【正文】 9 集團分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點 （五）項目成本后評估操作指引及模板1 目的為了在項目最終完成后，客觀、科學(xué)、合理地評價項目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，積累成本管理資料，為新項目目標(biāo)成本測 算提供參照依據(jù)。 下屬單位成本管理部匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更及現(xiàn)場簽證等資料。 下屬單位成本管理部對相關(guān)部門提供的分析報告初步評估意見進(jìn)行匯總，并形成項目后評估差異性分析報告(初稿）。3 職責(zé)： 集團成本管理部：負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；負(fù)組織各項目成本核算，對所有指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行最終整理，形成項目成本結(jié)果。 將歸集的項目成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。：需區(qū)分“土石方（）” “室外土方回填（）”“種植土（）”的計算及分?jǐn)偡绞?，分別計算地下室基坑土方回填、室外場地土方回填、及綠化種植土回填成本。 目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）中有關(guān)價格計取的說明： 有結(jié)算價的按結(jié)算價，有繳費憑證的按繳費憑證 無結(jié)算價、繳費憑證的，按預(yù)估價、或招標(biāo)控制價+預(yù)估價。 位于地下室的設(shè)備用房、物業(yè)用房以及公用設(shè)施設(shè)備的成本 , 先按設(shè)備用房與地下車庫建筑面積比例分?jǐn)偟贸鱿鄳?yīng)建安成本，再分?jǐn)傊?可售面積的配套設(shè)施費中。土地成本分?jǐn)偡绞揭载攧?wù)部根據(jù)項目實際情況測算后意見為準(zhǔn)，并每次核算時具體采用的分?jǐn)偡绞叫鑶为氄f明各地塊土地費用=總土地費用*（各核算對象所對應(yīng)的地塊國土證面積/土地費用總價包含的所有項目地塊國土證面積合計）各產(chǎn)品類型土地費用=當(dāng)期土地費用*（各產(chǎn)品類型可售面積/當(dāng)期總可售面積）二開發(fā)前期準(zhǔn)備費按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費用=科目對應(yīng)總費用*（各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積四基礎(chǔ)設(shè)施費按可售面積均攤同上五園林環(huán)境費按可售面積均攤公享性強，按可售面積分?jǐn)?；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偯看魏怂銜r具體采用的分?jǐn)偡绞叫鑶为氄f明同上六配套設(shè)施費按可售面積均攤同上七工程相關(guān)費按可售面積均攤同上八營銷及前期物業(yè)費原則上按可售面積均攤營銷部可據(jù)項目實際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報表中進(jìn)行單獨說明同上營銷部單獨說明九開發(fā)間接費原則上按可售面積均攤財務(wù)部可據(jù)項目實際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報表中進(jìn)行單獨說明同上財務(wù)部單獨說明十財務(wù)費用原則上按可售面積均攤財務(wù)部可據(jù)項目實際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報表中進(jìn)行單獨說明同上財務(wù)部單獨說明十一不可預(yù)見費按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費用=科目對應(yīng)總費用*（各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積） 公建配套設(shè)施成本組成說明 幼兒園、學(xué)校、獨棟設(shè)立的體育中心等：以各自建造成本及配套資產(chǎn)購置計入配套設(shè)施費相應(yīng)子目中,后期如需考慮該配套項目全成本,將另行分?jǐn)偺幚眢w現(xiàn)。 成本核算對象的確定 成本核算對象的確定原則滿足成本計算的需要、便于成本費用的歸集、利于成本的及時結(jié)算、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。各對口部門各自對所對應(yīng)的成本科目中的各分項成本（包括對應(yīng)科目的各下級科目中的內(nèi)容）進(jìn)行管控。2 核算成果用途： 主要用于收集集團成本內(nèi)控指標(biāo)、積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)、建立成本內(nèi)控分析數(shù)據(jù)庫， 適應(yīng)于集團的成本精細(xì)化管理。 下屬單位成本管理部分析該工程各階段動態(tài)成本資料，評價工程成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓(xùn)。： 投資發(fā)展部：土地征用及拆遷補償費、前期可研費及報批報建費 設(shè)計部：規(guī)劃設(shè)計費 工程部：材料設(shè)備、變更簽證、監(jiān)理費用等 營銷企劃部：營銷及前期物業(yè)費 財務(wù)會計部：開發(fā)間接費及財務(wù)費用。，對差異部分進(jìn)行分析、說明。②項目（土地成本、報批報建費）成本科目合同明細(xì)表（用于項目成本結(jié)算）5 下屬單位財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)8 集團投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)7 下屬單位總經(jīng)理審批6 下屬單位主管運營領(lǐng)導(dǎo)審核9 集團財務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)10 集團分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批10 集團分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點11 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程四：項目成本結(jié)算審核流程（規(guī)劃設(shè)計費）1 開始節(jié)點3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位相關(guān)部門提供：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（規(guī)劃設(shè)計費）成本結(jié)算總金額； 需上傳的附表：①項目（規(guī)劃設(shè)計費）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。