【正文】 單位：萬元序日 期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月 度 平 衡000000000000累 計(jì) 平 衡000000000000銷售利潤分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱 銷售面積（M2或戶) 銷售收入 （萬元）銷售成本（萬元）毛利 （萬元）毛利率 （ %）1住宅銷售（含公攤面積）2車位銷售3商業(yè)面積銷售項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃表項(xiàng)目 時(shí)間 2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價(jià)（住宅）　0銷售均價(jià)（商業(yè)）　　　　　　　　銷售均價(jià)（車位）銷售收入（萬元）項(xiàng)目 時(shí)間 2014年2015年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（平米）銷售均價(jià)（住宅）　0銷售均價(jià)（商業(yè)）　　　　　　　　銷售均價(jià)（車位）銷售收入（萬元） 附件3：武漢新區(qū)保障房取費(fèi)報(bào)價(jià)明細(xì)表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)保障房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)金額（萬元）計(jì)算程序執(zhí)收單位收費(fèi)依據(jù)一、行政事業(yè)性收費(fèi)　　　 　　1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/㎡60元/㎡　120市規(guī)土局　2人防易地建設(shè)費(fèi)1500元/㎡㎡　1500**市人防辦鄂價(jià)費(fèi)[2004]2063生活垃圾處置費(fèi)18元/㎡9元/㎡　18市城管局　4綠化補(bǔ)償費(fèi)700元/㎡700元/㎡　　市園林局鄂價(jià)費(fèi)[2001]3295白蟻防治費(fèi)(土建)2元/㎡1元/㎡　2市房地局　6白蟻防治費(fèi)(裝飾)4元/㎡2元/㎡　4　　7墻改專用費(fèi)10元/㎡㎡　10247。知識(shí)專員進(jìn)行評價(jià)回復(fù)時(shí)可參考員工評議，但須獨(dú)立作出審慎的價(jià)值判斷建議上升為知識(shí)的關(guān)鍵在于可實(shí)施性，知識(shí)管理積分為評定已實(shí)施建議價(jià)值貢獻(xiàn)大小的計(jì)量標(biāo)尺，分為4個(gè)等級(jí)：（1）、暫無實(shí)施價(jià)值的建議為040分；（2）、已實(shí)施的具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議為40100分；（3）、已實(shí)施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進(jìn)建議100500分；（4）、已在集團(tuán)實(shí)施或在其他地區(qū)公司推廣的改進(jìn)建議為5001000分。（五）成本核算及分析子系統(tǒng)通過對人工、材料、機(jī)械、管理及其他費(fèi)用的核算，與武漢地區(qū)市場同等類型項(xiàng)目進(jìn)行成本差異性分析及成本預(yù)測分析，為以后的項(xiàng)目的成本分析和經(jīng)濟(jì)效益分析提供重要的參考資料。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入及維護(hù)，為成本管理系統(tǒng)提供完整、準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本，開展社會(huì)關(guān)系公關(guān)，爭取稅收優(yōu)惠和政府財(cái)政返還等。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本?！　、墼趶V告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。銷售合同簽訂及交房　?、僭阡N售合同方面，嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序（房地局發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)合同樣本），請專業(yè)法律人員出具意見，對有關(guān)補(bǔ)充條款、交房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核。 營銷方案增加“賣點(diǎn)”，從項(xiàng)目開發(fā)成本增加進(jìn)角度進(jìn)行方案分析控制。在營銷方案階段，確定營銷預(yù)算，并建立控制機(jī)制。（四）工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。七、 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（一）單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。（五）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和工程管理部的驗(yàn)收合格證明以及結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)決算、財(cái)務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（二）公司建立材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度。 3）報(bào)價(jià)：實(shí)際施工中，對于甲方未確定材料價(jià)格的指定材料乙方應(yīng)提前三周向甲方報(bào)告，甲方在一周內(nèi)審核確認(rèn)，結(jié)算時(shí)以甲方的確認(rèn)為依據(jù)計(jì)取材料差價(jià)，若事前未經(jīng)甲方確認(rèn)，甲方可不予認(rèn)可。如產(chǎn)生變更另行征求甲方、監(jiān)理意見。對不足 部分由施工方負(fù)責(zé)及時(shí)提供合格產(chǎn)品，超原費(fèi)用的由施工方承擔(dān)，并承擔(dān)工期 延誤責(zé)任。 3 Ⅲ凡施工方提供的甲供貨物清單超出實(shí)際數(shù)量、規(guī)格的情況，又沒有變 更、增項(xiàng)依據(jù)的，按下列辦法辦理： 1）超出部分由甲方與供貨方商洽退貨事宜，由施工方承擔(dān)退貨發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。 3）保管費(fèi)用：甲供設(shè)備（只需要乙方安裝的部分）按甲供材料采購價(jià)的 %計(jì)取，計(jì)入竣工結(jié)算稅后總價(jià)。實(shí)行工程款支付預(yù)算制度，每月針對工程進(jìn)度的預(yù)估情況，提前預(yù)算下月月度該支付的工程款項(xiàng)目明細(xì)，便于財(cái)務(wù)提前準(zhǔn)備資金，避免大量資金過度積壓。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理項(xiàng)目開工前，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。工程簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價(jià)師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中本公司造價(jià)師必須對工程量、單價(jià)、用工量把關(guān)。 工程合同履行階段的合同管理合同體系的協(xié)調(diào)： 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)，目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系在合同履行階段得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。 3）成本加酬金合同 ③合同條件的選擇 1）綜合單價(jià)合同（確定綜合單價(jià)，工程量據(jù)實(shí)結(jié)算）①合同總體策劃與項(xiàng)目、合同的簽訂和實(shí)施之間的影響因素1）項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、開發(fā)周期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個(gè)標(biāo)段招標(biāo)及簽訂合同，分解成幾個(gè)獨(dú)立的合同，每個(gè)合同有多大的工程范圍。 使項(xiàng)目的實(shí)施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任，避免工程結(jié)算糾紛和索賠。 