【正文】 務(wù) 中心盈科中心 運(yùn) 動(dòng) 休 閑 會(huì)所、餐 飲 、商 務(wù) 中心、 銀 行、超市凱 富大廈 餐 飲 、商 務(wù) 中心、 銀 行華鵬 大廈 餐 飲 、咖啡 廳 ， 銀 行、會(huì) 議 室、商 務(wù) 中心通廣大廈 商 務(wù) 中心、會(huì)客室、餐 廳配套服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)111n由調(diào)查結(jié)果分析，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳、對(duì)外餐廳 (中餐、西餐 )、郵局及票務(wù)中心，是構(gòu)成本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)配套設(shè)施的主體 。120朝陽(yáng)門區(qū)域在售商鋪統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目 信息朝陽(yáng)門 SOHO二期商鋪面積 30300平米，價(jià)位在 616萬(wàn)/平米，租金在 1620元 /天 /平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。126商業(yè)個(gè)案分析 —朝外 MEN項(xiàng)目規(guī)模： 開盤時(shí)間： 2023年 7月 26日物業(yè)費(fèi)： 6元 /平米 /月出租價(jià)格： /月 /平米項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng)區(qū)朝外大街 26號(hào)業(yè)態(tài)： 地下一層至地上三層以經(jīng)營(yíng)服裝為主綜述：作為小型商業(yè)形式，與本案有相近之處，朝外 MEN3層以上為住宅，共計(jì)166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經(jīng)營(yíng)服裝為主，購(gòu)物環(huán)境較為舒適。服裝、鞋帽：? 雅寶路大多商業(yè)項(xiàng)目都經(jīng)營(yíng)服裝及鞋帽類商品，我們順應(yīng)市場(chǎng)格局? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，服裝鞋帽類產(chǎn)品同樣會(huì)有一定的機(jī)會(huì)餐飲、娛樂(lè)、高端百貨：? 本區(qū)域餐飲、娛樂(lè)業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場(chǎng)、優(yōu)唐 UTOWN等周邊。注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格145結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目目前出售市值大約 ，雅寶路區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)以及貿(mào)易市場(chǎng)平穩(wěn)走高，長(zhǎng)期看好，這對(duì)我們項(xiàng)目入市提供了先天的后勤保障，讓我們項(xiàng)目再面世必然更加風(fēng)華正茂。134四、商業(yè)形象定位135商業(yè)形象定位自身?xiàng)l件：? 區(qū)位：東二環(huán)，城中央? 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對(duì)俄貿(mào)易集散地，直線距離雅寶路僅 280米? 規(guī)模： 16層， 4萬(wàn)平米? 配套：每層 6部扶梯、 13部直梯? 自身利好：公寓項(xiàng)目居住的大多為俄國(guó)來(lái)本地采購(gòu)商品的商戶我們是中高檔商業(yè)中心雅寶路從此又多了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)力核心136商業(yè)業(yè)態(tài)定位百貨批零、玉石：? 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。123二、區(qū)域商業(yè)案例分析124本區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析商業(yè)個(gè)案 ——萬(wàn)邦科貿(mào)大廈項(xiàng)目規(guī)模： 總建面 50萬(wàn)㎡開盤時(shí)間： 2023年電梯 : 富士達(dá)電梯空調(diào)： 中央空調(diào)項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng) 區(qū)外交部南街 10號(hào)租金：一 層約 800元 /平米 /月二十 層約 400元 /平米 /月業(yè)態(tài)：120層 全 為 小型商 業(yè) ， 經(jīng)驗(yàn) 皮草 為 主， 夾雜 少量服裝、美甲等其他綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒(méi)有扶梯，典型俄貿(mào)易形式。n 目前本項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目較少，但市場(chǎng)還未飽和，以 SOHO中國(guó)項(xiàng)目為例，銀河 SOHO目前商業(yè)在售，朝陽(yáng)門 SOHO商鋪正在招商，但是由于地理位置原因，這兩個(gè)項(xiàng)目與雅寶路隔二環(huán)相望，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成規(guī)模性商業(yè)氛圍。滿足辦公人員基本生活需求等設(shè)施。適用于人流較大的空間使用，其表面質(zhì)感光亮高貴，天然紋理自然大氣。n投資戶及部分國(guó)企性質(zhì)下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 94目標(biāo)客群的需求 綜上表得出本區(qū)域購(gòu)買人群對(duì)物業(yè)的需求：n 區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶 ：在戶型面積、性價(jià)比以及可以擁有大戶室類型產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)注度相對(duì)較高。n渠道不暢，反應(yīng)速度慢n交易成本高，單位利潤(rùn)高n信用中介缺乏n貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)高86區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)帶給寫字樓項(xiàng)目的影響n雅寶路市場(chǎng)是 “ 蝴蝶形 ” 結(jié)構(gòu)形式的行業(yè)市場(chǎng)，造成買方和賣方兩者都是高度分散的區(qū)域特點(diǎn)，給寫字樓的出租出售帶來(lái)影響。地段尋址：繁華的商業(yè)中心216。 租售現(xiàn)狀：售完216。 售價(jià)： 30000左右（元 /平米） 216。 租金： 57（元 /平米 .天）216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 113000 平米 216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹豐聯(lián)廣場(chǎng)216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 地址：朝陽(yáng)門外大街乙 12號(hào)院 1號(hào)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 租售現(xiàn)狀：只租不售（已滿租）216。 售價(jià)： （元 /平米） 216。 建筑面積 ： 330000 平米 216。