【正文】 集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度及操作指引 目 錄第一章 項(xiàng)目成本管理(一)總則(二)項(xiàng)目各階段節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)第二章相關(guān)流程(一)項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附表(二)項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說(shuō)明及附表(三)項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表(四)項(xiàng)目成本結(jié)算編審流程說(shuō)明及附表(五)項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板第三章支持性文件(一) 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算指引 （二） 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系第一章 項(xiàng)目成本管理（一）總 則1 目的為構(gòu)建 集團(tuán)項(xiàng)目成本管理體系，實(shí)施全過(guò)程成本管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 專業(yè)術(shù)語(yǔ)和定義 項(xiàng)目目標(biāo)成本：公司基于市場(chǎng)狀況結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，依據(jù)相關(guān)資料，根據(jù)預(yù)期收入和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，最終按照成本分類的11個(gè)一級(jí)成本科目逐項(xiàng)進(jìn)行編制而形成的項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制依據(jù)。 11個(gè)一級(jí)成本科目具體包括：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)；三、主體建安工程費(fèi)；四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；五、園林環(huán)境費(fèi)；六、配套設(shè)施費(fèi)；七、工程相關(guān)費(fèi)；八、營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)；九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；十、財(cái)務(wù)費(fèi)用；十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。其中一、二、四、五、六、七、八、九、十、十一為公攤費(fèi)用；三為主體建安費(fèi)用（非公攤費(fèi)用）。 工程成本：指項(xiàng)目成本科目中三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及工程相關(guān)費(fèi)等費(fèi)用。 相關(guān)部門：指除成本管理部以外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本各對(duì)口的投發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等與項(xiàng)目成本有關(guān)的責(zé)任部門。 項(xiàng)目成本測(cè)算表：反映項(xiàng)目的總項(xiàng)目目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項(xiàng)目的總項(xiàng)目目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本組成。各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。 超目標(biāo)成本事項(xiàng)：針對(duì)成本科目(具體科目見(jiàn)附表《成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表》有超原已審批通過(guò)的目標(biāo)成本的事項(xiàng) 項(xiàng)目成本結(jié)算：指項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行匯總編制，為成本后評(píng)估及成本數(shù)據(jù)庫(kù)提供依據(jù)。 項(xiàng)目成本后評(píng)估：指項(xiàng)目竣工及成本結(jié)算完成后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、科學(xué)的評(píng)價(jià)及分析總結(jié)。 4 項(xiàng)目成本管理原則 市場(chǎng)導(dǎo)向原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的權(quán)威性。 事前控制原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。 動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。 項(xiàng)目目標(biāo)成本科目的分類：詳見(jiàn)第三章 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系。 項(xiàng)目成本核算原則：詳見(jiàn)第三章 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算指引。(二)項(xiàng)目各階段節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)5 成本準(zhǔn)備階段 土地及拆遷相關(guān)資料、人材機(jī)市場(chǎng)價(jià)格資料及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。 收集政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 土地購(gòu)買前調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平，完成《踩盤信息采集報(bào)告寫字樓》、《踩盤信息采集報(bào)告住宅》,踩盤信息采集報(bào)告模板見(jiàn)第二章6 成本編制階段 項(xiàng)目可研階段：土地購(gòu)買前根據(jù)項(xiàng)目的土地價(jià)格及土地獲取相關(guān)費(fèi)用、概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料、初步定位等相關(guān)內(nèi)容完成《項(xiàng)目投資估算》。 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段：參與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)討論會(huì)并提出成本相關(guān)意見(jiàn)，在項(xiàng)目總圖審圖通過(guò)后20日(日歷日)內(nèi)，下屬單位成本部依據(jù)方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果，組織本單位各成本對(duì)口部門召開(kāi)成本編制會(huì)，各部門按集團(tuán)要求編制各自范圍內(nèi)成本，各部門審批后匯總到下屬單位成本部, 下屬單位成本部按各部門的數(shù)據(jù)編制完成《目標(biāo)成本（方案版）》并上報(bào)集團(tuán)，項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附件見(jiàn)第二章。 項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段：參與項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)討論會(huì)并提出成本相關(guān)意見(jiàn)，在項(xiàng)目總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后，下屬單位應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測(cè)算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生的成本，重點(diǎn)是工程成本的控制。原則上總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日內(nèi)，編制完畢《目標(biāo)成本（施工圖版）》并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)，項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附件見(jiàn)第二章項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附表的附件。 編制過(guò)程遵從以下原則：量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過(guò)計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。 在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、施工圖等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，并在竣工后進(jìn)行核算對(duì)比，實(shí)行全過(guò)程目標(biāo)成本管理。 