【正文】 地產(chǎn)價值鏈分析：三、 成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作在設(shè)計階段，提出限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計的專業(yè)性意見，努力提高項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對各階段設(shè)計方案、設(shè)計圖紙進(jìn)行全面評審，避免、減少設(shè)計變更；在工程招標(biāo)階段，負(fù)責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績，參與中標(biāo)施工單位進(jìn)行合同洽商，選擇素質(zhì)高、承包價格相對較低的承包商；在材料設(shè)備采購階段，提出材料設(shè)備選型定位意見，考察、推薦新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購材料成本。（四）項目開發(fā)前期、后期銷售物業(yè)及其他成本管理工作在可行性研究、投資決策階段，組織進(jìn)行全面的調(diào)查研究，聽過科學(xué)的參考依據(jù)給公司領(lǐng)導(dǎo)決策，避免投資失誤風(fēng)險；在項目實施的各個階段，充分利用公共關(guān)系資源，爭取政府優(yōu)惠政策；在項目實施的各個階段，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計評審、工程預(yù)算、設(shè)計變更、工程簽證、工程結(jié)算審批程序，履行各部門審核程序的規(guī)范性；本著科學(xué)、審慎、效率與控制兼顧的原則，認(rèn)真履行各部門、各項目的資金使用計劃和支付申請，既要合理控制運作風(fēng)險，又要兼顧工作效率。（三）正確處理成本、市場需求、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。項目成本管理的重點及內(nèi)涵圖解：二、 成本計劃管理（一）工程管理部應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，同時配合財務(wù)部、綜合辦公室按照項目開發(fā)的推進(jìn)情況及時編制成本計劃，并貫徹執(zhí)行。分析的重點是：成本計劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；評價、結(jié)論與提示。Ⅰ 土地的完整性 地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)切割；市政綠化用地在項目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護(hù)在項目規(guī)劃用地內(nèi)座落；江河湖泊在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)穿透；市政、公建設(shè)施在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落。Ⅳ 項目周邊宜居環(huán)境 ，是否存在飛機航線下、船舶航線及道路車輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊污染、廢棄物、廢氣情況；危險源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉儲等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風(fēng)水布局。Ⅰ 公司的資金安排與地價款及配套費支付金額關(guān)系Ⅱ 地價款、配套費支付周期與開發(fā)節(jié)奏Ⅲ 配套建設(shè)與配套費支付時間項目相關(guān)收費、稅收：判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。確定相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。（軍用電纜遷移費、高低壓變電工程、紅線外給排水管網(wǎng)接駁口等）Ⅱ 建筑退紅線要求 項目開發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物建設(shè)必須依據(jù)項目規(guī)劃要求，嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失。（三）項目開發(fā)投資成本分析由預(yù)決算人員會同財務(wù)部編制可行性報告或項目建設(shè)計劃書的編制，確定項目成本與銷售估算，資金來源的種類、金額及時間。 ~ 主體結(jié)構(gòu)施工取得預(yù)售許可證，開始銷售 ~ 裝飾及安裝工程施工 ~ 公用配套工程（園林、市政等）施工 ~ 竣工驗收及交房（五）項目開發(fā)資金的籌劃及營銷資金回籠編制資金平衡計劃由預(yù)決算會同財務(wù)部按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系，按照項目開發(fā)的時間節(jié)點籌劃資金（自籌資金、貸款、銷售回款），對照項目工程的支付計劃和營銷策劃方案的回籠計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。 附件3 武漢新區(qū)保障房取費報價明細(xì)表二、 規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制設(shè)計階段是工程建設(shè)全過程的重點，據(jù)對工程項目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少。針對項目的單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計等方面，與市場上成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目及在建的項目進(jìn)行市場摸底、比對，分析武漢地區(qū)的各成本單項的控制指標(biāo)。