【正文】 3年時間（ 2022年到 2022年）。從國際經驗來看，當一個社會的人均 GDP處于 1000—3000美元的時候，正是這個社會的經濟變化最劇烈的時期： ? 民眾對經濟前景將普遍看好，對經濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。 以人均指標衡量， 2022年中國人均 GDP為 7078元，按當年匯率折算約為 856美元。這還不包括以 “ 房地產政策 ” ， “ 房產調控 ” 等其他關鍵詞搜索的網頁。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進和導向作用。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 ——毛澤東， 《 中國革命的戰(zhàn)略策略問題 》 公司為之活動的終點，實質是將一個公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對宏觀調控政策的敏感性強 ?資本密集型產業(yè)，決策失誤將導致致命損失 ?核心能力是對各種資源的占有和合理調配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對短期利益的過分追逐決定了房產企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。由此可見這個詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對此的關注之切。 2022年人均GDP達到 2042美元。 經濟將從人均 GDP2022美元以下的經濟起飛階段邁入 202210000美元的加速發(fā)展階段。 ? 居民的消費能力大大提高，消費結構發(fā)生變化。此外，富裕起來的居民投資需求也會加大，金融資產迅速膨脹，帶動銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。 ? 全年房地產開發(fā)投資 25280億元，比上年增長 %，加快 。（城鄉(xiāng)人口變化的 “ 交點 ” 。如果按每人住房 27平方米計算（ 2022年末水平），將新增住宅需求 4億平方米。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比 2022年 12月上漲%。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國居民家庭恩格爾系數(shù)變化表 010203040506070801978 1990 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022農村居民城鎮(zhèn)居民 根據聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。 ?生活消費由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至 2022年底已經達到 27平方米 根據世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離 30平方米還差 3平方米，說明我國房地產仍將保持持續(xù)的發(fā)展。在中國，經濟適用房戶均面積９０平方米是比較適當?shù)?，因為中國人多地少，?對廉租房和經濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 ” 他在新加坡國立大學發(fā)表演講后回答提問時說，應該說，中國改革開放３０年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。 ? “ 目前杭州市按低保標準兩倍計算，僅杭州主城區(qū)的保障對象還有 25000戶，共產黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責任到哪里去了？ ” ——杭州市市長 蔡 奇 ? “ 我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個問題上，究竟能為社會做點什么？絕對不能把房價問題向市場一推了之！ ” ——江西省省長 吳新雄 ? “ 一個普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號令） 將房地產業(yè)定位于支柱產業(yè) 2022 國土資源部、監(jiān)察部 《 關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號令） 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢（ 831大限） 4 國務院通知，商業(yè)銀行將房地產開發(fā)投資項目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。70”政策，到房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。 最 能概括 市場全局 、最能反應民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關注度高的“流行語”或“關鍵詞”。 —— 政策評點： 自 2022年 10月 29日至今 3年多時間，央行已加息 10次，其中， 2022年是加息最為頻繁的一年，年內加息 6次。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場流動性過剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應量過多以及銀行信貸增長過快，特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。 僅一個月后的 2022年伊始，又調至 15％。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國首艘地產 “ 千億航母 ” ， 并誕生了內地最年輕的首富。萬科、保利紛紛提交申請。 ? 10月 8日， SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。 上市：房企融資突圍的 “ 舞蹈 ” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞二：第二套房 2022年 9月 27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知 》 (359號文 )，政策要求： ? 對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的 1． 1倍； ? 不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸； ? 嚴格房地產開發(fā)貸款，項目資本金不達 35％，不得發(fā)放貸款等。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞三：住房保障 ? 關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號文 )（ 2022年 8月） ——政策評點： 24號文標志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應結構作為目前房地產宏觀調控的首要目標。明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內等規(guī)定。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ―經濟租用房”的探索 ? 又稱 “ 經濟性租房 ” ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。 ? 與 “ 經濟適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產品分配形式。目前福建等地開展的 “ 經濟租用房 ” 試點還局限于地區(qū)性 “ 自發(fā)行為 ” 。 “ 經濟租用房 ”這一對民生有利的新事物，對于房地產市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為 “ 有益補充 ” 。 ——政策評點： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2022年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定 》 中指出： “ 實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。 ——政策評點： 有利于提高房地產經紀行業(yè)的整體從業(yè)素質、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產交易的透明化、公開化。地方審批部門批準設立外商投資房地產企業(yè)，應即時依法向商務部備案等。 ——政策評點： 從整體來看，限外政策有利于房地產市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進入房地產炒房領域起到限制作用，對于房地產價格來說，勢必會起到一定平抑作用。 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 (39號令 )（ 2022年 9月） ——政策評點： 禁止分期取證，實際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項目、通過銀行抵押貸款和預售回款進行循環(huán)開發(fā)的 “ 擦邊球 ” 做法。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評點： 對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。（ 2022年 12月） ——政策評點：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。體現(xiàn)了國家領導高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 ? 同月 21日，在廈門 2022年的最后一場土地拍賣會上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價成交。 ” 新一輪土地政策下的市場反應 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞八：拐點 ―拐點 ” ： 高等數(shù)學術語。 歸根結底， “ 拐點 ” 是否會出現(xiàn)，是市場對調控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。 ” ? 12月 16日晚，上海。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點， 而是從快速上漲到理性調整的拐點 。另一個廣州樓盤，萬科云山開盤價 /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價格。但我們看到的情況是，市場真實的需求并沒有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達 52萬人。 ? 當記者問及 2022年房地產市場的走勢以及房價方面他和王石誰更理性，誰更感性時，潘石屹說，在市場面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。再從萬科的心態(tài)上來看，2022年他們的銷售額突破了 500億元，他們認為已經有了足夠強大的力量，可以在市場上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。王石反復勸告大家三四年之內不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關系。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價促銷。 ? 富力又一城 的促銷動作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。據北京市房地產交易管理網 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個月來，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應計劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。據七彩尾房超市負責人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。 2022房價強力上揚 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價格漲幅尚在 %上下波動； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個大中城市新建商品住房銷售價格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價格同比上漲 10%； 10月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲 %； 11月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來單月最低值 。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：海口%、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲%、 %和 %。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉增 10股的高送配方案。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。 上市房產公司對現(xiàn)金流普遍持謹慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產企業(yè)銷售額突破一百億大關（初步數(shù)據）。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬科近三年銷售收入增長2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %0100200300