【正文】 ）管控細(xì)度表中的控制科目，其中科目超目標(biāo)成本專題匯報流程根據(jù)不同超額比例采用備案和審批制度：（1）超目標(biāo)成本＜2%，由下屬公司成本部填報事項及應(yīng)對措施，逐級報送至下屬公司總經(jīng)理審批后，報集團(tuán)備案；（2）2%≤超目標(biāo)成本＜5%，由下屬公司成本部填報，下屬公司總經(jīng)理審批后，報送集團(tuán)成本管理部審核，集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，抄送至集團(tuán)總經(jīng)理，同時備案；（3）超目標(biāo)成本≥5%，須逐級報送至集團(tuán)總經(jīng)理審批。 下屬單位各部門按成本管理制度的規(guī)定分別錄入各自發(fā)生的費用到ERP系統(tǒng)，實時對比已經(jīng)發(fā)生費用和目標(biāo)成本的關(guān)系，并判斷剩余成本（目標(biāo)成本減去已經(jīng)發(fā)生成本）是否能保證項目竣工交付目標(biāo)的實現(xiàn)。 在項目的方案設(shè)計、施工圖等各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，并在竣工后進(jìn)行核算對比，實行全過程目標(biāo)成本管理。 項目方案設(shè)計階段：參與項目方案設(shè)計討論會并提出成本相關(guān)意見，在項目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi)，下屬單位成本部依據(jù)方案設(shè)計階段的設(shè)計成果，組織本單位各成本對口部門召開成本編制會，各部門按集團(tuán)要求編制各自范圍內(nèi)成本，各部門審批后匯總到下屬單位成本部, 下屬單位成本部按各部門的數(shù)據(jù)編制完成《目標(biāo)成本（方案版）》并上報集團(tuán)，項目目標(biāo)成本編審流程說明及附件見第二章。(二) 事前控制原則：項目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 超目標(biāo)成本事項：針對成本科目(具體科目見附表《成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表》有超原已審批通過的目標(biāo)成本的事項 項目成本結(jié)算：指項目合同結(jié)算全部完成后，對項目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行匯總編制，為成本后評估及成本數(shù)據(jù)庫提供依據(jù)。 相關(guān)部門：指除成本管理部以外，項目開發(fā)成本各對口的投發(fā)、設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)等與項目成本有關(guān)的責(zé)任部門。3 專業(yè)術(shù)語和定義 項目目標(biāo)成本：公司基于市場狀況結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，依據(jù)相關(guān)資料，根據(jù)預(yù)期收入和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，最終按照成本分類的11個一級成本科目逐項進(jìn)行編制而形成的項目實施階段的成本控制依據(jù)。項目科目超目標(biāo)成本專題匯報流程操作指引及附表(二)(一)(二)(一)項目各階段節(jié)點工作任務(wù)第二章項目目標(biāo)成本編審流程說明及附表項目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說明及附表(五)(一) 11個一級成本科目具體包括：一、土地征用及拆遷補償費；二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費；三、主體建安工程費；四、基礎(chǔ)設(shè)施費；五、園林環(huán)境費；六、配套設(shè)施費；七、工程相關(guān)費；八、營銷及前期物業(yè)費；九、開發(fā)間接費；十、財務(wù)費用；十一、不可預(yù)見費。 項目成本測算表：反映項目的總項目目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。 項目成本后評估：指項目竣工及成本結(jié)算完成后，對項目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、科學(xué)的評價及分析總結(jié)。 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。項目各階段節(jié)點工作任務(wù)5 成本準(zhǔn)備階段 土地及拆遷相關(guān)資料、人材機(jī)市場價格資料及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。 項目施工圖設(shè)計階段：參與項目施工圖設(shè)計討論會并提出成本相關(guān)意見，在項目總包招標(biāo)控制價(非模擬清單)審批完成后，下屬單位應(yīng)對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測，按照已經(jīng)發(fā)生的實際成本，測算預(yù)計尚需發(fā)生的成本，重點是工程成本的控制。 項目不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以利潤為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 在施工過程中，下屬單位成本部及時跟蹤工程成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測，成本預(yù)測的次數(shù)和具體節(jié)點可根據(jù)項目的不同情況分別確定。下屬單位應(yīng)及時調(diào)整目標(biāo)成本匯總表， 并附上成本調(diào)整說明表或分析報告，說明調(diào)整的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)吸取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)審批后相應(yīng)調(diào)整目標(biāo)成本。 成本后評估應(yīng)圍繞本項目成本控制目標(biāo)的變化加以分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)形成專題報告，并組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)，不斷提高專業(yè)能力及管理水平。