五：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（工程成本）1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起并提供：需體現(xiàn)的審批意見(jiàn)文字：項(xiàng)目（工程成本）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類(lèi)型)。2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。 下屬單位成本管理部負(fù)責(zé)編制工程成本部分《項(xiàng)目成本后評(píng)估表》的相關(guān)內(nèi)容，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無(wú)效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程成本管理情況作出評(píng)價(jià)。 集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)《項(xiàng)目成本后評(píng)估表》報(bào)告，并提出相關(guān)意見(jiàn)，使之成為公司的基礎(chǔ)資料。 下屬單位成本管理部按業(yè)態(tài)檔案和成本科目，分別歸集成本金額。 下屬單位成本管理部對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、專(zhuān)業(yè)分包合同、獨(dú)立分包合同、工程預(yù)算、工程結(jié)算書(shū)等資料，分析項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素、政策因素以及不可抗力因素等對(duì)成本的影響。 下屬單位成本管理部組織召開(kāi)項(xiàng)目成本后評(píng)估專(zhuān)題會(huì)議，集中討論成本差異的影響性因素，并對(duì)改進(jìn)措施的可行性進(jìn)行進(jìn)一步論證。 為集團(tuán)其它業(yè)務(wù)線的業(yè)務(wù)活動(dòng)提供最原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但其它業(yè)務(wù)線的有關(guān)成本的活動(dòng)應(yīng)根據(jù)各自的目的和要求自行進(jìn)行分?jǐn)傉{(diào)整。 集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)：負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本業(yè)務(wù)的核算及管控，負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本費(fèi)用的具體歸集及分配分?jǐn)偟墓芾?；?fù)責(zé)對(duì)下屬單位填報(bào)的本業(yè)務(wù)線數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，并對(duì)審核結(jié)果負(fù)責(zé)。4 方法和過(guò)程控制 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。 編制項(xiàng)目成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 成本核算對(duì)象的確定方法各項(xiàng)目可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容具體科目及內(nèi)容詳見(jiàn)《 集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目》，大致科目如下： 項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配分配總原則：受益原則和配比原則。 物業(yè)用房、社區(qū)用房、設(shè)備用房：只計(jì)算主體建安成本、裝修成本。 基坑支護(hù)成本分?jǐn)偡绞剑河?jì)入地下車(chē)庫(kù)成本 樁基工程成本分?jǐn)偡绞剑?，按地上地下建筑面積平均分?jǐn)偝杀居?jì)入棟號(hào)與地下車(chē)庫(kù)成本；，全部計(jì)入棟號(hào)成本；，全部計(jì)入地下車(chē)庫(kù)成本。 車(chē)位單位成本（元/車(chē)位） =車(chē)庫(kù)建安成本/車(chē)位個(gè)數(shù)； 關(guān)于單棟建筑物既有商業(yè)用房又有住宅的： 商業(yè)用房的主體建筑安裝費(fèi)按層高系數(shù)調(diào)整后計(jì)算，計(jì)算式如下：①商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高②商業(yè)用房建安成本（元）=棟號(hào)主體建筑安裝費(fèi)（商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）③住宅建安成本（元）=棟號(hào)主體建筑安裝費(fèi)（住宅建筑面積）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)） 商業(yè)用房的全成本=商業(yè)用房建安成本+其它十類(lèi)公攤費(fèi)用 獨(dú)棟商業(yè)的全成本 =棟號(hào)的主體建筑安裝費(fèi)+其它十類(lèi)公攤費(fèi)用 關(guān)于面積計(jì)取的說(shuō)明： 建筑面積：①在規(guī)劃核面面積下發(fā)前，以設(shè)計(jì)部相應(yīng)圖紙面積計(jì)??；②規(guī)劃核面面積下發(fā)后，以規(guī)劃核面面積計(jì)?。? 可售面積：①在產(chǎn)權(quán)處測(cè)繪隊(duì)預(yù)測(cè)面積出來(lái)前按建筑面積計(jì)??；②預(yù)測(cè)面積出來(lái)后按預(yù)測(cè)面積計(jì)??；③實(shí)測(cè)面積出來(lái)后按實(shí)測(cè)面積計(jì)??； 施工面積：代指某分部分項(xiàng)工程對(duì)應(yīng)的施工的面積 與園林環(huán)境面積有關(guān)的面積：①園林環(huán)境面積=凈用地面積建筑物基底占地面積=園林景觀面積+車(chē)行道路面積②園林景觀面積=軟景面積+硬景面積③綠化面積（即軟景面積）：在編制目標(biāo)成本階段，綠化面積=凈用地面積綠地率；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。 其中：各項(xiàng)工程成本預(yù)估價(jià)=招標(biāo)控制價(jià)不超過(guò)10% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)?。? 項(xiàng)目目標(biāo)成本：費(fèi)率按2%，取費(fèi)基數(shù)為成本科目中從“三通一平”到“工程相關(guān)費(fèi)”（即與工程成本有關(guān)的費(fèi)用）之和。⑤道路面積：在編制目標(biāo)成本階段，以設(shè)計(jì)提供的車(chē)行道路面積（不含園路）計(jì)??；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。 地下室只對(duì)本身的建安成本（從基礎(chǔ)部分到地下室頂板）進(jìn)行分配， 不分?jǐn)偲渌珨傎M(fèi)用。