【正文】 批單位推售原則同一期，仍舊以熱銷走量為主，以中和略差單位為主，同時輔助小部分質素好單位作為價格標桿來拉動其余單位的銷售，主力區(qū)域內及部分區(qū)域外客戶為主； 推售時間： 6月 20日（周六） 推售單位： 2+7+23+20+19+17共六條腿作二批推出單位， 22作預計加推單位 預計價格： 19300元 /平米 預計銷售率： 80% 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 91 120套 11棟 190平米 — 15套 ﹢ ﹢ ﹢ 8棟 175平 15套 4棟 175平 15套 11棟 162平米 15套 5棟 190平 15套 ﹢ 1棟 146平 15套 1棟 162平 15套 ﹢ ﹢ 三批推售單位 6棟 170平 15套 ﹢ 好 略差 中 ﹢ ﹢ 30套 45套 45套 ＝ 120 三批推售原則： 好中差均勻搭配，本批盡量消化較差單位，使剩余的第五批單位以中好戶型為主，本批單位主要針對客戶為區(qū)域外客戶； 推售時間： 7月 12日（周日） 推售單位： 4+6+8+12+27+10共 6條腿作為三批主要推出單位， 15+25作預備加推單位 預計價格： 20220元 /平米 預計銷售率： 80% 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 92 四批推售單位 四批推售原則： 四批以頂層復式集中小開盤，復式戶型銷售周期可拉長。將頂層復式作為拉動其余戶型的標桿及提高項目整體形象，本批復式單位主要針對客戶為區(qū)域內外的高端換房客； 推售時間 ： 8月 2日（周六） 推售單位： 共 27套頂層復式 預計價格： 25000元 /平米 預計銷售率： 復式單位將銷售周期延長至 23個月，促進單位銷售， 頂層復式 — 27套 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 93 7棟 234平米 — 15套 90套 11棟 190平米 15套 5棟 190平 15套 4棟 175平 15套 ﹢ 11棟 162平米 15套 6棟 246平米 — 15套 ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 好 略差 中 ﹢ ﹢ 30套 0套 60套 ＝ 90 五批推售單位 五批推售原則： 作為二期的最后一批單位，在一路價格逐步上揚之后，最后一批單位將以中、好單位為主，結合頂層復式的價格對比，實現(xiàn)最終消化； 推售時間： 8月 30日（周六） 推售單位： 14+11+13+9+3+5中上質素共六條腿 預計價格： 22022元 /平米 預計銷售率： 80% 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 94 六批推售單位 六批推售原則： 低層復式因贈送面積多，戶型特殊，因此打包單獨做推售，集中開盤對此戶型進行銷售； 特殊的底層復式由于贈送面積多，戶型特殊，因此主要客戶仍將以區(qū)域內外的高端換房客為主； 推售時間： 9月 19日（周六） 預計價格 ： 23000元 /平米 底層復式 — 21套 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 95 第一批 第二批 第三批 第四批 第五批 第六批 推售時間 推售套數(shù) 451套 90套 103套 120套 27套 90套 21套 推售單位 146+175*3+230（ 6條腿） 162+175*3+190+230（ 7條腿） 190以下所有類型產品（ 8條腿） 頂層復式 27套 162+175+190*2+245*2（ 6條腿） 底層復式 21套 對應客 戶群 區(qū)域內客戶 主力區(qū)域內及部分區(qū)域外客戶 主力區(qū)域外客戶 區(qū)域外及區(qū)域內高端換房客 區(qū)域外客戶為主加區(qū)域內客戶 區(qū)域外及區(qū)域內高端換房客 銷售面積 15500 17200 20500 7565 19500 4978 預計價格 18800 19300 20220 25000 22022 23000 銷售率 70% 80% 80% 50% 80% 80% 銷售金額 銷售面積 總計 約 85300平米 預計銷售金額總計 約 整體推售總表 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 96 營銷的策略 推廣的創(chuàng)新 銷售的變革 價格的依據(jù) 第二部分 變革 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 97 ?參考樓盤選擇 ?同類物業(yè)加權分析比較 ?均價預判 市場比較法預判均價 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 98 參 考 樓 盤 選 擇 ? 檔次相當 本項目單位： 星河丹堤 圣莫麗斯 香瑞園 ? 定位相似 ? 區(qū)位相近 ? 客戶相似 選擇目前市場在售的星河丹堤、圣莫麗斯、香瑞園高層單位進行對比分析 , 減去裝修成本，以毛坯價格進行比較 . 價格預判 —— 參考樓盤選擇 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 99 價格預測 — 同類物業(yè)加權分析 本項目 星河丹堤 圣莫麗斯 香瑞園 PX Pa Pb Pc 均價 21000 20220 15000 權重 35% 37% 28% 周邊區(qū)位 區(qū)位 6 5 5 5 4 交通 6 5 5 5 5 教育 7 6 6 5 6 配套 7 4 4 3 4 景觀 6 5 6 6 5 周邊環(huán)境 7 4 4 4 4 物業(yè)品質 小區(qū)環(huán)境 9 8 8 8 8 規(guī)劃規(guī)模 7 5 6 6 5 宣傳包裝 7 6 6 6 5 戶型設計 11 10 10 9 9 使用年限 7 6 6 6 6 品牌形象 發(fā)展品牌 4 4 4 4 4 物業(yè)管理 5 5 5 5 5 物業(yè)形象 6 6 6 6 5 工程進度 5 5 5 5 5 合計 100 84 86 83 80 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 100 運用市場比較法試算得出的本項目均價 均價 ＝ ∑ 權重 i 均價 i Px /Pi(i=a～ c) ＝ 19078元 /㎡ ?