【正文】 市場(chǎng)的目的。 以超市為中心的地區(qū)覆蓋，農(nóng)超對(duì)接應(yīng)當(dāng)以超市為主，然而單一的超市戰(zhàn)略并不能覆蓋大范圍的銷售市場(chǎng)，因此，應(yīng)當(dāng)以超市為中心，擴(kuò)大地區(qū)覆蓋范圍。 信息化實(shí)施與零庫(kù)存管理，與超市等有條件的各級(jí)市場(chǎng)建立聯(lián)系，通過(guò)虛擬專用設(shè)備建立聯(lián)系，實(shí)施信息化管理與零庫(kù)存管理。 交易風(fēng)險(xiǎn)控制與應(yīng)急預(yù)案，針對(duì)交易過(guò)程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷，并制定一系列的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制（比如風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制、套期保值等），降低風(fēng)險(xiǎn)。第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析物流系統(tǒng)以其高效快捷的運(yùn)作方式會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，本項(xiàng)目以物流中心為依托，必將給京郊以及整個(gè)京津冀都市圈帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。一、物流系統(tǒng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益物流系統(tǒng)所產(chǎn)生的效益被稱為第三利潤(rùn)源泉，是因?yàn)樗懈咝?、快捷的運(yùn)作方式，能有效整合社會(huì)資源、降低社會(huì)成本。作為物流系統(tǒng)中間環(huán)節(jié)的物流中心，其建設(shè)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是整合現(xiàn)有物流資源的有效手段，物流中心以其完善的設(shè)施、齊全的服務(wù)功能、合理的運(yùn)輸組織、科學(xué)的管理方法和靈敏快捷的信息系統(tǒng)，以及高質(zhì)量的綜合服務(wù)水平滿足用戶的需求，促進(jìn)物流的合理化，降低物流成本，從而產(chǎn)生更大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此，物流中心的建設(shè)，對(duì)于該中心所在城市的功能、環(huán)境的改善，市場(chǎng)的規(guī)范、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市的可持續(xù)發(fā)展都有較大影響。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加稅收農(nóng)產(chǎn)品物流園運(yùn)作的過(guò)程，同時(shí)也是利稅的過(guò)程。中華農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心涉及農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷、倉(cāng)儲(chǔ)、信息咨詢以及配套服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，都涉及稅收。增加就業(yè)崗位，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性中華農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心的建立有助于緩解剩余勞動(dòng)力的就業(yè)壓力，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，繁榮地方經(jīng)濟(jì)。占領(lǐng)物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，拉動(dòng)內(nèi)需環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一極，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，該經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)水平也在不斷增長(zhǎng)。農(nóng)產(chǎn)品供求紊亂無(wú)序限制了該地區(qū)正常需求，農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心的建立將有助于改善這種情況。引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，訂立行業(yè)規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心可作為農(nóng)超直供的示范基地，農(nóng)超直供是近年來(lái)提出的新概念，國(guó)內(nèi)尚沒有成熟的物流園運(yùn)作，通過(guò)本服務(wù)中心可以引領(lǐng)該新興行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，作為行業(yè)先驅(qū)，有助于訂立科學(xué)合理的行業(yè)規(guī)范。二、本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益中華農(nóng)產(chǎn)品物流園是集商流、物流、信息流為一體的綜合物流園，項(xiàng)目落成后將采取多元化的經(jīng)營(yíng)模式，租賃自營(yíng)相結(jié)合，關(guān)聯(lián)行業(yè)相結(jié)合，這種模式將徹底改變以往單一的物流園格局。多行業(yè)廣業(yè)態(tài)的發(fā)展模式將形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，為打造城市綜合體奠定良好的基礎(chǔ)。另外，對(duì)本項(xiàng)目而言，園區(qū)自身利潤(rùn)的形成也是經(jīng)濟(jì)效益的重要體現(xiàn)。