【文章內(nèi)容簡介】 216。 受大環(huán)境影響，寧波樓市銷售量下降216。 市場競爭激烈化競爭環(huán)境下，我們需要什么？要了解什么？大氣的會所設(shè)計體現(xiàn)出寧波人對生活品質(zhì)的追求外力面敦厚而又有質(zhì)感的高層外立面用料大氣的小區(qū)的會所 敦厚而有有質(zhì)感的外立面 產(chǎn)品走勢帶有濃重藝術(shù)氣息的風(fēng)格城事售樓處藝術(shù) 的 風(fēng) 格城事售樓 處裝修高雅的房屋裝修，在大氣和穩(wěn)重中體現(xiàn)寧波精神豪 華 大氣的室內(nèi)裝修產(chǎn)品走勢來自萬達(dá)精裝小戶型的藝術(shù)裝修藝術(shù) 的萬達(dá)精裝 單 身公寓產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢受 70、 90政策的影響房價高企對于許多工薪階層而言，他們的收入只能支撐小戶型公寓的總價小戶型在寧波市場中比重越來越大大學(xué)生和外來打工青年存在租房需求高品、穩(wěn)重、內(nèi)涵、前衛(wèi)是寧波樓市產(chǎn)品的主要特征，小戶型成為耀眼明星住宅市場板塊分析 本項目地塊位于鄞州區(qū)，為住宅用地，因此本報告重點考察與項目相關(guān)區(qū)域的住宅市場。 鄞州區(qū)是一個面積覆蓋面很大很廣的區(qū)域，分為中心區(qū)、城西、東錢湖三大板塊，我們重點分析我們項目所在的中心區(qū)板塊以及具有一定借鑒意義的海署、江東、江北區(qū)的主要樓盤情況。 2023年寧波市四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）新推供應(yīng)量為 ，與 2023年新推供應(yīng)量 。據(jù)統(tǒng)計， 07年四區(qū)市場住宅的供應(yīng)量約為 。四區(qū) 0 07新推住宅量對比單位（萬平方米） 鄞州區(qū)是目前寧波四區(qū)中住宅上市量最大的區(qū)域， 2023年鄞州區(qū)新增住宅約 ，比 06年鄞州區(qū)新推住宅 有大幅度的提高； 從右圖中我們可以看出， 07年四區(qū)總新推住宅量有所下降，而鄞州區(qū)的新推住宅量卻在上升。 目前鄞州中心區(qū)比較熱門的樓盤有： 城市花園、風(fēng)格城事、金色水岸、瑞園 等0 07四區(qū)與鄞州新推住宅量 對 比表單 位（萬平方米）住宅市場板塊分析 —— 鄞州中心區(qū)價格情況：鄞州中心區(qū)的價格區(qū)間在 7000到 16000萬之間都有，以萬達(dá)廣場為中心周邊地區(qū)主流價格在 11000左右。鄞州區(qū)地圖鄞州核心區(qū)域鄞州中心區(qū)域機(jī) 場 路聯(lián) 豐 路環(huán) 城 南 路世紀(jì)大道鄞 縣 大 道天童北路天童南路瑞園9500本案萬達(dá) 48克拉14000格蘭春天9000城市花園10000都市森林13000風(fēng)格城事11000世紀(jì)花園12023金色水岸13000金地國際花園12023盛世天城11000都市港灣11000金海嘉園11000茶苑芳鄰10000華茂學(xué)府一號9500西城十二庭院9500容安和院9500星河晨光9000春天彼岸12023世紀(jì)東苑8800華豐紫郡8000東源華府7800西提陽光7500格蘭春晨7500西城春天6900鄞州中心區(qū)樓盤分布圖 2023年海曙區(qū)市場住宅總供應(yīng)量約為 ，其中 2023年底存量約為 ， 2023年無新增供應(yīng)量。 07年海曙區(qū)無任何住宅項目推出， 07年整年是通過消化 06年的存量來拉動區(qū)域銷售，這和海曙區(qū)無更多的土地放量，以及 06年已售樓盤的后續(xù)開發(fā)批次未在 07年啟動有關(guān)。 目前海曙區(qū)在售多位寫字樓，住宅樓盤稀少，目前 歡樂高層、月湖盛園 等待開盤。價格情況：海曙區(qū)的價格區(qū)間在 9000到 30000萬之間都有，近三江口區(qū)域主流價格在 16000左右。