2)其他土建成本減少減少維護(hù)墻、分隔墻、裝飾工程量減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、防水等工程量3)設(shè)備及運營成本減少節(jié)能，減少耗能負(fù)荷減少運營成本4）層高控制手段銷售客戶主要關(guān)注的樓層凈高，因此壓縮層高，保證凈高，是成本控制的手段。增加建筑成本主要是表面積與體積的比值對成本的影響。⑤ 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型。 附件：萬科住宅統(tǒng)一設(shè)計要求結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指引（四）工程管理部會同監(jiān)理單位組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。④標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖。主體施工單位的選擇，采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)進(jìn)行。施工合同談判人員履行合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，施工合同應(yīng)約定嚴(yán)禁施工隊伍擅自轉(zhuǎn)包。很多招標(biāo)人認(rèn)為工程量清單僅僅作為一個參考工程量，可以不十分準(zhǔn)確，最終結(jié)算還可以實際發(fā)生的工程量作為結(jié)算依據(jù)。工程量清單報價單中，投標(biāo)人的綜合單價一次包定不作調(diào)整。如鋼材、水泥等材料市場價格波動較大，市場風(fēng)險因素對綜合單價的影響投標(biāo)人較難把握，因此，招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中約定相應(yīng)的條款，較合理的減少投標(biāo)人的風(fēng)險，同時也減少雙方之間因約定不清而造成的糾紛。 使整個工程項目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標(biāo)（進(jìn)度、成本、質(zhì)量安全）。（該過程為招標(biāo)之前確定）2）采用何種委托方式和承包方式 4）合同中一些重要條款、補充文件的確定（包含工程計價原則、材料風(fēng)險控制、甲乙供材料范圍等） 包括的內(nèi)容：②技術(shù)上的協(xié)調(diào)④時間上的協(xié)調(diào) 工程合同的常見爭議的處理① 施工合同無效的情形及處理（承包人無資質(zhì)或借用的資質(zhì)及其他情況導(dǎo)致施工合同無效）② 施工發(fā)包人與承包人約定墊資的問題③ 施工合同履行完結(jié)后，工程結(jié)算款支付和質(zhì)量保修爭議④ 發(fā)包人有權(quán)解除合同的情形⑤ 承包人有權(quán)解除合同的情形⑥ 發(fā)包人需承擔(dān)的建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任（設(shè)計缺陷、甲供材料、甲方分包工程）⑦ 建設(shè)工程未竣工驗收，發(fā)包人擅自使用并導(dǎo)致質(zhì)量損壞⑧ 實際竣工日期的確定及工程誤期爭議⑨ 正式合同與補充合同（陰陽合同）的效力及后期爭議附件：項目工程建設(shè)合同案例分析五、施工過程的成本控制（一）合同交底項目工程主體合同簽訂后，由項目預(yù)算人員組織對專業(yè)工程師進(jìn)行合同交底，重點針對合同履行、付款方式、計價原則、風(fēng)險控制等成本控制規(guī)則和質(zhì)量控制等處罰性條款進(jìn)行交底。工程簽證的具體操作執(zhí)行《設(shè)計變更及工程簽證管理辦法》。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。（四）工程進(jìn)度款控制原則上不向施工單位支付備料款。工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價80%時，應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。 4） 甲供設(shè)備清單提供Ⅰ甲供設(shè)備清單由施工方計算提供，所報的甲供貨物清單必須符合圖紙 要求，寫清對應(yīng)的功能分區(qū)以及不包括的內(nèi)容。 2）經(jīng)洽商不能退貨的，在竣工結(jié)算中予以扣除，由施工方承擔(dān)超量費用。 c因不足部分采購所需時間造成工期延誤，相應(yīng) 工期不能順延，因不足部 分采購所需時間造成甲方分包工程的工期拖延，乙方應(yīng)根據(jù)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及費 用。乙方必須按照設(shè)計和規(guī)范要求采購工程需要的材料、設(shè)備，并提供產(chǎn)品樣品、出廠合格證、材質(zhì)檢驗報告單和 復(fù)驗報告單。 4）變更簽證中發(fā)生的造價信息未包括的材料價格的確定： 乙方應(yīng)在進(jìn)貨前三周將其供貨方案及報價提交甲方，甲方原則上進(jìn)貨前一周認(rèn)價確定廠家，特殊情況雙方協(xié)商，但乙方不應(yīng)延誤工期。（三）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。（六）對于乙供材料和設(shè)備，本公司必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型抽取樣板，并進(jìn)行封樣，并盡量采取本公司限價的措施。（二）工程管理部、財務(wù)部和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的部門，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。