結(jié)合上述分析，將本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益劃分為以下幾類：打造京郊城市綜合體，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心的建設(shè)，在物資輻射及集散能力上同鄰近地區(qū)的現(xiàn)代化物流配送體系相銜接，全方位打開對(duì)外通道，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)產(chǎn)品物流中心的建設(shè)，將增加城市整體服務(wù)功能，提升城市服務(wù)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而有利于商流、人流、資金流向物流中心所屬地集中，形成良性互動(dòng)，并能促進(jìn)周邊地區(qū)的旅游、商業(yè)、教育、醫(yī)療等方面的發(fā)展，最終促成城市綜合體。提高運(yùn)輸效率，改進(jìn)京郊交通環(huán)境目前大部分地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸組織和經(jīng)營(yíng)管理手段相對(duì)落后，專業(yè)化、集約化的規(guī)模運(yùn)輸沒有形成，信息不對(duì)稱，因而造成車輛空駛、等待，效率不高。過(guò)多的空駛車輛造成道路交通的擁擠，同時(shí)還會(huì)造成環(huán)境的污染和能源浪費(fèi)。農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心的建設(shè)可以使當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸格局合理化，促進(jìn)物流各個(gè)環(huán)節(jié)的有效銜接。發(fā)展京郊經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)京津冀都市圈經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展中華農(nóng)產(chǎn)品物流園的建設(shè)，有利于京郊整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，京郊位于京津冀都市圈的中心地帶，其建成后可作為京津冀都市圈物流、商流的樞紐。大宗農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)全國(guó)各地運(yùn)送至京郊，經(jīng)統(tǒng)一調(diào)度后分送至京津地區(qū)，這一整個(gè)過(guò)程將帶動(dòng)服務(wù)中心周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成一定的規(guī)模后將推動(dòng)京津冀都市圈的發(fā)展。融資渠道與拓展合作模式多元化，大幅降低基建成本（基建效益—被動(dòng)）農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)中心前期建設(shè)需要大量的資金支持，前期的資金來(lái)源主要為自籌、貸款、投資入股、尋求多元合作商（省市級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)；從事二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的批發(fā)商、經(jīng)銷商；各大賣場(chǎng)、超市、標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等）。管理科學(xué)化與流程標(biāo)準(zhǔn)化，提升運(yùn)營(yíng)效率增加運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)（運(yùn)營(yíng)效益—主動(dòng)）本農(nóng)產(chǎn)品物流園日常傳統(tǒng)財(cái)務(wù)條目列示如下（收入類）：(1) 日常交易收入（自營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷差價(jià)產(chǎn)生） 該部分收入主要來(lái)自于購(gòu)買農(nóng)產(chǎn)品和銷售的差價(jià)，主要針對(duì)于非訂購(gòu)類農(nóng)產(chǎn)品。涉及部門有加工、倉(cāng)儲(chǔ)、冷藏、配貨車間和信息服務(wù)中心。收入示例：以交易金額的2%提成。(2) 農(nóng)產(chǎn)品加工收入（代加工費(fèi)用，加工車間產(chǎn)生） 該部分收入來(lái)自于購(gòu)買方的代加工費(fèi)用，本著保鮮和美觀的目的對(duì)部分農(nóng)產(chǎn)品初步加工或深加工，作業(yè)地點(diǎn)為加工車間。收入示例：交易金額的2%。(3) 拍賣市場(chǎng)交易手續(xù)收入（現(xiàn)場(chǎng)交易信息服務(wù)中心產(chǎn)生） 該部分收入主要來(lái)自于供銷雙方的傭金或服務(wù)費(fèi)用，標(biāo)的對(duì)象為自營(yíng)儲(chǔ)蓄或代儲(chǔ)蓄農(nóng)產(chǎn)品，交易地點(diǎn)為現(xiàn)場(chǎng)交易信息服務(wù)中心。收入示例：交易金額的1%。(4) 期貨市場(chǎng)交易手續(xù)收入（訂單拍賣、代存儲(chǔ)費(fèi)用） 期貨交易收入一方面為四大期貨交易所提供倉(cāng)儲(chǔ)點(diǎn)所得的收入，另一方面來(lái)自于供應(yīng)方的臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。涉及現(xiàn)場(chǎng)交易信息服務(wù)中心和倉(cāng)儲(chǔ)車間。收入示例：%。(5) 冷庫(kù)車間出租收入（冷庫(kù)車間完成，代購(gòu)方存儲(chǔ)） 該部分收入來(lái)自于供銷方所需農(nóng)產(chǎn)品的長(zhǎng)期或臨時(shí)冷藏費(fèi)用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏車間。收入示例：1800元/平方米。(6) 冷藏氣調(diào)車間出租收入（冷藏氣調(diào)車間完成，代購(gòu)方存儲(chǔ)） 該部分收入來(lái)自于供銷方所需特種農(nóng)產(chǎn)品的長(zhǎng)期或臨時(shí)冷藏費(fèi)用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏氣調(diào)車間。收入示例：2200元/平方米。