招標(biāo)文件中對合同主要條款，特別是工程結(jié)算方式或價(jià)格調(diào)整方式描述不夠清楚，使投標(biāo)人對項(xiàng)目的分析和價(jià)格的組成上理解有誤。⑵ 采用工程量清單招投標(biāo)，建設(shè)工程施工合同就會(huì)顯得尤為重要，成熟的清單計(jì)價(jià)系統(tǒng)，必須要有完整的合同配合，兩者相輔相承，密不可分。（三）工程量清單招標(biāo)注意事項(xiàng)⑴ 采用工程量清單招標(biāo)方式的工程一般屬于綜合單價(jià)合同，招標(biāo)文件中提供工程量清單，供承包方投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程實(shí)施后以實(shí)際工程量作為最終結(jié)算依據(jù)。壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。三、 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招投標(biāo)與合同管理在全過程成本控制中的位置和關(guān)系（二）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)及資格審查。③電算模型及計(jì)算系數(shù)的取值。在設(shè)計(jì)管理過程中要把握好以上這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓好各個(gè)環(huán)節(jié)中的技術(shù)重點(diǎn)，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程做好精細(xì)化設(shè)計(jì)，同時(shí)也要能夠在關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破。④ 建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑高寬比超限對成本的影響增加結(jié)構(gòu)成本和建筑成本。地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護(hù)；減少側(cè)壁及底板結(jié)構(gòu)量；減少抗浮量。①選擇設(shè)計(jì)院的思路和方法②選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法③與設(shè)計(jì)院溝通工程成本控制意識(shí)的思路和方法④設(shè)計(jì)周期合理取值的思考⑤設(shè)計(jì)費(fèi)合理取值的思考⑥設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)⑦限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。附件2 資金平衡計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃表（六）按項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口稅務(wù)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項(xiàng)行政收費(fèi)及稅務(wù)政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而達(dá)到成本控制目的。可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書；土地受讓合同；政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號(hào)； 工作類別時(shí) 間形 象 進(jìn) 度 節(jié) 點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì) 劃 ~ 土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證 ~ 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì) ~ 規(guī)劃方案報(bào)批 ~ 施工圖設(shè)計(jì)及圖審及總包招標(biāo) ~ 辦理規(guī)劃許可證 ~ 辦理施工許可證 ~ 基礎(chǔ)及地下室施工，平177。地價(jià)Ⅰ 明確使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本Ⅱ 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容Ⅲ 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括具體內(nèi)容Ⅳ 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費(fèi)用Ⅴ 明確雙方責(zé)任及權(quán)利Ⅵ 項(xiàng)目地價(jià)數(shù)額及支付方式Ⅶ 項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算Ⅷ 項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)數(shù)額巨大，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費(fèi)用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同》前界定，核算明確。明確土地性質(zhì)Ⅰ 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響了項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用的有效控制，同時(shí)制約項(xiàng)目后期管理與銷售。（二）土地合同洽談項(xiàng)目土地出讓合同作為項(xiàng)目開發(fā)過程中的第一個(gè)合同，也是項(xiàng)目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。Ⅲ 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場，在項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。（由于項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，項(xiàng)目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）項(xiàng)目基本情況：通過對項(xiàng)目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M定判斷及處理的依據(jù)。（四）工程管理部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。（六）項(xiàng)目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并將分析報(bào)告報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)。（二）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行項(xiàng)目操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程控制，對可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（三）針對成本管理對口對接財(cái)務(wù)部工作開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、核算，如實(shí)向公司反映財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目的經(jīng)營成果；對意向投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、預(yù)測，組織投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本、效益分析，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與危機(jī)預(yù)警機(jī)制，為經(jīng)營決策提供有效依據(jù)；對合同往來款項(xiàng)進(jìn)行財(cái)務(wù)審核把關(guān)；審核各部門、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同條款對外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目后評價(jià)提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；有效控制項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過程控制為手段。成本管理之房