【正文】 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。從 1985－ 1999年這 15年間，我國(guó)農(nóng)村居民一直處在溫飽水平；2022年以后我國(guó)城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)分別降到 50％、 40%以下，分別達(dá)到富裕和小康。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和變化： ?消費(fèi)內(nèi)容不斷更新。 進(jìn)入 21世紀(jì)初的前 5年，我國(guó)居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進(jìn)入家庭的萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)后，已進(jìn)入到一個(gè)以教育、購(gòu)房、購(gòu)車(chē)為主要內(nèi)容的新 “ 三大件 ” 消費(fèi)時(shí)期。 ?生活消費(fèi)由溫飽型向休閑娛樂(lè)享受型發(fā)展。 ?消費(fèi)、投資更加理性和多樣化。 2022年末，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。除了銀行儲(chǔ)蓄外，越來(lái)越多的居民進(jìn)入股票、證券、基金、國(guó)債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長(zhǎng)，至 2022年底已經(jīng)達(dá)到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國(guó)人均居住面積在達(dá)到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國(guó)距離 30平方米還差 3平方米，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢(shì)還將持續(xù) 3－ 5年。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 解決房地產(chǎn)問(wèn)題，溫家寶談了四點(diǎn)考慮： ?首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房 … 為此，中國(guó)政府今年將安排４９億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。 ?其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)?，因?yàn)橹袊?guó)人多地少，“ 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 ?對(duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)， “ 但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂 ” 。 ?中國(guó)是有１３億人口的國(guó)家，要守?。保竷|畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國(guó)人。中國(guó)每年新生人口要超過(guò)１０００萬(wàn)，每年由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到１８００萬(wàn)，還有２１００萬(wàn)流動(dòng)農(nóng)民工，也需要居住條件。所有這些問(wèn)題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題。 2022年 11月 19日，溫家寶出席新加坡中華總商會(huì)舉行的工商界人士晚餐會(huì)并致辭。 他說(shuō)： “ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題。 ” 他在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問(wèn)時(shí)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)改革開(kāi)放３０年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)。 十一月十九日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國(guó)省、直轄市和自治區(qū)兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)，地方政府的換屆選舉同期舉行。被溫家寶總理稱(chēng)為 “ 人民有很大的意見(jiàn) ” 的房?jī)r(jià)上漲較快問(wèn)題，成為各地兩會(huì)的討論焦點(diǎn)之一。 ? “ 目前杭州市按低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，僅杭州主城區(qū)的保障對(duì)象還有 25000戶(hù)，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會(huì)底層群眾住房沒(méi)保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責(zé)任到哪里去了？ ” ——杭州市市長(zhǎng) 蔡 奇 ? “ 我們到場(chǎng)的省長(zhǎng)、副省長(zhǎng)、市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)在這個(gè)問(wèn)題上，究竟能為社會(huì)做點(diǎn)什么？絕對(duì)不能把房?jī)r(jià)問(wèn)題向市場(chǎng)一推了之！ ” ——江西省省長(zhǎng) 吳新雄 ? “ 一個(gè)普通市民不吃不喝，買(mǎi)一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 ” ——1月 16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會(huì)議提交的一份題為 《 關(guān)于規(guī)范甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告 》 顯示，甘肅省蘭州市的房?jī)r(jià)與居民收入嚴(yán)重不匹配。 十七大提出的 “ 住有所居 ” 的社會(huì)目標(biāo)和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的 “ 改善民生 ”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 GDP高增長(zhǎng)、城市建設(shè)高歌猛進(jìn)，已經(jīng)不是考核政府官員政績(jī)的惟一指標(biāo)，“ 高地價(jià) +高房?jī)r(jià) ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問(wèn)題。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號(hào)令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號(hào)令） 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢（ 831大限） 4 國(guó)務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 6 國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷規(guī)定的通知 》 9 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo) 》 支收比控制在 50%以下 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國(guó)土資源部 《 關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查工作的通知 》 對(duì)存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查 2022 央行加息 國(guó)辦明電「 2022」 8號(hào) 《 關(guān)于切實(shí)文檔住房?jī)r(jià)格的通知 》 （舊國(guó)八條） 主旨是穩(wěn)定房?jī)r(jià) 溫家寶主持常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，總結(jié)為“新國(guó)八條” 主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 （ 6月 1日實(shí)施） 被稱(chēng)為“ 61大限”和“新政”， 被視為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施 國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的通知 》 2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知 》 156號(hào)文 征收 20％所得稅 回顧： 2022年 以來(lái)國(guó)家 主要調(diào)控政策 一覽 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 回顧： 2022年 以來(lái)國(guó)家 主要調(diào)控政策 一覽（續(xù)） 2022 央行升息 %,5年以上房貸基準(zhǔn)利率上調(diào)至 % 抑制需求 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國(guó)六條”） 包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房 國(guó)務(wù)院辦公廳 出臺(tái) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 （ 9部委“ 15條”） 是對(duì)“國(guó)六條”的細(xì)化，其中包括 90/70政策。