【導(dǎo)讀】深圳市盈信控股集團(tuán)有限公司是香港xx集團(tuán)的成員企業(yè)。香港xx集團(tuán)是多元化、國際化的跨國公司。投資經(jīng)營領(lǐng)域有：。伴隨著香港的發(fā)展而壯大，乘祖國和諧發(fā)展的春風(fēng)而騰?，F(xiàn)在海內(nèi)外擁有獨(dú)資、合資企業(yè)六十多家，資產(chǎn)總額逾十。并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，運(yùn)行在穩(wěn)定、健?？?、可持續(xù)發(fā)展的軌道上。麾下深圳市盈信農(nóng)貿(mào)有限公司開發(fā)的寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，重點(diǎn)項(xiàng)目和為民辦實(shí)事的項(xiàng)目，是深圳市主要的中心批發(fā)市場，深圳市西部地區(qū)唯一的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。萬平方米，經(jīng)營總面積10萬平方米，高架車道直達(dá)市場1-3層，道路寬12米，可供15噸車輛同時(shí)雙向行駛，直至每個(gè)鋪位。

　　

【正文】 材料和保溫、防火材料。 ，減少車輛在配送中心迂回。 ，場區(qū)內(nèi)空調(diào)制冷設(shè)備將采用太陽能技術(shù)，極大節(jié)約能源。 、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如節(jié)能、高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素?zé)簦┘岸嘟M合控制開關(guān)，分區(qū)、分 功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開關(guān)。 ，提高客運(yùn)效率。 ，防止污染，以提高供電效率，降低能耗。 節(jié)水 ，盡量選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔具，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)選用的用水器材和排水設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真審查，在工程建設(shè)期間，對(duì)使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗(yàn)收。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第七章 節(jié)能 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 40 ，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。 ，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場地清洗水 等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。福建 xx（ 國際 ） 農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八章 組織機(jī)構(gòu)及定員 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 41 第 七 章 組織機(jī)構(gòu)及定員 管理體制及組織機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目是大型的農(nóng)產(chǎn)品物流配送、第三方物流、倉儲(chǔ)中心，根據(jù)物流中心管理的特點(diǎn)，組織結(jié)構(gòu)如圖 81 所示。 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 信息 /結(jié)算中心 檢驗(yàn)檢疫中心 客戶服務(wù)中心 計(jì)財(cái)部 人力資源部 交易管理部 倉儲(chǔ)管理部 加工中心管理部 出口加工配送管理部 裝卸搬運(yùn)部 圖 81 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖 總經(jīng)理辦公室 安保部 工程動(dòng)力中心 福建 xx（ 國際 ） 農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八章 組織機(jī)構(gòu)及定員 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 42 機(jī)構(gòu)定員 本項(xiàng)目具體編制詳見表 81 表 81 項(xiàng)目定員一覽表 序號(hào) 部 門 管理人員 一般員工 合計(jì) 1 公司領(lǐng)導(dǎo) 4 4 2 總經(jīng)理辦公室 3 10 13 3 人力資源部 3 4 7 4 計(jì)財(cái)部 2 6 8 5 客戶服務(wù)中心 3 10 13 6 檢驗(yàn)檢疫中心 9 10 19 7 信息 /結(jié)算中心 3 20 23 8 工程動(dòng)力中心 5 10 15 9 交易管理部 6 20 26 10 倉儲(chǔ)管理部 6 20 26 11 加工中心管理部 6 12 18 12 供港加工配送管理部 6 10 16 13 裝卸搬運(yùn)部 6 200 206 14 安保部 6 100 106 合計(jì) 68 432 500 福建 xx（ 國際 ） 農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八章 組織機(jī)構(gòu)及定員 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 43 人員培訓(xùn) 一般而言，對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的職前培訓(xùn)，包括： (1)一般性的職前培訓(xùn)。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營理念、發(fā)展規(guī)劃和員工的權(quán)利義務(wù)等。 (2)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù)的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。 主要是針對(duì)員工在崗位工作中所需學(xué)識(shí)技能的欠缺部分予以補(bǔ)充。 是指員工暫時(shí)離開現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)?；蚪M織參加為期較長的培訓(xùn)。配送中心的采購、檢驗(yàn)、加工、倉儲(chǔ)、配送等除 了采用先進(jìn)的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)指揮、協(xié)調(diào)。因此，各職能部門的有關(guān)人員必須經(jīng)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，做到持證上崗。福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算與資金籌措 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 44 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算編制說明及依據(jù) 1.《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中國國際工程咨詢公司1998年編 建設(shè)投資估算編制說明 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 提供； ，流動(dòng)資金和建設(shè) 期利息。建設(shè)投資估算包括設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程和供電、照明、給排水、消防、空調(diào)通風(fēng)、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等； 、 計(jì)量設(shè)備、 消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等； 、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過程管理所需費(fèi)用； 、可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用； %計(jì)； 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算與資金籌措 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 45 %計(jì)； 8%計(jì)； 建設(shè)投資經(jīng)估算總額約為人民幣 15億 元 。 