【正文】 75％的企業(yè)沒有項目，有項目的企業(yè)項目數(shù)量平均 相差 萬科經(jīng)營情況與行業(yè)平均值之比較（ 2022年數(shù)據(jù)） 與行業(yè)領先者的懸殊差異 雖然萬科國內老大的地位短時間內無人撼動，但其市場份額卻不到 2％，同時，房地產的行業(yè)集中度也遠不如競爭充分的家電、 IT、快速消費品等行業(yè)。 ? 2022年，大華 (集團 )有限公司、復地 (集團 )股份有限公司、金地 (集團 )股份有限公司等都有望躋身 “ 百億俱樂部 ” 。福星股份、萬通地產、世茂股份三家公司雖然推出了分紅方案，但較之 、 ，現(xiàn)金分紅少得可憐，令投資者失望。 ? 從上述公司的分配預案看，地產公司現(xiàn)金并不充足已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。 2022年地價漲幅遠遠低于房價漲幅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 名次 股票名稱 凈利潤 每股收益 分配預案 主營業(yè)務增長率 1 保利地產 1,489,088, 元 10轉增 10股派 （含稅） % 2 S*ST昌源 378,330, 不分配不轉增 % 3 華發(fā)股份 362,828, 10轉增 10股派 1元（含稅） % 4 萬業(yè)企業(yè) 480,043, 10派 5元（含稅） % 5 中華企業(yè) 605,306, 10送 2股 % 6 福星股份 10派 1元（含稅） % 7 蘇寧環(huán)球 212,950, 不分配不轉增 % 8 ST臥龍 120,109, 不分配不轉增 % 9 陽光股份 183,326 87,089元 不分配不轉增 % 10 萬通地產 164,939, 10派 （含稅） % 11 世茂股份 66,375, 10派 （含稅） % 12 上海新梅 5,135, 不分配不轉增 % 已公布 2022年年報的 12家房地產公司業(yè)績表 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 截至 2022年 2月 12日， 75家地產類上市公司中，已有 12家公司公布了 2022年年報。 ? 非住宅商品房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 12月部分城市房屋銷售價格指數(shù) 地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全國 北京 天津 上海 南京 杭州 廣州 深圳 重慶 成都 注：同比以去年同月價格為 100，環(huán)比以上月價格為 100 2022年單月各城市房屋銷售價格指數(shù) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 北京 上海 深圳 廣州 南京 北海 烏魯木齊 重慶 寧波 1 % % % % % % % % % 2 % % % % % % % % % 3 % % % % % % % % % 4 % % % % % % % % % 5 % % % % 6 10% % % % % % % % 7 % % % % % % % % % 8 % % % % % % % % % 9 % % % % % % % % % 10 % % % % % % % % % 11 % % % % % % % % % 12 % % % % % % % 2022年 1－ 12月份部分城市房價漲幅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年 12月，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月降低 。 ” 節(jié)后促銷，北京房市表現(xiàn)是否是對“拐點論”的印證？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產市場分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟分析 ? 二、房地產調控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產市場分析 ? 四、全國房地產市場預測 ?第二部分：寧波房地產市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 19972022年 房屋價格趨勢圖0100020223000400050006000元/平米全部 住宅 商業(yè)用房全部 1997 2063 2053 2112 2170 2250 2359 2778 3168住宅 1790 1854 1857 1948 2022 2092 2197 2608 2937商業(yè)用房 3090 3170 3333 3260 3274 3489 3675 3884 50221997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022回顧：近年國內房地產價格持續(xù)增長 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 據(jù)國家統(tǒng)計局 2022年 1月 24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)初步核算， 2022年全國 70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了 %，漲幅提了 個百分點； 其中 2022年 12月單月漲幅為 %。北京日報報道： 前幾年在京城風風火火買房的溫州和山西大款現(xiàn)在開始 “ 出貨 ” 了 ——拋售手中囤積的北京商品房，其中最多的一位準備出手 400多套。 ” 這一觀點在在網(wǎng)上得到了很多購房者的支持。特別是在進入 2月份以后，北京的住宅銷售幾乎進入冰點。一次性付款，最低優(yōu)惠至 7400元 /平方米；銀行按揭，則最低優(yōu)惠至 7600元 /平方米。 ? 在其博客上，任志強表示，雖然其認為樓市開始有 “ 寒流 ” ，但絕不是認為樓市已出現(xiàn)了拐點。再有就是政府出臺的金融政策，限制給房地產開發(fā)商貸款，也限制了按揭貸款，在對房地產行業(yè)造成影響之前，首先受到影響的是房地產中介行業(yè)。第二，過去兩年時間，土地的價格、房子的價格，尤其是土地價格暴漲，土地市場中出現(xiàn)了泡沫，所以王總批評萬科各分公司的經(jīng)理們不能再拿地了，這是兩個大背景。當然，這只是北京的數(shù)據(jù)，并不能代表全國的情況。 ” ? 針對在廣州地產高峰論壇上不少業(yè)內專家關于 “ 中國房價調整期最長會達到15個月，復蘇后會出現(xiàn)報復性上漲 ” 的預測，潘石屹認為：我不知道這些行業(yè)內的專家是誰，也不知道他們的根據(jù)是什么，為什么會得出 15個月調整期的結論，而不是 14個月，或者 16個月。幾天前，萬科金色康苑以 /平方米的價格開盤，引來市民連夜排隊搶購，當天推出的 156套單位也在不到 2小時內售罄。 ” ? 晚些時間，王石在其博客上承認，內地房價走勢正處在一個拐點上。 ” 不過， “ 回答的第一句話被媒體大量引用，而第二句話卻沒人提了。 xyoABC 如果從 “ 嚴謹?shù)臄?shù)理概念 ” 這個意義上看所謂 “ 樓市拐點 ” ，只能理解為房價上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。