【正文】 套設(shè)施。n由于整個(gè)東部地區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，周邊配套完善，特別是雅寶路區(qū)域，各項(xiàng)目自身的配套設(shè)施規(guī)模普遍不大，周邊成熟而完善商務(wù)配套設(shè)施則成為其最大的補(bǔ)充。n本案周邊商務(wù)氛圍，以及配套設(shè)施與朝外、雅寶路等成熟商圈相比，仍存在著一定的差距，因而本案的配套設(shè)施應(yīng)盡量完善，而且在設(shè)施的選擇上應(yīng)更貼近需求，為客戶提供更為方便的辦公環(huán)境。定位結(jié)論112五、寫字樓價(jià)格定位113114選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù)n 項(xiàng)目選擇 朝外 MEN、銀河 SOHO、日壇國(guó)際、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（ 35％） 綜合配套：城市配套及社區(qū)配套（ 10％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（ 1５％） 裝修檔次：公共裝修及大堂部分（ 15%） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（ 25%）115項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 綜合配置 建筑品質(zhì) 裝修檔次 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡ /天）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 10% 15% 15% 25%豐聯(lián)廣場(chǎng) 1 25% 6朝外 MEN 1 1 1 20% 5昆泰國(guó)際大廈 15% 優(yōu)唐 UTOWN 1 1 1 40% 本案 1 1 1 1 1 100% ｘ■ X=*+*+*+*= 考慮在最后定價(jià)上下幅度在 510%左右。 本項(xiàng)目租金價(jià)格定位項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 綜合配置 建筑品質(zhì) 裝修檔次 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 10% 15% 15% 25%朝外 MEN 10% 32023銀河 SOHO 30% 70000人壽大廈 20% 45000優(yōu)唐 UTOWN 1 1 1 1 40% 50000本案 1 1 1 1 1 100% ｘ■ X=35555*10%+*30%+*20%+49504*40%= 由于項(xiàng)目所處具有特殊商業(yè)價(jià)值地段，所以其價(jià)格在相似類產(chǎn)品的比較作為定價(jià)基礎(chǔ)后，仍應(yīng)該考慮區(qū)域的特殊性對(duì)寫字樓價(jià)格的影響 ，價(jià)格區(qū)間可在 5000060000元，均價(jià)在 55000元/平米左右 .注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格本項(xiàng)目售金價(jià)格定位117商 業(yè) 118一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析119本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)綜述n 本區(qū)域商業(yè)氛圍和區(qū)域的特殊性及目前市場(chǎng)土地供應(yīng)飽和現(xiàn)狀，為商業(yè)市場(chǎng)奠定了不可或缺的基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無(wú)法比擬的。n 目前本項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目較少，但市場(chǎng)還未飽和，以 SOHO中國(guó)項(xiàng)目為例，銀河 SOHO目前商業(yè)在售，朝陽(yáng)門 SOHO商鋪正在招商，但是由于地理位置原因，這兩個(gè)項(xiàng)目與雅寶路隔二環(huán)相望，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成規(guī)模性商業(yè)氛圍。n 本商圈業(yè)態(tài)較為集中，主要針對(duì)俄羅斯以及遠(yuǎn)東貿(mào)易，產(chǎn)品涉及到成人服裝，兒童服裝，鞋帽，皮草，小商品批發(fā)零售等。120朝陽(yáng)門區(qū)域在售商鋪統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目 信息朝陽(yáng)門 SOHO二期商鋪面積 30300平米，價(jià)位在 616萬(wàn)/平米，租金在 1620元 /天 /平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。朝陽(yáng)門 SOHO三期銀河 SOHO商鋪面積 50500平米，價(jià)位在 618萬(wàn)/平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。作為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑，產(chǎn)品前期定位會(huì)比朝陽(yáng)門 SOHO稍高一些。SOHO銷售狀況整體較為樂觀， 2套 /天，但前期成交客戶會(huì)有一部分后期資金跟不上，陸續(xù)有部分房源退回。121本區(qū)域商業(yè)性質(zhì) 122本區(qū)域未來供應(yīng)情況n 本區(qū)域土地資源供應(yīng)有限，目前無(wú)可供應(yīng)土地，未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)必然是危舊房改造拆遷，項(xiàng)目操作周期長(zhǎng)，資金量大。