【正文】 加物業(yè)管理成本又不能給業(yè)主帶來增值收益的、不合理的設(shè)計(jì)、施工、銷售承諾等事項(xiàng)。 第九十四條 要針對項(xiàng)目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費(fèi)。 第九十八條 物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理是勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位， 設(shè) 定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。 第 九 節(jié) 附則 第一百〇二條 本 制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門和子公司。 。 第一百〇三條 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第一百條 各物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營管理工作安全。 第九十六條 要加 強(qiáng)能源費(fèi)用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。 第九十二條 物業(yè)公司承接驗(yàn)收 和前期物業(yè)管理 階段，應(yīng)按國家相關(guān)法規(guī)要求嚴(yán)格進(jìn)行，對不符合規(guī)定的，對存在工程質(zhì)量問題的，形成書面的報(bào)告，要求開發(fā)企 業(yè)督促施工方在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改和維修，充分利用工程保修期來處理質(zhì)量問題，減少后期維修費(fèi)用 ，維護(hù)開發(fā)企業(yè)的品牌信譽(yù) 。 第八十八條 財(cái)務(wù)中心應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。 第八十四條 集團(tuán)財(cái)務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最 小的資金成本融通資金。 第 六 節(jié) 財(cái)務(wù)成本的控制 第八十條 財(cái)務(wù)部門要參與項(xiàng)目投資的全部決策事項(xiàng)，在可行性研究、目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本編制、營銷策略制定等到重大節(jié)點(diǎn)，均應(yīng)進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)測算，綜合評價(jià)項(xiàng)目整體效益，保障項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第七十七條 實(shí)施全面計(jì)劃管理，避免因工作缺乏計(jì)劃性給公司帶來不必要的開支。 第 五 節(jié) 管理成本的控制 第七十三條 集團(tuán)公司 制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分解目標(biāo) ，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費(fèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報(bào)集團(tuán)公司決策層通過。 第六十六條 營銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報(bào)集團(tuán)公司營銷方案聽證會(huì)審定通過后方可實(shí)施。 八、其他 開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本控制 第六十三條 在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。 第五十九條 成本管理部 應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確， 也可聘請 咨詢公司 或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。 第五十五條 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時(shí)取得乙方的確認(rèn)簽章。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。 第四十九條 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證、我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。 第四十六條 由 成本管理部門 建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購過程 的公正、公開。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： （ 1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； （ 2）愿意以房屋抵材料款 ，且接受正常樓價(jià)的供貨商； （ 3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； （ 4） 在過往合作中， 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 。 5．工程款支付之后的任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)隱蔽工程沒有進(jìn)行驗(yàn)收或者沒有完善驗(yàn)收資料的，考核部門首先要對責(zé)任部門負(fù)責(zé)人和直接工程師進(jìn)行 處罰并限定責(zé)任部門在合理期限內(nèi)采取補(bǔ)救措施，供應(yīng)商管理部門應(yīng)將施工隊(duì)、監(jiān)理部門合同執(zhí)行情況進(jìn)行記錄，并扣分。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。有關(guān)設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由集團(tuán)公司 設(shè)計(jì)管理部 統(tǒng)一制定。 簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān) ，預(yù)算人員必須進(jìn)行現(xiàn)場的檢查測量 。 對于沒有通過跟蹤評估的施工隊(duì)伍，在后續(xù)工程項(xiàng)目中不得列入候選隊(duì)伍。 第三十二條 為防止投標(biāo)過程中個(gè)別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場競爭，集團(tuán)成本 管理 部門 （資金及財(cái)務(wù)管理中心和成本管理部） 有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。 第二十八條 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。 第二十四條 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。 第二十條 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)公司批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式 、 相應(yīng)的資金成本 及稅務(wù)影響 。 第十八條 新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí) ， 項(xiàng)目小組 應(yīng) 向集團(tuán)公司提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。 (1) 搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在 未來 市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目； (2) 選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂， 從會(huì)計(jì)的角度 ，利潤最大化是 開發(fā)的最終目的。 3． 各子公司 應(yīng) 按 集團(tuán)公司要求 建立成本信息庫，互相交流成本控制 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 2. 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。 3. 各子公司 應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 2. 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié) 各子公司 成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全 、完善集團(tuán)成本管理制度。 3. 各 項(xiàng)目公司 應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置 成本 部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行 。 11．成本管理意識(shí)培養(yǎng) 組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。 7．工程合同管理 根據(jù)合同規(guī)劃 起草各類工程合同文本 ，建立標(biāo) 準(zhǔn) 合同庫 ； 參加合同的談判 ， 負(fù)責(zé)各類工程合同的審核、管理； 對工程合同履約情況進(jìn)行跟蹤檢 查 ； 項(xiàng)目完結(jié)后將 工程合同 整理 移交歸檔。 5．項(xiàng)目結(jié)算管理 參與項(xiàng)目工程驗(yàn)收 ，督促工程部和施工隊(duì)完善驗(yàn)收手續(xù)和編制驗(yàn)收資料 ； 工程完工后， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算工作 ，對驗(yàn)收 未 完成，驗(yàn)收資料不合格的不予辦理結(jié)算。 1．項(xiàng)目拓展階段的成本管理 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目拓展階段的 開發(fā) 成本估算； 協(xié)助財(cái)務(wù)部門編制 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 6．成本 審計(jì) 根據(jù)管理的需要， 與審計(jì)監(jiān)查中心共同 派出審計(jì)小組對項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)， 對項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán) 項(xiàng)目 成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促 各子公司 做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。 （開發(fā)、投資） (2) 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算的審 查 ； 審查的重點(diǎn) 包括 ： ● 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ● 市場定位是否明確、恰當(dāng)； （營銷） ● 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； ● 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； ● 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。 第九條 集團(tuán)資金及財(cái)務(wù)管理中心 的成本管理職責(zé) 1．建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理體系 （ 1） 與成本管理部共同建立和完善集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系 ，制定和修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各子公司建立完善本單位成本管理制度 ； （ 2）利用信息化工具建立 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 ，進(jìn)行持續(xù)的跟蹤、檢查，及時(shí)反饋執(zhí)行情況， 并進(jìn)行有效控制 。 第七條 集團(tuán)成本管控思路為：對成本管理流