【正文】 下屬單位財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)8 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)7 下屬單位總經(jīng)理審批6 下屬單位主管運(yùn)營領(lǐng)導(dǎo)審核9 集團(tuán)財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)10 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批10 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點(diǎn)11 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程四：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（規(guī)劃設(shè)計費(fèi)）1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位相關(guān)部門提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。： 投資發(fā)展部：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期可研費(fèi)及報批報建費(fèi) 設(shè)計部：規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 工程部：材料設(shè)備、變更簽證、監(jiān)理費(fèi)用等 營銷企劃部：營銷及前期物業(yè)費(fèi) 財務(wù)會計部：開發(fā)間接費(fèi)及財務(wù)費(fèi)用。2 核算成果用途： 主要用于收集集團(tuán)成本內(nèi)控指標(biāo)、積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、建立成本內(nèi)控分析數(shù)據(jù)庫， 適應(yīng)于集團(tuán)的成本精細(xì)化管理。 成本核算對象的確定 成本核算對象的確定原則滿足成本計算的需要、便于成本費(fèi)用的歸集、利于成本的及時結(jié)算、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 位于地下室的設(shè)備用房、物業(yè)用房以及公用設(shè)施設(shè)備的成本 , 先按設(shè)備用房與地下車庫建筑面積比例分?jǐn)偟贸鱿鄳?yīng)建安成本，再分?jǐn)傊?可售面積的配套設(shè)施費(fèi)中。：需區(qū)分“土石方（）” “室外土方回填（）”“種植土（）”的計算及分?jǐn)偡绞?，分別計算地下室基坑土方回填、室外場地土方回填、及綠化種植土回填成本。 將歸集的項(xiàng)目成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 下屬單位成本管理部對相關(guān)部門提供的分析報告初步評估意見進(jìn)行匯總，并形成項(xiàng)目后評估差異性分析報告(初稿）。 主流程（匯總）：在分線子流程審批完后，由集團(tuán)成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本（匯總）主流程，下屬單位成本部按照子流程進(jìn)行匯總后上報，下屬單位領(lǐng) 導(dǎo)審核后集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。2 適用范圍適用于集團(tuán)所有設(shè)立目標(biāo)成本的工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，針對超目標(biāo)成本科目(具體科目見附表《成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表》事項(xiàng)的上報，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。 ③踩盤信息采集報告。10 附件第二章 相關(guān)流程（一）項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說明及附表1 流程目的通過編制全面精準(zhǔn)、符合市場行情的目標(biāo)成本，各項(xiàng)目費(fèi)用責(zé)任主管部門依據(jù)目標(biāo)成本積極主動掌控動態(tài)成本變化及時采取合理手段修正調(diào)控，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的全員成本管理體系。 在項(xiàng)目的方案設(shè)計、施工圖等各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，并在竣工后進(jìn)行核算對比，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。 超目標(biāo)成本事項(xiàng)：針對成本科目(具體科目見附表《成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表》有超原已審批通過的目標(biāo)成本的事項(xiàng) 項(xiàng)目成本結(jié)算：指項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后，對項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行匯總編制，為成本后評估及成本數(shù)據(jù)庫提供依據(jù)。(二)項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說明及附表(一) 動態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。 在施工過程中，下屬單位成本部及時跟蹤工程成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測，成本預(yù)測的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定。 子流程(分線)：由下屬單位成本部發(fā)起，下屬單位營銷、財務(wù)、投發(fā)、設(shè)計、成本等各對口部門各自對所對應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本（包括對應(yīng)科目的各下級科目中的內(nèi)容）進(jìn)行上報，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對口業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 其中需注意：在進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整流程前，需對項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行整體盤存，就已發(fā)生成本（含根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行變更簽證、材料調(diào)差等預(yù)估）和預(yù)計發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，詳細(xì)分析實(shí)際發(fā)生額及預(yù)估額等，與需調(diào)整額進(jìn)行對比，再最終確認(rèn)是否進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整及調(diào)整額。