住宅市場板塊分析 —— 海曙區(qū)07供應(yīng)量與 06年底的存量 在 07年老三區(qū)新推樓盤很少的情況下，江東的這些樓盤的地理優(yōu)勢就更加明顯，尤其是外地一流開發(fā)商的進(jìn)入，讓產(chǎn)品升級換代，推出了精裝修樓盤，用品質(zhì)提升了樓盤價值。 江東區(qū)目前可售樓盤剩余不多，一些新盤正在等待開盤，如 濱江慶豐、東部新城、東方名庭、富士居 等。 價格情況： 江東區(qū)現(xiàn)在的價格區(qū)間大致在 6000到 16000之間，近三江口一帶房價較高，但是所剩房源不多。 住宅市場板塊分析 —— 江東區(qū) 2023年江北區(qū)市場住宅供應(yīng)量約為 ，其中新增供應(yīng)量約為 ，比 06年 萬平方米的新增供應(yīng)量有明顯的減少。 江北區(qū)目前樓盤較老三去其他兩個區(qū)樓盤要稍多一些，也有部分新盤退出，現(xiàn)在比較熱門的如 皇都香溪園、凱德匯豪天下 等一直是比較膾炙人口的樓盤。江北區(qū) 0 07新增樓 盤 供 應(yīng) 量 對 比住宅市場板塊分析 —— 江北區(qū)價格情況： 江北區(qū)價格在 6000到 20230都有，近三江口主流價格在 11000左右，分 析了解市場客戶項目住宅市場客戶分析寧波購房者的呈現(xiàn)普遍心態(tài)1. 對房型、小區(qū)環(huán)境等追求高。 寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多數(shù)寧波人比較富有，他們對住房的關(guān)注不再停留在價格和優(yōu)惠上，他們更多的是關(guān)心住房的設(shè)計、裝修及小區(qū)環(huán)境等因素。2. 有較強(qiáng)的地域觀念，新寧波人和年青人跨區(qū)域購房的可能性較大 。3. 追求品質(zhì)和內(nèi)涵，容易受到媒體影響。 由于目前寧波人的精神取向剛剛走向精神層次，所以他們對于住宅的一些理性最求放到了其次，他們更加注重住宅是否可以給他們的精神上帶來什么滿足，這就可以解釋為什么目前寧波的建筑、裝修風(fēng)格趨向藝術(shù)化。4. 青年追求自由空間。 由于寧波港口經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，直接造就了一大批較為富足的青年，這些人包括寧波人和外來人士，這些青年人則帶有一絲時代的叛逆心理，他們不愿意再居住在父母身邊，他們需要更多的自由空間，同時他們的金錢并不足于支付大面積房子的價格，所以他們追求的是中小型面積住房，同時他們更加主語房屋的品質(zhì)，精神上更加追求時髦、前衛(wèi)一些的元素，比如藝術(shù)性的和帶有一絲未來氣息的東西。住宅市場客戶分析中高端客戶的購房心態(tài) 這里所說的高端客戶指的是高檔公寓樓盤的購買者，承受能力普遍在200萬以上，這部分人一般都為中老年人士，他們追求更大的住宅空間和更高的品質(zhì)，精神追求方面更趨向于文化，對于地段及樓盤品質(zhì)的關(guān)注程度高于價格，希望通過購房獲得生活品質(zhì)的提高、生活方式的改變、社會地位的提高等等。在馬斯洛的需求理論中，他們已經(jīng)脫離了低層次的需求層面，上升到了尊重和自我實現(xiàn)的需求層面。分 析了解市場客戶項目競爭項目分析競 爭樓 盤 分布 在右圖中顯示的幾個樓盤中，寧興 城市花園、風(fēng)格城事、萬達(dá)精裝小戶、萬科金色水岸為住宅，凱旋明天是商業(yè)廣場。 因此，凱旋明天并不能構(gòu)成競爭威脅，而風(fēng)格城事則是 126平方米以上的大戶型，對我們的項目威脅不大，萬科金色水岸雖然距離較遠(yuǎn)，但是其品牌影響力不可忽視，所以我們目前可見的主要的競爭對手為寧興 城市花園、萬達(dá)精裝小戶和萬科金色水岸。 競爭樓盤基本情況風(fēng) 格 城 事寧興 城市花園本 案廣德湖路北嵩 江 西路 嵩 江 中 路天童北四 明 西 路 四明 中路貿(mào) 城 西 路 貿(mào) 城中路錦寓路杭 甬高速凱旋明天金色水岸萬達(dá)精裝小戶序號 項 目名稱 結(jié) 構(gòu) 類 型 主力戶型銷 售均價1 寧 興 城市花園 聯(lián) 排、高層兩房一廳面積 67－ 90 100002 風(fēng) 格城事 多 層 、小高 層 、高 層 、 單身公寓單身公寓三房兩廳面積 55及 138以上110003