首付款 建設(shè)部 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進(jìn)一步明確 90/70政策 取得預(yù)售證后 10日內(nèi)開(kāi)售 建設(shè)部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 》 ―外資限炒令” 國(guó)辦 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知 》 設(shè)立 9個(gè)土地督察局 國(guó)稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來(lái)中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施和市場(chǎng)政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見(jiàn)的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對(duì)性、可操作性 ―― 既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時(shí)也充分考慮了各項(xiàng)政策的對(duì)沖作用 ―― 這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。我國(guó)的 “ 房地產(chǎn)法律體系 ” 必將越來(lái)越完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策越來(lái)越嚴(yán)密： 回顧近 5年來(lái)的宏觀調(diào)控政策， 2022～ 2022年主要從加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地市場(chǎng)交易等宏觀層面切入；自 2022年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，把住房問(wèn)題上升到中央層面，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅； 2022年更進(jìn)一步推進(jìn)和完善了細(xì)化的調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“ 9070”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅并進(jìn)”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。 近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施和政策越來(lái)越科學(xué)、有效 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022：調(diào)控政策的強(qiáng)力延續(xù) 2022年，除了落實(shí)前幾年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，政策再次完善，在堅(jiān)定不移的保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會(huì)公共職責(zé)。 8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 24號(hào)文使得建立及完善住房保障體系成為 2022年調(diào)控的中心。此外， 2022年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，特別是央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺(tái)，也形成了 2022年調(diào)控的一大特色。 最 能概括 市場(chǎng)全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語(yǔ)”或“關(guān)鍵詞”。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫(huà)了開(kāi)發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個(gè)大國(guó)政府運(yùn)用“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行有形調(diào)控過(guò)程中的探索和實(shí)踐 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 公布日期 公布機(jī)關(guān) 文件名稱(chēng) 1月 25日 國(guó)稅總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 3月 16日 全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì) 議表決通過(guò) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 3月 29日 商務(wù)部 《 關(guān)于 2022年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn) 》 3月 29日 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商 總局等八部委 《 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案 》 5月 23日 商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 8月 7日 國(guó)務(wù)院 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 》 9月 21日 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 9月 27日 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 9月 30日 國(guó)土資源部 《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見(jiàn) 〉 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知 》 11月 7日 國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2022年修訂） 》 11月 14日 財(cái)政部 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 11月 27日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門(mén) 《 廉租住房保障辦法 》 11月 19日 國(guó)土部、財(cái)政部、央行 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 11月 30日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門(mén) 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 》 12月 11日 央行、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 盤(pán)點(diǎn)： 2022年國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 6次上調(diào)存款基準(zhǔn)利率： 1 月 5 日 2 月 1 6 日 3 月 1 8 日 4 月 5 日 4 月 2 9 日 5 月 1 8 日 5 月 1 9 日 7 月 2 1 日 7 月 3 0 日 8 月 2 2 日 9 月 6 日 9 月 1 6 日1 0 月 1 3 日1 1 月 2 6 日9 . 5 %1 0 %1 0 . 5 %1 1 %1 1 . 5 %1 2 %1 2 . 5 %1 3 %1 3 . 5 %2 . 7 92 . 5 23 . 0 62 . 7 93 . 3 33 . 0 63 . 3 63 . 3 33 . 8 73 . 3 6提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn) 提 高 存 款 類(lèi) 金 融 機(jī) 構(gòu) 人 民 幣 存 款 準(zhǔn) 備 金 率 金 融