①設(shè)備用房=配套公建部分中專(zhuān)門(mén)獨(dú)立建造的設(shè)備用房土建及裝修費(fèi)+地下室設(shè)備用房建安分?jǐn)傎M(fèi)用； ②物業(yè)或社區(qū)用房=建造成本（含建筑裝飾安裝）+地下室物業(yè)或社區(qū)用房分?jǐn)傎M(fèi)用； ③地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建安成本=地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建筑面積（所在地下室建安成本/所在 地下室建筑面積） 有關(guān)工程成本分?jǐn)偺厥馇闆r的說(shuō)明 土石方費(fèi)用 大面積開(kāi)挖及場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、外運(yùn)：需區(qū)分“場(chǎng)地平整（）” “土石方（）”計(jì)算及分?jǐn)偡绞?，分別計(jì)算場(chǎng)地平 整和地下室基坑土方成本。 各成本費(fèi)用具體分?jǐn)傇瓌t如下表：各成本費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t科目編號(hào)科目名稱(chēng)分?jǐn)傇瓌t計(jì)算公式一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按占地面積分?jǐn)偘纯墒勖娣e均攤。 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目成本的對(duì)口管控部門(mén)具體如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)責(zé)任部門(mén)1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)投發(fā)部政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用合作款項(xiàng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)前期可研費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部勘察丈量費(fèi)成本管理部/工程部三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)勵(lì)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7工程相關(guān)費(fèi)8營(yíng)銷(xiāo)及前期物業(yè)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用物業(yè)前期及完善費(fèi)9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)部建設(shè)單位管理費(fèi)稅金(土地使用稅、印花稅）10財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化利息貸款其他費(fèi)用（抵押、評(píng)估等）11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)成本管理部注明：以上科目中稅金僅包含：土地使用稅、印花稅；未包含營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等費(fèi)用。集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。4 附件 項(xiàng)目成本測(cè)算表 項(xiàng)目成本后評(píng)估表 項(xiàng)目成本后評(píng)估模板 第三章 支持性文件（一） 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算指引1 目的加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。 下屬單位成本管理部組織各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目成本后評(píng)估工作，各相關(guān)部門(mén)根據(jù)責(zé)任職能分工對(duì)責(zé)任目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較、分析、找出差異原因，并書(shū)面提供初步評(píng)估意見(jiàn)。 下屬單位成本管理部對(duì)比工程結(jié)算成本與工程目標(biāo)成本預(yù)算控制指導(dǎo)書(shū)中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的具體原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。 編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估表》中項(xiàng)目工程成本的內(nèi)容：，包括：項(xiàng)目成本測(cè)算表、集團(tuán)目標(biāo)成本預(yù)算控制指導(dǎo)書(shū)、目標(biāo)成本調(diào)整書(shū)、集團(tuán)項(xiàng)目階段性成本分析報(bào)告等。(初稿)進(jìn)行確認(rèn)，并在研討會(huì)上提出針對(duì)性的改進(jìn)措施。，包括《項(xiàng)目成本測(cè)算表》、工程動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告、工程預(yù)結(jié)算書(shū)及工程結(jié)算資料等。同時(shí)附項(xiàng)目成本結(jié)算跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偪颇勘?；各成本組成審核子流程審核通過(guò)截圖。②項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程三：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織運(yùn)營(yíng)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位運(yùn)營(yíng)部提供：需體現(xiàn)的審批意見(jiàn)文字：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類(lèi)型)。 需注意：土地成本審批：“子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù)據(jù)。2 適用范圍適用于 集團(tuán)項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后；或項(xiàng)目合同結(jié)算基本完成后，因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求，需提前啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算的項(xiàng)目。④涉及需對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行調(diào)整，需詳細(xì)填寫(xiě)調(diào)整情況，同時(shí)匯總登記調(diào)整記錄。 本專(zhuān)題匯報(bào)流程應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)。5 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)6 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)7