應(yīng)合理確定營銷預(yù)算并進(jìn)行動態(tài)控制；在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策，方案超預(yù)算時進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批；推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析。①項目正式發(fā)售前，應(yīng)組織前期策劃部、工程管理部擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)。應(yīng)加強營銷類供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程，并進(jìn)行廣告、媒體投放后評估分析。管理費用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，比如行政費用支出應(yīng)根據(jù)公司實際情況，建立合理的成本費用支出標(biāo)準(zhǔn)和審批制度，推行行政費用預(yù)算制度，嚴(yán)格按費用支出審批程序執(zhí)行成本費用的審批；考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標(biāo)之一。第四章 成本信息管理的建立項目成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程項目的具體要求，對項目成本進(jìn)行全面有效的計劃、控制、分析、考核等管理活動，達(dá)到強化經(jīng)營管理水平、提高成本核算水平、降低工程項目實施成本的效果，也增強企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。①施工企業(yè)的信息錄入（企業(yè)資質(zhì)、工程業(yè)績、工程班組、職工信息等）②供應(yīng)商信息的錄入（企業(yè)資質(zhì)、檢驗標(biāo)準(zhǔn)、物料編碼） ③工程材料品牌、廠家、檢驗標(biāo)準(zhǔn)、價格信息的錄入（三）成本計劃子系統(tǒng)包括項目開發(fā)總進(jìn)度計劃、項目開發(fā)成本估算分析、分項成本計劃管理。（六）報表累計使用子系統(tǒng)通過項目的成本控制管理，根據(jù)實際工作需要，制作、生成的各類工作報表、分析報表如材料消耗量表、工程結(jié)算交接表、單項工程信息表、單項技術(shù)指標(biāo)表、單項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表等各項報表表單，錄入存檔，方便在今后的工程中再次充分利用，為工程施工、成本管理提供良好的服務(wù)。員工提出的建議須在知識管理系統(tǒng)中進(jìn)行公示。3市墻改辦　8散裝水泥專項資金㎡㎡　散裝水泥辦財綜字[2002]239質(zhì)量監(jiān)督費中標(biāo)價‰中標(biāo)價‰*　‰市質(zhì)監(jiān)站鄂價費[2001]32910交易服務(wù)費中標(biāo)價‰中標(biāo)價‰*　‰市建工程交易中心鄂價房服[2002]4911市商砼保證金0元/㎡0元/㎡　　市商砼站　12印花稅‰㎡　　市場站武稅發(fā)[1997]21413商砼交易費‰㎡　　市商砼站鄂價房地產(chǎn)字[2000]4914檔案服務(wù)費10000元/棟7000元/棟(暫定按1萬元/棟收取，驗收后根據(jù)資料的數(shù)量據(jù)實。（2）B類地區(qū)：抗震設(shè)防烈度為7度（）場地土類別為Ⅳ類（如上海地區(qū)）。使用說明：《結(jié)構(gòu)限額控制指標(biāo)》中結(jié)構(gòu)含鋼量技術(shù)指標(biāo)的計算規(guī)則為計算范圍內(nèi)的相應(yīng)結(jié)構(gòu)鋼材(含結(jié)構(gòu)墻、梁、板、柱等，不含建筑預(yù)埋件、砌體拉結(jié)筋、陽臺欄板、空調(diào)板、窗臺板、裝飾構(gòu)件等非結(jié)構(gòu)鋼筋，亦不含一樓為防潮而設(shè)置的架空預(yù)制板)的用量除以計算范圍內(nèi)的結(jié)構(gòu)面積(本表結(jié)構(gòu)面積等于建筑面積及因?qū)痈哌^大或過小而不需計入建筑面積但仍為結(jié)構(gòu)樓板或屋面板遮蓋部分的面積之和)。《結(jié)構(gòu)限額控制指標(biāo)》中的結(jié)構(gòu)體系包含鋼筋混凝土普通框架、異型柱框架、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)及剪力墻結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)的含鋼量限額暫不下發(fā)。附件：附件： 工程量清單招標(biāo)說明⑴.，《建設(shè)工程工程量清單計價監(jiān)督管理辦法》中要求工程量清單的封面由編制單位的注冊造價工程師或一級造價員簽字蓋章。⑶.如果有部分需要專業(yè)分包要明確哪一部分；如果是分標(biāo)段要寫的很明確各標(biāo)段范圍。，確定預(yù)留金金額。清單編制人最好列出關(guān)注的材料價格。分部分項工程量清單1．所有要求簽字、蓋章的地方，必須由規(guī)定的單位和人員簽字、蓋章。如果圖紙描述的不清楚要和設(shè)計單位勾通，免得漏項或者產(chǎn)生歧義，不要憑經(jīng)驗做法自己設(shè)計。7．注意工程量清單中的計量單位與傳統(tǒng)的定額計價模式有很多不同的地方，如清單計量單位中： 隔熱、保溫項目的單位m2 ；混凝土壓頂單位是 m；石材窗臺板的單位是m；門窗的計量單位按樘；地溝的計量單位是m；混凝土樁的單位是 根（或m）8．一些項目不單獨編碼列項，應(yīng)包括在各清單項目的工程內(nèi)容中。土石方開挖，招標(biāo)人確定工程數(shù)量即可。13．不同樓層標(biāo)高的混凝土量是否要分開列項應(yīng)視工程的具體情況，由清單編制人決定。⑸．專業(yè)分包