2 適用范圍適用于長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)項目根據(jù)各自的管理模式參照執(zhí)行。 子流程(分線)：由下屬單位成本部發(fā)起，下屬單位營銷、財務(wù)、投發(fā)、設(shè)計、成本等各對口部門各自對所對應(yīng)的成本科目中的各分項成本（包括對應(yīng)科目的各下級科目中的內(nèi)容）進(jìn)行上報，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對口業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版），下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點為“集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)會審”。5 下屬單位財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)8 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)7 下屬單位總經(jīng)理審批6 下屬單位主管運營領(lǐng)導(dǎo)審核9 集團(tuán)財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)10 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批10 集團(tuán)分管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點11 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程四：項目目標(biāo)成本審核流程（規(guī)劃設(shè)計費）1 開始節(jié)點3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位相關(guān)部門提供目標(biāo)成本（規(guī)劃設(shè)計費）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（規(guī)劃設(shè)計費）目標(biāo)成本總金額；需上傳的附表：項目（規(guī)劃設(shè)計費）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核5 下屬單位總經(jīng)理審批4 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點主流程：項目目標(biāo)成本審核流程（匯總）（二）項目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說明及附表1 流程目的 根據(jù)各公司相關(guān)責(zé)任部門，掌握的政策變化或其他經(jīng)營策略的改變等重 大影響項目成本變化情況，及時有效的分析、調(diào)劑和修正，實現(xiàn)目標(biāo)成本動態(tài)管控，達(dá)到成本控制的目的。 其中需注意：在進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整流程前，需對項目目標(biāo)成本進(jìn)行整體盤存，就已發(fā)生成本（含根據(jù)工程實際情況進(jìn)行變更簽證、材料調(diào)差等預(yù)估）和預(yù)計發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，詳細(xì)分析實際發(fā)生額及預(yù)估額等，與需調(diào)整額進(jìn)行對比，再最終確認(rèn)是否進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整及調(diào)整額。進(jìn)行“項目科目超目標(biāo)成本專題匯報流程”情況：針對《成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表》中科目有超出現(xiàn)象，但整體未超出目標(biāo)成本總額。1 開始節(jié)點5 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管運營領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程四：項目目標(biāo)成本審核流程（規(guī)劃設(shè)計費）2 下屬單位負(fù)責(zé)設(shè)計相關(guān)部門發(fā)起并提供：寫明的內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計費目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；相關(guān)附件；提供項目規(guī)劃設(shè)計費盤存明細(xì)。3 流程說明 下屬單位成本部經(jīng)理組織填報和發(fā)起流程，填寫《超目標(biāo)成本事項專題匯報》。②提出相應(yīng)的成本平衡方案、成本優(yōu)化方案。 考核：參照集團(tuán)當(dāng)年度的考核指標(biāo)庫進(jìn)行考核。 項目目標(biāo)成本審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。4 附件 項目各業(yè)務(wù)線成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型) 科目合同明細(xì)表(用于項目成本結(jié)算） 項目成本結(jié)算表5 詳細(xì)流程圖：子流程一：項目成本結(jié)算審核流程（營銷及前期物業(yè)費）3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織營銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起1 開始節(jié)點4 下屬單位營銷部提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目營銷及前期物業(yè)費成本結(jié)算總金額；需上傳的附表：①項目營銷及前期物業(yè)費成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。②項目（規(guī)劃設(shè)計費）成本科目合同明細(xì)表（用于項目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)設(shè)計部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)審批9