【正文】 可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 項(xiàng)目數(shù)量－－ 共 96個(gè)，其中珠三角區(qū)域 32個(gè)，長(zhǎng)三角區(qū)域 31個(gè)，環(huán)渤海區(qū)域 24個(gè)，成都、武漢等其他城市 9個(gè)。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬科近三年銷售收入增長(zhǎng)2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %01002003004005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積（萬平米） 同比增長(zhǎng)（％）萬科近三年銷售收入增長(zhǎng)1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷售收入（億元） 銷售收入增長(zhǎng)率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬科 行業(yè)平均值 比較 開發(fā)業(yè)績(jī)－－ 銷售面積 300多萬㎡ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－－ 銷售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 元，其中珠三角 29％，長(zhǎng)三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬元 /家 萬科份額： % 萬科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲(chǔ)備－－ 2022年，萬科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬㎡，按持股比例折算約為 1536萬。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2022年為萬科、合生； 2022年突破百億大關(guān)的房企為萬科、中海、富力、合生。 上市房產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金流普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。其中保利地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入 ，同比增長(zhǎng) %；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為 ，增幅同比增長(zhǎng) %；凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，反映出公司盈利能力不斷增強(qiáng)。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。 ? 2022年全國各地 “ 地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲(chǔ)備來彰顯實(shí)力與持續(xù)發(fā)展。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲%、 %和 %。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無錫%、深圳 %和長(zhǎng)春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽 %、桂林 %和天津 %等。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長(zhǎng)沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來單月最低值 。 12月份全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。 2022房?jī)r(jià)強(qiáng)力上揚(yáng) 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價(jià)格漲幅尚在 %上下波動(dòng)； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 10%； 10月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %； 11月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 。 ” 七彩尾房超市的這位負(fù)責(zé)人介紹， “ 最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團(tuán)開始拋售北京囤房。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應(yīng)計(jì)劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購房者都在等奧運(yùn)后看清房?jī)r(jià)走勢(shì)再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個(gè)月來，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。 ? 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “ 感召 ” 下，購房者似乎并不為所動(dòng)。 ? 富力又一城 的促銷動(dòng)作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費(fèi)， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。四季花城在春節(jié)前推出 20套特價(jià)房，戶型面積為 95平方米和 120平方米。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價(jià)促銷。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時(shí)他也做了類似明確表態(tài)。王石反復(fù)勸告大家三四年之內(nèi)不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認(rèn)為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關(guān)系。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。再從萬科的心態(tài)上來看，2022年他們的銷售額突破了 500億元，他們認(rèn)為已經(jīng)有了足夠強(qiáng)大的力量，可以在市場(chǎng)上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” ? 如何看待萬科這一系列的舉動(dòng)，潘石屹認(rèn)為：第一，國際經(jīng)濟(jì)步入蕭條，到底會(huì)不會(huì)對(duì)中國，對(duì)中國的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會(huì)影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。 ? 當(dāng)記者問及 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)以及房?jī)r(jià)方面他和王石誰更理性，誰更感性時(shí)，潘石屹說，在市場(chǎng)面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。但我們看到的情況是，市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達(dá) 52萬人。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 潘石屹對(duì) 《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “ 對(duì)市場(chǎng)的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個(gè)別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，得到的將會(huì)是 ‘ 只見樹木，不見森林 ’的錯(cuò)誤結(jié)論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。另一個(gè)廣州樓盤，萬科云山開盤價(jià) /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價(jià)格。萬科金域藍(lán)灣開賣，均價(jià) 1萬元 /平方米左右，推出當(dāng)日即售罄，而 “ 十一 ” 預(yù)報(bào)價(jià)為 /平方米。但他同時(shí)表示，自己所稱的拐點(diǎn)不是指房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)， 而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn) 。王石回答： “ 是， 但當(dāng)時(shí)我的回答也是有一些界定的。 ” ? 12月 16日晚，上海。 ” ? 稍后在 《 萬科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “ 王石在線 ” 上，王石本人這樣解釋，他“ 同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法 ” ，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他當(dāng)時(shí)還補(bǔ)充說：“ 中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。 歸根結(jié)底， “ 拐點(diǎn) ” 是否會(huì)出現(xiàn)，是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個(gè)關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。（即：凸曲線與凹曲線的連接點(diǎn)） 從平面曲線上看， “ 拐點(diǎn) ” 的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢(shì)發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升 “ 拐彎 ” 成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。 ” 新一輪土地政策下的市場(chǎng)反應(yīng) 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn) ―拐點(diǎn) ” ： 高等數(shù)學(xué)術(shù)語。 ? 2022年 1月 16日，北京廣渠路 15號(hào)地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收?qǐng)觯? ? 2022年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價(jià)成交。 ? 同月 21日，在廈門 2022年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無人競(jìng)拍，以底價(jià)成交。開發(fā)商出于謹(jǐn)慎或是資金壓力，開始放棄了對(duì)部分地區(qū)土地的爭(zhēng)奪，政策的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)： ? 2022年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)僅以底價(jià)成交，剩余 5宗也以較低價(jià)格成交。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問題，未來將大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 新耕地占用稅提高四倍（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價(jià)和地價(jià)的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對(duì)普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。辦法中對(duì)土地儲(chǔ)備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲(chǔ)備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 對(duì)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。 國土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2022年 11月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開發(fā)商囤積土地的行為。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (39號(hào)令 )（ 2022年 9月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動(dòng)資金撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、通過銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開發(fā)的 “ 擦邊球 ” 做法。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年各地 “ 地王 ” 一覽表 日期 地塊名稱 占地面積（㎡） 競(jìng)額 （元） 樓板價(jià) （元 /㎡ ） 競(jìng)得企業(yè) 1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園 3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔 6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團(tuán) 7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈?duì)柤瘓F(tuán) 7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產(chǎn) 7月 24日 長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實(shí)業(yè) 北京城開 7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號(hào)地塊 4100 香港信和 8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球 關(guān)鍵詞七：面粉比面包 2022年以來，在房?jī)r(jià)高企、土地供應(yīng)不足等多種因素的綜合影響下，各地“ 地王 ” 頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “ 面粉比面包貴 ” 的怪現(xiàn)象 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施： ? 一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地； ? 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實(shí)行 “ 凈地 ” 出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過 3年； ? 三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑置土地清理工作，防范閑置土地。 ——政策評(píng)點(diǎn)： 從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，對(duì)境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格來說，勢(shì)必會(huì)起到一定平抑作用。政策要點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當(dāng)中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案等。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機(jī) “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長(zhǎng)河地產(chǎn)旗下 23家門店停止?fàn)I業(yè)，僅有