【正文】 市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、。其中市區(qū)人口 人。? 是中國對外開放城市、享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的計(jì)劃單列城市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的 “全國較大的城市 ”，是全國歷史文化名城。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動(dòng)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極作用。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價(jià)格將穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、低租金公寓等面向不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。u 客戶對房產(chǎn)品質(zhì)，品牌的訴求日益提高；u 相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)、投機(jī)利潤在今后 3－ 5年仍將保持一定的選擇優(yōu)勢。在一線城市之后，存在價(jià)格洼地的二三線城市會(huì)很快成為房產(chǎn)大鱷們的進(jìn)軍目標(biāo)。 “ 觀望期 ” 后，房市仍會(huì)回暖，甚至有可能因購買能力的階段性凍結(jié)而出現(xiàn)集中釋放的局面。我們的觀點(diǎn)是不會(huì)持續(xù)得這么長。地根緊縮之下的商品房長期供應(yīng)將趨緊，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化進(jìn)程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長期旺盛；u 房地產(chǎn)市場供需矛盾將逐步趨于緩和，房價(jià)不會(huì)大起大落，且穩(wěn)中有升的可能性更大。 利好因素則有：國民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長，人民幣升值和資金流動(dòng)性過剩；地鐵、大型市政項(xiàng)目等不斷完善，居住價(jià)值提升；更嚴(yán)格的土地政策，取得成本上升，但上升速度放緩，開發(fā)成本仍將保持上升趨勢；發(fā)展商上市融資，市場集中度越來越高，影響市場能力增加。而這種關(guān)系又取決于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，財(cái)政能力，調(diào)控落實(shí)效果等諸多因素。在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，靠政策強(qiáng)力推進(jìn)的 “兩房 ”和靠市場調(diào)節(jié)的商品房必將同時(shí)并存，相輔相成。而在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，其價(jià)格是由供求關(guān)系決定。? 歸根結(jié)底，房產(chǎn)是一種商品，其主要作用是用于消費(fèi)。開征物業(yè)稅，將強(qiáng)化對財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。 可能的操作思路是： 從 2023年 10月 1日起執(zhí)行的 《 物權(quán)法 》 ，已經(jīng)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，尤其是 2023年 10月之后，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從原先的 6個(gè)城市擴(kuò)大到 10個(gè)城市，這已經(jīng)說明政府正在加快步伐來推進(jìn)物業(yè)稅政策的出臺(tái)，雖然物業(yè)稅實(shí)施的相關(guān)操作細(xì)節(jié)比較難于界定，物業(yè)稅全面實(shí)施的時(shí)間表還很難確定，但是，政府可能會(huì)通過選擇部分城市的真正試點(diǎn)，然后進(jìn)行全面地推進(jìn)實(shí)施這樣一種模式。u 預(yù)測四：物業(yè)稅有望從目前的 “空轉(zhuǎn) ” 轉(zhuǎn)入部分城市的開征運(yùn)行 從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等已經(jīng)先后執(zhí)行，但效果并不理想。 ”通知的文字細(xì)節(jié)似乎更能體現(xiàn)政府的堅(jiān)決態(tài)度：如去掉了 “原則上 ……”的字眼等。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。該通知第六條尤其引人矚目： “嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。u 預(yù)測三：強(qiáng)力整頓土地市場 新年伊始的 1月 7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ，打響了 2023年樓市調(diào)控的第一炮。 可以預(yù)測， 2023年，繼續(xù)落實(shí)和完善現(xiàn)有政策將成為樓市調(diào)控的主旋律： 2023年的調(diào)控方向已經(jīng)由 “穩(wěn)定房價(jià) ”逐步轉(zhuǎn)為 “住房保障 ”，并在后半年基本建立起了住房保障體系的框架，如何更好的落實(shí)住房保障政策將成為調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)； 在需求角度，繼續(xù)通過如加息、物業(yè)稅等增加購房支出，減少房產(chǎn)投資收益，來降低購房需求；在供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。2023年宏觀政策走向預(yù)測? 預(yù)測二：落實(shí)和完善現(xiàn)有政策將是 2023年的主旋律 2023年以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)全面而密集，涵蓋房地產(chǎn)市場的土地、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、行業(yè)環(huán)境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各個(gè)方面。受各種因素的限制，保障性住房短時(shí)間內(nèi)不會(huì)成為住房供應(yīng)的主體。應(yīng)該說， 2023年對于住房保障來說，是一個(gè)真正的開局之年，也是至為關(guān)鍵之年。