十五峯的價格預計在現(xiàn)在測算的基礎上由市場因素有 10％左右的提升 : １ 9078 （ 1＋ 10％）＝ 20986元 / ㎡ 項目的溢價因素 獨特自然人文資源包裝 中原渠道和成交能力 品牌的尊貴感受 價格預判 市場預期上漲因素 ?對項目獨特人文價值的挖掘和包裝，把人與自然的互動做到極致，可以提升項目的形象和價值 。 ?本項目未來規(guī)劃中對建筑品質、設施配套、管理品質的提升以及營銷推廣的提升也將提升本項目的市場競爭力； ?中原的渠道、龐大的高端客戶積累及成交能力能夠支撐更高價格的實現(xiàn)； ?十五峯的價格預計在市場價格的基礎上由有 8％左右的提升 : 20986 （ 1＋ 8％）＝ 22665元 / ㎡ 彈性因素考慮：如果能夠做到，則有可能提高價格，是一個區(qū)間值 市場因素： 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 101 通過初步的市場比較，項目的均價取值建議在： 1907822665元 /平米之間。 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 102 我們是： 由經驗豐富的事業(yè)部總經理、總監(jiān)及獲獎策劃人員、資深高級銷售經理組成的鼎盛團隊 團隊介紹： 千錘百煉，歷久彌鋼 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 103 ? ? 策劃團隊 豪宅專家 ? 為曾操作過中原 08年度最佳項目： 萬科 棠樾的策劃團隊 ? 曾操作過中原 08年銷售速度最快的項目： 十二橡樹莊園策劃人員 ? 曾操作過 08年蜚聲中原的項目： 溪山與富力 曦灣策劃人員 ? ? 銷售團隊 銷售精英 ? 麥譯文 10年房地產銷售經驗， 深圳中原僅有的 6大資深高級銷售經理之一 ； ? 曾操作多個大盤、名盤、明星盤，對各種物業(yè)類型均有豐富經驗 ? 我們擁有： 08年深圳表現(xiàn)最出色的項目團隊 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 104 我們擁有： 08年深圳最知名項目的操盤經驗 ? 我們操作的別墅樓盤包括 : ? 萬科 棠樾 80%銷售率 ? 十二橡樹莊園 100%銷售率 ? 森林一號 80%銷售率 ? 圣莫麗斯 100%銷售率 ? 天麓 80%銷售率 ? 梅沙灣 ? 我們操作的知名樓盤包括 : ? 溪山美地園 ? 富力 曦灣 ? 第五園 ? 中海半山溪谷 超過 50000名豪宅客戶資源 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 105 東方尊峪 圣莫麗斯 十五峰 城市山林 關內 山畔 我們的比較對象有誰？ 星河丹堤 四季山水 香瑞園 晴山月 水木瀾山 必須維持第一集團的站位！ 蘭溪谷 報告核心回顧 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 106 讓我們看看彼此的聯(lián)系 南山 第一峰 vs福田 第一峰 vs羅湖 第一峰 十五峰 VS圣莫麗斯 VS東方尊峪 等于 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 107 十五峰 南山 第一峰 塘朗山 我的十五峰 務求表明身份，與普通山居住宅劃清界限，迅速占入一線山居物業(yè) 因不是主打山景，轉而強調對山的占有 HOME AT 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 108 關內 山畔 我們的片區(qū)發(fā)展有誰？ 十五峰 IKEA Bamp。Q 歐洲城 大學城 5分鐘生活圈 華僑城 BRT to 羅湖 南坪 2 to 寶安 世界之窗 思考： 交通的發(fā)展，將為我們帶來更多片區(qū)外的客戶 忽略小片區(qū)的配套，而著眼于大片區(qū)及項目自身的配套 我們將是面對深圳而非僅片區(qū) 客戶 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 109 推廣活動 4月：老板的私人會所、營造高層口碑 4月底小眾引出話題：高薪花王 5月初大眾帶旺人氣：萬象巡展 5月底烘托高潮：印象塘朗 價格策略 化整為零，分批密集推售，控制每批的量，制造稀缺，集中解決 可測試市場的價格接受程度，及控制每批的消化量 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 110 祝項目開發(fā)圓滿成功！ 謝 謝！ 房商網 — 海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 111 一些問題的解答： 如果市場變壞怎么辦？ 答：未來市場情況不可預測，例如在 08年市場低潮的時候我們所操作的棠樾項目，價格從 3萬調整至２萬 /平米，盡管價格下調了，但在同時期它仍舊實現(xiàn)了片區(qū)同類型物業(yè)最高價格。本項目同樣如此，未來市場不可預測，如果未來市場向下，我們將最大限度保證通過營銷策略的調整，使項目賣到同期同類型物業(yè)中最貴價格，實現(xiàn)項目最大價值。 容積率過高的問題怎么解決？ 答：正視這個問題。容積率是高，因為我們把你的房子的采光面做的更大了，我們讓你可以接觸到更多的綠色的山、綠