【正文】 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%－ 59%為溫飽， 40%－ 50%為小康， 30%－ 40%為富裕，低于 30%為最富裕。從 1985－ 1999年這 15年間，我國農(nóng)村居民一直處在溫飽水平；2022年以后我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)分別降到 50％、 40%以下，分別達到富裕和小康。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會帶動消費結(jié)構(gòu)的升級和變化： ?消費內(nèi)容不斷更新。 進入 21世紀初的前 5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內(nèi)容的新 “ 三大件 ” 消費時期。 ?生活消費由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。 ?消費、投資更加理性和多樣化。 2022年末，我國居民儲蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 1725270510152025301996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022我國城鎮(zhèn)人均居住面積變化示意圖我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至 2022年底已經(jīng)達到 27平方米 根據(jù)世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到 30~35平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離 30平方米還差 3平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù) 3－ 5年。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場分析 ? 四、全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 解決房地產(chǎn)問題，溫家寶談了四點考慮： ?首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房 … 為此，中國政府今年將安排４９億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方財政，投入將達到幾百億。 ?其次，是建設(shè)經(jīng)濟適用房。在中國，經(jīng)濟適用房戶均面積９０平方米是比較適當?shù)?，因為中國人多地少，?對廉租房和經(jīng)濟適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 ?對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)， “ 但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進行炒作造成市場混亂 ” 。 ?中國是有１３億人口的國家，要守?。保竷|畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國人。中國每年新生人口要超過１０００萬，每年由農(nóng)村進入城市需要解決住房的進城人員達到１８００萬，還有２１００萬流動農(nóng)民工，也需要居住條件。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。 溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 2022年 11月 19日，溫家寶出席新加坡中華總商會舉行的工商界人士晚餐會并致辭。 他說： “ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。 ” 他在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問時說，應(yīng)該說，中國改革開放３０年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。 十一月十九日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國省、直轄市和自治區(qū)兩會陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。被溫家寶總理稱為 “ 人民有很大的意見 ” 的房價上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點之一。 ? “ 目前杭州市按低保標準兩倍計算，僅杭州主城區(qū)的保障對象還有 25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責任到哪里去了？ ” ——杭州市市長 蔡 奇 ? “ 我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個問題上，究竟能為社會做點什么？絕對不能把房價問題向市場一推了之！ ” ——江西省省長 吳新雄 ? “ 一個普通市民不吃不喝，買一套 90平方米的商品房至少需要 15年的收入。 ” ——1月 16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會議提交的一份題為 《 關(guān)于規(guī)范甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的調(diào)研報告 》 顯示，甘肅省蘭州市的房價與居民收入嚴重不匹配。 十七大提出的 “ 住有所居 ” 的社會目標和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的 “ 改善民生 ”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 GDP高增長、城市建設(shè)高歌猛進，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標，“ 高地價 +高房價 ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號令） 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢（ 831大限） 4 國務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 6 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷規(guī)定的通知 》 9 銀監(jiān)會出臺 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指導(dǎo) 》 支收比控制在 50%以下 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國土資源部 《 關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的通知 》 對存量、閑置土地進行調(diào)查 2022 央行加息 國辦明電「 2022」 8號 《 關(guān)于切實文檔住房價格的通知 》 （舊國八條） 主旨是穩(wěn)定房價 溫家寶主持常務(wù)會議，研究進一步加強宏觀調(diào)控問題，總結(jié)為“新國八條” 主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 （ 6月 1日實施） 被稱為“ 61大限”和“新政”， 被視為最嚴厲的調(diào)控措施 國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收的通知 》 2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 156號文 征收 20％所得稅 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽（續(xù)） 2022 央行升息 %,5年以上房貸基準利率上調(diào)至 % 抑制需求 國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”） 包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房 國務(wù)院辦公廳 出臺 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知 》 （ 9部委“ 15條”） 是對“國六條”的細化，其中包括 90/70政策。首付款 建設(shè)部 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進一步明確 90/70政策 取得預(yù)售證后 10日內(nèi)開售 建設(shè)部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 ―外資限炒令” 國辦 《 關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 設(shè)立 9個土地督察局 國稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控措施和市場政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見的是各項措施和政策更具有針對性、可操作性 ―― 既強化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時也充分考慮了各項政策的對沖作用 ―― 這意味著各項措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。我國的 “ 房地產(chǎn)法律體系 ” 必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴密： 回顧近 5年來的宏觀調(diào)控政策， 2022～ 2022年主要從加強信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自 2022年起，宏觀調(diào)控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅； 2022年更進一步推進和完善了細化的調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“ 9070”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。 近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控措施和政策越來越科學(xué)、有效 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022：調(diào)控政策的強力延續(xù) 2022年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責。 8月份國務(wù)院出臺的 24號文使得建立及完善住房保障體系成為 2022年調(diào)控的中心。此外， 2022年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充，特別是央行加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了 2022年調(diào)控的一大特色。 最 能概括 市場全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語”或“關(guān)鍵詞”。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個大國政府運用“看得見的手”進行有形調(diào)控過程中的探索和實踐 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 公布日期 公布機關(guān) 文件名稱 1月 25日 國稅總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 3月 16日 全國人民代表大會第五次會 議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 3月 29日 商務(wù)部 《 關(guān)于 2022年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見 》 3月 29日 建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商 總局等八部委 《 房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?》 5月 23日 商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 8月 7日 國務(wù)院 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 9月 21日 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 9月 27日 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 9月 30日 國土資源部 《 關(guān)于認真貫徹 〈 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見 〉 進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控通知 》 11月 7日 國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2022年修訂） 》 11月 14日 財政部 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 11月 27日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 廉租住房保障辦法 》 11月 19日 國土部、財政部、央行 《 土地儲備管理辦法 》 11月 30日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 經(jīng)濟適用房管理辦法 》 12月 11日 央行、銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 盤點： 2022年國家出臺的房地產(chǎn)政策 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 10次上調(diào)存款準備金率， 6次上調(diào)存款基準利率： 1 月 5 日 2 月 1 6 日 3 月 1 8 日 4 月 5 日 4 月 2 9 日 5 月 1 8 日 5 月 1 9 日 7 月 2 1 日 7 月 3 0 日 8 月 2 2 日 9 月 6 日 9 月 1 6 日1 0 月 1 3 日1 1 月 2 6 日9 . 5 %1 0 %1 0 . 5 %1 1 %1 1 . 5 %1 2 %1 2 . 5 %1 3 %1 3 . 5 %2 . 7 92 . 5 23 . 0 62 . 7 93 . 3 33 . 0 63 . 3 63 . 3 33 . 8 73 . 3 6提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點 提 高 存 款 類 金 融 機 構(gòu) 人 民 幣 存 款 準 備 金 率 金 融