【正文】 在節(jié)后 13日至 15日這三天，期房日均簽約套數(shù)分別為 55套、45套和 75套。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購(gòu)房者都在等奧運(yùn)后看清房?jī)r(jià)走勢(shì)再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。 ” 這一觀點(diǎn)在在網(wǎng)上得到了很多購(gòu)房者的支持。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應(yīng)計(jì)劃則顯示，將有 800萬(wàn)平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬(wàn)平方米。北京市發(fā)改委一位官員表示，大規(guī)模建設(shè)保障性住房，對(duì)北京房?jī)r(jià)上升會(huì)起到一定抑制作用。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團(tuán)開始拋售北京囤房。北京日?qǐng)?bào)報(bào)道： 前幾年在京城風(fēng)風(fēng)火火買房的溫州和山西大款現(xiàn)在開始 “ 出貨 ” 了 ——拋售手中囤積的北京商品房，其中最多的一位準(zhǔn)備出手 400多套。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。“ 少則七八套，多則幾十套，這些溫州人和山西人很少帶著一套房子過(guò)來(lái)的。 ” 七彩尾房超市的這位負(fù)責(zé)人介紹， “ 最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。 ” 節(jié)后促銷，北京房市表現(xiàn)是否是對(duì)“拐點(diǎn)論”的印證？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 19972022年 房屋價(jià)格趨勢(shì)圖0100020223000400050006000元/平米全部 住宅 商業(yè)用房全部 1997 2063 2053 2112 2170 2250 2359 2778 3168住宅 1790 1854 1857 1948 2022 2092 2197 2608 2937商業(yè)用房 3090 3170 3333 3260 3274 3489 3675 3884 50221997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022回顧：近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2022年 1月 24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)初步核算， 2022年全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了 %，漲幅提了 個(gè)百分點(diǎn)； 其中 2022年 12月單月漲幅為 %。 2022房?jī)r(jià)強(qiáng)力上揚(yáng) 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價(jià)格漲幅尚在 %上下波動(dòng)； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 10%； 10月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %； 11月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %。 12月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 12月部分城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 地區(qū) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 二手房?jī)r(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全國(guó) 北京 天津 上海 南京 杭州 廣州 深圳 重慶 成都 注：同比以去年同月價(jià)格為 100，環(huán)比以上月價(jià)格為 100 2022年單月各城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 北京 上海 深圳 廣州 南京 北海 烏魯木齊 重慶 寧波 1 % % % % % % % % % 2 % % % % % % % % % 3 % % % % % % % % % 4 % % % % % % % % % 5 % % % % 6 10% % % % % % % % 7 % % % % % % % % % 8 % % % % % % % % % 9 % % % % % % % % % 10 % % % % % % % % % 11 % % % % % % % % % 12 % % % % % % % 2022年 1－ 12月份部分城市房?jī)r(jià)漲幅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年 12月，全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月降低 。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來(lái)單月最低值 。 ?在 70個(gè)城市中， 51個(gè)城市的新房月環(huán)比漲幅出現(xiàn)下降，其中有 19個(gè)城市的新房指數(shù)環(huán)比下跌； 38個(gè)城市的二手房月環(huán)比漲幅下降，其中有 20個(gè)城市的二手房指數(shù)環(huán)比下跌。 ? 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長(zhǎng)沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 ；與上月比，二手住房銷售價(jià)格與上月持平。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無(wú)錫%、深圳 %和長(zhǎng)春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽(yáng) %、桂林 %和天津 %等。 ? 非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲%、 %和 %。 2022年 12月份房?jī)r(jià)漲幅分析 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2 0 0 7 年4 個(gè)季度全國(guó)主要城市地價(jià)增長(zhǎng)率狀況( % )012345第一季度 第二季度 第三季度 第四季度綜合商業(yè)居住工業(yè)? 第四季度除工業(yè)用地價(jià)格漲幅增加外，其余均出現(xiàn)漲幅下降； ? 同期地價(jià)漲幅 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅； ? 從數(shù)據(jù)看， 地價(jià)上漲引發(fā)房?jī)r(jià)上漲缺乏足夠的說(shuō)服力。 ? 2022年全國(guó)各地 “ 地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過(guò)分看好后市，過(guò)度依賴土地儲(chǔ)備來(lái)彰顯實(shí)力與持續(xù)發(fā)展。 