項(xiàng)目不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以利潤(rùn)為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 方案和施工階段目標(biāo)成本審批流程見(jiàn)后附件《目標(biāo)成本審批流程》7 動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本是對(duì)已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同性成本、待發(fā)生成本等核算分析后，在現(xiàn)有資料和條件下可知的某個(gè)階段的實(shí)際成本。動(dòng)態(tài)成本控制能夠全面反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本和構(gòu)成變化的實(shí)時(shí)監(jiān)控行為。 下屬單位各部門按成本管理制度的規(guī)定分別錄入各自發(fā)生的費(fèi)用到ERP系統(tǒng)，實(shí)時(shí)對(duì)比已經(jīng)發(fā)生費(fèi)用和目標(biāo)成本的關(guān)系，并判斷剩余成本（目標(biāo)成本減去已經(jīng)發(fā)生成本）是否能保證項(xiàng)目竣工交付目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 在施工過(guò)程中，下屬單位成本部及時(shí)跟蹤工程成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定。 集團(tuán)成本部按照《 集團(tuán)年度下屬單位考核辦法》的要求檢查各個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本、過(guò)程執(zhí)行等情況。8 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整 當(dāng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本將超出目標(biāo)總成本時(shí)，目標(biāo)總成本調(diào)整具體實(shí)施要求：詳見(jiàn)第二章項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說(shuō)明及附表。 根據(jù)成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表中的控制科目，其中科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程根據(jù)不同超額比例采用備案和審批制度：（1）超目標(biāo)成本＜2%，由下屬公司成本部填報(bào)事項(xiàng)及應(yīng)對(duì)措施，逐級(jí)報(bào)送至下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)備案；（2）2%≤超目標(biāo)成本＜5%，由下屬公司成本部填報(bào)，下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)送集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批通過(guò)后，抄送至集團(tuán)總經(jīng)理，同時(shí)備案；（3）超目標(biāo)成本≥5%，須逐級(jí)報(bào)送至集團(tuán)總經(jīng)理審批。下屬單位應(yīng)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本匯總表， 并附上成本調(diào)整說(shuō)明表或分析報(bào)告，說(shuō)明調(diào)整的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)吸取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)審批后相應(yīng)調(diào)整目標(biāo)成本。項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本調(diào)整具體實(shí)施要求：詳見(jiàn)第二章《項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表》。9 項(xiàng)目成本結(jié)算和成本后評(píng)估 項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后，30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)；或項(xiàng)目合同結(jié)算基本完成后，因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求，需提前啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算，自啟動(dòng)開(kāi)始30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)。 項(xiàng)目成本結(jié)算完成后，30天內(nèi)應(yīng)完成成本后評(píng)估工作，并上報(bào)集團(tuán)。 成本后評(píng)估應(yīng)圍繞本項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的變化加以分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)形成專題報(bào)告，并組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)，不斷提高專業(yè)能力及管理水平。 成本后評(píng)估成果的基本要求是能夠全面、清晰、準(zhǔn)確地反映后評(píng)估項(xiàng)目的成本信息，以作為項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)審計(jì)的依據(jù)。詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)第二章項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板。10 附件第二章 相關(guān)流程（一）項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附表1 流程目的通過(guò)編制全面精準(zhǔn)、符合市場(chǎng)行情的目標(biāo)成本，各項(xiàng)目費(fèi)用責(zé)任主管部門依據(jù)目標(biāo)成本積極主動(dòng)掌控動(dòng)態(tài)成本變化及時(shí)采取合理手段修正調(diào)控，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的全員成本管理體系。2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 流程說(shuō)明： 流程版本及編制時(shí)間要求：目標(biāo)成本（方案版），在項(xiàng)目總圖審圖通過(guò)后20日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版），在項(xiàng)目總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。 項(xiàng)目目標(biāo)成本審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。 子流程(分線)：由下屬單位成本部發(fā)起，下屬單位營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、投發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等各對(duì)口部門各自對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本（包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容）進(jìn)行上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對(duì)口業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。需注意：土地成本審批：“子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù) 據(jù)。（匯總）：在分線子流程審批完后，由集團(tuán)成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本（匯總）主流程，下屬單位成本部按照子流程進(jìn)行匯總后上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。其中需注意：目標(biāo)成本（方案版），下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審核”。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版），下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審”。4 附件 踩盤信息采集報(bào)告寫字樓 踩盤信息采集報(bào)告住宅 項(xiàng)目各業(yè)務(wù)線目標(biāo)成本跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型) 項(xiàng)目成本測(cè)算表 5 詳細(xì)流程圖：子流程一：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織營(yíng)銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起1 開(kāi)