n 較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，除本項(xiàng)目外不會(huì)有其他項(xiàng)目入市。123二、區(qū)域商業(yè)案例分析124本區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析商業(yè)個(gè)案 ——萬(wàn)邦科貿(mào)大廈項(xiàng)目規(guī)模： 總建面 50萬(wàn)㎡開盤時(shí)間： 2023年電梯 : 富士達(dá)電梯空調(diào)： 中央空調(diào)項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng) 區(qū)外交部南街 10號(hào)租金：一 層約 800元 /平米 /月二十 層約 400元 /平米 /月業(yè)態(tài)：120層 全 為 小型商 業(yè) ， 經(jīng)驗(yàn) 皮草 為 主， 夾雜 少量服裝、美甲等其他綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒有扶梯，典型俄貿(mào)易形式。125商業(yè)個(gè)案 —老番街項(xiàng)目規(guī)模： 8600平方米開盤時(shí)間： 2023年 8月 2日項(xiàng)目位置： 怡景園二期的底商朝陽(yáng)區(qū)朝外市場(chǎng)街出租價(jià)格：30006000元 /月 /攤位，物業(yè)租約最早到2023年，有轉(zhuǎn)讓攤位業(yè)態(tài)： 小商品批發(fā)、零售攤位數(shù)量： 800余個(gè)綜述：作為怡景園二期的商鋪，其配套設(shè)施較為完善，有扶梯，但其業(yè)態(tài)較為雜亂，屬于百貨式小商品批發(fā)零售。126商業(yè)個(gè)案分析 —朝外 MEN項(xiàng)目規(guī)模： 開盤時(shí)間： 2023年 7月 26日物業(yè)費(fèi)： 6元 /平米 /月出租價(jià)格： /月 /平米項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng)區(qū)朝外大街 26號(hào)業(yè)態(tài)： 地下一層至地上三層以經(jīng)營(yíng)服裝為主綜述：作為小型商業(yè)形式，與本案有相近之處，朝外 MEN3層以上為住宅，共計(jì)166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經(jīng)營(yíng)服裝為主，購(gòu)物環(huán)境較為舒適。127商業(yè)個(gè)案分析 —國(guó)星大廈項(xiàng)目規(guī)模： 3500平方米樓層： 7層建筑類型： 老式板樓出租價(jià)格：約 300元 /平 /月，近期活動(dòng)一年免三個(gè)月房租項(xiàng)目位置： 雅寶路 7號(hào)業(yè)態(tài)： 兒童服裝綜述：作為老式的樓房改造成目前雅寶路區(qū)域最大的兒童服裝批發(fā)集散地，國(guó)星大廈成功轉(zhuǎn)型，沒有扶梯，有一部 1000KG的電梯。128商業(yè)個(gè)案分析 —雅寶大廈項(xiàng)目規(guī)模： 10000平方米物業(yè)類別： 寫字樓、商鋪出租價(jià)格： 一層 380/月 /平米， 27層 209/月 /平米項(xiàng)目位置： 雅寶路 6號(hào)業(yè)態(tài)： 服裝、鞋帽綜述：雅寶路上老牌服裝鞋帽商場(chǎng)， 17層主營(yíng)服裝鞋帽，未見到其他形式業(yè)態(tài)。129商業(yè)個(gè)案分析 —天雅大廈項(xiàng)目規(guī)模： 52180平方米樓層： 地上 9層、地下 2層電梯： 5部直梯、 26部滾梯價(jià)格： 售： 30000元 /平米租： 700元 /平米 /月項(xiàng)目位置： 雅寶路 2號(hào)業(yè)態(tài)： 以服裝批發(fā)、零售為主綜述：天雅大廈，是目前雅寶路區(qū)域最現(xiàn)代化的購(gòu)物商場(chǎng)，可以與任何一家現(xiàn)代化的百貨商場(chǎng)相媲美，也是本項(xiàng)目商業(yè)重要的潛在對(duì)手，其共設(shè)有８００余個(gè)精品鋪位和４００個(gè)機(jī)動(dòng)車位，每個(gè)店面２０～５０平方米， 讓其逐漸成為雅寶路的領(lǐng)導(dǎo)力核心。130三、市場(chǎng)需求及客群分析131區(qū)域客群總體描述n 一部分對(duì)雅寶路區(qū)域認(rèn)可的客群n 長(zhǎng)期從事商業(yè)投資的客群n 長(zhǎng)期從事對(duì)俄貿(mào)易的客群n 區(qū)域內(nèi)需要擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家132本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價(jià)值n 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)充以及商業(yè)投資客必然會(huì)成為本案的主力客群n 租賃型客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)房型客戶 .n 區(qū)域價(jià)值繼續(xù)升溫，吸引其他地區(qū)商業(yè)投資本案客群分析133目標(biāo)客群的比重 共性：? 看重區(qū)域價(jià)值? 注重投資回報(bào)? 了解區(qū)域行業(yè)差異性：? 自購(gòu)商戶更看重項(xiàng)目位置與雅寶路商圈的關(guān)系，便于將老客戶帶過來。? 投資型客戶，更看重租金回報(bào)。134四、商業(yè)形象定位135商業(yè)形象定位自身?xiàng)l件：? 區(qū)位：東二環(huán)，城中央? 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對(duì)俄貿(mào)易集散地，直線距離雅寶路僅 280米? 規(guī)模： 16層， 4萬(wàn)平米? 配套：每層 6部扶梯、 13部直梯? 