【正文】 比分 別 上 漲 %、 %和 %， 環(huán) 比分 別 上 漲 %、 %和 %。2023年地價漲幅遠遠低于房價漲幅名次 股票名稱 凈利潤 每股收益 分配預案 主營業(yè)務增長率1 保利地產(chǎn) 1,489,088, 元 10轉增 10股派 （含稅） %2 S*ST昌源 378,330, 不分配不轉增 %3 華發(fā)股份 362,828, 10轉增 10股派 1元（含稅） %4 萬業(yè)企業(yè) 480,043, 10派 5元（含稅） %5 中華企業(yè) 605,306, 10送 2股 %6 福星股份 10派 1元（含稅） %7 蘇寧環(huán)球 212,950, 不分配不轉增 %8 ST臥龍 120,109, 不分配不轉增 %9 陽光股份 183,326 87,089元 不分配不轉增 %10 萬通地產(chǎn) 164,939, 10派 （含稅） %11 世茂股份 66,375, 10派 （含稅） %12 上海新梅 5,135, 不分配不轉增 %已公布 2023年年報的 12家房地產(chǎn)公司業(yè)績表u 截至 2023年 2月 12日， 75家地產(chǎn)類上市公司中，已有 12家公司公布了 2023年年報。福星股份、萬通地產(chǎn)、世茂股份三家公司雖然推出了分紅方案，但較之 、 ，現(xiàn)金分紅少得可憐，令投資者失望。75％的企業(yè)沒有項目，有項目的企業(yè)項目數(shù)量平均 相差 萬科經(jīng)營情況與行業(yè)平均值之比較（ 2023年數(shù)據(jù)）與行業(yè)領先者的懸殊差異 雖然萬科國內(nèi)老大的地位短時間內(nèi)無人撼動，但其市場份額卻不到 2％，同時，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度也遠不如競爭充分的家電、 IT、快速消費品等行業(yè)。去年這一比例為 %，而今年卻滑落到 %，下跌了 23個百分點。? 預測一：住房保障政策全力推進，但保障性住房短時間內(nèi)不會成為住房供應的主體 2023年 8月，國務院從中央層面出臺了住房保障的綱領性文件 24號文，并且建設部在 11月份分別出臺了 《 廉租住房保障辦法 》 和 《 經(jīng)濟適用住房管理辦法 》，可以說從中央到部委，都已經(jīng)對住房保障政策作出了明確的指導性文件。 平抑房價和房地產(chǎn)良性發(fā)展需要不斷盤活存量房市場，而當前二手房交易環(huán)節(jié)的各項稅費仍然是制約部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易稅費，盤活二手房市場可能會成為 2023年政策的一個新的方向。 此通知的下發(fā)距國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布 《 土地儲備管理辦法 》 不足兩個月，再聯(lián)系從 2023年開始的 “土地反腐 ”，可以預見，2023年，政府將會出臺更嚴厲、更有效的政策進一步清理整頓土地市場，土地市場秩序將會更加趨于規(guī)范，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加。 ? 　　如同變幻莫測的股市一樣，房地產(chǎn)市場同樣充滿了變數(shù)。? 從 “利空 ”和 “利好 ”角度分析，利空因素主要包括：貨幣政策從緊、房地產(chǎn)市場調控持續(xù)；土地供應瓶頸將被逐步打破；限價房開始入市，分流市場需求；受調控和高樓價影響，觀望氣氛加重等因素。u 資本的趨利性、資源的流動性必然使得全國范圍內(nèi)的房價逐步趨于均衡和理性。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。全市轄象山、寧海二個縣，余姚、慈溪、奉化三個縣級市。規(guī)?；放苹┙o多元化價格趨勢住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)導 讀?序 言：戰(zhàn)略概述?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析? 一、宏觀經(jīng)濟分析? 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）? 三、房地產(chǎn)市場分析? 四、全國房地產(chǎn)市場預測?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2023－ 2023）寧波城市名片? 寧波位于中國大陸海岸線中段、的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州。長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢：行業(yè)競爭日益激烈。這是由商品房的剛性自住需求以及投機投資需求與調控政策之間的博弈等因素決定的；u 對當前濃重的觀望氣氛的判斷，曾有專家認為可能會持續(xù) 15個月。但從中國的實際來看，單靠市場是無法協(xié)調地解決各類人群的住房問題的。因此， 2023年，物業(yè)稅或可會在部分城市率先試點實施，并且試點實施過程中的相關針對性操作細則將會是房地產(chǎn)市場的主要焦點。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。對整個房地產(chǎn)市場的稀釋作用亦不會太明顯。導 讀?序 言：戰(zhàn)略概述?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析? 一、宏觀經(jīng)濟分析? 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）? 三、房地產(chǎn)市場分析? 四、全國房地產(chǎn)市場預測?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2023－ 2023） 綜觀 2023年中國樓市，一個最為顯著的特征是 房地產(chǎn)價格在國家系列組合政策的調控下依然走出了一個比較強勁的上升態(tài)勢。對那些 “機會主義導向 ”的房地產(chǎn)商而言，過去那種瘋狂的 “掘金時代 ”或許一去不復返了。u 2023年，大華 (集團 )有限公司、復地 (集團 )股份有限公司、金地 (集團 )股份有限公司等都有望躋身 “百億俱樂部 ” 。u 從上述公司的分配預案看，地產(chǎn)公司現(xiàn)金并不充足已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。? 非住宅商品房 銷 售價格同比上 漲 %， 漲 幅比上月高 ； 環(huán) 比上 漲 %，漲 幅比上月低 。2023年 12月部分城市房屋銷售價格指數(shù)地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手房價格指數(shù)同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比全國 北京 天津 上海 南京 杭州 廣州 深圳 重慶 成都 注：同比以去年同月價格為 100，環(huán)比以上月價格為 1002023年單月各城市房屋銷售價格指數(shù)北京 上海 深圳 廣州 南京 北海 烏魯木齊 重慶 寧波1 % % % % % % % % %2 % % % % % % % % %3 % % % % % % % % %4 % % % % % % % % %5 % % % %6 10% % % % % % % %7 % % % % % % % % %8 % % % % % % % % %9 % % % % % % % % %10 % % % % % % % % %11 % % % % % % % % %12 % % % % % % %2023年 1－ 12月份部分城市房價漲幅? 2023年 12月，全國 70個大中城市房屋 銷 售價格同比上 漲 %， 漲 幅與上月持平； 環(huán)比上 漲 %， 漲 幅比上月降低 。 ”節(jié)后促銷，北京房市表現(xiàn)是否是對 “拐點論 ”的印證？導 讀?序 言：戰(zhàn)略概述?第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析? 