【正文】 *********項目成本管理方案（草擬送審稿）第一章 項目成本管理的基本原則及范圍一、 為了加強公司成本管理力度，提高經(jīng)濟效益，擬定項目成本管理方案。二、 成本管理的基本原則是：在房地產(chǎn)價值鏈各階段，以提高經(jīng)濟效益為目的，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過程控制為手段。成本管理之房地產(chǎn)價值鏈分析：三、 成本管理工作具體舉措（一）工程管理成本管理工作在設(shè)計階段，提出限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計的專業(yè)性意見，努力提高項目經(jīng)濟技術(shù)指標，對各階段設(shè)計方案、設(shè)計圖紙進行全面評審，避免、減少設(shè)計變更；在工程招標階段，負責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績，參與中標施工單位進行合同洽商，選擇素質(zhì)高、承包價格相對較低的承包商；在材料設(shè)備采購階段，提出材料設(shè)備選型定位意見，考察、推薦新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購材料成本。在施工階段，指導(dǎo)做好施工組織工作，有效控制工程質(zhì)量、工程進度，減少質(zhì)量損失成本和進度拖延成本；同時對設(shè)計變更、工程簽證進行詳細評審、控制。（二）規(guī)劃設(shè)計、采購管理及預(yù)決算成本管理工作在項目可行性研究階段負責(zé)項目工程成本估算、概算，為投資決策提供依據(jù)；在設(shè)計階段提出工程成本控制目標，提出改進設(shè)計方案經(jīng)濟性的主導(dǎo)意見；結(jié)構(gòu)施工圖經(jīng)濟性控制，根據(jù)相關(guān)總建筑面積限額設(shè)計： 在項目開工準備階段負責(zé)開發(fā)項目工程成本預(yù)算，擬訂開發(fā)項目工程成本控制目標，編制工程資金預(yù)算；在工程招標階段參與對施工單位的考察、推薦，組織招標標底的編制工作，參與招標文件編制，參與施工合同的洽商，提出工程結(jié)算方式的主導(dǎo)意見；在材料設(shè)備采購階段，收集材料設(shè)備價格信息，參與對材料設(shè)備供應(yīng)商的考察、推薦，參與采購招標，參與采購合同的洽商；在項目施工階段，負責(zé)設(shè)計變更、工程簽證的造價評審，負責(zé)工程進度款支付的審核；按照公司的要求和技術(shù)規(guī)程辦理設(shè)計變更、工程量測量及工程簽證，確保設(shè)計變更、工程量、工程簽證的合理性、準確性；在工程決算階段，負責(zé)工程決算書的審核；負責(zé)項目實際成本與預(yù)測成本對比分析、總結(jié)。（三）針對成本管理對口對接財務(wù)部工作開發(fā)項目財務(wù)分析、核算，如實向公司反映財務(wù)狀況和項目的經(jīng)營成果；對意向投資項目進行財務(wù)分析、預(yù)測，組織投資項目的動態(tài)成本、效益分析，建立財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測與危機預(yù)警機制，為經(jīng)營決策提供有效依據(jù)；對合同往來款項進行財務(wù)審核把關(guān)；審核各部門、各項目的資金使用計劃，嚴格按照公司規(guī)定和合同條款對外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況提出預(yù)警；開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)項目可行性研究和項目后評價提供完整、準確的財務(wù)數(shù)據(jù)；有效控制項目管理費用、財務(wù)費用。（四）項目開發(fā)前期、后期銷售物業(yè)及其他成本管理工作在可行性研究、投資決策階段，組織進行全面的調(diào)查研究，聽過科學(xué)的參考依據(jù)給公司領(lǐng)導(dǎo)決策，避免投資失誤風(fēng)險；在項目實施的各個階段，充分利用公共關(guān)系資源，爭取政府優(yōu)惠政策；在項目實施的各個階段，嚴格執(zhí)行設(shè)計評審、工程預(yù)算、設(shè)計變更、工程簽證、工程結(jié)算審批程序，履行各部門審核程序的規(guī)范性；本著科學(xué)、審慎、效率與控制兼顧的原則，認真履行各部門、各項目的資金使用計劃和支付申請，既要合理控制運作風(fēng)險，又要兼顧工作效率。第二章 項目成本管理的工作內(nèi)容一、 項目成本管理的重點工作（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。（二）遵循基本建設(shè)程序進行項目操作，對房地產(chǎn)成本實行全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，將實際成本控制在目標成本范圍內(nèi)。（三）正確處理成本、市場需求、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。（四）組織項目開發(fā)成本費用全面核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。（五）工程管理部要熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。（六）項目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，并將分析報告報送公司領(lǐng)導(dǎo)。項目成本管理的重點及內(nèi)涵圖解：二、 成本計劃管理（一）工程管理部應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，同時配合財務(wù)部、綜合辦公室按照項目開發(fā)的推進情況及時編制成本計劃，并貫徹執(zhí)行。