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正文內(nèi)容

蘭德咨詢-寧波金田置業(yè)2008-20xx年企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方案(編輯修改稿)

2025-03-20 23:45 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準(zhǔn) 利 率 上 調(diào) 上 調(diào)一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 1 8 個 百 分 點 , 由6 . 8 4 % 提 高 到7 . 0 2 % , 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 0 9 個 百 分 點一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 2 7 個 百 分 點 , 由7 . 0 2 % 提 高 到7 . 2 9 % , 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 1 8 個 百 分 點2 0 0 7 年 央 行 緊 縮 貨 幣 政 策 連 環(huán) 計1 2 月 2 5 日 1 月 2 5 日提 高 1 個百 分 點1 4 . 5 %提 高 0 . 5個 百 分 點1 5 %4 . 1 43 . 8 7關(guān)鍵詞一:金融緊縮 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 3月 18日、 5月 19日、 7月 20日、 8月 21日、 9月 14日和 12月 21日,央行實施了 6次加息。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6. 84%上漲到 7. 83%,共計上漲了 0. 99%,加息的幅度依次為 0. 27%、 0. 09%、 0. 18%、 0. 18%、 0. 27%。公積金利率也同時上調(diào),由 4. 59%上調(diào)至 5. 22%,共計上漲 0. 63%;上調(diào)的幅度依次為 0. 18%、 0. 09%、 0. 09%、 0. 09%、0. 18%。 —— 政策評點: 自 2022年 10月 29日至今 3年多時間,央行已加息 10次,其中, 2022年是加息最為頻繁的一年,年內(nèi)加息 6次。這明確表明政府正在積極運用利率杠桿來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場,旨在抑制通貨膨脹預(yù)期,抑制投資需求,促進房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展。另外,加息對購房者影響最大的是心理,但歷次加息的累積效應(yīng)不容小視,貸款購房者壓力在不斷加大,實質(zhì)影響到貸款購房者的入市速度。 加息是 2022年金融政策最突出的手段和特點。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場流動性過剩 ,其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過多以及銀行信貸增長過快,特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā),形成了對全球金融市場的沖擊,使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長,回收流動性。從頻繁加息的直接原因來看,則是股市及樓市這兩大國內(nèi)投資市場的火爆, 2022年資本市場經(jīng)歷了前所未有的牛市,雖然其間經(jīng)歷了年中以及年末的調(diào)整,但整體來說股市呈現(xiàn)過熱的勢頭,加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策;另外,房地產(chǎn)市場依然保持活躍態(tài)勢,房價快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長,通過加息來抑制房貸需求成為必然 。因此,可以說, 2022年頻繁加息是整體經(jīng)濟運行下的必然結(jié)果,而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日、 5月 15日、 6月 5日、 8月 15日、 9月 25日、 10月 25日、 11月 26日、 12月 25日,央行 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,從9. 5%上調(diào)至 14. 5%。 僅一個月后的 2022年伊始,又調(diào)至 15%。 ——政策評點: 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以直接回收流動性資金,降低流動性過剩帶來的投資壓力膨脹。同時,存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),對于降低信貸乘數(shù),降低貸款增速起到了積極的作用。通過不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率, 銀行體系的放貸量得到了明顯的控制, 這也為 2022年年末房貸緊縮提供了條件。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調(diào)控收緊的大背景下,開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途: ? 4月 20日,碧桂園在港交所掛牌上市,集資 130億元,造就了中國首艘地產(chǎn) “ 千億航母 ” , 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。 ? 8月 8日, 易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易,成為中國第一只登陸紐交所的房地產(chǎn)經(jīng)濟概念股。 ? 8月 22日,金地集團首發(fā)公告擬發(fā)行總計 12億元的公司債券,并于 10月 18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。萬科、保利紛紛提交申請。 ? 9月 28日,華遠(yuǎn)地產(chǎn)重組 SST幸福遭證監(jiān)會否決,任志強遭遇坎坷。但隨后 10月 30日方案修改后獲批,任志強終結(jié)束了一波三折的上市長跑路。 ? 9月 28日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在港交所掛牌上市,從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。 ? 10月 8日, SOHO中國登陸香港證券交易所,前門地塊歸屬隨之明朗。隨后,潘石屹和任志強即在北京上演了一出 “ 土地?fù)Q糧票 ” 事件 ——前者以 24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和 “ 燕莎圈 ” 高檔住宅項目。 ? 10月, 21世紀(jì)不動產(chǎn)與美國艾威基金完成 5200萬美元的融資,誕生地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)最大一筆私募。 ? 12月,河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市,成為第一家在美國上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。 上市:房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二:第二套房 2022年 9月 27日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號文 ),政策要求: ? 對于貸款購買第二套房,首付不低于四成,利率為基準(zhǔn)利率的 1. 1倍; ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸; ? 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款,項目資本金不達(dá) 35%,不得發(fā)放貸款等。 12月 11日,中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 : ? 明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù); ? 規(guī)定 “ 對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行 ” ; ? 已利用住房公積金貸款購房的家庭,再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時,也按照前述規(guī)定執(zhí)行。 ——政策評點:從穩(wěn)定房價角度來說, 359號文具有積極的意義:對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求,降低投資性購房對房價的推動力。補充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時,在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞三:住房保障 ? 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號文 )( 2022年 8月) ——政策評點: 24號文標(biāo)志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責(zé),把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。 對廉租房和經(jīng)濟適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示:要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供應(yīng)。