【正文】 *********項(xiàng)目成本管理方案（草擬送審稿）第一章 項(xiàng)目成本管理的基本原則及范圍一、 為了加強(qiáng)公司成本管理力度，提高經(jīng)濟(jì)效益，擬定項(xiàng)目成本管理方案。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過(guò)程控制為手段。成本管理之房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析：三、 成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作在設(shè)計(jì)階段，提出限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的專業(yè)性意見(jiàn)，努力提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面評(píng)審，避免、減少設(shè)計(jì)變更；在工程招標(biāo)階段，負(fù)責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績(jī)，參與中標(biāo)施工單位進(jìn)行合同洽商，選擇素質(zhì)高、承包價(jià)格相對(duì)較低的承包商；在材料設(shè)備采購(gòu)階段，提出材料設(shè)備選型定位意見(jiàn)，考察、推薦新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購(gòu)材料成本。在施工階段，指導(dǎo)做好施工組織工作，有效控制工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，減少質(zhì)量損失成本和進(jìn)度拖延成本；同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程簽證進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審、控制。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理及預(yù)決算成本管理工作在項(xiàng)目可行性研究階段負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本估算、概算，為投資決策提供依據(jù)；在設(shè)計(jì)階段提出工程成本控制目標(biāo)，提出改進(jìn)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主導(dǎo)意見(jiàn)；結(jié)構(gòu)施工圖經(jīng)濟(jì)性控制，根據(jù)相關(guān)總建筑面積限額設(shè)計(jì)： 在項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)算，擬訂開發(fā)項(xiàng)目工程成本控制目標(biāo)，編制工程資金預(yù)算；在工程招標(biāo)階段參與對(duì)施工單位的考察、推薦，組織招標(biāo)標(biāo)底的編制工作，參與招標(biāo)文件編制，參與施工合同的洽商，提出工程結(jié)算方式的主導(dǎo)意見(jiàn)；在材料設(shè)備采購(gòu)階段，收集材料設(shè)備價(jià)格信息，參與對(duì)材料設(shè)備供應(yīng)商的考察、推薦，參與采購(gòu)招標(biāo)，參與采購(gòu)合同的洽商；在項(xiàng)目施工階段，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、工程簽證的造價(jià)評(píng)審，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款支付的審核；按照公司的要求和技術(shù)規(guī)程辦理設(shè)計(jì)變更、工程量測(cè)量及工程簽證，確保設(shè)計(jì)變更、工程量、工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性；在工程決算階段，負(fù)責(zé)工程決算書的審核；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)測(cè)成本對(duì)比分析、總結(jié)。（三）針對(duì)成本管理對(duì)口對(duì)接財(cái)務(wù)部工作開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、核算，如實(shí)向公司反映財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)意向投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、預(yù)測(cè)，組織投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本、效益分析，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與危機(jī)預(yù)警機(jī)制，為經(jīng)營(yíng)決策提供有效依據(jù)；對(duì)合同往來(lái)款項(xiàng)進(jìn)行財(cái)務(wù)審核把關(guān)；審核各部門、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同條款對(duì)外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；有效控制項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）項(xiàng)目開發(fā)前期、后期銷售物業(yè)及其他成本管理工作在可行性研究、投資決策階段，組織進(jìn)行全面的調(diào)查研究，聽(tīng)過(guò)科學(xué)的參考依據(jù)給公司領(lǐng)導(dǎo)決策，避免投資失誤風(fēng)險(xiǎn)；在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，充分利用公共關(guān)系資源，爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策；在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)評(píng)審、工程預(yù)算、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、工程結(jié)算審批程序，履行各部門審核程序的規(guī)范性；本著科學(xué)、審慎、效率與控制兼顧的原則，認(rèn)真履行各部門、各項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和支付申請(qǐng)，既要合理控制運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧工作效率。第二章 項(xiàng)目成本管理的工作內(nèi)容一、 項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)工作（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。（二）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行項(xiàng)目操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，將實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（三）正確處理成本、市場(chǎng)需求、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。（四）組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用全面核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。（五）工程管理部要熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。