【正文】 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批8 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理9 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（匯總）（三）項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表1 流程目的明確超目標(biāo)成本事項(xiàng)的上報(bào)、應(yīng)對(duì)方案及調(diào)整管理程序，規(guī)范項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)。1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)5 集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程二：項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理2 下屬單位財(cái)務(wù)部發(fā)起并提供：寫(xiě)明的內(nèi)容：財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；相關(guān)附件；提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)盤(pán)存明細(xì)。其中需注意：下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審”。3 流程說(shuō)明 流程使用情況：在項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本預(yù)計(jì)將超出目標(biāo)成本總金額時(shí)進(jìn)行 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。②項(xiàng)目目標(biāo)成本套表。7 集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審核8 集團(tuán)分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程二：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)） 1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織財(cái)務(wù)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位財(cái)務(wù)部提供目標(biāo)成本（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見(jiàn)文字：項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）目標(biāo)成本總金額；需上傳的附表：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。（匯總）：在分線子流程審批完后，由集團(tuán)成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本（匯總）主流程，下屬單位成本部按照子流程進(jìn)行匯總后上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版），在項(xiàng)目總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)。詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)第二章項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板。9 項(xiàng)目成本結(jié)算和成本后評(píng)估 項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后，30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)；或項(xiàng)目合同結(jié)算基本完成后，因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求，需提前啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算，自啟動(dòng)開(kāi)始30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)。8 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整 當(dāng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本將超出目標(biāo)總成本時(shí)，目標(biāo)總成本調(diào)整具體實(shí)施要求：詳見(jiàn)第二章項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說(shuō)明及附表。動(dòng)態(tài)成本控制能夠全面反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本和構(gòu)成變化的實(shí)時(shí)監(jiān)控行為。 編制過(guò)程遵從以下原則：量?jī)r(jià)分離、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和通過(guò)計(jì)算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。 土地購(gòu)買前調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平，完成《踩盤(pán)信息采集報(bào)告寫(xiě)字樓》、《踩盤(pán)信息采集報(bào)告住宅》,踩盤(pán)信息采集報(bào)告模板見(jiàn)第二章6 成本編制階段 項(xiàng)目可研階段：土地購(gòu)買前根據(jù)項(xiàng)目的土地價(jià)格及土地獲取相關(guān)費(fèi)用、概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料、初步定位等相關(guān)內(nèi)容完成《項(xiàng)目投資估算》。 項(xiàng)目成本核算原則：詳見(jiàn)第三章 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算指引。 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的權(quán)威性。各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。 工程成本：指項(xiàng)目成本科目中三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及工程相關(guān)費(fèi)等費(fèi)用。 2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)各自的管理模式參照?qǐng)?zhí)行。支持性文件項(xiàng)目成本結(jié)算編審流程說(shuō)明及附表(三) 集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度及操作指引 目 錄第一章 項(xiàng)目成本管理總則相關(guān)流程(四)項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板第三章 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算指引 （二） 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系第一章 項(xiàng)目成本管理（一）總 則1 目的為構(gòu)建 集團(tuán)項(xiàng)目成本管理體系，實(shí)施全過(guò)程成本管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)能力。其中一、二、四、五、六、七、八、九、十、十一為公攤費(fèi)用；三為主體建安費(fèi)用（非公攤費(fèi)用）。建設(shè)項(xiàng)目的總項(xiàng)目目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本組成。 4 項(xiàng)目成本管理原則 市場(chǎng)導(dǎo)向原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目目標(biāo)成本科目的分類：詳見(jiàn)第三章 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系。 收集政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原則上總包招標(biāo)控制價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日內(nèi)，編制完畢《目標(biāo)成本（施工圖版）》并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)，項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附件見(jiàn)第二章項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程說(shuō)明及附表的附件。 方案和施工階段目標(biāo)成本審批流程見(jiàn)后附件《目標(biāo)成本審批流程》7 動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本是對(duì)已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同性成本、待發(fā)生成本等核算分析后，在現(xiàn)有資料和條件下可知的某個(gè)階段的實(shí)際成本。 集團(tuán)成本部按照《 集團(tuán)年度下屬單位考核辦法》的要求檢查各個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本、過(guò)程執(zhí)行等情況。項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本調(diào)整具體實(shí)施要求：詳見(jiàn)第二章《項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表》。 成本后評(píng)估成果的基本要求是能夠全面、清晰、準(zhǔn)確地反映后評(píng)估項(xiàng)目的成本信息，以作為項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)審計(jì)的依據(jù)。3 流程說(shuō)明： 流程版本及編制時(shí)間要求：目標(biāo)成本（方案版），在項(xiàng)目總圖審圖通過(guò)后20日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過(guò)流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門(mén)。需注意：土地成本審批：“子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù) 據(jù)。4 附件 踩盤(pán)信息采集報(bào)告寫(xiě)字樓 踩盤(pán)信息采集報(bào)告住宅 項(xiàng)目各業(yè)務(wù)線目標(biāo)成本跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型) 項(xiàng)目成本測(cè)算表 5 詳細(xì)流程圖：子流程一：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織營(yíng)銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)4 下屬單位營(yíng)銷部提供目標(biāo)成本（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見(jiàn)文字：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)目標(biāo)成本總金額；需上傳的附表：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)設(shè)計(jì)部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)子流程五：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（工程成本）1 開(kāi)始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起并提供：需體現(xiàn)的審批意見(jiàn)文字：項(xiàng)目（工程成本）目標(biāo)成本總金額；需上傳的附表：①項(xiàng)目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。2 適用范圍 適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)