同致行-長沙雙瑞月湖地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告73ppt-2007年-資料下載頁
2025-02-21 21:54本頁面
【正文】 套2525套 較低，洋房將成為市場 的消化難點(diǎn)洋房為高端主流產(chǎn)品，體量十分大，有很大的競爭壓力TOWNHOUSE體量十分小無競爭壓力預(yù)計(jì)6年 高表表 2方案為市場最優(yōu)方案方案為市場最優(yōu)方案項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品物業(yè)類型及面積配比定位建筑類型 土地面積 比例 建筑面積 建面比例 套數(shù) 容積率獨(dú)立別墅 40000 13% 12022 3% 30 聯(lián)排別墅 120220 39% 72022 20% 228 洋房 55000 18% 55000 15% 306 1小高層 92022 30% 230000 62% 1643 合計(jì) 307000 100% 369000 100% 2266 建筑形式 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 合計(jì) /平均經(jīng)濟(jì)分析 目標(biāo)價(jià)格 10000 5500 4000 3200 3972總成本 毛利潤 單方土地收益 單方建面收益 市場分析市場優(yōu)勢長沙豪宅型別墅欠缺，容易形成市場亮點(diǎn) ,進(jìn)而奠定項(xiàng)目高端形象。是目前長沙主流的別墅類產(chǎn)品供應(yīng)形式，主場接受度高。市場稀缺產(chǎn)品，可以形成新的市場亮點(diǎn)。市場主流產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)土地利潤的最佳形式。市場劣勢 體量不宜過大，對用地規(guī)模及環(huán)境要求高。 市場大量的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅供應(yīng) 市場接受程度和價(jià)格需要驗(yàn)證。市場供應(yīng)量大，價(jià)格預(yù)期不高，銷售壓力大。啟動(dòng)期開發(fā)期策略以 低量（ 30套）低密度（ ） 的絕對優(yōu)勢出先期出擊市場，形成項(xiàng)目高端市場形象。以每年 76套 以內(nèi)的供應(yīng)量和豪景支持，配合獨(dú)立別墅樹立市場形象，同時(shí)盡量使項(xiàng)目收益最大化。部分洋房以 類HOUSE的形式介入市場，使項(xiàng)目更具市場靈活性和可售物業(yè)多樣性，有效保證項(xiàng)目總體收益。后期利潤的貢獻(xiàn)者，但須防范可能的市場風(fēng)險(xiǎn)。占地比例 13% 57% 30%聯(lián)排聯(lián)排 5500元元 /平方米、洋房平方米、洋房 4000元元 /平方米，即毛利潤平方米，即毛利潤 。億元可以實(shí)現(xiàn)。同致行 觀點(diǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析分析專業(yè) +服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品定位依據(jù)高端客戶訪談結(jié)論：高端客戶訪談結(jié)論： “以大戶型以大戶型為主，面積在為主，面積在 150300平方米之平方米之間間 ”。 業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)論業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)論 “聯(lián)排別墅的聯(lián)排別墅的面積在面積在 180300平方米。平方米。 ” 根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表：端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表：戶型戶型面積面積定位定位小高層 120160㎡多層洋房 160200 ㎡聯(lián)排別墅 180350㎡獨(dú)棟別墅 350800㎡ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789專業(yè) +服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品定位依據(jù)高端客戶訪談結(jié)論：高端客戶訪談結(jié)論： “聯(lián)排別墅價(jià)格控制在聯(lián)排別墅價(jià)格控制在4500元每平方米左右元每平方米左右 ” 。 本項(xiàng)目座談會(huì)之結(jié)論一：本項(xiàng)目座談會(huì)之結(jié)論一： “別墅價(jià)格定別墅價(jià)格定在每套在每套 200萬元以上，但不要超過萬元以上，但不要超過 800萬元。萬元。結(jié)論二：結(jié)論二： “5000元每平方米的高檔住宅元每平方米的高檔住宅房價(jià)可以接受。房價(jià)可以接受。 ” 根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表：高尚物業(yè)案例列表：價(jià)格價(jià)格定位定位小高層 30004000元 / ㎡多層洋房 35004500元 / ㎡聯(lián)排別墅 50006000元 / ㎡獨(dú)棟別墅 800010000元 /㎡建筑形 態(tài) 戶 型面 積 區(qū) 間 分 項(xiàng) 配比 總 體建面配比小高 層 小三房 120 ㎡ +5 10% 60%70%三房 130㎡ +10 60%四房 150 ㎡ +10 30%100%多 層 洋房 150 ㎡ +10 40% 10%20%180 ㎡ +10 60%100%聯(lián) 排 別 墅 200 ㎡ +10 20% 15%25%250 ㎡ +10 60%280+10 20%100%獨(dú) 棟別 墅 300 ㎡ 350 ㎡ 30% 2%4%380 ㎡ 420 ㎡ 60%800 ㎡ 10%100%啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位總結(jié)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位總結(jié) 開發(fā)期 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 合計(jì)第一期 6000 24000 25000 0 55000第二期 6000 48000 30000 30000 114000第三期 0 0 0 202200 202200總建筑面積 12022 72022 55000 230000 369000216。市場應(yīng)對一：第一年開發(fā)１ 5套獨(dú)立別墅、 96套聯(lián)排別墅， 139套洋房，其中聯(lián)排別墅為測試市場反應(yīng)。216。市場應(yīng)對二：第二年如果聯(lián)排別墅價(jià)格能達(dá)到５５００元／平方米，則繼續(xù)開發(fā)，同時(shí)洋房的價(jià)格預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，也繼續(xù)開發(fā)，否則加大聯(lián)排開發(fā)量；如果聯(lián)排價(jià)格不能達(dá)到５５００元／平方米，則加大洋房開發(fā)量；同時(shí)獨(dú)立別墅開發(fā)量不變，并以部分小高層測驗(yàn)市場接受度。216。市場應(yīng)對三：第三年根據(jù)前兩年的市場反應(yīng)確定小高層開發(fā)量，或相對增加聯(lián)排／洋房開發(fā)量。項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)開發(fā)策略（單位：平方米）項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)方案項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)方案項(xiàng)目以一期地塊啟動(dòng)開發(fā)，并根據(jù)與月湖的景觀關(guān)系，自南向北由低到高布局湖岸獨(dú)立別墅、湖北聯(lián)排別墅、臨路望湖多層洋房及小高層高檔住宅四類產(chǎn)品。獨(dú)立別墅 ：臨湖布置，最大限度利用月湖景觀資源，突出親水關(guān)系。聯(lián)排別墅 ：在獨(dú)立別墅的北側(cè)，局部臨湖，采用雙拼等形式豐富產(chǎn)品類型。多層洋房 ：臨工程兵大道和火星大道布置，形成自然的高差。小高層 ：臨工程兵大道和火星大道布置，有可對周邊景觀資源充分利用，并對區(qū)外噪音形成有效屏障。THANKS！！THE EＮＤ！《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789
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