【正文】 集團分管成本領(lǐng)導審批8 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理9 結(jié)束節(jié)點主流程：項目目標成本審核流程（匯總）（三）項目科目超目標成本專題匯報流程操作指引及附表1 流程目的明確超目標成本事項的上報、應對方案及調(diào)整管理程序，規(guī)范項目目標成本管理，規(guī)避成本風險。1 開始節(jié)點5 集團營銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管營銷領(lǐng)導審核6 集團分管營銷領(lǐng)導審批8 結(jié)束節(jié)點7 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程二：項目目標成本調(diào)整審核流程（財務費用、開發(fā)間接費）4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管財務領(lǐng)導審核5 集團財務部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 集團分管財務領(lǐng)導審批8 結(jié)束節(jié)點7 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理2 下屬單位財務部發(fā)起并提供：寫明的內(nèi)容：財務費用及開發(fā)間接費目標成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標成本；相關(guān)附件；提供項目財務費用及開發(fā)間接費盤存明細。其中需注意：下屬單位匯總后到集團分管審批領(lǐng)導節(jié)點為“集團分管領(lǐng)導會審”。3 流程說明 流程使用情況：在項目實際發(fā)生成本預計將超出目標成本總金額時進行 項目目標成本調(diào)整審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。②項目目標成本套表。7 集團營銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管營銷領(lǐng)導審核8 集團分管營銷領(lǐng)導審批10 結(jié)束節(jié)點9 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程二：項目目標成本審核流程（財務費用、開發(fā)間接費） 1 開始節(jié)點3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織財務部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位財務部提供目標成本（財務費用、開發(fā)間接費）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（財務費用、開發(fā)間接費）目標成本總金額；需上傳的附表：項目營銷及前期物業(yè)費成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型)。（匯總）：在分線子流程審批完后，由集團成本部發(fā)起項目目標成本（匯總）主流程，下屬單位成本部按照子流程進行匯總后上報，下屬單位領(lǐng)導審核后集團領(lǐng)導進行審批。目標成本（施工圖預算版），在項目總包招標控制價(非模擬清單)審批完成后30日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報到集團各業(yè)務部門。詳細內(nèi)容見第二章項目成本后評估操作指引及模板。9 項目成本結(jié)算和成本后評估 項目合同結(jié)算全部完成后，30天內(nèi)完成項目成本結(jié)算并上報集團；或項目合同結(jié)算基本完成后，因項目總體進度安排的要求，需提前啟動項目成本結(jié)算，自啟動開始30天內(nèi)完成項目成本結(jié)算并上報集團。8 項目目標成本調(diào)整 當項目預計總成本將超出目標總成本時，目標總成本調(diào)整具體實施要求：詳見第二章項目目標總成本調(diào)整審核說明及附表。動態(tài)成本控制能夠全面反映項目開發(fā)過程中各個時期的實際成本和構(gòu)成變化的實時監(jiān)控行為。 編制過程遵從以下原則：量價分離、根據(jù)經(jīng)驗和通過計算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗或單價分析確定單價、計算合價。 土地購買前調(diào)研項目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價格水平，完成《踩盤信息采集報告寫字樓》、《踩盤信息采集報告住宅》,踩盤信息采集報告模板見第二章6 成本編制階段 項目可研階段：土地購買前根據(jù)項目的土地價格及土地獲取相關(guān)費用、概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料、初步定位等相關(guān)內(nèi)容完成《項目投資估算》。 項目成本核算原則：詳見第三章 集團房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算指引。 準確嚴謹原則：項目目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證項目目標成本的權(quán)威性。各分項項目目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。 工程成本：指項目成本科目中三通一平費、臨時設(shè)施費、主體建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費及工程相關(guān)費等費用。 2 適用范圍適用于長沙房產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱集團）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項目，集團控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。支持性文件項目成本結(jié)算編審流程說明及附表(三) 集團項目成本管理制度及操作指引 目 錄第一章 項目成本管理總則相關(guān)流程(四)項目成本后評估操作指引及模板第三章 集團房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算指引 （二） 集團成本科目與財務科目對應關(guān)系第一章 項目成本管理（一）總 則1 目的為構(gòu)建 集團項目成本管理體系，實施全過程成本管理，加強成本控制工作，積累經(jīng)驗、持續(xù)改進，不斷提高集團的競爭能力。其中一、二、四、五、六、七、八、九、十、十一為公攤費用；三為主體建安費用（非公攤費用）。建設(shè)項目的總項目目標成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項項目目標成本組成。 4 項目成本管理原則 市場導向原則：項目目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現(xiàn)。 項目目標成本科目的分類：詳見第三章 集團成本科目與財務科目對應關(guān)系。 收集政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費標準。原則上總包招標控制價(非模擬清單)審批完成后30日內(nèi)，編制完畢《目標成本（施工圖版）》并通過流程上報到集團，項目目標成本編審流程說明及附件見第二章項目目標成本編審流程說明及附表的附件。 方案和施工階段目標成本審批流程見后附件《目標成本審批流程》7 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本是對已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同性成本、待發(fā)生成本等核算分析后，在現(xiàn)有資料和條件下可知的某個階段的實際成本。 集團成本部按照《 集團年度下屬單位考核辦法》的要求檢查各個項目目標成本、過程執(zhí)行等情況。項目科目超目標成本調(diào)整具體實施要求：詳見第二章《項目科目超目標成本專題匯報流程操作指引及附表》。 成本后評估成果的基本要求是能夠全面、清晰、準確地反映后評估項目的成本信息，以作為項目效益評價和財務審計的依據(jù)。3 流程說明： 流程版本及編制時間要求：目標成本（方案版），在項目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報到集團各業(yè)務部門。需注意：土地成本審批：“子流程三：項目目標成本審核流程（土地成本、報批報建費）” 流程審批節(jié)點經(jīng)投發(fā)部、財務部共同審核土地成本分攤數(shù) 據(jù)。4 附件 踩盤信息采集報告寫字樓 踩盤信息采集報告住宅 項目各業(yè)務線目標成本跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型) 項目成本測算表 5 詳細流程圖：子流程一：項目目標成本審核流程（營銷及前期物業(yè)費）3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織營銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起1 開始節(jié)點4 下屬單位營銷部提供目標成本（營銷及前期物業(yè)費）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目營銷及前期物業(yè)費目標成本總金額；需上傳的附表：項目營銷及前期物業(yè)費成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型)。6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導審核7 集團設(shè)計部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團分管設(shè)計領(lǐng)導審批9 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點子流程五：項目目標成本審核流程（工程成本）1 開始節(jié)點2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起并提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（工程成本）目標成本總金額；需上傳的附表：①項目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分攤明細表(分攤細化至各產(chǎn)品類型)。2 適用范圍 適用于長沙房產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱集團