成本計劃主要包括：開發(fā)成本計劃、期間費用控制計劃（管理費、財務(wù)費、稅金）、降低成本的技術(shù)組織措施計劃等。（二）成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。（四）工程管理部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：成本計劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與提示。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序一、 項目開發(fā)前期的成本控制（一）項目前期選項、決策市場調(diào)查：項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。（由于項目規(guī)模大，項目開發(fā)周期長，項目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）項目基本情況：通過對項目基本情況的前期摸底分析，充分擬定判斷及處理的依據(jù)。Ⅰ 土地的完整性 地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)切割；市政綠化用地在項目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護在項目規(guī)劃用地內(nèi)座落；江河湖泊在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)穿透；市政、公建設(shè)施在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落。Ⅱ 項目大市政配套現(xiàn)狀 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網(wǎng)；污水及雨水排放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃氣供應(yīng)情況；通訊情況；通郵情況。當(dāng)?shù)貕K的大市政配套缺乏時，項目開發(fā)的成本投資不可預(yù)見費用額外增加，同時會對項目管理、成本、工期、銷售造成一定影響。Ⅲ 項目周邊社區(qū)配套 項目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場，在項目立項及規(guī)劃設(shè)計中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。Ⅳ 項目周邊宜居環(huán)境 ，是否存在飛機航線下、船舶航線及道路車輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊污染、廢棄物、廢氣情況；危險源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉儲等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風(fēng)水布局。Ⅴ 項目地質(zhì)情況 土質(zhì)結(jié)構(gòu)；承載力基礎(chǔ)處理；地下水位；抗震性；地勢高差。項目的法律手續(xù)：項目開發(fā)的合法化要求。項目地價款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。Ⅰ 公司的資金安排與地價款及配套費支付金額關(guān)系Ⅱ 地價款、配套費支付周期與開發(fā)節(jié)奏Ⅲ 配套建設(shè)與配套費支付時間項目相關(guān)收費、稅收：判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。項目的投資預(yù)分析：就項目而言的經(jīng)濟初步測算與評估。項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項目開發(fā)的關(guān)系。（二）土地合同洽談項目土地出讓合同作為項目開發(fā)過程中的第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，顯得特別重要。確定相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。確定項目土地方擁有土地合法使用權(quán)標志是國家政府部門國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項目建設(shè)用地許可證》文件。明確土地性質(zhì)Ⅰ 生地或熟地 城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了項目用地性質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費的相關(guān)分攤及項目整體進度工期控制，直接影響了項目不可預(yù)見費用的有效控制，同時制約項目后期管理與銷售。（軍用電纜遷移費、高低壓變電工程、紅線外給排水管網(wǎng)接駁口等）Ⅱ 建筑退紅線要求 項目開發(fā)用地四角坐標確定的情況下，建筑物建設(shè)必須依據(jù)項目規(guī)劃要求，嚴格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成經(jīng)濟損失。Ⅲ 地價 綜合地價的控制是項目開發(fā)成功的因素，詳細界定土地性質(zhì)、明確項目用地地價、項目用地地價與土地性質(zhì)對應(yīng)內(nèi)容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本與非完全成本的測算合理性、可行性?？刂祈椖客恋亻_發(fā)綜合成本（完全成本和非完全成本）在項目單位面積單價成本的25%以下。