并再次提出了 “ 雙 70% ” 的指標(biāo),強調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度,引導(dǎo)合理的住房消費,建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式。 ? 廉租住房保障辦法( 2022年 11月) ——政策評點: 是對 24號文進一步細(xì)化和落實。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。據(jù)建設(shè)部測算,目前全國仍有人均建筑面積 10平方米以下的低收入住房困難家庭近 1000萬戶,占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 %。辦法提出,廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例,不得低于 10%。廉租住房建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排;新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。 ? 經(jīng)濟適用住房管理辦法( 2022年 11月) ——政策評點: 此舉意味著既沒有資格住上廉租房,家庭收入又很低的 “ 夾心層 ” 將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定, 經(jīng)濟適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng),單套的建筑面積控制在 60平方米左右;銷售價格將以保本微利為原則,開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于 3%,銷售中將實行明碼標(biāo)價,不得變相收費。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定,則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利的行為。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟性租房 ” ,是指政府或企業(yè)持有一部分房源,并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房,是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定。 ? 與 “ 限價房 ” 的區(qū)別: “ 限價房 ” 以售為主,強調(diào)購買人群具有本市戶口。而 “ 經(jīng)濟租用房 ” 則有可能突破 “ 戶籍限制 ” ,為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助,成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。 ? 與 “ 經(jīng)濟適用房 ” 的區(qū)別:前者是一種住房消費方式,而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外, “ 經(jīng)濟適用房 ” 強調(diào) “ 建房 ” ,以新建設(shè)的房屋為主,而 “ 經(jīng)濟租用房 ” 房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。 ? 如果 “ 經(jīng)濟租用房 ” 得到大規(guī)模推行,其將與 “ 限價房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 ? “ 經(jīng)濟租用房 ” 是實現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 的有效途徑,但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的 “ 經(jīng)濟租用房 ” 試點還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ? 北京市建委有關(guān)人士透露,目前北京市已在開展一些研究工作,針對 “ 經(jīng)濟租用房 ” 在北京推行的可行性及方式進行研究,有望選取部分區(qū)縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中,還未形成文件上政府辦公會。 ? 建設(shè)部門強調(diào),房地產(chǎn)市場的主流仍是堅持市場化改革方向。 “ 經(jīng)濟租用房 ”這一對民生有利的新事物,對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說,或許將被正名為 “ 有益補充 ” 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 3月 16日,全國人大第五次會議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 。 《 物權(quán)法 》 作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律,對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。除規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán) 70年后自動續(xù)期外,在國家諸多政策的實施對房地產(chǎn)價格依然不能起到良好效果的情況下,物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調(diào)控手段的一個必施 “ 殺手锏 ” ,并且 《 物權(quán)法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 ——政策評點: 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會上,《 中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定 》 中指出: “ 實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。 ”目前,物業(yè)稅已經(jīng)在北京、江蘇、深圳在內(nèi)的十個地區(qū)試點空轉(zhuǎn),有消息稱 2022年物業(yè)稅有望在國內(nèi)部分城市正式實施。 物業(yè)稅的開征,將會增加房地產(chǎn)消費者的持有成本,尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大,從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性,理性的需求無疑對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。我們判斷, 物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進的,對于抑制投機、投資需求,平抑房價的作用是長期和深遠(yuǎn)的。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。從短期看,物業(yè)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的心理影響重于實質(zhì)影響。 關(guān)鍵詞四:物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五:中介規(guī)范 1月 22日,建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 。其政策要點是: 全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案公示制度、嚴(yán)格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)等。 ——政策評點: 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實性,避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范性操作標(biāo)準(zhǔn)的綱領(lǐng)性文件。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機 “ 系列事件: ? 2022年 11月,中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤,旗下 140余家門店全線停業(yè); ? 2022年 12月,長河地產(chǎn)旗下 23家門店停止?fàn)I業(yè),僅有 8家門店被保留; ? 2022年 1月,創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點一夜之間人去樓空,包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門,甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌; ? 同月,原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六:限外 5月 23日,商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。政策要點: 申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案等。 11月 7日,國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 》 。政策要點: 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當(dāng)中,包括土
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