【正文】 可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 項目數(shù)量－－ 共 96個，其中珠三角區(qū)域 32個，長三角區(qū)域 31個，環(huán)渤海區(qū)域 24個，成都、武漢等其他城市 9個。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬科近三年銷售收入增長2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %01002003004005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積（萬平米） 同比增長（％）萬科近三年銷售收入增長1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷售收入（億元） 銷售收入增長率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬科 行業(yè)平均值 比較 開發(fā)業(yè)績－－ 銷售面積 300多萬㎡ 主營業(yè)務收入－－ 銷售額 212億元，實現(xiàn)凈利潤 元，其中珠三角 29％，長三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬元 /家 萬科份額： % 萬科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲備－－ 2022年，萬科獲取的規(guī)劃中項目面積合計 1851萬㎡，按持股比例折算約為 1536萬。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關； 2022年為萬科、合生； 2022年突破百億大關的房企為萬科、中海、富力、合生。 上市房產(chǎn)公司對現(xiàn)金流普遍持謹慎態(tài)度 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 2022年已經(jīng)有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關（初步數(shù)據(jù)）。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。其中保利地產(chǎn)全年營業(yè)收入 ，同比增長 %；歸屬于母公司的凈利潤為 ，增幅同比增長 %；凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度，反映出公司盈利能力不斷增強。 ? 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。 ? 2022年全國各地 “ 地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲備來彰顯實力與持續(xù)發(fā)展。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲%、 %和 %。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無錫%、深圳 %和長春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽 %、桂林 %和天津 %等。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：?？?、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來單月最低值 。 12月份全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %。 2022房價強力上揚 漲 幅 （ % ）4681 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 0 月 1 1 月 1 2 月 2022年 3月份新建商品住房銷售價格漲幅尚在 %上下波動； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個大中城市新建商品住房銷售價格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； 9月，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲 %，其中新建商品住房銷售價格同比上漲 10%； 10月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲 %； 11月， 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 。 ” 七彩尾房超市的這位負責人介紹， “ 最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。據(jù)七彩尾房超市負責人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團開始拋售北京囤房。 ? 北京市建委最新發(fā)布的 2022年北京住房供應計劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購房者都在等奧運后看清房價走勢再出手，如今還剩下不到 7個月了，我們等得起。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個月來，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。 ? 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “ 感召 ” 下，購房者似乎并不為所動。 ? 富力又一城 的促銷動作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。四季花城在春節(jié)前推出 20套特價房，戶型面積為 95平方米和 120平方米。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價促銷。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時他也做了類似明確表態(tài)。王石反復勸告大家三四年之內(nèi)不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關系。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關系。再從萬科的心態(tài)上來看，2022年他們的銷售額突破了 500億元，他們認為已經(jīng)有了足夠強大的力量，可以在市場上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。 潘石屹和任志強反駁“拐點論” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 潘石屹和任志強反駁“拐點論” ? 如何看待萬科這一系列的舉動，潘石屹認為：第一，國際經(jīng)濟步入蕭條，到底會不會對中國，對中國的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。 ? 當記者問及 2022年房地產(chǎn)市場的走勢以及房價方面他和王石誰更理性，誰更感性時，潘石屹說，在市場面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點的趨勢。但我們看到的情況是，市場真實的需求并沒有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達 52萬人。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 潘石屹對 《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “ 對市場的分析要定性和定量相結合，如果只是在個別數(shù)據(jù)基礎上進行分析，得到的將會是 ‘ 只見樹木，不見森林 ’的錯誤結論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點的趨勢。另一個廣州樓盤，萬科云山開盤價 /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價格。萬科金域藍灣開賣，均價 1萬元 /平方米左右，推出當日即售罄，而 “ 十一 ” 預報價為 /平方米。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點， 而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點 。王石回答： “ 是， 但當時我的回答也是有一些界定的。 ” ? 12月 16日晚，上海。 ” ? 稍后在 《 萬科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “ 王石在線 ” 上，王石本人這樣解釋，他“ 同意出現(xiàn)拐點的說法 ” ，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點，他當時還補充說：“ 中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。 歸根結底， “ 拐點 ” 是否會出現(xiàn)，是市場對調(diào)控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。（即：凸曲線與凹曲線的連接點） 從平面曲線上看， “ 拐點 ” 的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結束，更不是由上升 “ 拐彎 ” 成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。 ” 新一輪土地政策下的市場反應 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關鍵詞八：拐點 ―拐點 ” ： 高等數(shù)學術語。 ? 2022年 1月 16日，北京廣渠路 15號地由于投標企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標收場； ? 2022年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價成交。 ? 同月 21日，在廈門 2022年的最后一場土地拍賣會上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價成交。開發(fā)商出于謹慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應正在逐步顯現(xiàn)： ? 2022年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報價而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報價僅以底價成交，剩余 5宗也以較低價格成交。體現(xiàn)了國家領導高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 新耕地占用稅提高四倍（ 2022年 12月） ——政策評點：通過提高耕地占用稅稅額標準，使其充分反映物價和地價的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。（ 2022年 12月） ——政策評點：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。辦法中對土地儲備資金的嚴格管理和貸款擔保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風險。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 土地儲備管理辦法（ 2022年 12月） ——政策評點： 對嚴格土地管理，加強土地調(diào)控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。 國土資源部表示要采取四項措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2022年 11月） ——政策評點： 國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點打擊開發(fā)商囤積土地的行為。 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 (39號令 )（ 2022年 9月） ——政策評點： 禁止分期取證，實際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項目、通過銀行抵押貸款和預售回款進行循環(huán)開發(fā)的 “ 擦邊球 ” 做法。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年各地 “ 地王 ” 一覽表 日期 地塊名稱 占地面積（㎡） 競額 （元） 樓板價 （元 /㎡ ） 競得企業(yè) 1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園 3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔 6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團 7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈爾集團 7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產(chǎn) 7月 24日 長沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實業(yè) 北京城開 7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號地塊 4100 香港信和 8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球 關鍵詞七：面粉比面包 2022年以來，在房價高企、土地供應不足等多種因素的綜合影響下，各地“ 地王 ” 頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “ 面粉比面包貴 ” 的怪現(xiàn)象 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細化土地供應調(diào)控措施： ? 一是下發(fā)貫徹落實文件，要求各地加大土地供應結構調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應、重點保障廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地； ? 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強土地供應管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實行 “ 凈地 ” 出讓，加快開發(fā)建設速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設時間原則上不超過 3年； ? 三是加強批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點的閑置土地清理工作，防范閑置土地。 ——政策評點： 從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進入房地產(chǎn)炒房領域起到限制作用，對于房地產(chǎn)價格來說，勢必會起到一定平抑作用。政策要點： 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會展中心的建設、經(jīng)營、房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。地方審批部門批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應即時依法向商務部備案等。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機 “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長河地產(chǎn)旗下 23家門店停止營業(yè)，僅有