【正文】 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 2月 寧波金田置業(yè) 20222022年企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方案 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產市場分析 ? 一、宏觀經濟分析 ? 二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產市場分析 ? 四、全國房地產市場預測 ?第二部分：寧波房地產市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 戰(zhàn)略問題是關系到全局的問題，即需要照顧到各個方面和各個階段的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 ——毛澤東， 《 中國革命的戰(zhàn)略策略問題 》 公司為之活動的終點，實質是將一個公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。 ——“競爭戰(zhàn)略之父 ” 邁克爾 波特 蘭德觀點： 戰(zhàn)略是為實現(xiàn)企業(yè)的經營目標，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動綱領。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進和導向作用。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對宏觀調控政策的敏感性強 ?資本密集型產業(yè)，決策失誤將導致致命損失 ?核心能力是對各種資源的占有和合理調配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對短期利益的過分追逐決定了房產企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。制定戰(zhàn)略有利于抵制機會的 “ 誘惑 ” ?房地產企業(yè)由關系導向、機會導向轉為市場導向、戰(zhàn)略導向是發(fā)展的必然趨勢 房產企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？ 成本 /價格競爭 性價比競爭 模式競爭 品牌、戰(zhàn)略競爭 房地產開發(fā)企業(yè)競爭 的四個階段： 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國房地產發(fā)展歷程的簡要回顧 ? 自 1987年深圳的中國土地 “ 第一拍 ” 至今，中國房地產市場已經走過了 20年的歷程。 1991年 1月，萬科以 “ 0002” 的股票代碼在深圳掛牌交易，標志著中國住宅產業(yè)化的正式啟航； 1993年 6月啟動的第一輪政策調控，以及隨后以 1993年到 1995年間海南地產泡沫的破滅為標志，中國老一代房產人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻讓人心有余悸的掘金歲月； 2022年 5月，國土資源部簽發(fā) 11號令，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪 “ 土地革命 ” 的開始；始于 2022年的房價狂飚，引起中國高層領導的深切關注，自 2022年至今，國家在土地，金融，稅收等方面先后出臺多個政策，矛頭直指強勢上揚的城市房價 …… ? 在百度搜索中， “ 房產新政 ” 可搜到相關網頁約 1,290,000篇； “ 谷歌 ”可搜到約 1,080,000項。這還不包括以 “ 房地產政策 ” ， “ 房產調控 ” 等其他關鍵詞搜索的網頁。由此可見這個詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對此的關注之切。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 支付部分土地出讓金 ? 申請減免配套費 ? 要求施工企業(yè)先行墊資施工 ? 提前預售，收取房款 ? 不注重產品設計、工程質量、和客戶服務 ? 成本低、利潤高 ? 土地實行 “ 招拍掛 ” ? 限制前期流動資金貸款 ? 嚴禁墊資和拖欠農民工工資 ? 嚴格預售許可證制度 ? 細分市場、細分客戶，促銷費用越來越高 ? 成本越來越高而利潤率越來越低 舊開發(fā)模式 新開發(fā)模式 新 投資 模 式 新 開 發(fā) 模式 職權分配變化 組織結構變化 管理制度變化 工作流程變化 新 管理模式 房產新政下，我們需要面對 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 有限資源 收縮戰(zhàn)略？ 穩(wěn)定戰(zhàn)略？ 固守一隅還是主動出擊？激進還是穩(wěn)?。慨a品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？ 3－ 5年戰(zhàn)略規(guī)劃目標？ …… 一體化？多元化 發(fā)展戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產市場分析 ? 一、宏觀經濟分析 ? 二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產市場分析 ? 四、全國房地產市場預測 ?第二部分：寧波房地產市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國經濟保持持續(xù)快速的發(fā)展 2022 年，國內生產總值持續(xù)穩(wěn)定增長。為房地產和相關行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產及相關行業(yè)的發(fā)展又對拉動內需起到了很大的促進作用。 以人均指標衡量， 2022年中國人均 GDP為 7078元，按當年匯率折算約為 856美元。 2022年人均GDP達到 2042美元。 根據(jù)“十一五”規(guī)劃綱要，十一五年均增長 %，2022年 GDP達到。按目前的增長趨勢，2022年突破規(guī)劃數(shù)字已成定局 4 5 1 7 . 88 9 6 4 . 41 8 5 4 7 . 95 8 4 7 8 . 18 9 4 6 8 . 19 7 3 1 4 . 81 0 5 1 7 2 . 31 1 7 3 9 0 . 213651518232120940724661926100085610901490170320420500001000001500002022002500003000001980 1985 1990 1995 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP(億元，人民幣)05001000150020222500人均GDP(美元)G D P （億元，人民幣）人均g d p （美元）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 專家視角：人均 GDP達到 2022美元意味著什么？ GDP反映的是國家經濟實力和市場規(guī)模，人均 GDP反映的則是國民的富裕程度和生活水平。從國際經驗來看，當一個社會的人均 GDP處于 1000—3000美元的時候，正是這個社會的經濟變化最劇烈的時期： ? 民眾對經濟前景將普遍看好，對經濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。 經濟將從人均 GDP2022美元以下的經濟起飛階段邁入 202210000美元的加速發(fā)展階段。世界許多國家和地區(qū)在人均ＧＤＰ達到2022美元后，其經濟往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時間較長； ? 從國際經驗來看，人均ＧＤＰ從１０００美元到2022美元，再從２０００美元到３０００美元的跨越，所用的時間逐漸縮短。 如，實現(xiàn)前一個階段德國用了９年，而后一個階段只用了６年，日本則分別用了 6年和 3年。而中國人均 GDP從 1000美元增長到 2022美元僅僅用了 3年時間（ 2022年到 2022年）。 ? 居民的消費能力大大提高，消費結構發(fā)生變化。 消費結構的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求快速增長。人均 GDP8008000美元時期，也是房地產起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均 GDP13000美元的水平才會出現(xiàn)下降。 ? 居民對服務業(yè)的需求將大幅增加 ，例如，舒適型旅游經濟將有很大的發(fā)展空間。此外，富裕起來的居民投資需求也會加大，金融資產迅速膨脹，帶動銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 固定資產投資和房地產開發(fā)投資高速增長 20229229742494128406 298553291837214435005556770477886041098701372393149 3216 3178 3614 41034984 6344779110154131581575921446252800202204000060000800001000001202201400001600001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022固定資產投資總額 房地產開發(fā)投資總額2022年，我國固定資產投資快速增長，房地產開發(fā)投資明顯加快： ? 全年全社會固定資產投資達到 137239億元，比上年增長 %，加快 ；其中，城鎮(zhèn)固定資產投資 117414億元，增長 %，加快 。 ? 在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 1466億元，比上年增長 %；第二產業(yè) 51020億元，增長 %；第三產業(yè) 64928億元，增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。 ? 全年房地產開發(fā)投資 25280億元，比上年增長 %，加快 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 0 %5 %1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7G D P 增 長房 地 產 投 資 增 長全 社 會 固 定 資 產 投 資 增 長房 資 產 投 資 占 G D P 比 重房 地 產 投 資 占 全 社 會 固 定 資 產 投 資 比 重房 地 產 投 資 的 增 長 超 過 G D P 和 全 社 會 固 定 資 產 投 資 的 增 長G D P 、 固 定 資 產 投 資 、 房 地 產 投 資 增 長 比 較寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 20222022年中國城市化率變化趨勢35363738394041424344452022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年―十一五 ” 期間，我國城鎮(zhèn)化仍將快速推進： ?從國際經驗來看，當城市化率達到３０％以前，城市化進程比較緩慢；當城市化率超過３０％而未達到６０％的時期，城市化進程出現(xiàn)持續(xù)加速趨勢；而城市化率一旦超過６０％，城市化進程又會相對慢下來，進入平穩(wěn)推進階段。 ?我國城鎮(zhèn)化率１９９５年以前在３０％以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約０．６５個百分點；１９９６年達到３０％以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升１．２５個百分點左右。 ?綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到６０％左右的時間可能會在２０２５年前后，2022年前后將達到５０％。（城鄉(xiāng)人口變化的 “ 交點 ” 。城市人口規(guī)模越來越大于農村人口規(guī)模，出現(xiàn) “ 剪刀 ” 效應。） ?住宅產業(yè)化 ” 的進程大大加快。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動 GDP增長兩個點以上，同時增加約 1500萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房 27平方米計算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。這還不包括家庭結構小型化、住房升級換代等因素的增量。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2 0 0 7 年1 月－2 0 0 8 年1 月 C P I 指數(shù)%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2 0 0 7 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 0 8 年1 月 2022年下半年， CPI連創(chuàng)新高； 2022年 1月份，更是創(chuàng)造了 11年來的新高（此前， CPI曾在 1996年 9月創(chuàng)下 %的最高位）。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比 2022年 12月上漲%。 CPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價上漲的深切關注和心理恐慌，同時也對房價高企產生了推動作用。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 自 1995年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字， 2022年達到 13786元。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農村居民城鎮(zhèn)居民