【正文】 單位：萬元序日 期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月 度 平 衡000000000000累 計 平 衡000000000000銷售利潤分析表序號項目名稱 銷售面積（M2或戶) 銷售收入 （萬元）銷售成本（萬元）毛利 （萬元）毛利率 （ %）1住宅銷售（含公攤面積）2車位銷售3商業(yè)面積銷售項目銷售回款計劃表項目 時間 2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價（住宅）　0銷售均價（商業(yè)）　　　　　　　　銷售均價（車位）銷售收入（萬元）項目 時間 2014年2015年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價（住宅）　0銷售均價（商業(yè)）　　　　　　　　銷售均價（車位）銷售收入（萬元） 附件3：武漢新區(qū)保障房取費報價明細(xì)表序號收費項目正常收費標(biāo)準(zhǔn)保障房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)收費金額（萬元）計算程序執(zhí)收單位收費依據(jù)一、行政事業(yè)性收費　　　 　　1基礎(chǔ)設(shè)施配套費120元/㎡60元/㎡　120市規(guī)土局　2人防易地建設(shè)費1500元/㎡㎡　1500**市人防辦鄂價費[2004]2063生活垃圾處置費18元/㎡9元/㎡　18市城管局　4綠化補償費700元/㎡700元/㎡　　市園林局鄂價費[2001]3295白蟻防治費(土建)2元/㎡1元/㎡　2市房地局　6白蟻防治費(裝飾)4元/㎡2元/㎡　4　　7墻改專用費10元/㎡㎡　10247。知識專員進(jìn)行評價回復(fù)時可參考員工評議，但須獨立作出審慎的價值判斷建議上升為知識的關(guān)鍵在于可實施性，知識管理積分為評定已實施建議價值貢獻(xiàn)大小的計量標(biāo)尺，分為4個等級：（1）、暫無實施價值的建議為040分；（2）、已實施的具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議為40100分；（3）、已實施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進(jìn)建議100500分；（4）、已在集團實施或在其他地區(qū)公司推廣的改進(jìn)建議為5001000分。（五）成本核算及分析子系統(tǒng)通過對人工、材料、機械、管理及其他費用的核算，與武漢地區(qū)市場同等類型項目進(jìn)行成本差異性分析及成本預(yù)測分析，為以后的項目的成本分析和經(jīng)濟效益分析提供重要的參考資料。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入及維護，為成本管理系統(tǒng)提供完整、準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本，開展社會關(guān)系公關(guān)，爭取稅收優(yōu)惠和政府財政返還等。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本?！　、墼趶V告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。銷售合同簽訂及交房　?、僭阡N售合同方面，嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序（房地局發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)合同樣本），請專業(yè)法律人員出具意見，對有關(guān)補充條款、交房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計變更的承諾、保修期和質(zhì)量補償?shù)某兄Z重點審核。 營銷方案增加“賣點”，從項目開發(fā)成本增加進(jìn)角度進(jìn)行方案分析控制。在營銷方案階段，確定營銷預(yù)算，并建立控制機制。（四）工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。七、 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（一）單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。（五）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收合格證明以及結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)決算、財務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（二）公司建立材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度。 3）報價：實際施工中，對于甲方未確定材料價格的指定材料乙方應(yīng)提前三周向甲方報告，甲方在一周內(nèi)審核確認(rèn)，結(jié)算時以甲方的確認(rèn)為依據(jù)計取材料差價，若事前未經(jīng)甲方確認(rèn)，甲方可不予認(rèn)可。如產(chǎn)生變更另行征求甲方、監(jiān)理意見。對不足 部分由施工方負(fù)責(zé)及時提供合格產(chǎn)品，超原費用的由施工方承擔(dān)，并承擔(dān)工期 延誤責(zé)任。 3 Ⅲ凡施工方提供的甲供貨物清單超出實際數(shù)量、規(guī)格的情況，又沒有變 更、增項依據(jù)的，按下列辦法辦理： 1）超出部分由甲方與供貨方商洽退貨事宜，由施工方承擔(dān)退貨發(fā)生的相關(guān)費用。 3）保管費用：甲供設(shè)備（只需要乙方安裝的部分）按甲供材料采購價的 %計取，計入竣工結(jié)算稅后總價。實行工程款支付預(yù)算制度，每月針對工程進(jìn)度的預(yù)估情況，提前預(yù)算下月月度該支付的工程款項目明細(xì)，便于財務(wù)提前準(zhǔn)備資金，避免大量資金過度積壓。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理項目開工前，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。工程簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中本公司造價師必須對工程量、單價、用工量把關(guān)。 工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調(diào)： 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)，目的使項目所涉及的各合同之間關(guān)系在合同履行階段得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。 3）成本加酬金合同 ③合同條件的選擇 1）綜合單價合同（確定綜合單價，工程量據(jù)實結(jié)算）①合同總體策劃與項目、合同的簽訂和實施之間的影響因素1）項目將根據(jù)項目規(guī)模大小、開發(fā)周期、項目資金計劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個標(biāo)段招標(biāo)及簽訂合同，分解成幾個獨立的合同，每個合同有多大的工程范圍。 使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任，避免工程結(jié)算糾紛和索賠。 招標(biāo)文件中對合同主要條款，特別是工程結(jié)算方式或價格調(diào)整方式描述不夠清楚，使投標(biāo)人對項目的分析和價格的組成上理解有誤。