【正文】 支持 8000元 /㎡ 以上的TOWNHOUSE和 10000元 /㎡ 以上的小獨(dú)棟別墅。從價(jià)格成長(zhǎng)空間來(lái)看，各類產(chǎn)品均有較大程度的增長(zhǎng)，平均價(jià)格成長(zhǎng)幅度超過(guò) 500元 /平米。② 亦莊區(qū)域市場(chǎng)土地的稀缺與商務(wù)市場(chǎng)的空白和機(jī)會(huì)，大雄公寓 ㎡規(guī)模， 5500元 /㎡ 的價(jià)格在 2022年僅一個(gè)月售罄，大雄商業(yè)中心 ㎡完成 90%招商，目前階段正在完成其銷售任務(wù)，自 4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)保持熱銷勢(shì)頭；此外，開(kāi)發(fā)區(qū)所有的社區(qū)商業(yè)銷售一空。③ 根據(jù)城市新規(guī)劃和亦莊新城的建設(shè)藍(lán)圖，可以預(yù)期，在開(kāi)發(fā)區(qū)核心版圖內(nèi)，商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)將伴隨著區(qū)域職能的轉(zhuǎn)變，需求逐步增長(zhǎng)，未來(lái)需求潛力和價(jià)格成長(zhǎng)潛力有一定的空間。亦莊房地產(chǎn)價(jià)格分析 PRICE ANALYSIS價(jià)格分析結(jié)論： CONCLUSION OF PRICE ANALYSIS① 亦莊區(qū)域市場(chǎng)與價(jià)格的成長(zhǎng)，② 亦莊區(qū)域市場(chǎng)土地的稀缺與商務(wù)市場(chǎng)的空白和機(jī)會(huì)，③ 根據(jù)城市新規(guī)劃和亦莊新城的建設(shè)藍(lán)圖，可以預(yù)期，在開(kāi)發(fā)區(qū)核心版圖內(nèi)，商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)將伴隨著區(qū)域職能的轉(zhuǎn)變，需求逐步增長(zhǎng)，未來(lái)需求潛力和價(jià)格成長(zhǎng)潛力有一定的空間。開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)潛力分析① 隨著區(qū)內(nèi)入資進(jìn)入的企業(yè)增多，帶動(dòng)了區(qū)域整體商業(yè)氛圍的升溫。② 開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)形成較大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、投資規(guī)模、人口規(guī)模和住宅市場(chǎng)規(guī)模，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)育、發(fā)展及成長(zhǎng)能力較強(qiáng)，對(duì)商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)潛在需求有較好的預(yù)期。③ 目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)人口數(shù)量達(dá)到 7萬(wàn)人、從業(yè)人口 4萬(wàn)余人；根據(jù)新城市規(guī)劃，未來(lái)亦莊將達(dá)到 7090萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留 100萬(wàn)人的發(fā)展空間；人口的增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)配套的需求將逐步增加，商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條開(kāi)辟可持續(xù)發(fā)展的契機(jī)。④ 同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)良好的園區(qū)形象吸引的大部分為高收入、高素質(zhì)的群體，擁有不可估量的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次，為 BDA培育了良好的市場(chǎng)空間。⑤ 從開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，區(qū)域商業(yè)的崛起存在時(shí)間上、空間上以及政策傾向方面的良好機(jī)遇。開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)潛力分析① 隨著區(qū)內(nèi)入資進(jìn)入的企業(yè)增多，帶動(dòng)了區(qū)域整體商業(yè)氛圍的升溫。② 開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)形成較大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、投資規(guī)模、人口規(guī)模和住宅市場(chǎng)規(guī)模，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)育、發(fā)展及成長(zhǎng)能力較強(qiáng)，對(duì)商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)潛在需求有較好的預(yù)期。③ 人口的增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)配套的需求將逐步增加，商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條開(kāi)辟可持續(xù)發(fā)展的契機(jī)。④ 同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)良好的園區(qū)形象吸引的大部分為高收入、高素質(zhì)的群體，擁有不可估量的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次，為 BDA培育了良好的市場(chǎng)空間。