【正文】 及運(yùn)作形式，包括月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。(3)就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)、管理守則和租用戶手冊(cè)就租約條款部分，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細(xì)則。物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國(guó)外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊(cè)，使租用戶在搬入和使用大樓前對(duì)管理運(yùn)作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)。本公司將物業(yè)管理視為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃，具體訓(xùn)練課程有：(1)業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；(2)管理員工職責(zé)；(3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；(4)員工守則、行為及紀(jì)律；(5)物業(yè)專門名詞介紹；(6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；(7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；(8)管理服務(wù)的目的及重要性；(9)移交及回收物業(yè)單位的程序；(10)防火知識(shí)及消防裝置；(11)無線電通話機(jī)的使用；(12)物業(yè)管理的基準(zhǔn)；(13)緊急事件處理程序：①水管爆裂；②火警應(yīng)變；③電力故障；④煤氣泄漏；⑤雷電及臺(tái)風(fēng)；⑥盜竊或搶劫；⑦處理租用戶投訴；⑧處理可疑物體及恐嚇電話；⑨偷車；⑩拾獲財(cái)物；11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13 急救學(xué)常識(shí)；(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。對(duì)于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項(xiàng)目外，還會(huì)加插以下課程：(1)機(jī)電維護(hù)的措施及程序；(2)物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程；(3)維修工具維護(hù)及保管；(4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等。本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)?，F(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整幢建筑物的財(cái)務(wù)管理更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的預(yù)算方案，并預(yù)留基金用作長(zhǎng)期保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致效益極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)所采用的先進(jìn)預(yù)算模式擬就的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便作為確定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基礎(chǔ)：(1)管理員工薪金①薪金及年終獎(jiǎng)金；②加班費(fèi)；③勞工保險(xiǎn)費(fèi)；④制服及洗衣費(fèi)；⑤員工訓(xùn)練費(fèi)。(2)維修及保養(yǎng)費(fèi)①升降機(jī)；②排水設(shè)備；③電器裝置；④保安系統(tǒng)；⑤消防設(shè)備；⑥后備發(fā)電機(jī)設(shè)備；⑦給水設(shè)備；⑧樓宇維修；⑨大樓標(biāo)志及指示牌；⑩通訊及廣播；11 大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；12 垃圾處理設(shè)備；13 清洗貯水池；14 衛(wèi)生設(shè)備；15 洗窗機(jī)；16 停車場(chǎng)設(shè)備等。(3)公共事業(yè)支出費(fèi)①電力；②自來水；③電話。(4)雜項(xiàng)支出①園藝保養(yǎng)；②節(jié)日布置；③大樓清潔；④行政管理；⑤會(huì)計(jì)稽核大樓賬目；⑥大樓保險(xiǎn)；⑦預(yù)留修繕基金；⑧管理經(jīng)理人酬金。(三)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營(yíng)運(yùn)管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)包含以下內(nèi)容：包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工向租戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時(shí)予以修繕。此外，本公司將負(fù)責(zé)審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準(zhǔn)許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)規(guī)劃，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常運(yùn)作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：(1)裝修樓層／單位的證明；(2)24小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；(3)承包商綜合保險(xiǎn)單資料；(4)公共第三者保險(xiǎn)單資料；(5)估計(jì)裝修工程天數(shù)；(6)裝修物料運(yùn)送時(shí)間表；(7)每日工作人數(shù)；(8)駐場(chǎng)主管聯(lián)系電話、尋呼機(jī)、手機(jī)號(hào)碼；(9)裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)費(fèi)用與保證金等。30 / 30