流動(dòng)資金估算 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 46 第十一章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 編制說明 遵循的有關(guān)法規(guī) ； ； ； 經(jīng)濟(jì)評(píng)估指南； 。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明 ； 項(xiàng)目的建設(shè)期為 3年，從建設(shè)期第一年開始投入運(yùn)營，運(yùn)營期按 17年計(jì)，項(xiàng)目分析計(jì)算期為 20年； ； 、原材料、燃料動(dòng)力等主要成本數(shù)據(jù)由 深圳 農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司提供。 財(cái)務(wù)分析 運(yùn)營收入估算 表 111 項(xiàng)目正常運(yùn)營期間年?duì)I業(yè)收入估算表 功能分區(qū) 收費(fèi)模式 租金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 年租金收入 傭金率 年交易額 年傭金收入 年收入總額 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 47 (平方米 ) (萬 元 ) (萬元 ) (萬元 ) (萬元 ) 1．蔬菜批發(fā)區(qū) 租金 +傭金 80元 /平月 58500 5616 % 282900 1414 7029 2．水果批發(fā)區(qū) 租金 +傭金 80元 /平月 65000 6240 % 459200 2286 8526 3．干貨區(qū) 租金 40元 /平月 123500 5928 5928 4．凍品區(qū) 租金 100元 /平月 90000 10800 10800 5．加工配送區(qū) 租金 45元 /平月 60000 3240 3240 6．認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送 區(qū) 傭金 % 300000 3600 3600 7．果蔬、肉魚精深加工中心 租金 30元 /平月 118900 4280 4280 務(wù)區(qū) 租金 20元 /平月 22658 544 544 產(chǎn)品儲(chǔ)運(yùn)代理中心 租金 20元 /平月 60000 1440 1440 10．倉儲(chǔ) 租金 15元 /平月 60000 1080 1080 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 48 區(qū) 服務(wù)大樓 租金 20元 /平月 31508 756 756 合計(jì) : 47223 注 : 、水果批發(fā)區(qū)交易量按 深圳 、香港兩地需求量的 50%設(shè)計(jì)，蔬菜均價(jià)按 /公斤計(jì)，水果均價(jià)按 元 /公斤計(jì) 。 、水果深、港兩地年需求量的 50%經(jīng)估算分別為 萬噸、 萬噸 。 區(qū) 交易額取 2021年 深圳 口岸每年蔬菜、水果進(jìn)出口總額的 70%、 30%估算 。 口岸 2021年蔬菜、水果進(jìn)出口總額分別為 億元、 億元。 表 112 項(xiàng)目建設(shè)期間營業(yè)收入估算表 （單位：萬元） 序號(hào) 區(qū)域 2021年 2021年 2021年 傭金 租金 傭金 租金 傭金 租金 1 蔬菜批發(fā)區(qū) 424 1685 848 3370 990 3931 2 水果批發(fā)區(qū) 686 1872 1372 3744 1829 4368 3 干貨區(qū) 1778 4150 4 凍品區(qū) 3240 7560 5 加工配送區(qū) 972 2268 6 認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū) 2160 2520 7 果蔬精深加工中心 1498 8 肉魚精深加工中心 449 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 49 9 國際農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)運(yùn)代理中心 360 10 倉儲(chǔ)區(qū) 324 1080 1080 11 綜合服務(wù)大樓 189 12 生活服務(wù)區(qū) 136 13 小計(jì) 1110 3881 4380 14184 5339 25989 14 合計(jì) 4991 18564 31328 總成本估算 1．外購燃料、動(dòng)力費(fèi)用 本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力費(fèi)主要包括所有使用的水費(fèi)和電費(fèi)，參照類似企業(yè)的消耗水平，每平方米占地面積一年消耗 元的水電費(fèi)，水電費(fèi)估算為1020 萬元。 2．工資福利費(fèi)用 本項(xiàng)目統(tǒng)一管理定員為 500人，人均年工資福利費(fèi)按 ，則年工資福利費(fèi)共計(jì) 2400萬元。 3．其他福利費(fèi)用 其他福利費(fèi)用取工資福利的 13%。 4．其他管理費(fèi)用 企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費(fèi)用取工資和福利的 20%。 5．維修費(fèi) 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 50 維修費(fèi)按折舊費(fèi)的 5%計(jì)算。 建筑安裝工程折舊年限按 20 年計(jì) ,殘值率取 5%；機(jī)器設(shè)備及其他固定資產(chǎn)折舊按 10 年計(jì)，殘值率取 5%；其他待攤投資均按二十年計(jì)入折舊估算表，詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表 4— 固定資產(chǎn)折舊及其他費(fèi)用攤銷估算表。 以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，對(duì)項(xiàng)目年總成本進(jìn)行估算，詳見財(cái)務(wù)分析輔助表 3— 總成本費(fèi)用估算表。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%。全部投資現(xiàn)金流量預(yù)測表見附表 11，由表中結(jié)果可見：所得稅后項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 18%，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 128751萬元，全部投資回收期為 。 由附表 12“利潤與利潤分配表”，項(xiàng)目總投資利潤率為 %，項(xiàng)目資本金凈利潤率為 %。 從財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)處于較理想狀態(tài)，項(xiàng)目贏利能力較好。 財(cái)務(wù)生存能 力分析 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表見附表 13，由財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部凈現(xiàn)金流量來看，計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 香港 xx 集團(tuán) 投資發(fā)展部 51 不確定分析 敏感性分析和臨界點(diǎn)分析 影響 本 項(xiàng)目效益的主要因素為建設(shè)投資、 營業(yè)收入 ，對(duì)各敏感因素的分析結(jié)果詳見表 113。 表 113 敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) (%) 基本方案 18 1 建 設(shè)投資 20 23 10 20 10 16 20 15 2 營業(yè)收入 20 13 10 15 10 21 20 23 由上表可知，對(duì)項(xiàng)目效益影響最大的因素依次為營業(yè)收入、建設(shè)投資，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)投資增加 50%，營業(yè)收入減少 %時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到效益臨界點(diǎn)。 盈虧平衡分析 BEP 生產(chǎn)能力利用率 =年固定成本 /（年?duì)I業(yè)收入 年可變成本 年?duì)I業(yè)稅金及附加）=。 根據(jù)上述公式求得項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)的盈虧平衡點(diǎn)率為 %，表明項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量變化適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較