⑵ 采用工程量清單招投標(biāo)，建設(shè)工程施工合同就會顯得尤為重要，成熟的清單計價系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。（三）工程量清單招標(biāo)注意事項⑴ 采用工程量清單招標(biāo)方式的工程一般屬于綜合單價合同，招標(biāo)文件中提供工程量清單，供承包方投標(biāo)報價，工程實施后以實際工程量作為最終結(jié)算依據(jù)。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。三、 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標(biāo)與合同管理在全過程成本控制中的位置和關(guān)系（二）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)及資格審查。③電算模型及計算系數(shù)的取值。在設(shè)計管理過程中要把握好以上這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術(shù)重點，嚴(yán)格按照設(shè)計流程做好精細(xì)化設(shè)計，同時也要能夠在關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。④ 建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經(jīng)濟指標(biāo)。建筑高寬比超限對成本的影響增加結(jié)構(gòu)成本和建筑成本。地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護；減少側(cè)壁及底板結(jié)構(gòu)量；減少抗浮量。①選擇設(shè)計院的思路和方法②選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法③與設(shè)計院溝通工程成本控制意識的思路和方法④設(shè)計周期合理取值的思考⑤設(shè)計費合理取值的思考⑥設(shè)計合同中設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險⑦限額設(shè)計合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。附件2 資金平衡計劃 銷售回款計劃表（六）按項目的開發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口稅務(wù)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項行政收費及稅務(wù)政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而達(dá)到成本控制目的。可行性研究報告和項目計劃書；土地受讓合同；政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號； 工作類別時 間形 象 進(jìn) 度 節(jié) 點項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計 劃 ~ 土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證 ~ 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計 ~ 規(guī)劃方案報批 ~ 施工圖設(shè)計及圖審及總包招標(biāo) ~ 辦理規(guī)劃許可證 ~ 辦理施工許可證 ~ 基礎(chǔ)及地下室施工，平177。地價Ⅰ 明確使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本Ⅱ 明確項目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容Ⅲ 明確項目地價款及包括具體內(nèi)容Ⅳ 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費用Ⅴ 明確雙方責(zé)任及權(quán)利Ⅵ 項目地價數(shù)額及支付方式Ⅶ 項目土地地價非完全成本折算Ⅷ 項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費數(shù)額巨大，直接影響到項目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同》前界定，核算明確。明確土地性質(zhì)Ⅰ 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費的相關(guān)分?jǐn)偧绊椖空w進(jìn)度工期控制，直接影響了項目不可預(yù)見費用的有效控制，同時制約項目后期管理與銷售。（二）土地合同洽談項目土地出讓合同作為項目開發(fā)過程中的第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。項目地價款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。Ⅲ 項目周邊社區(qū)配套 項目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場，在項目立項及規(guī)劃設(shè)計中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。（由于項目規(guī)模大，項目開發(fā)周期長，項目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）項目基本情況：通過對項目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M定判斷及處理的依據(jù)。（四）工程管理部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。（六）項目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，并將分析報告報送公司領(lǐng)導(dǎo)。（二）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行項目操作，對房地產(chǎn)成本實行全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，將實際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（三）針對成本管理對口對接財務(wù)部工作開發(fā)項目財務(wù)分析、核算，如實向公司反映財務(wù)狀況和項目的經(jīng)營成果；對意向投資項目進(jìn)行財務(wù)分析、預(yù)測，組織投資項目的動態(tài)成本、效益分析，建立財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測與危機預(yù)警機制，為經(jīng)營決策提供有效依據(jù)；對合同往來款項進(jìn)行財務(wù)審核把關(guān)；審核各部門、各項目的資金使用計劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同條款對外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)項目可行性研究和項目后評價提供完整、準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)；有效控制項目管理費用、財務(wù)費用。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價值鏈各階段，以提高經(jīng)濟效益為目的，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過程控制為手段。成本管理之房