(7) 倉(cāng)儲(chǔ)收入（普通臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)、代購(gòu)方存儲(chǔ)） 該部分收入來(lái)自于供銷雙方所需農(nóng)產(chǎn)品的臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用。涉及部門為倉(cāng)儲(chǔ)車間。收入示例：4元/噸日。(8) 獨(dú)立門面出租收入（現(xiàn)場(chǎng)交易中心門店收入） 該部分收入來(lái)自于現(xiàn)場(chǎng)交易中心獨(dú)立門店出租費(fèi)用，該交易中心主要用于交易大宗特種深加工類農(nóng)產(chǎn)品，該部分農(nóng)產(chǎn)品主要產(chǎn)自本物流服務(wù)中心。涉及部門為加工車間和現(xiàn)場(chǎng)交易中心。收入示例：15萬(wàn)元/年間。全方位配套高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，形成覆蓋價(jià)值鏈的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)（配套效益—主動(dòng)）物流價(jià)值鏈中的利潤(rùn)點(diǎn)如下（收入類）：(1) 農(nóng)超信息服務(wù)（現(xiàn)場(chǎng)交易信息中心完成） 其收入來(lái)自于供求雙方為排除“信息孤島”而發(fā)生的費(fèi)用，涉及部門為現(xiàn)場(chǎng)信息服務(wù)中心。(2) 金融服務(wù)（主要為保險(xiǎn)） 完成部門為綜合管理部門。(3) 咨詢與培訓(xùn)服務(wù)（特種農(nóng)產(chǎn)品種植培訓(xùn)、加盟咨詢與培訓(xùn)） 完成部門為現(xiàn)場(chǎng)交易信息服務(wù)中心。(4) 散客現(xiàn)貨交易（交易提成） 完成部門為現(xiàn)場(chǎng)交易中心。(5) 運(yùn)輸工具的停放與保養(yǎng)（停放、維修、加油） 完成部門為車輛保養(yǎng)停放區(qū)。(6) 購(gòu)物、健身、娛樂、旅游度假、賓館等服務(wù)(7) 其他配套服務(wù)三、本項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）投資估算以及經(jīng)濟(jì)效益的初步評(píng)價(jià)該項(xiàng)目投資估算根據(jù)可行性研究報(bào)告的編制方案和各專業(yè)提供的建設(shè)內(nèi)容而編制，以下內(nèi)容暫定：土地費(fèi)用：采取租用農(nóng)民土地方法，每畝每年2200元，共3000畝，租用30年；建筑工程費(fèi)：參考2010年目前同類工程造價(jià)估算；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：設(shè)備價(jià)格，參考廠家提供的2010年目前市場(chǎng)價(jià)格估算；安裝工程費(fèi)：參照有關(guān)建設(shè)工程概預(yù)算編制辦法、指標(biāo)中相應(yīng)工程概算費(fèi)率估算；其它費(fèi)用等：參照有關(guān)工程建設(shè)概預(yù)算編制辦法、指標(biāo)中相應(yīng)工程概算費(fèi)率估算。（二）項(xiàng)目投資估算該項(xiàng)目投資需要40億元（人民幣）。其中：。投資構(gòu)成如下： 投資估算表：序號(hào)投資項(xiàng)目投資額度1建設(shè)投資土地租用建筑工程(2500/平米)25億元設(shè)備購(gòu)置輔助工程（硬件配套）其它費(fèi)用2流動(dòng)資金3合 計(jì)40億元一期投資 15億元土地租用 建筑工程　 10億元設(shè)備購(gòu)置　 輔助工程　 1億元其它費(fèi)用 二期投資25億元土地租用 建筑工程　 15億元設(shè)備購(gòu)置　 輔助工程　 其它費(fèi)用 流動(dòng)資金　 （三）資金來(lái)源及籌措該項(xiàng)目總投資40億元人民幣，資金來(lái)源為：自籌資金 10億元銀行貸款 15億元融資資金 15億元中國(guó)供銷集團(tuán)具有一定的投資實(shí)力，經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)狀況良好，完全有能力自籌解決10億元資金。其余15億元可以通過(guò)與多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成初步融資貸款合作意向來(lái)完成，能保證及時(shí)到位。其余15億元擬通過(guò)其他社會(huì)融資途徑解決（比如加盟、尋求投資方）。（四）經(jīng)濟(jì)效益估算基本數(shù)據(jù)說(shuō)明經(jīng)營(yíng)規(guī)模該項(xiàng)目物流園區(qū)占地面積3000畝（約200萬(wàn)平方米），總建筑面積設(shè)定為120萬(wàn)㎡，可進(jìn)駐農(nóng)產(chǎn)品商戶2000家；參與信息交易及其它配套服務(wù)人員以40萬(wàn)人次計(jì)算。實(shí)施進(jìn)度、計(jì)算期及經(jīng)營(yíng)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)算期為10年，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，不包含建設(shè)期，第1年及以后每年達(dá)到經(jīng)營(yíng)負(fù)荷100%。收入價(jià)格該項(xiàng)目物流園區(qū)出租按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，平均價(jià)格為200元/平方米；參與信息交易及其它配套服務(wù)人員按100元/人次，為不含稅價(jià)格。成本費(fèi)用價(jià)格該項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用包括人員工資及福利、折舊及修理費(fèi)、廣告費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公經(jīng)費(fèi)及其他銷售服務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，按收入的20％計(jì)列。稅金及附加暫不考慮優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅，其稅率為營(yíng)業(yè)收入的