【正文】 3年時(shí)間（ 2022年到 2022年）。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)社會(huì)的人均 GDP處于 1000—3000美元的時(shí)候，正是這個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)變化最劇烈的時(shí)期： ? 民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資將會(huì)保持良好的態(tài)勢(shì)。 以人均指標(biāo)衡量， 2022年中國(guó)人均 GDP為 7078元，按當(dāng)年匯率折算約為 856美元。這還不包括以 “ 房地產(chǎn)政策 ” ， “ 房產(chǎn)調(diào)控 ” 等其他關(guān)鍵詞搜索的網(wǎng)頁(yè)。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對(duì)未來(lái)公司的各項(xiàng)工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用。一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)、一次戰(zhàn)役和一場(chǎng)戰(zhàn)斗都有自己的全局。 ——毛澤東， 《 中國(guó)革命的戰(zhàn)略策略問(wèn)題 》 公司為之活動(dòng)的終點(diǎn)，實(shí)質(zhì)是將一個(gè)公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對(duì)宏觀調(diào)控政策的敏感性強(qiáng) ?資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導(dǎo)致致命損失 ?核心能力是對(duì)各種資源的占有和合理調(diào)配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對(duì)短期利益的過(guò)分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。由此可見(jiàn)這個(gè)詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對(duì)此的關(guān)注之切。 2022年人均GDP達(dá)到 2042美元。 經(jīng)濟(jì)將從人均 GDP2022美元以下的經(jīng)濟(jì)起飛階段邁入 202210000美元的加速發(fā)展階段。 ? 居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。此外，富裕起來(lái)的居民投資需求也會(huì)加大，金融資產(chǎn)迅速膨脹，帶動(dòng)銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。 ? 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25280億元，比上年增長(zhǎng) %，加快 。（城鄉(xiāng)人口變化的 “ 交點(diǎn) ” 。如果按每人住房 27平方米計(jì)算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 2022年 12月上漲%。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國(guó)居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 ?生活消費(fèi)由溫飽型向休閑娛樂(lè)享受型發(fā)展。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長(zhǎng)，至 2022年底已經(jīng)達(dá)到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國(guó)人均居住面積在達(dá)到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國(guó)距離 30平方米還差 3平方米，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)模驗(yàn)橹袊?guó)人多地少，“ 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。所有這些問(wèn)題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ” 他在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問(wèn)時(shí)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)改革開(kāi)放３０年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)。 ? “ 目前杭州市按低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，僅杭州主城區(qū)的保障對(duì)象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會(huì)底層群眾住房沒(méi)保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責(zé)任到哪里去了？ ” ——杭州市市長(zhǎng) 蔡 奇 ? “ 我們到場(chǎng)的省長(zhǎng)、副省長(zhǎng)、市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)在這個(gè)問(wèn)題上，究竟能為社會(huì)做點(diǎn)什么？絕對(duì)不能把房?jī)r(jià)問(wèn)題向市場(chǎng)一推了之！ ” ——江西省省長(zhǎng) 吳新雄 ? “ 一個(gè)普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號(hào)令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號(hào)令） 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢（ 831大限） 4 國(guó)務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅并進(jìn)”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。 最 能概括 市場(chǎng)全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語(yǔ)”或“關(guān)鍵詞”。 —— 政策評(píng)點(diǎn)： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時(shí)間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息 6次。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過(guò)多以及銀行信貸增長(zhǎng)過(guò)快，特別是年初美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對(duì)全球金融市場(chǎng)的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開(kāi)始有意識(shí)的控制信貸的增長(zhǎng)，回收流動(dòng)性。 僅一個(gè)月后的 2022年伊始，又調(diào)至 15％。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國(guó)首艘地產(chǎn) “ 千億航母 ” ， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。萬(wàn)科、保利紛紛提交申請(qǐng)。 ? 10月 8日， SOHO中國(guó)登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 (359號(hào)文 )，政策要求： ? 對(duì)于貸款購(gòu)買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá) 35％，不得發(fā)放貸款等。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞三：住房保障 ? 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) (24號(hào)文 )（ 2022年 8月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 24號(hào)文標(biāo)志著政府開(kāi)始 把解決低收入家庭的住房問(wèn)題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。明確了廉租住房的保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經(jīng)濟(jì)租用房”的探索 ? 又稱 “ 經(jīng)濟(jì)性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。 ? 與 “ 經(jīng)濟(jì)適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。目前福建等地開(kāi)展的 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 試點(diǎn)還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ”這一對(duì)民生有利的新事物，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革發(fā)展來(lái)說(shuō)，或許將被正名為 “ 有益補(bǔ)充 ” 。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 物業(yè)稅在我國(guó)首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會(huì)上，《 中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定 》 中指出： “ 實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。政府實(shí)行該政策時(shí)也將充分考慮到保護(hù)個(gè)人普通住房的基本需求。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實(shí)性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開(kāi)化。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案等。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 從整體來(lái)看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，對(duì)境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)起到一定平抑作用。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (39號(hào)令 )（ 2022年 9月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開(kāi)發(fā)商以少量啟動(dòng)資金撬動(dòng)多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、通過(guò)銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開(kāi)發(fā)的 “ 擦邊球 ” 做法。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲(chǔ)備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 對(duì)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對(duì)普通居民影響不大，但是增加了開(kāi)發(fā)商囤地的成本。體現(xiàn)了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問(wèn)題，未來(lái)將大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 ? 同月 21日，在廈門 2022年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無(wú)人競(jìng)拍，以底價(jià)成交。 ” 新一輪土地政策下的市場(chǎng)反應(yīng) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn) ―拐點(diǎn) ” ： 高等數(shù)學(xué)術(shù)語(yǔ)。 歸根結(jié)底， “ 拐點(diǎn) ” 是否會(huì)出現(xiàn)，是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個(gè)關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。 ” ? 12月 16日晚，上海。但他同時(shí)表示，自己所稱的拐點(diǎn)不是指房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)， 而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn) 。另一個(gè)廣州樓盤，萬(wàn)科云山開(kāi)盤價(jià) /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價(jià)格。但我們看到的情況是，市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒(méi)有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達(dá) 52萬(wàn)人。 ? 當(dāng)記者問(wèn)及 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)以及房?jī)r(jià)方面他和王石誰(shuí)更理性，誰(shuí)更感性時(shí)，潘石屹說(shuō)，在市場(chǎng)面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。再?gòu)娜f(wàn)科的心態(tài)上來(lái)看，2022年他們的銷售額突破了 500億元，他們認(rèn)為已經(jīng)有了足夠強(qiáng)大的力量，可以在市場(chǎng)上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。王石反復(fù)勸告大家三四年之內(nèi)不要購(gòu)買房子， 40歲之前不要購(gòu)買房子，潘石屹認(rèn)為，這可能與萬(wàn)科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關(guān)系。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價(jià)促銷。 ? 富力又一城 的促銷動(dòng)作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費(fèi)， %印花稅， 2%公共維修基金全由開(kāi)發(fā)商買單。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個(gè)月來(lái)，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應(yīng)計(jì)劃則顯示，將有 800萬(wàn)平方米的保障性住房開(kāi)建，比去年增加了 270萬(wàn)平方米。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。 2022房?jī)r(jià)強(qiáng)力上揚(yáng) 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價(jià)格漲幅尚在 %上下波動(dòng)； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 10%； 10月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %； 11月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來(lái)單月最低值 。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長(zhǎng)沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲%、 %和 %。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。 上市房產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金流普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬(wàn)科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂(lè)等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %0100200300