【正文】 466億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 51020億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 64928億元，增長 %。此外，富裕起來的居民投資需求也會加大，金融資產(chǎn)迅速膨脹，帶動銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。人均 GDP8008000美元時期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均 GDP13000美元的水平才會出現(xiàn)下降。 ? 居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 如，實現(xiàn)前一個階段德國用了９年，而后一個階段只用了６年，日本則分別用了 6年和 3年。 經(jīng)濟將從人均 GDP2022美元以下的經(jīng)濟起飛階段邁入 202210000美元的加速發(fā)展階段。按目前的增長趨勢，2022年突破規(guī)劃數(shù)字已成定局 4 5 1 7 . 88 9 6 4 . 41 8 5 4 7 . 95 8 4 7 8 . 18 9 4 6 8 . 19 7 3 1 4 . 81 0 5 1 7 2 . 31 1 7 3 9 0 . 213651518232120940724661926100085610901490170320420500001000001500002022002500003000001980 1985 1990 1995 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP(億元，人民幣)05001000150020222500人均GDP(美元)G D P （億元，人民幣）人均g d p （美元）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 專家視角：人均 GDP達到 2022美元意味著什么？ GDP反映的是國家經(jīng)濟實力和市場規(guī)模，人均 GDP反映的則是國民的富裕程度和生活水平。 2022年人均GDP達到 2042美元。為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進作用。由此可見這個詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對此的關(guān)注之切。 1991年 1月，萬科以 “ 0002” 的股票代碼在深圳掛牌交易，標志著中國住宅產(chǎn)業(yè)化的正式啟航； 1993年 6月啟動的第一輪政策調(diào)控，以及隨后以 1993年到 1995年間海南地產(chǎn)泡沫的破滅為標志，中國老一代房產(chǎn)人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻讓人心有余悸的掘金歲月； 2022年 5月，國土資源部簽發(fā) 11號令，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪 “ 土地革命 ” 的開始；始于 2022年的房價狂飚，引起中國高層領(lǐng)導(dǎo)的深切關(guān)注，自 2022年至今，國家在土地，金融，稅收等方面先后出臺多個政策，矛頭直指強勢上揚的城市房價 …… ? 在百度搜索中， “ 房產(chǎn)新政 ” 可搜到相關(guān)網(wǎng)頁約 1,290,000篇； “ 谷歌 ”可搜到約 1,080,000項。 什么是戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ?對宏觀調(diào)控政策的敏感性強 ?資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導(dǎo)致致命損失 ?核心能力是對各種資源的占有和合理調(diào)配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下 ?對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的 “ 短平快 ” 的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在 “ 地方諸侯 ” 的層次。波特 蘭德觀點： 戰(zhàn)略是為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動綱領(lǐng)。 ——毛澤東， 《 中國革命的戰(zhàn)略策略問題 》 公司為之活動的終點，實質(zhì)是將一個公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 2月 寧波金田置業(yè) 20222022年企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃方案 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場分析 ? 四、全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 戰(zhàn)略問題是關(guān)系到全局的問題，即需要照顧到各個方面和各個階段的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 ——“競爭戰(zhàn)略之父 ” 邁克爾 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進和導(dǎo)向作用。制定戰(zhàn)略有利于抵制機會的 “ 誘惑 ” ?房地產(chǎn)企業(yè)由關(guān)系導(dǎo)向、機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)為市場導(dǎo)向、戰(zhàn)略導(dǎo)向是發(fā)展的必然趨勢 房產(chǎn)企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？ 成本 /價格競爭 性價比競爭 模式競爭 品牌、戰(zhàn)略競爭 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭 的四個階段： 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的簡要回顧 ? 自 1987年深圳的中國土地 “ 第一拍 ” 至今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了 20年的歷程。這還不包括以 “ 房地產(chǎn)政策 ” ， “ 房產(chǎn)調(diào)控 ” 等其他關(guān)鍵詞搜索的網(wǎng)頁。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 支付部分土地出讓金 ? 申請減免配套費 ? 要求施工企業(yè)先行墊資施工 ? 提前預(yù)售，收取房款 ? 不注重產(chǎn)品設(shè)計、工程質(zhì)量、和客戶服務(wù) ? 成本低、利潤高 ? 土地實行 “ 招拍掛 ” ? 限制前期流動資金貸款 ? 嚴禁墊資和拖欠農(nóng)民工工資 ? 嚴格預(yù)售許可證制度 ? 細分市場、細分客戶，促銷費用越來越高 ? 成本越來越高而利潤率越來越低 舊開發(fā)模式 新開發(fā)模式 新 投資 模 式 新 開 發(fā) 模式 職權(quán)分配變化 組織結(jié)構(gòu)變化 管理制度變化 工作流程變化 新 管理模式 房產(chǎn)新政下，我們需要面對 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 有限資源 收縮戰(zhàn)略？ 穩(wěn)定戰(zhàn)略？ 固守一隅還是主動出擊？激進還是穩(wěn)??？產(chǎn)品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？ 