自身利好：公寓項(xiàng)目居住的大多為俄國(guó)來本地采購(gòu)商品的商戶我們是中高檔商業(yè)中心雅寶路從此又多了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)力核心136商業(yè)業(yè)態(tài)定位百貨批零、玉石：? 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。? 通過我們走訪接觸外國(guó)客人，玉石在他們眼中價(jià)值不高，這些人群主要接觸有紅金等具有異國(guó)特色的寶石金屬類。服裝、鞋帽：? 雅寶路大多商業(yè)項(xiàng)目都經(jīng)營(yíng)服裝及鞋帽類商品，我們順應(yīng)市場(chǎng)格局? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，服裝鞋帽類產(chǎn)品同樣會(huì)有一定的機(jī)會(huì)餐飲、娛樂、高端百貨：? 本區(qū)域餐飲、娛樂業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場(chǎng)、優(yōu)唐 UTOWN等周邊。? 本項(xiàng)目擁有 24層公寓，有足夠的需求客群皮草：? 萬(wàn)邦大廈 120層全為皮草行業(yè)且剩余僅 2席空置鋪面? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，勢(shì)必會(huì)給皮草類行業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)？√√ √137商業(yè)業(yè)態(tài)示意家樂福式商業(yè)模式：? 一層為知名的快餐業(yè)、零售業(yè)：如快餐業(yè)：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、永和豆?jié){等等零售業(yè)：耐克、阿迪達(dá)斯、天王表、香水、化妝品等等? 二層以上為超市138本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)示意服裝或其他服裝或其他皮草或其他皮草或其他肯德基、好利來、永和豆?jié){及奧特萊斯式名品折扣店鞋帽或其他六層五層四層三層二層一層139本項(xiàng)目商業(yè)招商周期預(yù)判綜述：作為老雅寶路區(qū)域，市場(chǎng)的供應(yīng)量較少，但只要有供應(yīng)就會(huì)被消化， 20232023年，雅寶路區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量平均每年增加近 13萬(wàn)平米，因?yàn)楸卷?xiàng)目是現(xiàn)房，在不考慮裝修周期的前提下， 招商開始到正式營(yíng)業(yè)的周期大約 56個(gè)月的時(shí)間。140五、商業(yè)價(jià)格定位141142選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù)n 項(xiàng)目選擇 朝陽(yáng)門 SOHO三期、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（ 35％） 商業(yè)價(jià)值：商業(yè)前景（ 30％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（ 1５％） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（ 20%）143商業(yè)項(xiàng)目租價(jià)項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 建筑品質(zhì) 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡ /月）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 30% 15% 20%萬(wàn)邦 1 15% 400天雅 1 1 1 1 50% 700朝外 MEN 1 1 1 10% 200雅寶 1 1 25% 300本案 1 1 1 1 100% ｘ■ X=340*+700*+195*+*= /平米 /月 由于項(xiàng)目所處具有特殊商業(yè)價(jià)值地段，可根據(jù)具體樓層制定不同的租金價(jià)格， 租金價(jià)浮動(dòng)可達(dá)（ +） 50100%。注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格144商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 建筑品質(zhì) 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 30% 15% 20%朝陽(yáng)門 SOHO三期 1 35% 80000優(yōu)唐 UTOWN 1 1 65% 39118本案 1 1 1 1 100% ｘ■ X=91200*35%+*65%=58618元 /平米根據(jù)本區(qū)域市場(chǎng)需求量及市場(chǎng)大勢(shì)走向，開盤時(shí)定價(jià)可能會(huì)有較大浮動(dòng)。根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)一層的售價(jià)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)一層售價(jià)能突破 100000元 /平米。商業(yè)項(xiàng)目總體均價(jià)為 63000元 /平米。注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格145結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目目前出售市值大約 ，雅寶路區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)以及貿(mào)易市場(chǎng)平穩(wěn)走高，長(zhǎng)期看好，這對(duì)我們項(xiàng)目入市提供了先天的后勤保障，讓我們項(xiàng)目再面世必然更加風(fēng)華正茂。