南京別墅分析報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 05:55本頁面
【正文】 下降的空間非常有限。因此房?jī)r(jià)一旦觸及到開發(fā)商心理底線，價(jià)格就不會(huì)再有變動(dòng)，開發(fā)商和購房者之間難免將產(chǎn)生僵持不下的情況，該樓盤前景不容樂觀。17（三）城區(qū)板塊城區(qū)別墅市場(chǎng)綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前南京別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在 250500㎡，均價(jià)達(dá)到 16600 元/㎡；聯(lián)排別墅升至 12022 元/㎡，疊加在 10000 元/㎡左右，兩者面積普遍在 200300㎡之間。18城區(qū)別墅市場(chǎng)的供需狀況 城 中 板 塊 別 墅 供 銷 情 況36 361147633 33 38 45% %%%10409014056月 78月 9月 10月（套）%%%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 量 累 計(jì) 銷 售 量 銷 售 率城 區(qū) 板 塊 雙 拼 別 墅 供 銷 情 況524 24 2451217 %% % %010203056月 78月 9月 10月（套）%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 累 計(jì) 銷 售 銷 售 率 城區(qū)板塊因?yàn)楦鳂潜P推盤節(jié)奏的不同而使銷售率顯得起伏較大，但從銷售量上來看，波動(dòng)非常小，近兩個(gè)月的月銷售量只有57 套，主要集中在疊加和雙拼兩個(gè)項(xiàng)目，整體銷售態(tài)勢(shì)緩慢。城 區(qū) 板 塊 疊 加 別 墅 供 銷 情 況4 460 604 4 9 15% %% %01020304050607056月 78月 9月 10月（套）%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 累 計(jì) 銷 售 銷 售 率19城區(qū)別墅市場(chǎng)未來趨勢(shì)研判（1）未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮髣e墅講究的是自然資源，有山有水，但是城區(qū)別墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域內(nèi)有較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點(diǎn)，未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮?。?）供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢(shì)，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來看都不是上策。因此目前情況來看，在主城區(qū)開建的別墅項(xiàng)目不多，將來也無明顯擴(kuò)充的趨勢(shì)；從政府角度來看，2022 年上半年國(guó)土資源部下達(dá)了《禁止申報(bào)和審批別墅用地》的緊急通知，2022 年 5 月又再次發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見 》 ，再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓，但不曾見城區(qū)別墅用地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，不會(huì)有擴(kuò)張之勢(shì)，未來供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。20三、別墅個(gè)案調(diào)查三、別墅個(gè)案調(diào)查（一）瑪斯蘭德項(xiàng)目介紹瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)， 項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司，規(guī)劃建設(shè) 500 余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目容積率 ，綠化率 60％。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。規(guī)劃共500 余棟。產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式?；緫粜凸灿惺环N，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類型。21銷售狀況—— 一期已銷售完畢，目前正在開展的二期銷售已接近尾聲類型 本期推出套數(shù) 銷售剩余套數(shù) 本期銷售率 主力戶型面積 總價(jià)獨(dú)立 71 10 ％ 367㎡和 426㎡ 220280 萬.雙拼 110 18 ％ 263㎡389㎡ 150220 萬總計(jì) 181 28 ％ 價(jià)格狀況——獨(dú)立別墅實(shí)際均價(jià) 7000 元/平方米在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路沿線同類別墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個(gè)項(xiàng)目。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無法回避的問題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，為 8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了 7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。市場(chǎng)預(yù)測(cè)——價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高該項(xiàng)目三期、四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢(shì)下，很有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開發(fā)周期拉長(zhǎng)、開發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)將來會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。22（二）山水華門項(xiàng)目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積 352 畝，建筑面積 15 萬平米，容積率為 ，綠化率達(dá)到 60％ ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率先打造出 — 米挑高客廳、雙主臥，并贈(zèng)送獨(dú)立車庫、私家花園及超大露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值。 “2022 中國(guó)十大品牌別墅” 、 “江蘇住宅十大名盤” 、 “南京十大魅力樓盤” 、和“2022年度中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其
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