盡管如此，拿地開發(fā)商仍謹慎表示： “ 就算是起始價格拿地，以現(xiàn)在的形勢來說，也算是很高了。 ? 2022年 12月 7日，成都西郊郫縣總面積約 258畝的三幅地塊，以每畝 200余萬元的價格起拍，卻因開發(fā)商反應冷淡而全部流拍； ? 2022年 12月 8日，南京流拍的是一塊地鐵沿線、距當?shù)刈罘比A的商圈之一新街口僅 5分鐘車程的黃金地塊。 節(jié)約集約用地方面的政策： 國務院常務會議研究促進節(jié)約集約用地（ 2022年 12月） ——政策評點：此次會議強調，我國耕地資源緊缺，守住 18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護耕地的矛盾，要實行最嚴格的土地管理制度。 其他相關的土地政策和會議精神： 上海、深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅。在該政策影響下，未來土地管理部門會根據(jù)競標房地產企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內，同時受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。此外，土地相關政策還包含提高稅收以及未來在土地節(jié)約集約方面的措施。其中限制外資進入房地產中介或經(jīng)紀公司是首次提出。政策要點： 申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房地產權的預約出讓／購買協(xié)議。其政策要點是： 全面推行房地產經(jīng)紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。我們判斷， 物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進的，對于抑制投機、投資需求，平抑房價的作用是長期和深遠的。除規(guī)定住宅建設用地使用權 70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施 “ 殺手锏 ” ，并且 《 物權法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 ? 建設部門強調，房地產市場的主流仍是堅持市場化改革方向。 ? “ 經(jīng)濟租用房 ” 是實現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 的有效途徑，但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。而 “ 經(jīng)濟租用房 ” 則有可能突破 “ 戶籍限制 ” ，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。購房人擁有有限產權的規(guī)定，則旨在從產權歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利的行為。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于 10%。 ? 廉租住房保障辦法（ 2022年 11月） ——政策評點： 是對 24號文進一步細化和落實。補充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。 ? 12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內地房地產企業(yè)。 ? 9月 28日，遠洋地產在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產上市公司。通過不斷上調存款準備金率， 銀行體系的放貸量得到了明顯的控制， 這也為 2022年年末房貸緊縮提供了條件。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日、 5月 15日、 6月 5日、 8月 15日、 9月 25日、 10月 25日、 11月 26日、 12月 25日，央行 10次上調存款準備金率，從9． 5％上調至 14． 5％。 加息是 2022年金融政策最突出的手段和特點。公積金利率也同時上調，由 4． 59％上調至 5． 22％，共計上漲 0． 63％；上調的幅度依次為 0． 18％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 09％、0． 18％。此外， 2022年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充，特別是央行加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了 2022年調控的一大特色。我國的 “ 房地產法律體系 ” 必將越來越完善，房地產市場政策越來越嚴密： 回顧近 5年來的宏觀調控政策， 2022～ 2022年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自 2022年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅； 2022年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的“ 90 GDP高增長、城市建設高歌猛進，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標，“ 高地價 +高房價 ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。被溫家寶總理稱為 “ 人民有很大的意見 ” 的房價上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點之一。 他說： “ 如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。中國每年新生人口要超過１０００萬，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到１８００萬，還有２１００萬流動農民工，也需要居住條件。 ?其次，是建設經(jīng)濟適用房。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產等投資領域。 進入 21世紀初的前 5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內容的新 “ 三大件 ” 消費時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字， 2022年達到 13786元。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動 GDP增長兩個點以上，同時增加約 1500萬城鎮(zhèn)人口。 ?綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到６０％左右的時間可能會在２０２５年前后，2022年前后將達到５０％。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。 ? 居民對服務業(yè)的需求將大幅增加 ，例如，舒適型旅游經(jīng)濟將有很大的發(fā)展空間。而中國人均 GDP從 1000美元增長到 2022美元僅僅用了