【正文】 市場的目的。 以超市為中心的地區(qū)覆蓋，農(nóng)超對接應當以超市為主，然而單一的超市戰(zhàn)略并不能覆蓋大范圍的銷售市場，因此，應當以超市為中心，擴大地區(qū)覆蓋范圍。 信息化實施與零庫存管理，與超市等有條件的各級市場建立聯(lián)系，通過虛擬專用設備建立聯(lián)系，實施信息化管理與零庫存管理。 交易風險控制與應急預案，針對交易過程中存在的各類風險應當準確判斷，并制定一系列的風險控制機制（比如風險對沖機制、套期保值等），降低風險。第七章 項目經(jīng)濟效益分析物流系統(tǒng)以其高效快捷的運作方式會產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟效益，本項目以物流中心為依托，必將給京郊以及整個京津冀都市圈帶來經(jīng)濟效益。一、物流系統(tǒng)的社會經(jīng)濟效益物流系統(tǒng)所產(chǎn)生的效益被稱為第三利潤源泉，是因為它有高效、快捷的運作方式，能有效整合社會資源、降低社會成本。作為物流系統(tǒng)中間環(huán)節(jié)的物流中心，其建設是適應經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，是整合現(xiàn)有物流資源的有效手段，物流中心以其完善的設施、齊全的服務功能、合理的運輸組織、科學的管理方法和靈敏快捷的信息系統(tǒng)，以及高質(zhì)量的綜合服務水平滿足用戶的需求，促進物流的合理化，降低物流成本，從而產(chǎn)生更大的社會經(jīng)濟效益。因此，物流中心的建設，對于該中心所在城市的功能、環(huán)境的改善，市場的規(guī)范、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及城市的可持續(xù)發(fā)展都有較大影響。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：創(chuàng)造新的利潤增長點，增加稅收農(nóng)產(chǎn)品物流園運作的過程，同時也是利稅的過程。中華農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心涉及農(nóng)產(chǎn)品購銷、倉儲、信息咨詢以及配套服務等經(jīng)營活動，每一項經(jīng)營活動都是一個利潤點，都涉及稅收。增加就業(yè)崗位，維護社會穩(wěn)定性中華農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心的建立有助于緩解剩余勞動力的就業(yè)壓力，維護社會的穩(wěn)定，繁榮地方經(jīng)濟。占領物流市場競爭的制高點，拉動內(nèi)需環(huán)渤海經(jīng)濟圈是中國經(jīng)濟增長的重要一極，隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，該經(jīng)濟圈的消費水平也在不斷增長。農(nóng)產(chǎn)品供求紊亂無序限制了該地區(qū)正常需求，農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心的建立將有助于改善這種情況。引領行業(yè)發(fā)展，訂立行業(yè)規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心可作為農(nóng)超直供的示范基地，農(nóng)超直供是近年來提出的新概念，國內(nèi)尚沒有成熟的物流園運作，通過本服務中心可以引領該新興行業(yè)的發(fā)展。同時，作為行業(yè)先驅(qū)，有助于訂立科學合理的行業(yè)規(guī)范。二、本項目的經(jīng)濟效益中華農(nóng)產(chǎn)品物流園是集商流、物流、信息流為一體的綜合物流園，項目落成后將采取多元化的經(jīng)營模式，租賃自營相結(jié)合，關聯(lián)行業(yè)相結(jié)合，這種模式將徹底改變以往單一的物流園格局。多行業(yè)廣業(yè)態(tài)的發(fā)展模式將形成產(chǎn)業(yè)聚集效應，為打造城市綜合體奠定良好的基礎。另外，對本項目而言，園區(qū)自身利潤的形成也是經(jīng)濟效益的重要體現(xiàn)。