②提出相應(yīng)的成本平衡方案、成本優(yōu)化方案。②項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)設(shè)計部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)子流程五：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（工程成本）1 開始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起并提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（工程成本）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項(xiàng)目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。 集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)《項(xiàng)目成本后評估表》報告，并提出相關(guān)意見，使之成為公司的基礎(chǔ)資料。 為集團(tuán)其它業(yè)務(wù)線的業(yè)務(wù)活動提供最原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但其它業(yè)務(wù)線的有關(guān)成本的活動應(yīng)根據(jù)各自的目的和要求自行進(jìn)行分?jǐn)傉{(diào)整。 成本核算對象的確定方法各項(xiàng)目可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。 車位單位成本（元/車位） =車庫建安成本/車位個數(shù)； 關(guān)于單棟建筑物既有商業(yè)用房又有住宅的： 商業(yè)用房的主體建筑安裝費(fèi)按層高系數(shù)調(diào)整后計算，計算式如下：①商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高②商業(yè)用房建安成本（元）=棟號主體建筑安裝費(fèi)（商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)）③住宅建安成本（元）=棟號主體建筑安裝費(fèi)（住宅建筑面積）/（住宅建筑面積+商業(yè)用房建筑面積層高系數(shù)） 商業(yè)用房的全成本=商業(yè)用房建安成本+其它十類公攤費(fèi)用 獨(dú)棟商業(yè)的全成本 =棟號的主體建筑安裝費(fèi)+其它十類公攤費(fèi)用 關(guān)于面積計取的說明： 建筑面積：①在規(guī)劃核面面積下發(fā)前，以設(shè)計部相應(yīng)圖紙面積計取；②規(guī)劃核面面積下發(fā)后，以規(guī)劃核面面積計??； 可售面積：①在產(chǎn)權(quán)處測繪隊(duì)預(yù)測面積出來前按建筑面積計??；②預(yù)測面積出來后按預(yù)測面積計取；③實(shí)測面積出來后按實(shí)測面積計取； 施工面積：代指某分部分項(xiàng)工程對應(yīng)的施工的面積 與園林環(huán)境面積有關(guān)的面積：①園林環(huán)境面積=凈用地面積建筑物基底占地面積=園林景觀面積+車行道路面積②園林景觀面積=軟景面積+硬景面積③綠化面積（即軟景面積）：在編制目標(biāo)成本階段，綠化面積=凈用地面積綠地率；結(jié)算階段，以實(shí)際施工面積為準(zhǔn)。①設(shè)備用房=配套公建部分中專門獨(dú)立建造的設(shè)備用房土建及裝修費(fèi)+地下室設(shè)備用房建安分?jǐn)傎M(fèi)用； ②物業(yè)或社區(qū)用房=建造成本（含建筑裝飾安裝）+地下室物業(yè)或社區(qū)用房分?jǐn)傎M(fèi)用； ③地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建安成本=地下室設(shè)備用房（地下室物業(yè)或社區(qū)用房）建筑面積（所在地下室建安成本/所在 地下室建筑面積） 有關(guān)工程成本分?jǐn)偺厥馇闆r的說明 土石方費(fèi)用 大面積開挖及場內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、外運(yùn)：需區(qū)分“場地平整（）” “土石方（）”計算及分?jǐn)偡绞?，分別計算場地平 整和地下室基坑土方成本。 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 下屬單位成本管理部組織各相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目成本后評估工作，各相關(guān)部門根據(jù)責(zé)任職能分工對責(zé)任目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較、分析、找出差異原因，并書面提供初步評估意見。 需注意：土地成本審批：“子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報批報建費(fèi)）” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù)據(jù)。5 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)6 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批8 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理9 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（匯總）（三）項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報流程操作指引及附表1 流程目的明確超目標(biāo)成本事項(xiàng)的上報、應(yīng)對方案及調(diào)整管理程序，規(guī)范項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，規(guī)避成本風(fēng)險。②項(xiàng)目目標(biāo)成本套表。詳細(xì)內(nèi)容見第二章項(xiàng)目成本后評估操作指引及模板。 編制過程遵從以下原則：量價分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過計算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價分析確定單價、計算合價。各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。項(xiàng)目成本結(jié)算編審流程說明及附表 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算指引 （二） 集團(tuán)成本科目與財務(wù)科目對應(yīng)關(guān)系第一章 項(xiàng)目成本管理（一）總 則1 目的為構(gòu)建 集團(tuán)項(xiàng)目成本管理體系，實(shí)施全過程成本管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)