⑤ 從開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，區(qū)域商業(yè)的崛起存在時(shí)間上、空間上以及政策傾向方面的良好機(jī)遇。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)成熟度與風(fēng)險(xiǎn)分析① 目前，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)住宅市場(chǎng)和小體量區(qū)域和社區(qū)性商業(yè)市場(chǎng)，以低密度住宅產(chǎn)品為主，寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)壓力較大，但市場(chǎng)發(fā)展空間處于一直上升的階段。② 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部尚沒(méi)有綜合性商業(yè)項(xiàng)目推出，產(chǎn)品的推廣屬于市場(chǎng)摸索階段，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 綜合性的商業(yè)項(xiàng)目，如果將寫(xiě)字樓、商業(yè)以及公寓產(chǎn)品劃分不當(dāng)，容易相互產(chǎn)生干擾，影響整體商業(yè)形象。① SIDFOSIDOFIUDFOSIDUFSOIUFOSIUFOASIUDFOASIUFOIADUFOASUDFOAIUOSIUDFOASIUDFAOSIUFAO② SODIFUOSAIUDFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIFOSIDUF③ SODIFUAOSIUDFAOPISDUFOASIDUFAO。ISDUFAO。SIUFA。OSUF。AOSIF。ASIUFAOSIUFAOSIUF DI SIDUF OASIDF SIODUFOSAIDFUOA BDA區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供需現(xiàn)狀和布局 商業(yè)市場(chǎng)分布和供需分析從供應(yīng)總量上來(lái)看，市場(chǎng)空間較大，但投資強(qiáng)勢(shì)吸引力有待增強(qiáng)。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布和供需分析開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓總面積約合 ㎡；其中租賃面積約 ㎡；其他可租賃面積約㎡。入住的企業(yè)多數(shù)為外資企業(yè)，三資企業(yè)和中小型內(nèi)資企業(yè)。而內(nèi)資企業(yè)當(dāng)中的中小規(guī)模私營(yíng)企業(yè)又占有較大的比例。 商住公寓分布和供需分析目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的商住公寓項(xiàng)目較少，主要項(xiàng)目有大雄商務(wù)公寓、金泰商務(wù)公寓、一品亦莊行政版國(guó)際公寓等 前期對(duì)商住公寓的需求市場(chǎng)反應(yīng)比較平淡，潛在需求較高。 商業(yè)市場(chǎng)分布和供需分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布和供需分析 商住公寓分布和供需分析 SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格分析 公寓 （ APARTMENT）2022至 2022年，區(qū)域市場(chǎng)住宅產(chǎn)品價(jià)格急劇抬升，平均上漲超過(guò) 500元 /㎡ 。我們預(yù)期，開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域內(nèi)未來(lái)公寓產(chǎn)品6000元 /㎡ 以上價(jià)格是市場(chǎng)難度小、風(fēng)險(xiǎn)較小的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的價(jià)格水平。 寫(xiě)字樓（ OFFICE）依據(jù)對(duì)區(qū)域客戶和需求的分析與把握，依據(jù)對(duì)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商務(wù)、商業(yè)需求的成長(zhǎng)的判斷和掌握， 8000元 /㎡ 的投資型小寫(xiě)字樓作為一個(gè)新的地產(chǎn)投資產(chǎn)品，其市場(chǎng)空間發(fā)展?jié)摿艽蟆? 商業(yè) （ CONTACT POINTS IN COMMERCIAL NETWORD）表五：開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)對(duì)比表項(xiàng)目名稱 總建面 租金水平 出租率萬(wàn)源商務(wù)中心 20220㎡ 3元 /㎡ /天 90%大地國(guó)際中心 12022㎡ 3元 /㎡ /天 70%創(chuàng)新大廈 40000㎡ 3元 /㎡ /天 70%博達(dá)國(guó)際大廈 68000㎡ /㎡ /天 40%朝林大廈 3元 /㎡ /天表六：主要商業(yè)物業(yè)價(jià)格統(tǒng)計(jì)表項(xiàng) 目 規(guī) 模 價(jià) 格（ 元 / ㎡ ）卡爾生活館 5000 ㎡ 980012022上海沙龍 35000 ㎡ 1000012022大雄城市花園 15000 ㎡金地格林小鎮(zhèn) 5000 ㎡ 900013000獅城百麗 5000 ㎡ /從區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平分析，區(qū)域社區(qū)小商業(yè)價(jià)格從早期 8000元 /㎡ 左右的市場(chǎng)均價(jià)漲至目前 12022元 /㎡ 左右，且市場(chǎng)表現(xiàn)良好。開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期新規(guī)劃使亦莊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)拓了更廣泛的發(fā)展空間。