結(jié)合上述分析，將本項目的經(jīng)濟效益劃分為以下幾類：打造京郊城市綜合體，提升綜合競爭力農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心的建設，在物資輻射及集散能力上同鄰近地區(qū)的現(xiàn)代化物流配送體系相銜接，全方位打開對外通道，推動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)產(chǎn)品物流中心的建設，將增加城市整體服務功能，提升城市服務水平，增強競爭力，從而有利于商流、人流、資金流向物流中心所屬地集中，形成良性互動，并能促進周邊地區(qū)的旅游、商業(yè)、教育、醫(yī)療等方面的發(fā)展，最終促成城市綜合體。提高運輸效率，改進京郊交通環(huán)境目前大部分地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品運輸組織和經(jīng)營管理手段相對落后，專業(yè)化、集約化的規(guī)模運輸沒有形成，信息不對稱，因而造成車輛空駛、等待，效率不高。過多的空駛車輛造成道路交通的擁擠，同時還會造成環(huán)境的污染和能源浪費。農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心的建設可以使當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品運輸格局合理化，促進物流各個環(huán)節(jié)的有效銜接。發(fā)展京郊經(jīng)濟，推動京津冀都市圈經(jīng)濟進一步發(fā)展中華農(nóng)產(chǎn)品物流園的建設，有利于京郊整體經(jīng)濟的發(fā)展，京郊位于京津冀都市圈的中心地帶，其建成后可作為京津冀都市圈物流、商流的樞紐。大宗農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)全國各地運送至京郊，經(jīng)統(tǒng)一調(diào)度后分送至京津地區(qū)，這一整個過程將帶動服務中心周邊經(jīng)濟的發(fā)展，形成一定的規(guī)模后將推動京津冀都市圈的發(fā)展。融資渠道與拓展合作模式多元化，大幅降低基建成本（基建效益—被動）農(nóng)產(chǎn)品物流服務中心前期建設需要大量的資金支持，前期的資金來源主要為自籌、貸款、投資入股、尋求多元合作商（省市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)；從事二級批發(fā)市場經(jīng)營的批發(fā)商、經(jīng)銷商；各大賣場、超市、標準化菜場、農(nóng)貿(mào)市場的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團、學校、機關、企事業(yè)單位的伙食團，出口商等）。管理科學化與流程標準化，提升運營效率增加運營利潤（運營效益—主動）本農(nóng)產(chǎn)品物流園日常傳統(tǒng)財務條目列示如下（收入類）：(1) 日常交易收入（自營農(nóng)產(chǎn)品購銷差價產(chǎn)生） 該部分收入主要來自于購買農(nóng)產(chǎn)品和銷售的差價，主要針對于非訂購類農(nóng)產(chǎn)品。涉及部門有加工、倉儲、冷藏、配貨車間和信息服務中心。收入示例：以交易金額的2%提成。(2) 農(nóng)產(chǎn)品加工收入（代加工費用，加工車間產(chǎn)生） 該部分收入來自于購買方的代加工費用，本著保鮮和美觀的目的對部分農(nóng)產(chǎn)品初步加工或深加工，作業(yè)地點為加工車間。收入示例：交易金額的2%。(3) 拍賣市場交易手續(xù)收入（現(xiàn)場交易信息服務中心產(chǎn)生） 該部分收入主要來自于供銷雙方的傭金或服務費用，標的對象為自營儲蓄或代儲蓄農(nóng)產(chǎn)品，交易地點為現(xiàn)場交易信息服務中心。收入示例：交易金額的1%。(4) 期貨市場交易手續(xù)收入（訂單拍賣、代存儲費用） 期貨交易收入一方面為四大期貨交易所提供倉儲點所得的收入，另一方面來自于供應方的臨時倉儲費。涉及現(xiàn)場交易信息服務中心和倉儲車間。收入示例：%。(5) 冷庫車間出租收入（冷庫車間完成，代購方存儲） 該部分收入來自于供銷方所需農(nóng)產(chǎn)品的長期或臨時冷藏費用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏車間。