【正文】 理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。　　(二)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)　　、管理守則和租用戶手冊　　就租約條款部分，本公司將提供標準租約樣本供業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細則?！　∥飿I(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標準的管理規(guī)章。　　除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)?！　　　”竟緦⑽飿I(yè)管理視為一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他項目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序?！　￡P(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計劃，具體訓(xùn)練課程有：　　(1)業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；　　(2)管理員工職責(zé)；　　(3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；　　(4)員工守則、行為及紀律；　　(5)物業(yè)專門名詞介紹；　　(6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；　　(7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；　　(8)管理服務(wù)的目的及重要性；　　(9)移交及回收物業(yè)單位的程序；　　(10)防火知識及消防裝置；　　(11)無線電通話機的使用；　　(12)物業(yè)管理的基準；　　(13)緊急事件處理程序：　?、偎鼙?；　?、诨鹁瘧?yīng)變；　?、垭娏收希弧　、苊簹庑孤?；　?、堇纂娂芭_風(fēng)；　?、薇I竊或搶劫；　　⑦處理租用戶投訴；　　⑧處理可疑物體及恐嚇電話；　　⑨偷車；　?、馐矮@財物；　　11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；　　12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；　　13 急救學(xué)常識；　　(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等?！　τ谖飿I(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項目外，還會加插以下課程：　　(1)機電維護的措施及程序；　　(2)物業(yè)空調(diào)運作流程；　　(3)維修工具維護及保管；　　(4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等?！　”竟居媱澰跔I運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機會?！　　　‖F(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整幢建筑物的財務(wù)管理更為重視。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動產(chǎn)的價值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的預(yù)算方案，并預(yù)留基金用作長期保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達致效益極限?！　”竟緦樵撐飿I(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達國家及地區(qū)所采用的先進預(yù)算模式擬就的財務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。　　該項財務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項支出，以便作為確定日后管理運作費用的基礎(chǔ)：　　(1)管理員工薪金　　①薪金及年終獎金；　?、诩影噘M；　?、蹌诠けｋU費；　?、苤品跋匆沦M；　　⑤員工訓(xùn)練費?！　?2)維修及保養(yǎng)費　?、偕禉C；　?、谂潘O(shè)備；　?、垭娖餮b置；　?、鼙０蚕到y(tǒng)；　　⑤消防設(shè)備；　　⑥后備發(fā)電機設(shè)備；　?、呓o水設(shè)備；　?、鄻怯罹S修；　?、岽髽菢酥炯爸甘九疲弧　、馔ㄓ嵓皬V播；　　11 大樓自動化系統(tǒng)；　　12 垃圾處理設(shè)備；　　13 清洗貯水池；　　14 衛(wèi)生設(shè)備；　　15 洗窗機；　　16 停車場設(shè)備等?！　?3)公共事業(yè)支出費　?、匐娏?；　?、谧詠硭?；　?、垭娫?。　　(4)雜項支出　?、賵@藝保養(yǎng)；　?、诠?jié)日布置；　　③大樓清潔；　　④行政管理；　　⑤會計稽核大樓賬目；　?、薮髽潜ｋU；　　⑦預(yù)留修繕基金；　?、喙芾斫?jīng)理人酬金。　　(三)用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)　　從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)?！　≡擁椃?wù)包含以下內(nèi)容：　　　　包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工向租戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。此外，本公司將負責(zé)審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。　　　　為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規(guī)劃，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：　　(1)裝修樓層／單位的證明；　　(2)24小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機、手機號碼；　　(3)承包商綜合保險單資料；　　(4)公共第三者保險單資料；　　(5)估計裝修工程天數(shù)；　　(6)裝修物料運送時間表；　　(7)每日工作人數(shù)；　　(8)駐場主管聯(lián)系電話、尋呼機、手機號碼；　　(9)裝修期的臨時水電供應(yīng)費用與保證金等。　　第 32 頁 共 32 頁