【正文】 七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。投標(biāo)文件六(證書式樣見圖321)(略)(式樣同上)、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表。班子配備明細(xì)表。投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限。這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更能使其增值。物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。一幢工貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，同樣對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)影響。二、停車場(chǎng)管理現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必要的服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓的出租、出售和營運(yùn)都有著正面的積極作用。服 務(wù) 內(nèi) 容依據(jù)物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問服務(wù)物業(yè)管理顧問服務(wù)的項(xiàng)目包括：(1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)①提供大樓圖紙專業(yè)意見；②提供大樓設(shè)施專業(yè)意見；③提供大樓建材專業(yè)意見；④預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；⑤大樓管理進(jìn)度檢討；⑥停車場(chǎng)管理建議。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊(cè)；②員工培訓(xùn)計(jì)劃；③財(cái)務(wù)預(yù)算。(3)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)①移交大樓單位與用戶程序；②裝修工程及物料運(yùn)送控制程序；③保安控制；④搬運(yùn)控制；⑤安全控制。(一)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。(1)在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施。(2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作。(3)在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能夠順暢。1)提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場(chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對(duì)將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。大樓設(shè)施包括：①電梯；②消防設(shè)備；③電氣設(shè)備；④照明設(shè)備；⑤給排水系統(tǒng)、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；⑥垃圾處理設(shè)備、洗窗機(jī)設(shè)備；⑦后備發(fā)電機(jī)設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；⑧停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等。3)提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主選定的建筑材料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理者能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考。5)大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：(1)分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。(2)當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后的管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)。(3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考。6)停車場(chǎng)管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：(1)制訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。(2)停車場(chǎng)車輛樓層分配