寧波鄞州區(qū)嵩江中路項(xiàng)目策劃報(bào)告-141ppt(編輯修改稿)
2025-01-19 04:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。 受大環(huán)境影響，寧波樓市銷售量下降216。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，我們需要什么？要了解什么？大氣的會(huì)所設(shè)計(jì)體現(xiàn)出寧波人對(duì)生活品質(zhì)的追求外力面敦厚而又有質(zhì)感的高層外立面用料大氣的小區(qū)的會(huì)所 敦厚而有有質(zhì)感的外立面 產(chǎn)品走勢(shì)帶有濃重藝術(shù)氣息的風(fēng)格城事售樓處藝術(shù) 的 風(fēng) 格城事售樓 處裝修高雅的房屋裝修，在大氣和穩(wěn)重中體現(xiàn)寧波精神豪 華 大氣的室內(nèi)裝修產(chǎn)品走勢(shì)來(lái)自萬(wàn)達(dá)精裝小戶型的藝術(shù)裝修藝術(shù) 的萬(wàn)達(dá)精裝 單 身公寓產(chǎn)品走勢(shì)產(chǎn)品走勢(shì)受 70、 90政策的影響房?jī)r(jià)高企對(duì)于許多工薪階層而言，他們的收入只能支撐小戶型公寓的總價(jià)小戶型在寧波市場(chǎng)中比重越來(lái)越大大學(xué)生和外來(lái)打工青年存在租房需求高品、穩(wěn)重、內(nèi)涵、前衛(wèi)是寧波樓市產(chǎn)品的主要特征，小戶型成為耀眼明星住宅市場(chǎng)板塊分析 本項(xiàng)目地塊位于鄞州區(qū)，為住宅用地，因此本報(bào)告重點(diǎn)考察與項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域的住宅市場(chǎng)。 鄞州區(qū)是一個(gè)面積覆蓋面很大很廣的區(qū)域，分為中心區(qū)、城西、東錢湖三大板塊，我們重點(diǎn)分析我們項(xiàng)目所在的中心區(qū)板塊以及具有一定借鑒意義的海署、江東、江北區(qū)的主要樓盤情況。 2023年寧波市四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）新推供應(yīng)量為 ，與 2023年新推供應(yīng)量 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 07年四區(qū)市場(chǎng)住宅的供應(yīng)量約為 。四區(qū) 0 07新推住宅量對(duì)比單位（萬(wàn)平方米） 鄞州區(qū)是目前寧波四區(qū)中住宅上市量最大的區(qū)域， 2023年鄞州區(qū)新增住宅約 ，比 06年鄞州區(qū)新推住宅 有大幅度的提高； 從右圖中我們可以看出， 07年四區(qū)總新推住宅量有所下降，而鄞州區(qū)的新推住宅量卻在上升。 目前鄞州中心區(qū)比較熱門的樓盤有： 城市花園、風(fēng)格城事、金色水岸、瑞園 等0 07四區(qū)與鄞州新推住宅量 對(duì) 比表單 位（萬(wàn)平方米）住宅市場(chǎng)板塊分析 —— 鄞州中心區(qū)價(jià)格情況：鄞州中心區(qū)的價(jià)格區(qū)間在 7000到 16000萬(wàn)之間都有，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心周邊地區(qū)主流價(jià)格在 11000左右。鄞州區(qū)地圖鄞州核心區(qū)域鄞州中心區(qū)域機(jī) 場(chǎng) 路聯(lián) 豐 路環(huán) 城 南 路世紀(jì)大道鄞 縣 大 道天童北路天童南路瑞園9500本案萬(wàn)達(dá) 48克拉14000格蘭春天9000城市花園10000都市森林13000風(fēng)格城事11000世紀(jì)花園12023金色水岸13000金地國(guó)際花園12023盛世天城11000都市港灣11000金海嘉園11000茶苑芳鄰10000華茂學(xué)府一號(hào)9500西城十二庭院9500容安和院9500星河晨光9000春天彼岸12023世紀(jì)東苑8800華豐紫郡8000東源華府7800西提陽(yáng)光7500格蘭春晨7500西城春天6900鄞州中心區(qū)樓盤分布圖 2023年海曙區(qū)市場(chǎng)住宅總供應(yīng)量約為 ，其中 2023年底存量約為 ， 2023年無(wú)新增供應(yīng)量。 07年海曙區(qū)無(wú)任何住宅項(xiàng)目推出， 07年整年是通過(guò)消化 06年的存量來(lái)拉動(dòng)區(qū)域銷售，這和海曙區(qū)無(wú)更多的土地放量，以及 06年已售樓盤的后續(xù)開(kāi)發(fā)批次未在 07年啟動(dòng)有關(guān)。 目前海曙區(qū)在售多位寫字樓，住宅樓盤稀少，目前 歡樂(lè)高層、月湖盛園 等待開(kāi)盤。價(jià)格情況：海曙區(qū)的價(jià)格區(qū)間在 9000到 30000萬(wàn)之間都有，近三江口區(qū)域主流價(jià)格在 16000左右。住宅市場(chǎng)板塊分析 —— 海曙區(qū)07供應(yīng)量與 06年底的存量 在 07年老三區(qū)新推樓盤很少的情況下，江東的這些樓盤的地理優(yōu)勢(shì)就更加明顯，尤其是外地一流開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，讓產(chǎn)品升級(jí)換代，推出了精裝修樓盤，用品質(zhì)提升了樓盤價(jià)值。 