3－ 5年戰(zhàn)略規(guī)劃目標？ …… 一體化？多元化 發(fā)展戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場分析 ? 四、全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國經(jīng)濟保持持續(xù)快速的發(fā)展 2022 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長。 以人均指標衡量， 2022年中國人均 GDP為 7078元，按當年匯率折算約為 856美元。 根據(jù)“十一五”規(guī)劃綱要，十一五年均增長 %，2022年 GDP達到。從國際經(jīng)驗來看，當一個社會的人均 GDP處于 1000—3000美元的時候，正是這個社會的經(jīng)濟變化最劇烈的時期： ? 民眾對經(jīng)濟前景將普遍看好，對經(jīng)濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。世界許多國家和地區(qū)在人均ＧＤＰ達到2022美元后，其經(jīng)濟往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時間較長； ? 從國際經(jīng)驗來看，人均ＧＤＰ從１０００美元到2022美元，再從２０００美元到３０００美元的跨越，所用的時間逐漸縮短。而中國人均 GDP從 1000美元增長到 2022美元僅僅用了 3年時間（ 2022年到 2022年）。 消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求快速增長。 ? 居民對服務(wù)業(yè)的需求將大幅增加 ，例如，舒適型旅游經(jīng)濟將有很大的發(fā)展空間。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 20229229742494128406 298553291837214435005556770477886041098701372393149 3216 3178 3614 41034984 6344779110154131581575921446252800202204000060000800001000001202201400001600001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022固定資產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額2022年，我國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快： ? 全年全社會固定資產(chǎn)投資達到 137239億元，比上年增長 %，加快 ；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 117414億元，增長 %，加快 。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 0 %5 %1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7G D P 增 長房 地 產(chǎn) 投 資 增 長全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 長房 資 產(chǎn) 投 資 占 G D P 比 重房 地 產(chǎn) 投 資 占 全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 比 重房 地 產(chǎn) 投 資 的 增 長 超 過 G D P 和 全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 的 增 長G D P 、 固 定 資 產(chǎn) 投 資 、 房 地 產(chǎn) 投 資 增 長 比 較寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 20222022年中國城市化率變化趨勢35363738394041424344452022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年―十一五 ” 期間，我國城鎮(zhèn)化仍將快速推進： ?從國際經(jīng)驗來看，當城市化率達到３０％以前，城市化進程比較緩慢；當城市化率超過３０％而未達到６０％的時期，城市化進程出現(xiàn)持續(xù)加速趨勢；而城市化率一旦超過６０％，城市化進程又會相對慢下來，進入平穩(wěn)推進階段。 ?綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到６０％左右的時間可能會在２０２５年前后，2022年前后將達到５０％。城市人口規(guī)模越來越大于農(nóng)村人口規(guī)模，出現(xiàn) “ 剪刀 ” 效應(yīng)。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動 GDP增長兩個點以上，同時增加約 1500萬城鎮(zhèn)人口。這還不包括家庭結(jié)構(gòu)小型化、住房升級換代等因素的增量。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 CPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價上漲的深切關(guān)注和心理恐慌，同時也對房價高企產(chǎn)生了推動作用。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字， 2022年達到 13786元。從 1985－ 1999年這 15年間，我國農(nóng)村居民一直處在溫飽水平；2022年以后我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)分別降到 50％、 40%以下，分別達到富裕和小康。 進入 21世紀初的前 5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內(nèi)容的新 “ 三大件 ” 消費時期。 ?消費、投資更加理性和多樣化。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù) 3－ 5年。 ?其次，是建設(shè)經(jīng)濟適用房。 ?對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)， “ 但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進行炒作造成市場混亂 ” 。中國每年新生人口要超過１０００萬，每年由農(nóng)村進入城市需要解決住房的進城人員達到１８００萬，還有２１００萬流動農(nóng)民工，也需要居住條件。 溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 他說： “ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 十一月十九日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講。被溫家寶總理稱為 “ 人民有很大的意見 ” 的房價上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點之一。 ” ——1月 16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會議提交的一份題為 《 關(guān)于規(guī)范甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的調(diào)研報告 》 顯示，甘肅省蘭州市的房價與居民收入嚴重不匹配。 GDP高增長