【正文】 8家門(mén)店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點(diǎn)一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門(mén)店、上海 200多家門(mén)店、重慶 40多家門(mén)店等紛紛關(guān)門(mén)，甚至引發(fā)了擠兌款項(xiàng)的恐慌； ? 同月，原董事長(zhǎng)劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門(mén)店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六：限外 5月 23日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實(shí)性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開(kāi)化。 關(guān)鍵詞四：物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 。政府實(shí)行該政策時(shí)也將充分考慮到保護(hù)個(gè)人普通住房的基本需求。 物業(yè)稅的開(kāi)征，將會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會(huì)更大，從而會(huì)讓消費(fèi)者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 物業(yè)稅在我國(guó)首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會(huì)上，《 中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定 》 中指出： “ 實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。 《 物權(quán)法 》 作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ”這一對(duì)民生有利的新事物，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革發(fā)展來(lái)說(shuō)，或許將被正名為 “ 有益補(bǔ)充 ” 。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門(mén)的會(huì)同協(xié)商過(guò)程中，還未形成文件上政府辦公會(huì)。目前福建等地開(kāi)展的 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 試點(diǎn)還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ? 如果 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價(jià)房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 ? 與 “ 經(jīng)濟(jì)適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。 ? 與 “ 限價(jià)房 ” 的區(qū)別： “ 限價(jià)房 ” 以售為主，強(qiáng)調(diào)購(gòu)買人群具有本市戶口。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟(jì)租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟(jì)性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。辦法明確規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價(jià)格將以保本微利為原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于 3%，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得變相收費(fèi)。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。辦法提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。明確了廉租住房的保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞三：住房保障 ? 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) (24號(hào)文 )（ 2022年 8月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 24號(hào)文標(biāo)志著政府開(kāi)始 把解決低收入家庭的住房問(wèn)題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。 ——政策評(píng)點(diǎn)：從穩(wěn)定房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)， 359號(hào)文具有積極的意義：對(duì)第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號(hào)文 )，政策要求： ? 對(duì)于貸款購(gòu)買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá) 35％，不得發(fā)放貸款等。 ? 10月， 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與美國(guó)艾威基金完成 5200萬(wàn)美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)最大一筆私募。 ? 10月 8日， SOHO中國(guó)登陸香港證券交易所，前門(mén)地塊歸屬隨之明朗。但隨后 10月 30日方案修改后獲批，任志強(qiáng)終結(jié)束了一波三折的上市長(zhǎng)跑路。萬(wàn)科、保利紛紛提交申請(qǐng)。 ? 8月 22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì) 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審會(huì)有條件通過(guò)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國(guó)首艘地產(chǎn) “ 千億航母 ” ， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，對(duì)于降低信貸乘數(shù)，降低貸款增速起到了積極的作用。 僅一個(gè)月后的 2022年伊始，又調(diào)至 15％。因此，可以說(shuō)， 2022年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過(guò)熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過(guò)多以及銀行信貸增長(zhǎng)過(guò)快，特別是年初美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對(duì)全球金融市場(chǎng)的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開(kāi)始有意識(shí)的控制信貸的增長(zhǎng)，回收流動(dòng)性。另外，加息對(duì)購(gòu)房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應(yīng)不容小視，貸款購(gòu)房者壓力在不斷加大，實(shí)質(zhì)影響到貸款購(gòu)房者的入市速度。 —— 政策評(píng)點(diǎn)： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時(shí)間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計(jì)上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。 最 能概括 市場(chǎng)全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語(yǔ)”或“關(guān)鍵詞”。 8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 24號(hào)文使得建立及完善住房保障體系成為 2022年調(diào)控的中心。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅并進(jìn)”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。首付款 建設(shè)部 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進(jìn)一步明確 90/70政策 取得預(yù)售證后 10日內(nèi)開(kāi)售 建設(shè)部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 》 ―外資限炒令” 國(guó)辦 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知 》 設(shè)立 9個(gè)土地督察局 國(guó)稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來(lái)中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施和市場(chǎng)政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見(jiàn)的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對(duì)性、可操作性 ―― 既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時(shí)也充分考慮了各項(xiàng)政策的對(duì)沖作用 ―― 這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號(hào)令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號(hào)令） 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢（ 831大限） 4 國(guó)務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 十七大提出的 “ 住有所居 ” 的社會(huì)目標(biāo)和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的 “ 改善民生 ”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 ? “ 目前杭州市按低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，僅杭州主城區(qū)的保障對(duì)象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會(huì)底層群眾住房沒(méi)保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責(zé)任到哪里去了？ ” ——杭州市市長(zhǎng) 蔡 奇 ? “ 我們到場(chǎng)的省長(zhǎng)、副省長(zhǎng)、市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)在這個(gè)問(wèn)題上，究竟能為社會(huì)做點(diǎn)什么？絕對(duì)不能把房?jī)r(jià)問(wèn)題向市場(chǎng)一推了之！ ” ——江西省省長(zhǎng) 吳新雄 ? “ 一個(gè)普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國(guó)省、直轄市和自治區(qū)兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)，地方政府的換屆選舉同期舉行。 ” 他在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問(wèn)時(shí)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)改革開(kāi)放３０年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)。 2022年 11月 19日，溫家寶出席新加坡中華總商會(huì)舉行的工商界人士晚餐會(huì)并致辭。所有這些問(wèn)題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ?中國(guó)是有１３億人口的國(guó)家，要守?。保竷|畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國(guó)人。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)?，因?yàn)橹袊?guó)人多地少，“ 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 解決房地產(chǎn)問(wèn)題，溫家寶談了四點(diǎn)考慮： ?首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房 … 為此，中國(guó)政府今年將安排４９億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長(zhǎng)，至 2022年底已經(jīng)達(dá)到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國(guó)人均居住面積在達(dá)到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國(guó)距離 30平方米還差 3平方米，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。 2022年末，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。 ?生活消費(fèi)由溫飽型向休閑娛樂(lè)享受型發(fā)展。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和變化： ?消費(fèi)內(nèi)容不斷更新。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國(guó)居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 自 1995年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長(zhǎng)。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 2022年 12月上漲%。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2 0 0 7 年1 月－2 0 0 8 年1 月 C P I 指數(shù)%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2 0 0 7 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 0 8 年1 月 2022年下半年， CPI連創(chuàng)新高； 2022年 1月份，更是創(chuàng)造了 11年來(lái)的新高（此前， CPI曾在 1996年 9月創(chuàng)下 %的最高位）。如果按每人住房 27平方米計(jì)算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。） ?住宅產(chǎn)業(yè)化 ” 的進(jìn)程大大加快。（城鄉(xiāng)人口變化的 “ 交點(diǎn) ” 。 ?我國(guó)城鎮(zhèn)化率１９９５年以前在３０％以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約０．６５個(gè)百分點(diǎn)；１９９６年達(dá)到３０％以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升１．２５個(gè)百分點(diǎn)左右。 ? 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25280億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 。 ? 在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1