在 2023年 12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，已經(jīng)明確了 2023年政策實(shí)施的主基調(diào)，財(cái)政政策依然保持穩(wěn)健的方向，而貨幣政策將由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向從緊，這已經(jīng)定格了 2023年的政策基本思路就是 貨幣政策從緊 ，房地產(chǎn)的調(diào)控也將在國家大的從緊政策框架下，面臨進(jìn)一步的緊縮。 面對欲抑反揚(yáng)的房價(jià)上升，政府除了需要保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定之外，還需要更多的承擔(dān)起解決中低收入家庭住房難的責(zé)任。有意在今年買房的公眾只有 %，而打算買房用于投資的只有 %。同時(shí)，預(yù)期房價(jià)會(huì)降的公眾卻大幅增多，去年為 %，而今年已快速上升到 %，上漲了 21個(gè)百分點(diǎn)。 　　從數(shù)字上看，雖然預(yù)期房價(jià)將上漲的公眾占據(jù)多數(shù)，但是與去年年初相比，人數(shù)已經(jīng)明顯減少。要想在競爭中立于不敗之地，企業(yè)必須重新審視和定位自己，突出優(yōu)勢，補(bǔ)強(qiáng)短板，以期把握機(jī)會(huì)，做強(qiáng)做大。項(xiàng) 目 2023年 2023年 相 差 備 注土地費(fèi)用 100畝 100 萬元 /畝＝ 1億元，首付 20％（ 2023萬元），余款在一年后支付（用銷售收入支付）100畝 150 萬元 /畝＝ ，首付 40％（ 2023萬元），余款在半年內(nèi)付清（還沒有銷售收入）成本增加 ，自有資金支付相差土地費(fèi)用按年遞增 15%計(jì)算配套費(fèi)用 300元 /㎡ 20 萬㎡＝ 6000萬元可以 “ 減免緩 ”500元 /㎡ 20 萬㎡＝ 1億元不可以成本增加 ，自有資金支付相差① 容積率 ② “ 減免緩 ”比例 50％設(shè)計(jì)、推廣費(fèi)用等前期費(fèi)用500萬元 1000萬元 相差 500萬元隨著競爭加劇，費(fèi)用已成倍增加建安費(fèi)用 20萬㎡ 1500 元 /㎡＝ 3億元20萬㎡ 1800 元 /㎡＝ 增加 ，自有資金支付不變?nèi)斯?/材料價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量均在提高間接費(fèi)用 1000萬元 1300萬元 增加 300萬元 開發(fā)期三年成本 總成本 其中自有資金 ,占 27%總成本 其中自有資金 ,占 60%成本增加 33%,自有資金增加 ※ 未考慮利率增加因素利潤率 30% 20% 10% 行業(yè)平均利潤 2億元 自有資金利潤率 154% 41% 相差 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，人工成本不斷上升房地產(chǎn)行業(yè)薪酬水平增長的年度對比 行業(yè)發(fā)展趨勢與薪酬的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高，利潤率空間被壓縮?隨著土地資源越來越緊缺，土地成本增長迅速；?隨著自有資金比例的增加，貸款利息率增長，財(cái)務(wù)費(fèi)用成本大幅增加；?為了應(yīng)對激烈的市場競爭，同時(shí)培植公司品牌，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不提高項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，導(dǎo)致投入增加；?建材等相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的提高，建安成本也得到了一定的增長；?隨著市場競爭激烈程度的提升，營銷費(fèi)用也得到大幅度的增長；?隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員工資的不斷上漲，人工成本日益增加；?國家宏觀調(diào)控效果的集中釋放 …… 以上因素綜合作用，使得房地產(chǎn)的行業(yè)利潤逐漸被壓縮到合理的范圍內(nèi)?？梢韵胍?，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。項(xiàng)目數(shù)量－－共 96個(gè)，其中珠三角區(qū)域 32個(gè)，長三角區(qū)域 31個(gè)，環(huán)渤海區(qū)域 24個(gè)，成都、武漢等其他城市 9個(gè)?！　⌒袠I(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯萬科 行業(yè)平均值 比較開發(fā)業(yè)績－－銷售面積 300多萬㎡主營業(yè)務(wù)收入－－銷售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 元，其中珠三角 29％，長三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬元 /家萬科份額： %萬科與行業(yè)平均值相差 1164倍土地儲(chǔ)備－－2023年，萬科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬㎡，按持股比例折算約為 1536萬。u 相比往年， 2023年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2023年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2023年為萬科、合生； 2023年突破百億大關(guān)的房企為萬科、中海、富力、合生。上市房產(chǎn)公司對現(xiàn)金流普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度u 2023年已經(jīng)有萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂等十家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額突破一百億大關(guān)（初步數(shù)據(jù)）。u 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽光股份三家公司的每股收益分別為 、 和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “一毛不拔 ”。其中保利地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入，同比增長 %；歸屬于母公司的凈利潤為 ，增幅同比增長 %；凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度，反映出公司盈利能力不斷增強(qiáng)。