【文章內容簡介】 機 構 一 年 期 存 款 基 準 利 率 上 調 上 調一 年 期 貸 款 利 率 上 調0 . 1 8 個 百 分 點 ， 由6 . 8 4 % 提 高 到7 . 0 2 % ， 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應 上調 0 . 0 9 個 百 分 點一 年 期 貸 款 利 率 上 調0 . 2 7 個 百 分 點 ， 由7 . 0 2 % 提 高 到7 . 2 9 % ， 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應 上調 0 . 1 8 個 百 分 點2 0 0 7 年 央 行 緊 縮 貨 幣 政 策 連 環(huán) 計1 2 月 2 5 日 1 月 2 5 日提 高 1 個百 分 點1 4 . 5 %提 高 0 . 5個 百 分 點1 5 %4 . 1 43 . 8 7關鍵詞一：金融緊縮 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 3月 18日、 5月 19日、 7月 20日、 8月 21日、 9月 14日和 12月 21日，央行實施了 6次加息。 5年期以上的商業(yè)貸款基準利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。公積金利率也同時上調，由 4． 59％上調至 5． 22％，共計上漲 0． 63％；上調的幅度依次為 0． 18％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 09％、0． 18％。 —— 政策評點： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內加息 6次。這明確表明政府正在積極運用利率杠桿來調控和引導房地產市場，旨在抑制通貨膨脹預期，抑制投資需求，促進房地產價格平穩(wěn)發(fā)展。另外，加息對購房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應不容小視，貸款購房者壓力在不斷加大，實質影響到貸款購房者的入市速度。 加息是 2022年金融政策最突出的手段和特點。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場流動性過剩 ，其中主要表現在貨幣供應量過多以及銀行信貸增長過快，特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內投資市場的火爆， 2022年資本市場經歷了前所未有的牛市，雖然其間經歷了年中以及年末的調整，但整體來說股市呈現過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產市場依然保持活躍態(tài)勢，房價快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為必然 。因此，可以說， 2022年頻繁加息是整體經濟運行下的必然結果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導火索。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日、 5月 15日、 6月 5日、 8月 15日、 9月 25日、 10月 25日、 11月 26日、 12月 25日，央行 10次上調存款準備金率，從9． 5％上調至 14． 5％。 僅一個月后的 2022年伊始，又調至 15％。 ——政策評點： 上調存款準備金率可以直接回收流動性資金，降低流動性過剩帶來的投資壓力膨脹。同時，存款準備金率的上調，對于降低信貸乘數，降低貸款增速起到了積極的作用。通過不斷上調存款準備金率， 銀行體系的放貸量得到了明顯的控制， 這也為 2022年年末房貸緊縮提供了條件。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國首艘地產 “ 千億航母 ” ， 并誕生了內地最年輕的首富。 ? 8月 8日， 易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一只登陸紐交所的房地產經濟概念股。 ? 8月 22日，金地集團首發(fā)公告擬發(fā)行總計 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產上市公司。萬科、保利紛紛提交申請。 ? 9月 28日，華遠地產重組 SST幸福遭證監(jiān)會否決，任志強遭遇坎坷。但隨后 10月 30日方案修改后獲批，任志強終結束了一波三折的上市長跑路。 ? 9月 28日，遠洋地產在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。 ? 10月 8日， SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。隨后，潘石屹和任志強即在北京上演了一出 “ 土地換糧票 ” 事件 ——前者以 24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和 “ 燕莎圈 ” 高檔住宅項目。 ? 10月， 21世紀不動產與美國艾威基金完成 5200萬美元的融資，誕生地產經濟行業(yè)最大一筆私募。 ? 12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內地房地產企業(yè)。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會聯合頒布 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知 》 (359號文 )，政策要求： ? 對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴格房地產開發(fā)貸款，項目資本金不達 35％，不得發(fā)放貸款等。 12月 11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合發(fā)布 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知 》 ： ? 明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數； ? 規(guī)定 “ 對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行 ” ； ? 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。 ——政策評點：從穩(wěn)定房價角度來說， 359號文具有積極的意義：對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力。補充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞三：住房保障 ? 關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號文 )（ 2022年 8月） ——政策評點： 24號文標志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應結構作為目前房地產宏觀調控的首要目標。 對廉租房和經濟適用房制度做出了提綱挈領性的指示：要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標，強調要加大住房需求調節(jié)力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設和消費模式。 ? 廉租住房保障辦法（ 2022年 11月） ——政策評點： 是對 24號文進一步細化和落實。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。據建設部測算，目前全國仍有人均建筑面積 10平方米以下的低收入住房困難家庭近 1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數的 %。辦法提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于 10%。廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內等規(guī)定。 ? 經濟適用住房管理辦法（ 2022年 11月） ——政策評點： 此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的 “ 夾心層 ” 將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定， 經濟適用房建設用地以劃撥方式供應，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于 3%，銷售中將實行明碼標價，不得變相收費。購房人擁有有限產權的規(guī)定，則旨在從產權歸屬上遏制和杜絕利用經濟適用房牟利的行為。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經濟租用房”的探索 ? 又稱 “ 經濟性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設定。 ? 與 “ 限價房 ” 的區(qū)別： “ 限價房 ” 以售為主，強調購買人群具有本市戶口。而 “ 經濟租用房 ” 則有可能突破 “ 戶籍限制 ” ，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。 ? 與 “ 經濟適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產品分配形式。另外， “ 經濟適用房 ” 強調 “ 建房 ” ，以新建設的房屋為主，而 “ 經濟租用房 ” 房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。 ? 如果 “ 經濟租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 ? “ 經濟租用房 ” 是實現 “ 居者有其屋 ” 的有效途徑，但其實現還面臨著財政支持力度、稅收等相關優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的 “ 經濟租用房 ” 試點還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 ? 北京市建委有關人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對 “ 經濟租用房 ” 在北京推行的可行性及方式進行研究，有望選取部分區(qū)縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關部門的會同協商過程中，還未形成文件上政府辦公會。 ? 建設部門強調，房地產市場的主流仍是堅持市場化改革方向。 “ 經濟租用房 ”這一對民生有利的新事物，對于房地產市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為 “ 有益補充 ” 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 3月 16日，全國人大第五次會議表決通過 《 中華人民共和國物權法 》 。 《 物權法 》 作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發(fā)展都具有重要的意義。除規(guī)定住宅建設用地使用權 70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施 “ 殺手锏 ” ，并且 《 物權法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 ——政策評點： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定 》 中指出： “ 實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。 ”目前，物業(yè)稅已經在北京、江蘇、深圳在內的十個地區(qū)試點空轉，有消息稱 2022年物業(yè)稅有望在國內部分城市正式實施。 物業(yè)稅的開征，將會增加房地產消費者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。我們判斷， 物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進的，對于抑制投機、投資需求，平抑房價的作用是長期和深遠的。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。從短期看，物業(yè)稅出臺對于房地產市場的心理影響重于實質影響。 關鍵詞四：物權法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設部與央行聯合發(fā)布 《 關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知 》 。其政策要點是： 全面推行房地產經紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產經紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。 ——政策評點： 有利于提高房地產經紀行業(yè)的整體從業(yè)素質、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經紀行業(yè)規(guī)范性操作標準的綱領性文件。 2022年年末到 2022年年初房產中介 ” 危機 “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長河地產旗下 23家門店停止營業(yè)，僅有 8家門店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網點一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關門，甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌； ? 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞六：限外 5月 23日，商務部、國家外匯管理局 《 關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。政策要點： 申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房地產權的預約出讓／購買協議。地方審批部門批準設立外商投資房地產企業(yè)，應即時依法向商務部備案等。 11月 7日，國家發(fā)改委、商務部 《 外商投資產業(yè)指導目錄 》 。政策要點： 房地產業(yè)位列 限制目錄 當中，包括土