一、宏觀經(jīng)濟分析? 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）? 三、房地產(chǎn)市場分析? 四、全國房地產(chǎn)市場預測?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標 （ 2023－ 2023）回顧：近年國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)增長 據(jù)國家統(tǒng)計局 2023年 1月 24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)初步核算， 2023年全國 70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了%，漲幅提了 點； 其中 2023年 12月單月漲幅為 %。 ”這一觀點在在網(wǎng)上得到了很多購房者的支持。一次性付款，最低優(yōu)惠至 7400元 /平方米；銀行按揭，則最低優(yōu)惠至 7600元 /平方米。再有就是政府出臺的金融政策，限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也限制了按揭貸款，在對房地產(chǎn)行業(yè)造成影響之前，首先受到影響的是房地產(chǎn)中介行業(yè)。當然，這只是北京的數(shù)據(jù)，并不能代表全國的情況。幾天前，萬科金色康苑以 /平方米的價格開盤，引來市民連夜排隊搶購，當天推出的 156套單位也在不到 2小時內(nèi)售罄。 ”不過， “回答的第一句話被媒體大量引用，而第二句話卻沒人提了。盡管如此，拿地開發(fā)商仍謹慎表示： “就算是起始價格拿地，以現(xiàn)在的形勢來說，也算是很高了。節(jié)約集約用地方面的政策：國務院常務會議研究促進節(jié)約集約用地（ 2023年 12月）—— 政策評點：此次會議強調，我國耕地資源緊缺，守住 18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護耕地的矛盾，要實行最嚴格的土地管理制度。在該政策影響下，未來土地管理部門會根據(jù)競標房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)模控制在其三年開發(fā)能力范圍內(nèi)，同時受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。其中限制外資進入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司是首次提出。其政策要點是： 全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。除規(guī)定住宅建設用地使用權 70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產(chǎn)價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施 “殺手锏 ”，并且 《 物權法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 u “經(jīng)濟租用房 ”是實現(xiàn) “居者有其屋 ”的有效途徑，但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。購房人擁有有限產(chǎn)權的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利的行為。u 廉租住房保障辦法（ 2023年 11月） —— 政策評點： 是對 24號文進一步細化和落實。? 12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。 2023年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日、 5月 15日、 6月 5日、 8月 15日、 9月 25日、 10月 25日、 11月 26日、 12月 25日，央行 10次上調存款準備金率，從9． 5％上調至 14． 5％。公積金利率也同時上調，由 4． 59％上調至 5． 22％，共計上漲 0． 63％；上調的幅度依次為 0． 18％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 18％。2023～ 2023年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自 2023年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅； 2023年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的 “90征收 20％所得稅回顧： 2023年 以來國家 主要調控政策 一覽回顧： 2023年 以來國家 主要調控政策 一覽（續(xù)）2023 央行升息 %,5年以上房貸基準利率上調至 % 抑制需求 國務院常務會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（ “國六條 ”） 包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房 國務院辦公廳 GDP高增長、城市建設高歌猛進，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標， “高地價 +高房價 ”也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。 ” —— 1月 16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會議提交的一份題為 《 關于規(guī)范甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)建設問題的調研報告 》 顯示，甘肅省蘭州市的房價與居民收入嚴重不匹配。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù) 3－ 5年。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會帶動消費結構的升級和變化：?消費內(nèi)容不斷更新。 　　 2023年下半年， CPI連創(chuàng)新高； 2023年 1月份，更是創(chuàng)造了 11年來的新高（此前， CPI曾在 1996年 9月創(chuàng)下 %的最高位）。?我國城鎮(zhèn)化率１９９５年以前在３０％以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約０．６５個百分點；１９９６年達到３０％以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升１．２５個百分點左右。人均 GDP8008000美元時期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均 GDP13000美元的水平才會出現(xiàn)下降。按目前的增長趨勢， 2023年突破規(guī)劃數(shù)字已成定局專家視角：人均 GDP達到 2023美元意味著什么？ GDP反映的是國家經(jīng)濟實力和市場規(guī)模，人均 GDP反映的則是國民的富裕程度和生活水平。 1991年 1月，萬科以 “ 0002” 的股票代碼在深圳掛牌交易，標志著中國住宅產(chǎn)業(yè)化的正式啟航； 1993年 6月啟動的第一輪政策調控，以及隨后 以1993年到 1995年間海南地產(chǎn)泡沫的破滅為標志，中國老一代房產(chǎn)人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻讓人心有余悸的掘金歲月； 2023年 5月，國土資源部簽發(fā) 11號令，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪 “ 土地革命 ” 的開始；始于 2023年的房價狂飚，引起中國高層領導的深切關注，自 2023年至今，國家在土地，