江東區(qū)目前可售樓盤剩余不多，一些新盤正在等待開(kāi)盤，如 濱江慶豐、東部新城、東方名庭、富士居 等。 價(jià)格情況： 江東區(qū)現(xiàn)在的價(jià)格區(qū)間大致在 6000到 16000之間，近三江口一帶房?jī)r(jià)較高，但是所剩房源不多。 住宅市場(chǎng)板塊分析 —— 江東區(qū) 2023年江北區(qū)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量約為 ，其中新增供應(yīng)量約為 ，比 06年 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量有明顯的減少。 江北區(qū)目前樓盤較老三去其他兩個(gè)區(qū)樓盤要稍多一些，也有部分新盤退出，現(xiàn)在比較熱門的如 皇都香溪園、凱德匯豪天下 等一直是比較膾炙人口的樓盤。江北區(qū) 0 07新增樓 盤 供 應(yīng) 量 對(duì) 比住宅市場(chǎng)板塊分析 —— 江北區(qū)價(jià)格情況： 江北區(qū)價(jià)格在 6000到 20230都有，近三江口主流價(jià)格在 11000左右，分 析了解市場(chǎng)客戶項(xiàng)目住宅市場(chǎng)客戶分析寧波購(gòu)房者的呈現(xiàn)普遍心態(tài)1. 對(duì)房型、小區(qū)環(huán)境等追求高。 寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多數(shù)寧波人比較富有，他們對(duì)住房的關(guān)注不再停留在價(jià)格和優(yōu)惠上，他們更多的是關(guān)心住房的設(shè)計(jì)、裝修及小區(qū)環(huán)境等因素。2. 有較強(qiáng)的地域觀念，新寧波人和年青人跨區(qū)域購(gòu)房的可能性較大 。3. 追求品質(zhì)和內(nèi)涵，容易受到媒體影響。 由于目前寧波人的精神取向剛剛走向精神層次，所以他們對(duì)于住宅的一些理性最求放到了其次，他們更加注重住宅是否可以給他們的精神上帶來(lái)什么滿足，這就可以解釋為什么目前寧波的建筑、裝修風(fēng)格趨向藝術(shù)化。4. 青年追求自由空間。 由于寧波港口經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，直接造就了一大批較為富足的青年，這些人包括寧波人和外來(lái)人士，這些青年人則帶有一絲時(shí)代的叛逆心理，他們不愿意再居住在父母身邊，他們需要更多的自由空間，同時(shí)他們的金錢并不足于支付大面積房子的價(jià)格，所以他們追求的是中小型面積住房，同時(shí)他們更加主語(yǔ)房屋的品質(zhì)，精神上更加追求時(shí)髦、前衛(wèi)一些的元素，比如藝術(shù)性的和帶有一絲未來(lái)氣息的東西。住宅市場(chǎng)客戶分析中高端客戶的購(gòu)房心態(tài) 這里所說(shuō)的高端客戶指的是高檔公寓樓盤的購(gòu)買者，承受能力普遍在200萬(wàn)以上，這部分人一般都為中老年人士，他們追求更大的住宅空間和更高的品質(zhì)，精神追求方面更趨向于文化，對(duì)于地段及樓盤品質(zhì)的關(guān)注程度高于價(jià)格，希望通過(guò)購(gòu)房獲得生活品質(zhì)的提高、生活方式的改變、社會(huì)地位的提高等等。在馬斯洛的需求理論中，他們已經(jīng)脫離了低層次的需求層面，上升到了尊重和自我實(shí)現(xiàn)的需求層面。分 析了解市場(chǎng)客戶項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng) 爭(zhēng)樓 盤 分布 在右圖中顯示的幾個(gè)樓盤中，寧興 城市花園、風(fēng)格城事、萬(wàn)達(dá)精裝小戶、萬(wàn)科金色水岸為住宅，凱旋明天是商業(yè)廣場(chǎng)。 因此，凱旋明天并不能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅，而風(fēng)格城事則是 126平方米以上的大戶型，對(duì)我們的項(xiàng)目威脅不大，萬(wàn)科金色水岸雖然距離較遠(yuǎn)，但是其品牌影響力不可忽視，所以我們目前可見(jiàn)的主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為寧興 城市花園、萬(wàn)達(dá)精裝小戶和萬(wàn)科金色水岸。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本情況風(fēng) 格 城 事寧興 城市花園本 案廣德湖路北嵩 江 西路 嵩 江 中 路天童北四 明 西 路 四明 中路貿(mào) 城 西 路 貿(mào) 城中路錦寓路杭 甬高速凱旋明天金色水岸萬(wàn)達(dá)精裝小戶序號(hào) 項(xiàng) 目名稱 結(jié) 構(gòu) 類 型 主力戶型銷 售均價(jià)1 寧 興 城市花園 聯(lián) 排、高層兩房一廳面積 67－ 90 100002 風(fēng) 格城事 多 層 、小高 層 、高 層 、 單身公寓單身公寓三房?jī)蓮d面積 55及 138以上110003
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