【正文】 8家門店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌； ? 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六：限外 5月 23日，商務部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。 ——政策評點： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。 關(guān)鍵詞四：物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。 物業(yè)稅的開征，將會增加房地產(chǎn)消費者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 ——政策評點： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定 》 中指出： “ 實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。 《 物權(quán)法 》 作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。 “ 經(jīng)濟租用房 ”這一對民生有利的新事物，對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為 “ 有益補充 ” 。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。目前福建等地開展的 “ 經(jīng)濟租用房 ” 試點還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ? 如果 “ 經(jīng)濟租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 ? 與 “ 經(jīng)濟適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。 ? 與 “ 限價房 ” 的區(qū)別： “ 限價房 ” 以售為主，強調(diào)購買人群具有本市戶口。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。辦法明確規(guī)定， 經(jīng)濟適用房建設用地以劃撥方式供應，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于 3%，銷售中將實行明碼標價，不得變相收費。廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。辦法提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標，強調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設和消費模式。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞三：住房保障 ? 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號文 )（ 2022年 8月） ——政策評點： 24號文標志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標。 ——政策評點：從穩(wěn)定房價角度來說， 359號文具有積極的意義：對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號文 )，政策要求： ? 對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目資本金不達 35％，不得發(fā)放貸款等。 ? 10月， 21世紀不動產(chǎn)與美國艾威基金完成 5200萬美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)最大一筆私募。 ? 10月 8日， SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。但隨后 10月 30日方案修改后獲批，任志強終結(jié)束了一波三折的上市長跑路。萬科、保利紛紛提交申請。 ? 8月 22日，金地集團首發(fā)公告擬發(fā)行總計 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國首艘地產(chǎn) “ 千億航母 ” ， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。同時，存款準備金率的上調(diào)，對于降低信貸乘數(shù)，降低貸款增速起到了積極的作用。 僅一個月后的 2022年伊始，又調(diào)至 15％。因此，可以說， 2022年頻繁加息是整體經(jīng)濟運行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導火索。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場流動性過剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應量過多以及銀行信貸增長過快，特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。另外，加息對購房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應不容小視，貸款購房者壓力在不斷加大，實質(zhì)影響到貸款購房者的入市速度。 —— 政策評點： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。 5年期以上的商業(yè)貸款基準利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。 最 能概括 市場全局 、最能反應民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語”或“關(guān)鍵詞”。 8月份國務院出臺的 24號文使得建立及完善住房保障體系成為 2022年調(diào)控的中心。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。首付款 建設部 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進一步明確 90/70政策 取得預售證后 10日內(nèi)開售 建設部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 ―外資限炒令” 國辦 《 關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 設立 9個土地督察局 國稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控措施和市場政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見的是各項措施和政策更具有針對性、可操作性 ―― 既強化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時也充分考慮了各項政策的對沖作用 ―― 這意味著各項措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號令） 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢（ 831大限） 4 國務院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 十七大提出的 “ 住有所居 ” 的社會目標和科學發(fā)展觀所提倡的 “ 改善民生 ”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 ? “ 目前杭州市按低保標準兩倍計算，僅杭州主城區(qū)的保障對象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責任到哪里去了？ ” ——杭州市市長 蔡 奇 ? “ 我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個問題上，究竟能為社會做點什么？絕對不能把房價問題向市場一推了之！ ” ——江西省省長 吳新雄 ? “ 一個普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國省、直轄市和自治區(qū)兩會陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。 ” 他在新加坡國立大學發(fā)表演講后回答提問時說，應該說，中國改革開放３０年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。 2022年 11月 19日，溫家寶出席新加坡中華總商會舉行的工商界人士晚餐會并致辭。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ?中國是有１３億人口的國家，要守?。保竷|畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國人。在中國，經(jīng)濟適用房戶均面積９０平方米是比較適當?shù)?，因為中國人多地少，?對廉租房和經(jīng)濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場分析 ? 四、全國房地產(chǎn)市場預測 ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 解決房地產(chǎn)問題，溫家寶談了四點考慮： ?首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房 … 為此，中國政府今年將安排４９億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至 2022年底已經(jīng)達到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離 30平方米還差 3平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。 2022年末，我國居民儲蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。 ?生活消費由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會帶動消費結(jié)構(gòu)的升級和變化： ?消費內(nèi)容不斷更新。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 自 1995年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比 2022年 12月上漲%。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2 0 0 7 年1 月－2 0 0 8 年1 月 C P I 指數(shù)%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2 0 0 7 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 0 8 年1 月 2022年下半年， CPI連創(chuàng)新高； 2022年 1月份，更是創(chuàng)造了 11年來的新高（此前， CPI曾在 1996年 9月創(chuàng)下 %的最高位）。如果按每人住房 27平方米計算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。） ?住宅產(chǎn)業(yè)化 ” 的進程大大加快。（城鄉(xiāng)人口變化的 “ 交點 ” 。 ?我國城鎮(zhèn)化率１９９５年以前在３０％以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約０．６５個百分點；１９９６年達到３０％以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升１．２５個百分點左右。 ? 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280億元，比上年增長 %，加快 。 ? 在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1