【文章內容簡介】 ，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設定。u 與 “限價房 ”的區(qū)別： “限價房 ”以售為主，強調購買人群具有本市戶口。而 “經(jīng)濟租用房 ”則有可能突破 “戶籍限制 ”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。u 與 “經(jīng)濟適用房 ”的區(qū)別：前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產品分配形式。另外， “經(jīng)濟適用房 ”強調 “建房 ”，以新建設的房屋為主，而 “經(jīng)濟租用房 ”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。u 如果 “經(jīng)濟租用房 ”得到大規(guī)模推行，其將與 “限價房 ”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 u “經(jīng)濟租用房 ”是實現(xiàn) “居者有其屋 ”的有效途徑，但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的 “經(jīng)濟租用房 ”試點還局限于地區(qū)性 “自發(fā)行為 ”。　　u 北京市建委有關人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對 “經(jīng)濟租用房 ”在北京推行的可行性及方式進行研究，有望選取部分區(qū)縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。 u 建設部門強調，房地產市場的主流仍是堅持市場化改革方向。 “經(jīng)濟租用房 ”這一對民生有利的新事物，對于房地產市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為 “有益補充 ”。 3月 16日，全國人大第五次會議表決通過 《 中華人民共和國物權法 》 。 《 物權法 》 作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。除規(guī)定住宅建設用地使用權 70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施 “殺手锏 ”，并且 《 物權法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 —— 政策評點： 物業(yè)稅在我國首次提出是在 2023年 10月的十六屆三中全會上，《 中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定 》 中指出： “實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！蹦壳埃飿I(yè)稅已經(jīng)在北京、江蘇、深圳在內的十個地區(qū)試點空轉，有消息稱 2023年物業(yè)稅有望在國內部分城市正式實施。 物業(yè)稅的開征，將會增加房地產消費者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。我們判斷， 物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進的，對于抑制投機、投資需求，平抑房價的作用是長期和深遠的。政府實行該政策時也將充分考慮到保護個人普通住房的基本需求。從短期看，物業(yè)稅出臺對于房地產市場的心理影響重于實質影響。關鍵詞四：物權法關鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關于加強房地產經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知 》 。其政策要點是： 全面推行房地產經(jīng)紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。 —— 政策評點： 有利于提高房地產經(jīng)紀行業(yè)的整體從業(yè)素質、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范性操作標準的綱領性文件。2023年年末到 2023年年初房產中介 ”危機 “系列事件：u 2023年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)；u 2023年 12月，長河地產旗下 23家門店停止營業(yè)，僅有 8家門店被保留；u 2023年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關門，甚至引發(fā)了擠兌款項的恐慌；u 同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關閉 50家門店 ……關鍵詞六：限外　 5月 23日，商務部、國家外匯管理局 《 關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。政策要點： 申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房地產權的預約出讓／購買協(xié)議。地方審批部門批準設立外商投資房地產企業(yè)，應即時依法向商務部備案等?！? 11月 7日，國家發(fā)改委、商務部 《 外商投資產業(yè)指導目錄 》 。政策要點： 房地產業(yè)位列 限制目錄 當中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會展中心的建設、經(jīng)營、房地產二級市場交易及房地產中介或經(jīng)紀公司。其中限制外資進入房地產中介或經(jīng)紀公司是首次提出。 —— 政策評點： 從整體來看，限外政策有利于房地產市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進入房地產炒房領域起到限制作用，對于房地產價格來說，勢必會起到一定平抑作用。但房地產經(jīng)紀行業(yè)正是處于一個快速發(fā)展的階段，行業(yè)需要競爭和整合，需要向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，需要引入海外的優(yōu)秀管理經(jīng)驗和創(chuàng)新理念，而此次政策的實施，在某種程度上亦在限制外資資本進入的同時也可能限制了一定的 “管理資本 ”輸入和 “人才資本 ”輸入，從而或會放緩整體的行業(yè)發(fā)展速度。2023年各地 “地王 ”一覽表日期 地塊名稱 占地面積（㎡）競額（元）樓板價（元 /㎡ ）競得企業(yè)1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬 3290 上海豫園3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈爾集團7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬 19243 萬科地產7月 24日 長沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實業(yè) 北京城開7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號地塊 4100 香港信和8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球關鍵詞七：面粉比面包 2023年以來，在房價高企、土地供應不足等多種因素的綜合影響下，各地“地王 ”頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “面粉比面包貴 ”的怪現(xiàn)象 ……2023年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細化土地供應調控措施：u 一是下發(fā)貫徹落實文件，要求各地加大土地供應結構調整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應、重點保障廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地；u 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強土地供應管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實行 “凈地 ”出讓，加快開發(fā)建設速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設時間原則上不超過 3年；u 三是加強批后監(jiān)管，加大以房地產開發(fā)為重點的閑置土地清理工作，防范閑置土地。