肥城市靜苑小區(qū)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》；國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門或單位出具的證明；肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。本項(xiàng)目法人肥城市宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法人代表：劉宗軍。民幣，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等。秀專業(yè)技術(shù)人員13人，其中高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱9人，初級(jí)2人。目前，高新區(qū)已初步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，兼有高品。民搬遷，致使該地區(qū)住房市場(chǎng)供需矛盾日益突出，根據(jù)有關(guān)政策的要求，上述規(guī)劃已報(bào)肥城市市委、市政府批準(zhǔn)。術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，已成為肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)。投資建成，已成為肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的亮點(diǎn)。于肥城市高新區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。目前高新區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有。搬遷居民等中低收入家庭對(duì)住房的實(shí)際要求。
【正文】 配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 %,在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 15%時(shí)，凈現(xiàn)值可達(dá) ，投資回收期為 。詳見(jiàn)附 表七。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn) =銷售收入 營(yíng)業(yè)性稅金 總成本 == 項(xiàng)目房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 *100% =*100%=% 資本金凈利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /資本金 *100% =*100%=% 第三節(jié) 敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè) 因素對(duì)項(xiàng)止的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10%，凈現(xiàn)值分別下降至 ，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 和 年。本項(xiàng)目管理重點(diǎn)應(yīng)放在投資成本控制和銷售價(jià)格方面。根據(jù)測(cè)算，敏感因素和變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案 5%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)敏感性分析表。 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度（ %） 全部投資（所得稅前） iC=15%時(shí) ,凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期（年） 0 基本方案 75． 81 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投 資 +10 2． 95 10 2 售房?jī)r(jià)格 +10 394． 88 10 2． 96 用地平衡表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 居住用地 人均面積 l 總用地 ㎡ 41340 2 可規(guī)劃用地 ㎡ 41340 100% 32． 35 A 住宅用地 ㎡ 32133 % B 公共綠地 ㎡ 6168 % 4． 64 3 城市道路用地 ㎡ 3038． 5 % 肥城田園工程造價(jià)咨詢有限公司 26 附表 一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度表 年月 進(jìn)度 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 立項(xiàng)及前期準(zhǔn)備 第一期開(kāi)發(fā) 第二期開(kāi)發(fā) 小區(qū)公建綠化等 預(yù)（銷）售期 建設(shè)期 2年，總開(kāi)發(fā)期 3年。 附表二：銷售收入一覽表 年度 項(xiàng)目 單位 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 備注 銷 售 量 住宅 現(xiàn)房 ㎡ 12600 18900 31500 期房 ㎡ 8000 3500 11500 小 計(jì) ㎡ 8000 16100 18900 43000 銷 售 收 入 住宅 現(xiàn)房 萬(wàn)元 1386 2079 3465 1100元 /㎡ 期房 萬(wàn)元 800 350 1150 1000元 /㎡ 小 計(jì) 萬(wàn)元 800 1736 2079 4615 總 計(jì) 4615 附表三：固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估 算 金 額 備 注 建筑工程費(fèi)用 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 其他費(fèi)用 合 計(jì) 一 工程費(fèi)用 2665． 9 1 住宅 2623 610 元 /㎡ 2 道路硬化 60 元 /㎡ 3 綠化 40 元 /㎡ 4 其它 二 其它費(fèi)用 1079． 18 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 23． 99 % 2 征地費(fèi)（含配套及補(bǔ)償） 萬(wàn)元/畝 3 勞保統(tǒng)籌 69． 31 % 4 人防易地建設(shè)管理費(fèi) 34． 4 8 元 /㎡ 5 消防設(shè)施審查 4． 3 1 元 /㎡ 6 監(jiān)理費(fèi) 21． 33 % 7 勘設(shè)費(fèi) 29． 33 % 8 銷售費(fèi)用 53． 32 2% 三 預(yù)備費(fèi) 112． 35 3% 合計(jì) 3857． 4 單位成本 附表四：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 4615 800 1736 2079 2 經(jīng)營(yíng)成本 3857． 83 1776． 57 2038． 76 42． 5 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 253． 83 44 95． 48 114． 35 4 利潤(rùn)總額 503． 34 1922． 15 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 1418． 81 1418． 81 6 應(yīng)納稅所得額 503． 34 503． 34 7 所得稅 (33%) 166． 1 166． 1 8 稅后利潤(rùn) 337． 24 337． 24 9 公益金 (5%) 16． 86 16． 86 10 法定盈余公積金(10%) 33． 72 33． 72 11 住房盈余公積金(8%) 26． 98 26． 98 12 可分配利潤(rùn) 259． 68 259． 68 附表五：投資計(jì)劃表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 工程項(xiàng)目投資 (含前期地款 ) 2038． 76 42． 5 1 土地費(fèi) 843． 2 2 前期費(fèi) 125． 6 145． 82 3 工程費(fèi) 1866． 13 4 管理費(fèi) 8 8 7． 99 5 銷售費(fèi) 18． 81 34． 51 附表六：售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 售房收入 4615 800 1736 2079 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 253． 83 44 95． 48 114． 35 附表七：總投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 一 現(xiàn)金流入 800 1736 2079 1 銷售收入 800 1736 2079 二 現(xiàn)金流出 1 建設(shè)投資 1776． 57 42． 5 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 44 95． 48 114． 35 3 所得稅 166． 1 三 凈現(xiàn)金流量 1922． 15 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1418． 81 503． 34 所得稅前：投資回收期 =(31)+ ｜ ｜ /= 。 內(nèi)部收益率 =%； 當(dāng) IC=15%時(shí)， 凈現(xiàn)值 =**+*=萬(wàn)元 。
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