（六）項(xiàng)目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并將分析報(bào)告報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)及內(nèi)涵圖解：二、 成本計(jì)劃管理（一）工程管理部應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，同時(shí)配合財(cái)務(wù)部、綜合辦公室按照項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)情況及時(shí)編制成本計(jì)劃，并貫徹執(zhí)行。成本計(jì)劃主要包括：開發(fā)成本計(jì)劃、期間費(fèi)用控制計(jì)劃（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金）、降低成本的技術(shù)組織措施計(jì)劃等。（二）成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。（四）工程管理部在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：成本計(jì)劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序一、 項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制（一）項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策市場(chǎng)調(diào)查：項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。有無(wú)市場(chǎng)、有多大市場(chǎng)，是判斷項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。（由于項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢(shì)與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）項(xiàng)目基本情況：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M定判斷及處理的依據(jù)。Ⅰ 土地的完整性 地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)切割；市政綠化用地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護(hù)在項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)座落；江河湖泊在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)穿透；市政、公建設(shè)施在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落。Ⅱ 項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網(wǎng)；污水及雨水排放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃?xì)夤?yīng)情況；通訊情況；通郵情況。當(dāng)?shù)貕K的大市政配套缺乏時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)的成本投資不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用額外增加，同時(shí)會(huì)對(duì)項(xiàng)目管理、成本、工期、銷售造成一定影響。Ⅲ 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購(gòu)物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂(lè)設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場(chǎng)，在項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。Ⅳ 項(xiàng)目周邊宜居環(huán)境 ，是否存在飛機(jī)航線下、船舶航線及道路車輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊污染、廢棄物、廢氣情況；危險(xiǎn)源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉(cāng)儲(chǔ)等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風(fēng)水布局。Ⅴ 項(xiàng)目地質(zhì)情況 土質(zhì)結(jié)構(gòu)；承載力基礎(chǔ)處理；地下水位；抗震性；地勢(shì)高差。項(xiàng)目的法律手續(xù)：項(xiàng)目開發(fā)的合法化要求。項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。Ⅰ 公司的資金安排與地價(jià)款及配套費(fèi)支付金額關(guān)系Ⅱ 地價(jià)款、配套費(fèi)支付周期與開發(fā)節(jié)奏Ⅲ 配套建設(shè)與配套費(fèi)支付時(shí)間項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)、稅收：判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。項(xiàng)目的投資預(yù)分析：就項(xiàng)目而言的經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算與評(píng)估。項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系。（二）土地合同洽談項(xiàng)目土地出讓合同作為項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的第一個(gè)合同，也是項(xiàng)目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。確定相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性土地合法使用的歸屬性是項(xiàng)目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。必須以國(guó)家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。確定項(xiàng)目土地方擁有土地合法使用權(quán)標(biāo)志是國(guó)家政府部門國(guó)土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項(xiàng)目建設(shè)用地許可證》文件。明確土地性質(zhì)Ⅰ 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響了項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的有效控制，同時(shí)制約項(xiàng)目后期管理與銷售。（軍用電纜遷移費(fèi)、高低壓變電工程、紅線外給排水管網(wǎng)接駁口等）Ⅱ 建筑退紅線要求 項(xiàng)目開發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物建設(shè)必須依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成經(jīng)濟(jì)損失。Ⅲ 地價(jià) 綜合地價(jià)的控制是項(xiàng)目開發(fā)成功的因素，詳細(xì)界定土地性質(zhì)、明確項(xiàng)目用地地價(jià)、項(xiàng)目用地地價(jià)與土地性質(zhì)對(duì)應(yīng)內(nèi)容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調(diào)難、周期長(zhǎng)等不可操作性），充分比較分析土地完全成本與非完全成本的測(cè)算合理性、可行性?？