此外，土地相關政策還包含提高稅收以及未來在土地節(jié)約集約方面的措施。招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 (39號令 )（ 2023年 9月）—— 政策評點： 禁止分期取證，實際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項目、通過銀行抵押貸款和預售回款進行循環(huán)開發(fā)的 “擦邊球 ”做法。今后開發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進行開發(fā)預售，由此對開發(fā)商的資金門檻要求將大大提高。國土資源部表示要采取四項措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2023年 11月）—— 政策評點： 國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點打擊開發(fā)商囤積土地的行為。在該政策影響下，未來土地管理部門會根據(jù)競標房地產企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內，同時受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。土地儲備管理辦法（ 2023年 12月）—— 政策評點： 對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。辦法明確了政府取得土地產權的程序，產權明晰客觀上提高了政府供應 “凈地 ”的能力和速度，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產有效供應的建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。辦法中對土地儲備資金的嚴格管理和貸款擔保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風險。其他相關的土地政策和會議精神：上海、深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 2023年 12月）—— 政策評點：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時間，捂盤的情況也有望得到緩解。新耕地占用稅提高四倍（ 2023年 12月）—— 政策評點：通過提高耕地占用稅稅額標準，使其充分反映物價和地價的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。節(jié)約集約用地方面的政策：國務院常務會議研究促進節(jié)約集約用地（ 2023年 12月）—— 政策評點：此次會議強調，我國耕地資源緊缺，守住 18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護耕地的矛盾，要實行最嚴格的土地管理制度。體現(xiàn)了國家領導高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 在地產市場景氣下降，土地和貨幣調控政策接連出臺的重壓下，北京、上海、成都、南京和廈門等地出現(xiàn)了土地出讓遭遇寒流情形。開發(fā)商出于謹慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應正在逐步顯現(xiàn)： ? 2023年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報價而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報價僅以底價成交，剩余 5宗也以較低價格成交。 ? 2023年 12月 7日，成都西郊郫縣總面積約 258畝的三幅地塊，以每畝 200余萬元的價格起拍，卻因開發(fā)商反應冷淡而全部流拍；? 2023年 12月 8日，南京流拍的是一塊地鐵沿線、距當?shù)刈罘比A的商圈之一新街口僅 5分鐘車程的黃金地塊。? 同月 21日，在廈門 2023年的最后一場土地拍賣會上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價成交。? 同月 25日，福州市區(qū)與閩侯區(qū) 4宗地塊因競買人數(shù)不足而流拍，總面積近 600畝。 ? 2023年 1月 16日，北京廣渠路 15號地由于投標企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標收場；? 2023年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價成交。盡管如此，拿地開發(fā)商仍謹慎表示： “就算是起始價格拿地，以現(xiàn)在的形勢來說，也算是很高了。 ” 新一輪土地政策下的市場反應關鍵詞八：拐點“拐點 ”： 高等數(shù)學術語。是二階導數(shù)從正到負或從負到正的轉折點，這一點上二階導數(shù)為零。（即： 凸曲線與凹曲線的連接點 ） 從平面曲線上看， “拐點 ”的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結束，更不是由上升 “拐彎 ”成下降或由下降轉為上升。 如果從 “嚴謹?shù)臄?shù)理概念 ”這個意義上看所謂 “樓市拐點 ”，只能理解為房價上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。 歸根結底， “拐點 ”是否會出現(xiàn)，是市場對調控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。 連續(xù)曲（ ABC）上凹凸的分界點（B）稱為曲線的拐點 凹曲線凸曲線曲線凸凹的判斷和拐點的定義王石 “拐點論 ”的拋出和萬科的動作u 2023年 12月 13日 ,中英解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會在北京舉行，會上，王石被記者問及 “進入 10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現(xiàn)不同程度的縮水，其中，廣州進入 10月來交易額下降 18%，樓市拐點是否真的出現(xiàn)了？房價真的要降了？ ”王石對此表示： “我承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了。 ” u 稍后在 《 萬科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “王石在線 ”上，王石本人這樣解釋，他 “同意出現(xiàn)拐點的說法 ”，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點，他當時還補充說： “中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。 ”不過， “回答的第一句話被媒體大量引用，而第二句話卻沒人提了。 ” u 12月 16日晚，上海。在與新聞界朋友的 “年夜飯 ”上，一位媒體老總就問王石是否說過 “樓市拐點已經(jīng)到來 ”。王石回答： “是， 但當時我的回答也是有一些界定的。 ” u 晚些時間，王石在其博客上承認，內地房價走勢正處在一個拐點上。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點， 而是從快速上漲到理性調整的拐點 。 u 萬科的行動： 2023年 11月 17日，廣州。萬科金域藍灣開賣，均價 1萬元 /平方米左右，推出當日即售罄，而 “十一 ”預報價為 /平方米。幾天前，萬科金色康苑以 /平方米的價格開盤，引來市民連夜排隊搶購，當天推出的 156套單位也在不到 2小時內售罄。另一個廣州樓盤，萬科云山開盤價 元 /平方米，之前出現(xiàn)了部分單位 7000元 /平方米起的價格。還有萬科金色家園等，均有不同程度的調價。 u 潘石屹對 《 中國產經(jīng)新聞 》 記者表示 “對市場的分析要定性和定量相結合，如果只是在個別數(shù)據(jù)基礎上進行分析，得到的將會是 ‘只見樹木，不見森林 ’的錯誤結論，目前，我看不出房地產要出現(xiàn)