3 流程說明： 流程編制時間及要求：項目合同結(jié)算全部完成后，30天內(nèi)完成項目成本結(jié)算并上報集團；或項目合同結(jié)算基本完成后，因項目總體進(jìn)度安排的要求，需提前啟動項目成本結(jié)算，自啟動開始30天內(nèi)完成項目成本結(jié)算并上報集團。 超目標(biāo)成本事項專題匯報內(nèi)容填寫要求：①詳細(xì)說明超目標(biāo)成本的情況及原因，并填寫超目標(biāo)成本金額。1 開始節(jié)點子流程三：項目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程（報批報建費）2 下屬單位運營部發(fā)起并提供：寫明的內(nèi)容：報批報建費目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；相關(guān)附件；提供項目報批報建費盤存明細(xì)。(分線)：由下屬單位營銷、財務(wù)、投發(fā)、設(shè)計、成本等各對口部門 發(fā)起，對所對應(yīng)的成本科目中的各分項成本（包括對應(yīng)科目的各下級科目中的內(nèi)容）進(jìn)行調(diào)整情況說明及上報，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團相應(yīng)對口業(yè)務(wù)部門、集 團分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團財務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團分管財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點9 抄送集團和下屬單位成本部成本管理員和成本經(jīng)理子流程三：項目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報批報建費）1 開始節(jié)點3 下屬單位成本管理部經(jīng)理審核并組織運營部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本管理部成本管理員發(fā)起4 下屬單位運營部提供目標(biāo)成本（土地成本、報批報建費）數(shù)據(jù)：需體現(xiàn)的審批意見文字：項目（土地成本、報批報建費）目標(biāo)成本總金額；需上傳的附表：項目（土地成本、報批報建費）成本數(shù)據(jù)跨項目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。 項目目標(biāo)成本審批流程：由1條主流程(匯總)和5條子流程(分線)組成。 項目成本結(jié)算完成后，30天內(nèi)應(yīng)完成成本后評估工作，并上報集團。 下屬單位各部門按成本管理制度的規(guī)定分別錄入各自發(fā)生的費用到ERP系統(tǒng)，實時對比已經(jīng)發(fā)生費用和目標(biāo)成本的關(guān)系，并判斷剩余成本（目標(biāo)成本減去已經(jīng)發(fā)生成本）是否能保證項目竣工交付目標(biāo)的實現(xiàn)。 項目方案設(shè)計階段：參與項目方案設(shè)計討論會并提出成本相關(guān)意見，在項目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi)，下屬單位成本部依據(jù)方案設(shè)計階段的設(shè)計成果，組織本單位各成本對口部門召開成本編制會，各部門按集團要求編制各自范圍內(nèi)成本，各部門審批后匯總到下屬單位成本部, 下屬單位成本部按各部門的數(shù)據(jù)編制完成《目標(biāo)成本（方案版）》并上報集團，項目目標(biāo)成本編審流程說明及附件見第二章。 事前控制原則：項目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 相關(guān)部門：指除成本管理部以外，項目開發(fā)成本各對口的投發(fā)、設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)等與項目成本有關(guān)的責(zé)任部門。項目科目超目標(biāo)成本專題匯報流程操作指引及附表(一)項目各階段節(jié)點工作任務(wù)第二章項目目標(biāo)總成本調(diào)整審核說明及附表(五) 11個一級成本科目具體包括：一、土地征用及拆遷補償費；二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費；三、主體建安工程費；四、基礎(chǔ)設(shè)施費；五、園林環(huán)境費；六、配套設(shè)施費；七、工程相關(guān)費；八、營銷及前期物業(yè)費；九、開發(fā)間接費；十、財務(wù)費用；十一、不可預(yù)見費。 項目成本后評估：指項目竣工及成本結(jié)算完成后，對項目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、科學(xué)的評價及分析總結(jié)。項目各階段節(jié)點工作任務(wù)5 成本準(zhǔn)備階段 土地及拆遷相關(guān)資料、人材機市場價格資料及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標(biāo)。 項目不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以利潤為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。下屬單位應(yīng)及時調(diào)整目標(biāo)成本匯總表， 并附上成本調(diào)整說明表或分析報告，說明調(diào)整的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)吸取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)審批后相應(yīng)調(diào)整目標(biāo)成本。2 適