收入示例：1800元/平方米。(6) 冷藏氣調(diào)車間出租收入（冷藏氣調(diào)車間完成，代購方存儲） 該部分收入來自于供銷方所需特種農(nóng)產(chǎn)品的長期或臨時冷藏費用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏氣調(diào)車間。收入示例：2200元/平方米。(7) 倉儲收入（普通臨時倉儲、代購方存儲） 該部分收入來自于供銷雙方所需農(nóng)產(chǎn)品的臨時倉儲費用。涉及部門為倉儲車間。收入示例：4元/噸日。(8) 獨立門面出租收入（現(xiàn)場交易中心門店收入） 該部分收入來自于現(xiàn)場交易中心獨立門店出租費用，該交易中心主要用于交易大宗特種深加工類農(nóng)產(chǎn)品，該部分農(nóng)產(chǎn)品主要產(chǎn)自本物流服務中心。涉及部門為加工車間和現(xiàn)場交易中心。收入示例：15萬元/年間。全方位配套高標準服務，形成覆蓋價值鏈的利潤增長點（配套效益—主動）物流價值鏈中的利潤點如下（收入類）：(1) 農(nóng)超信息服務（現(xiàn)場交易信息中心完成） 其收入來自于供求雙方為排除“信息孤島”而發(fā)生的費用，涉及部門為現(xiàn)場信息服務中心。(2) 金融服務（主要為保險） 完成部門為綜合管理部門。(3) 咨詢與培訓服務（特種農(nóng)產(chǎn)品種植培訓、加盟咨詢與培訓） 完成部門為現(xiàn)場交易信息服務中心。(4) 散客現(xiàn)貨交易（交易提成） 完成部門為現(xiàn)場交易中心。(5) 運輸工具的停放與保養(yǎng)（停放、維修、加油） 完成部門為車輛保養(yǎng)停放區(qū)。(6) 購物、健身、娛樂、旅游度假、賓館等服務(7) 其他配套服務三、本項目的綜合經(jīng)濟效益評價（一）投資估算以及經(jīng)濟效益的初步評價該項目投資估算根據(jù)可行性研究報告的編制方案和各專業(yè)提供的建設內(nèi)容而編制，以下內(nèi)容暫定：土地費用：采取租用農(nóng)民土地方法，每畝每年2200元，共3000畝，租用30年；建筑工程費：參考2010年目前同類工程造價估算；設備購置費：設備價格，參考廠家提供的2010年目前市場價格估算；安裝工程費：參照有關建設工程概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算；其它費用等：參照有關工程建設概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算。（二）項目投資估算該項目投資需要40億元（人民幣）。其中：。投資構(gòu)成如下： 投資估算表：序號投資項目投資額度1建設投資土地租用建筑工程(2500/平米)25億元設備購置輔助工程（硬件配套）其它費用2流動資金3合 計40億元一期投資 15億元土地租用 建筑工程　 10億元設備購置　 輔助工程　 1億元其它費用 二期投資25億元土地租用 建筑工程　 15億元設備購置　 輔助工程　 其它費用 流動資金　 （三）資金來源及籌措該項目總投資40億元人民幣，資金來源為：自籌資金 10億元銀行貸款 15億元融資資金 15億元中國供銷集團具有一定的投資實力，經(jīng)濟效益較好，財務狀況良好，完全有能力自籌解決10億元資金。其余15億元可以通過與多家金融機構(gòu)達成初步融資貸款合作意向來完成，能保證及時到位。其余15億元擬通過其他社會融資途徑解決（比如加盟、尋求投資方）。（四）經(jīng)濟效益估算基本數(shù)據(jù)說明經(jīng)營規(guī)模該項目物流園區(qū)占地面積3000畝（約200萬平方米），總建筑面積設定為120萬㎡，可進駐農(nóng)產(chǎn)品商戶2000家；參與信息交易及其它配套服務人員以40萬人次計算。實施進度、計算期及經(jīng)營進度項目計算期為10年，項目投入運營后，不包含建設期，第1年及以后每年達到經(jīng)營負荷100%。收入價格該項目物流園區(qū)出租按現(xiàn)行市場價格計算，平均價格為200元/平方米；參與信息交易及其它配套服務人員按100元/人次，為不含稅價格。成本費用價格該項目投入運營后，運營成本費用包括人員工資及福利、折舊及修理費、廣告費、差旅費、辦公經(jīng)費及其他銷售服務費用、管理費用等，按收入的20％計列。稅金及附加暫不考慮優(yōu)惠政策，該項目繳納營業(yè)稅，其稅率為營業(yè)收入的