地價Ⅰ 明確使用國家標準土地出讓合同范本Ⅱ 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容Ⅲ 明確項目地價款及包括具體內(nèi)容Ⅳ 明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費用Ⅴ 明確雙方責(zé)任及權(quán)利Ⅵ 項目地價數(shù)額及支付方式Ⅶ 項目土地地價非完全成本折算Ⅷ 項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和正常及變更情況下雙方職權(quán)界定項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費數(shù)額巨大，直接影響到項目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費用的支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同》前界定，核算明確。（三）項目開發(fā)投資成本分析由預(yù)決算人員會同財務(wù)部編制可行性報告或項目建設(shè)計劃書的編制，確定項目成本與銷售估算，資金來源的種類、金額及時間。 附件1 項目成本估算COS表 營銷利潤分析表（四）由預(yù)決算會同項目前期開發(fā)人員根據(jù)項目開發(fā)進度陸續(xù)地及時地收集以下相關(guān)資料，并完成網(wǎng)絡(luò)計劃圖及調(diào)整說明，工程進度計劃。確定項目開發(fā)的進度計劃關(guān)鍵節(jié)點，落實項目封頂、預(yù)售許可證辦理等涉及銷售回款的重點節(jié)點控制?？尚行匝芯繄蟾婧晚椖坑媱潟?；土地受讓合同；政府批準的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號； 工作類別時 間形 象 進 度 節(jié) 點項目開發(fā)建設(shè)進度計 劃 ~ 土地摘牌， 辦理土地使用權(quán)證 ~ 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計 ~ 規(guī)劃方案報批 ~ 施工圖設(shè)計及圖審及總包招標 ~ 辦理規(guī)劃許可證 ~ 辦理施工許可證 ~ 基礎(chǔ)及地下室施工，平177。 ~ 主體結(jié)構(gòu)施工取得預(yù)售許可證，開始銷售 ~ 裝飾及安裝工程施工 ~ 公用配套工程（園林、市政等）施工 ~ 竣工驗收及交房（五）項目開發(fā)資金的籌劃及營銷資金回籠編制資金平衡計劃由預(yù)決算會同財務(wù)部按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系，按照項目開發(fā)的時間節(jié)點籌劃資金（自籌資金、貸款、銷售回款），對照項目工程的支付計劃和營銷策劃方案的回籠計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。據(jù)此編制籌資計劃。設(shè)立資金平衡計劃、合同臺賬和會計臺賬、銷售回款計劃、項目收益與資金平衡分析。附件2 資金平衡計劃 銷售回款計劃表（六）按項目的開發(fā)進度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口稅務(wù)部門的收費標準，了解和研究各項行政收費及稅務(wù)政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而達到成本控制目的。 附件3 武漢新區(qū)保障房取費報價明細表二、 規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制設(shè)計階段是工程建設(shè)全過程的重點，據(jù)對工程項目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少。設(shè)計階段對工程項目建設(shè)的投資影響約為75%，施工階段約為25%，因此建設(shè)工程設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制同樣是重中之重。（一）設(shè)計單位的選擇首先要選擇好設(shè)計合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設(shè)計單位還要選擇好的設(shè)計團隊，還需要根據(jù)項目的特點把握好設(shè)計周期，設(shè)計周期的不同對總成本也有至關(guān)重要的影響。①選擇設(shè)計院的思路和方法②選擇專業(yè)負責(zé)人的思路和方法③與設(shè)計院溝通工程成本控制意識的思路和方法④設(shè)計周期合理取值的思考⑤設(shè)計費合理取值的思考⑥設(shè)計合同中設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險⑦限額設(shè)計合同的引入和使用（二）總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），必須經(jīng)公司 “規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。針對項目的單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計等方面，與市場上成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目及在建的項目進行市場摸底、比對，分析武漢地區(qū)的各成本單項的控制指標。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行分析、比較的基礎(chǔ)上，通過階段性的分析比對，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。（三）施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