目前，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)住宅市場(chǎng)和小體量區(qū)域和社區(qū)性商業(yè)市場(chǎng)，以低密度住宅產(chǎn)品為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力很大。由于開(kāi)發(fā)區(qū)已形成較大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、投資規(guī)模、人口規(guī)模和住宅市場(chǎng)規(guī)模，區(qū)域和房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)育、發(fā)展及成長(zhǎng)能 力較強(qiáng)，對(duì)商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)潛在需求有較好的預(yù)期。開(kāi)發(fā)區(qū)以其良好的建設(shè)發(fā)展規(guī)模、區(qū)域環(huán)境素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)市區(qū)及投資需求有較大潛力，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大背景和北京市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃的推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好。隨著亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)第一住宅內(nèi)住宅供應(yīng)量的減少及新規(guī)劃的逐步實(shí)施，第二生活區(qū)的住宅項(xiàng)目將有較大投資升值空間。隨著周邊交通條件的改善，以及配套設(shè)施不斷完善升級(jí)，該區(qū)域在近年內(nèi)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。新規(guī)劃使亦莊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)拓了更廣泛的發(fā)展空間。商務(wù)和商業(yè)市場(chǎng)潛在需求有較好的預(yù)期。在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大背景和北京市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃的推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好。隨著周邊交通條件的改善，以及配套設(shè)施不斷完善升級(jí)，?該區(qū)域在近年內(nèi)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期PART3:項(xiàng)目運(yùn)作定位與使命 PART2: SDKFSDLKJFASLKJDFLASKJDF二、項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析及定位指向 項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析216。 地 段216。 土地稀缺性216。 交 通216。 市場(chǎng)成長(zhǎng)價(jià)值216。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)216。 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目定位指向策劃項(xiàng)目的整體形象、樹(shù)立項(xiàng)目品牌，作為 BDA內(nèi)較為少見(jiàn)的綜合建筑體，針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)市政發(fā)展規(guī)劃和亦莊商圈未來(lái)的發(fā)展前景，結(jié)合目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量十分有限的現(xiàn)狀，項(xiàng)目能夠?qū)?zhǔn)備在開(kāi)發(fā)區(qū)投資商業(yè)的消費(fèi)群體起到強(qiáng)勢(shì)吸引力，項(xiàng)目的升值空間大。 項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)要分析216。 地 段216。 土地稀缺性216。 交 通216。 市場(chǎng)成長(zhǎng)價(jià)值216。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)216。 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目定位指向策劃項(xiàng)目的整體形象、樹(shù)立項(xiàng)目品牌，作為 BDA內(nèi)較為少見(jiàn)的綜合建筑體，針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)市政發(fā)展規(guī)劃和亦莊商圈未來(lái)的發(fā)展前景，結(jié)合目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量十分有限的現(xiàn)狀，項(xiàng)目能夠?qū)?zhǔn)備在開(kāi)發(fā)區(qū)投資商業(yè)的消費(fèi)群體起到強(qiáng)勢(shì)吸引力，項(xiàng)目的升值空間大。 本項(xiàng)目所要完成的使命216。與區(qū)域發(fā)展零距離 (本土化戰(zhàn)略 )216。與市場(chǎng)零距離216。與文明零距離 本項(xiàng)目所要完成的使命216。與區(qū)域發(fā)展零距離 (本土化戰(zhàn)略 )216。與市場(chǎng)零距離216。與文明零距離北京中廣信房地產(chǎn)公司2022年 5月