u 4家公司每股收益在 1元以上， 2家公司推出 10轉(zhuǎn)增 10股的高送配方案。? 2023年全國各地 “地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲(chǔ)備來彰顯實(shí)力與持續(xù)發(fā)展。 辦 公樓、商 業(yè)娛樂 用房和工 業(yè)倉儲(chǔ) 用房 銷 售價(jià)格同比分 別上 漲 %、 %和 %。同比 漲 幅 較 高的主要城市包括 :烏魯 木 齊 %、 寧波 %、 無錫 %、深圳 %和 長 春 %等； 環(huán) 比 漲 幅 較 高的主要城市包括：宜昌 %、大理%、洛陽 %、桂林 %和天津 %等。分地區(qū)看，同比 漲 幅較 高的主要城市包括： 烏魯 木 齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、 寧波 %、 蘭 州 %、重 慶 %和 長 沙 %等； 環(huán) 比 漲 幅 較 高的主要城市包括：?？?%、合肥 %、九江 %、南充 %和桂林 %等。 ? 新建商品住房 銷 售價(jià)格同比上 漲 %， 漲 幅比上月低 ； 環(huán) 比上 漲 %，漲 幅比上月低 。其中， 新房指數(shù) 環(huán) 比上 漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲 幅均 為 兩年來 單 月最低 值 。 12月份全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %； 2023房價(jià)強(qiáng)力上揚(yáng)　　 2023年 3月份新建商品住房銷售價(jià)格漲幅尚在 %上下波動(dòng)； 4月、 5月、 6月、 7月和 8月 ,70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %、 %、 %和%； ”七彩尾房超市的這位負(fù)責(zé)人介紹， “最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “單子 ”，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。u 據(jù)稱溫州和山西炒房團(tuán)開始拋售北京囤房。u 北京市建委最新發(fā)布的 2023年北京住房供應(yīng)計(jì)劃則顯示，將有 800萬平方米的保障性住房開建，比去年增加了 270萬平方米。u “現(xiàn)在很多潛在購房者都在等奧運(yùn)后看清房價(jià)走勢再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個(gè)月來，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。u 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “感召 ”下，購房者似乎并不為所動(dòng)。u 富力又一城 的促銷動(dòng)作更大 :3%契稅， 10年物業(yè)費(fèi)， %印花稅， 2%公共維修基金全由開發(fā)商買單。四季花城在春節(jié)前推出 20套特價(jià)房，戶型面積為 95平方米和 120平方米?！ 因 “年底回籠資金 ”等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價(jià)促銷。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時(shí)他也做了類似明確表態(tài)。王石反復(fù)勸告大家三四年之內(nèi)不要購買房子， 40歲之前不要購買房子，潘石屹認(rèn)為，這可能與萬科發(fā)展的大戰(zhàn)略有關(guān)系。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。再從萬科的心態(tài)上來看， 2023年他們的銷售額突破了 500億元，他們認(rèn)為已經(jīng)有了足夠強(qiáng)大的力量，可以在市場上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。 潘石屹和任志強(qiáng)反駁 “拐點(diǎn)論 ”潘石屹和任志強(qiáng)反駁 “拐點(diǎn)論 ”u 如何看待萬科這一系列的舉動(dòng)，潘石屹認(rèn)為：第一，國際經(jīng)濟(jì)步入蕭條，到底會(huì)不會(huì)對中國，對中國的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬科的判斷是肯定會(huì)影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。 u 當(dāng)記者問及 2023年房地產(chǎn)市場的走勢以及房價(jià)方面他和王石誰更理性，誰更感性時(shí)，潘石屹說，在市場面前，只有判斷正確和不正確，不能用感性和理性去劃分。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢。但我們看到的情況是，市場真實(shí)的需求并沒有改變，以北京為例， 2023年北京所有銷售出去的房子總共才 ，但 2023年北京新增城市人口就高達(dá) 52萬人。 u 潘石屹對 《 中國產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “對市場的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個(gè)別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，得到的將會(huì)是 ‘只見樹木，不見森林 ’的錯(cuò)誤結(jié)論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢。另一個(gè)廣州樓盤，萬科云山開盤價(jià) 元 /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價(jià)格。萬科金域藍(lán)灣開賣，均價(jià) 1萬元 /平方米左右，推出當(dāng)日即售罄，而 “十一 ”預(yù)報(bào)價(jià)為 /平方米。但他同時(shí)表示，自己所稱的拐點(diǎn)不是指房價(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)， 而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn) 。王石回答： “是， 但當(dāng)時(shí)我的回答也是有一些界定的。 ” u 12月 16日晚，上海。 ” u 稍后在 《 萬科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “王石在線 ”上，王石