刂祈?xiàng)目土地開發(fā)綜合成本（完全成本和非完全成本）在項(xiàng)目單位面積單價(jià)成本的25%以下。地價(jià)Ⅰ 明確使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本Ⅱ 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容Ⅲ 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括具體內(nèi)容Ⅳ 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費(fèi)用Ⅴ 明確雙方責(zé)任及權(quán)利Ⅵ 項(xiàng)目地價(jià)數(shù)額及支付方式Ⅶ 項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算Ⅷ 項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)數(shù)額巨大，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費(fèi)用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國(guó)有土地出讓合同》前界定，核算明確。（三）項(xiàng)目開發(fā)投資成本分析由預(yù)決算人員會(huì)同財(cái)務(wù)部編制可行性報(bào)告或項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃書的編制，確定項(xiàng)目成本與銷售估算，資金來(lái)源的種類、金額及時(shí)間。 附件1 項(xiàng)目成本估算COS表 營(yíng)銷利潤(rùn)分析表（四）由預(yù)決算會(huì)同項(xiàng)目前期開發(fā)人員根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時(shí)地收集以下相關(guān)資料，并完成網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖及調(diào)整說(shuō)明，工程進(jìn)度計(jì)劃。確定項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，落實(shí)項(xiàng)目封頂、預(yù)售許可證辦理等涉及銷售回款的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)控制?？尚行匝芯繄?bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書；土地受讓合同；政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號(hào)； 工作類別時(shí) 間形 象 進(jìn) 度 節(jié) 點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì) 劃 ~ 土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證 ~ 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì) ~ 規(guī)劃方案報(bào)批 ~ 施工圖設(shè)計(jì)及圖審及總包招標(biāo) ~ 辦理規(guī)劃許可證 ~ 辦理施工許可證 ~ 基礎(chǔ)及地下室施工，平177。 ~ 主體結(jié)構(gòu)施工取得預(yù)售許可證，開始銷售 ~ 裝飾及安裝工程施工 ~ 公用配套工程（園林、市政等）施工 ~ 竣工驗(yàn)收及交房（五）項(xiàng)目開發(fā)資金的籌劃及營(yíng)銷資金回籠編制資金平衡計(jì)劃由預(yù)決算會(huì)同財(cái)務(wù)部按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系，按照項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌劃資金（自籌資金、貸款、銷售回款），對(duì)照項(xiàng)目工程的支付計(jì)劃和營(yíng)銷策劃方案的回籠計(jì)劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。據(jù)此編制籌資計(jì)劃。設(shè)立資金平衡計(jì)劃、合同臺(tái)賬和會(huì)計(jì)臺(tái)賬、銷售回款計(jì)劃、項(xiàng)目收益與資金平衡分析。附件2 資金平衡計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃表（六）按項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對(duì)口稅務(wù)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項(xiàng)行政收費(fèi)及稅務(wù)政策，爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策，從而達(dá)到成本控制目的。 附件3 武漢新區(qū)保障房取費(fèi)報(bào)價(jià)明細(xì)表二、 規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)全過(guò)程的重點(diǎn)，據(jù)對(duì)工程項(xiàng)目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少。設(shè)計(jì)階段對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的投資影響約為75%，施工階段約為25%，因此建設(shè)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制同樣是重中之重。（一）設(shè)計(jì)單位的選擇首先要選擇好設(shè)計(jì)合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設(shè)計(jì)單位還要選擇好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，還需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)把握好設(shè)計(jì)周期，設(shè)計(jì)周期的不同對(duì)總成本也有至關(guān)重要的影響。①選擇設(shè)計(jì)院的思路和方法②選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法③與設(shè)計(jì)院溝通工程成本控制意識(shí)的思路和方法④設(shè)計(jì)周期合理取值的思考⑤設(shè)計(jì)費(fèi)合理取值的思考⑥設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)⑦限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。針對(duì)項(xiàng)目的單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等方面，與市場(chǎng)上成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及在建的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)摸底、比對(duì)，分析武漢地區(qū)的各成本單項(xiàng)的控制指標(biāo)。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上，通過(guò)階段性的分析比對(duì)，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。（三）施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