2022年地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 名次 股票名稱 凈利潤(rùn) 每股收益 分配預(yù)案 主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率 1 保利地產(chǎn) 1,489,088, 元 10轉(zhuǎn)增 10股派 （含稅） % 2 S*ST昌源 378,330, 不分配不轉(zhuǎn)增 % 3 華發(fā)股份 362,828, 10轉(zhuǎn)增 10股派 1元（含稅） % 4 萬(wàn)業(yè)企業(yè) 480,043, 10派 5元（含稅） % 5 中華企業(yè) 605,306, 10送 2股 % 6 福星股份 10派 1元（含稅） % 7 蘇寧環(huán)球 212,950, 不分配不轉(zhuǎn)增 % 8 ST臥龍 120,109, 不分配不轉(zhuǎn)增 % 9 陽(yáng)光股份 183,326 87,089元 不分配不轉(zhuǎn)增 % 10 萬(wàn)通地產(chǎn) 164,939, 10派 （含稅） % 11 世茂股份 66,375, 10派 （含稅） % 12 上海新梅 5,135, 不分配不轉(zhuǎn)增 % 已公布 2022年年報(bào)的 12家房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 截至 2022年 2月 12日， 75家地產(chǎn)類上市公司中，已有 12家公司公布了 2022年年報(bào)。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。首批地產(chǎn)公司的 “ 年報(bào)頭陣 ” 可以用 “ 業(yè)績(jī)斐然 ” 來(lái)描述。其中保利地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入 ，同比增長(zhǎng) %；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為 ，增幅同比增長(zhǎng) %；凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，反映出公司盈利能力不斷增強(qiáng)。 ? 從上述公司的分配預(yù)案看，地產(chǎn)公司現(xiàn)金并不充足已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。其中， ST臥龍和 S*ST昌源由于是經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組、剛剛轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的地產(chǎn)公司，雖然業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但不分配也可以理解。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽(yáng)光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。福星股份、萬(wàn)通地產(chǎn)、世茂股份三家公司雖然推出了分紅方案，但較之 、 ，現(xiàn)金分紅少得可憐，令投資者失望。 上市房產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金流普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬(wàn)科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）。 ? 其中，萬(wàn)科 2022年的銷售額已經(jīng)突破 500億大關(guān)；中海地產(chǎn)在 200億左右；富力地產(chǎn)在160億左右；保利地產(chǎn)約在 160億左右（公布的準(zhǔn)確數(shù)字為 比去年同期增104%；銷售面積 ，比去年同期分別增長(zhǎng) 62%）；碧桂園在 150億左右，此外，綠地、合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年銷售額也已經(jīng)確定突破百億。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2022年為萬(wàn)科、合生； 2022年突破百億大關(guān)的房企為萬(wàn)科、中海、富力、合生。 ? 2022年，大華 (集團(tuán) )有限公司、復(fù)地 (集團(tuán) )股份有限公司、金地 (集團(tuán) )股份有限公司等都有望躋身 “ 百億俱樂部 ” 。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %01002003004005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積（萬(wàn)平米） 同比增長(zhǎng)（％）萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷售收入（億元） 銷售收入增長(zhǎng)率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬(wàn)科 行業(yè)平均值 比較 開發(fā)業(yè)績(jī)－－ 銷售面積 300多萬(wàn)㎡ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－－ 銷售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 元，其中珠三角 29％，長(zhǎng)三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬(wàn)元 /家 萬(wàn)科份額： % 萬(wàn)科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲(chǔ)備－－ 2022年，萬(wàn)科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬(wàn)㎡，按持股比例折算約為 1536萬(wàn)。 土地儲(chǔ)備集中在第一梯隊(duì)企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)僅能維持 2年。 項(xiàng)目數(shù)量－－ 共 96個(gè)，其中珠三角區(qū)域 32個(gè)，長(zhǎng)三角區(qū)域 31個(gè)，環(huán)渤海區(qū)域 24個(gè)，成都、武漢等其他城市 9個(gè)。 75％的企業(yè)沒有項(xiàng)目，有項(xiàng)目的企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量平均 相差 萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)情況與行業(yè)平均值之比較（ 2022年數(shù)據(jù)） 與行業(yè)領(lǐng)先者的懸殊差異 雖然萬(wàn)科國(guó)內(nèi)老大的地位短時(shí)間內(nèi)無(wú)人撼動(dòng)，但其市場(chǎng)份額卻不到 2％，同時(shí)，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度也遠(yuǎn)不如競(jìng)爭(zhēng)充分的家電、 IT、快速消費(fèi)品等行業(yè)?？梢韵胍?，在未來(lái)幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位和就業(yè)人員 ? 小、散、亂的格局沒有實(shí)質(zhì)性改變 ? 同時(shí)，企業(yè)梯次分化越來(lái)越明顯，第一梯隊(duì)企業(yè)與中小企業(yè)的距離持續(xù)拉大，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高 ? 項(xiàng)目資本金比例越來(lái)越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 法人單位 （萬(wàn)個(gè)）