對(duì)將來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量和特殊客戶購(gòu)買需求而言， 本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性71二、寫字樓個(gè)案分析72本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案分析銀河 SOHO216。63本區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r本案64本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 65各項(xiàng)目購(gòu)買企業(yè)性質(zhì)明細(xì)表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主優(yōu)唐 UTOWN 以外資、合資公司為主泛利大廈 合資及中資機(jī)構(gòu)比例均在 40％以上聯(lián)合大廈 中小型中資公司較多豐聯(lián)廣場(chǎng) 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機(jī)構(gòu)昆泰國(guó)際 以大中型合資、中資企業(yè)為主朝外 Men 以中型內(nèi)資公司為主，投資較少尚都國(guó)際 中型中資公司為主，有部分合資機(jī)構(gòu)朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占 61％；合資公司的比例也相對(duì)較高，幾乎占總量的五分之一以上。其中 CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降 %；中關(guān)村和第三使館區(qū)由于有新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，空置率分別上升 ；金融街、東二環(huán)和東長(zhǎng)安街區(qū)域平均空置率則均實(shí)現(xiàn)了約 1個(gè)百分點(diǎn)的降幅。供應(yīng)量增加 2023年上半年，共有包括同方大廈 D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財(cái)源國(guó)際中心西座 (IFC)和安邦保險(xiǎn)大廈在內(nèi)的多個(gè)寫字樓入市。投資客 項(xiàng)目品質(zhì)高，總價(jià)低，升值潛力大，便于出租出售。167。n 產(chǎn)品從品質(zhì)定位 ——高端的公寓類產(chǎn)品。n 區(qū)域內(nèi)酒店配套齊全，多配有長(zhǎng)途電話，涉外頻道。 本案只要看清市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，抓住當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)，定位出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 ,必定會(huì)取得理想的效果。月n 戶型面積： 70120平米n 周邊配套：商場(chǎng)、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所、政府機(jī)關(guān)等。月n 戶型面積： 65110平米n 周邊配套：商場(chǎng)、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。公寓案例分析（ 1） 日壇國(guó)際36n 開盤時(shí)間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬(wàn)平米n 公寓二手房均價(jià)： 32023元 /平米n 租金： 6575元 /平米 n 多年來(lái)隨著區(qū)域商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張，也隨著區(qū)域商業(yè)在世界上的知名度不斷提高。區(qū)域公寓二手房?jī)r(jià)格情況戶型 面積 價(jià)格 單價(jià)昆泰國(guó)際公寓 1居 110 330 300001居 296 275092居 138 440 31884朝外 MEN 1居 70 220 314292居 129 400 310083居 170 525 30882京華公寓 3居 185 490 264863居 216 536 248151居 105 350 33333怡景園二期 2居 127 450 354331居 73 340 4057531區(qū)域市場(chǎng)租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 n 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶型 。n 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)用于銷售的公寓產(chǎn)品存量較少。o目前采購(gòu)商的范圍開始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來(lái)自東南亞、阿拉伯的采購(gòu)商。n 主要以服裝為主要貿(mào)易產(chǎn)品的市場(chǎng)交易仍將在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)占有該地區(qū)的主導(dǎo)地位。如中國(guó)人壽大廈、昆泰國(guó)際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， 朝陽(yáng)門 SOHO等 。 俄式偏好： 俄羅斯 偏好的裘皮大衣樣式及人造革箱包 等。 第三代 “ 集中商業(yè)型 ” ： 2023年，遷往三里屯 由于朝外大街是首都總體規(guī)劃中的市級(jí)商業(yè)中心，也是通往 CBD的重要通道，作為朝外大街二期改造工程的一部分，朝外雅寶路市場(chǎng)于 2023年 11月 1日正式遷往三里屯雅秀服裝市場(chǎng)，即麒麟大廈。雅寶路素有俄羅斯商人在北京的起點(diǎn)之稱，并逐步吸引了東歐國(guó)家以及非洲、阿拉伯國(guó)家商人均到此貿(mào)易。另外一個(gè)是雅寶路市場(chǎng) ,中國(guó)最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。n 工人體育場(chǎng) ：工人體育場(chǎng)位于項(xiàng)目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動(dòng)的首選之地。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。項(xiàng)目指標(biāo) 數(shù)值總用地面積 m^2總建筑面積 96000 m^2地上建筑面積 75000 m^2其中 可售：商業(yè)面積 36036 m^2 辦公樓建筑面積 15320 m^2 公寓建筑面積 4146 m^2地下建筑面積 21000m^2 商業(yè) 3962m^2 車位 416個(gè)11項(xiàng)目自身?xiàng)l件小結(jié)東二環(huán)邊，稀貴屬地大路暢通，小路 環(huán)繞日壇公園，天然綠肺兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢(shì)依雅寶路，傍使館區(qū)城市價(jià)值生態(tài)價(jià)值資源價(jià)值涉外價(jià)值本體 交通充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)12二、項(xiàng)目生存環(huán)境分析13項(xiàng)目環(huán)境分析 與項(xiàng)目關(guān)系最直接的兩個(gè)關(guān)聯(lián)圈，一個(gè)是朝外商圈，該商圈可以作為一個(gè)獨(dú)立的、成氣候的以商務(wù)為主的商圈立名北京 。216。 第二代 “ 大棚型 ” ： 1999年，遷至朝外大街 隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場(chǎng)由于長(zhǎng)期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占?jí)壕G地、火災(zāi)隱患等問(wèn)題，北京市朝陽(yáng)區(qū)政府決定對(duì)雅寶路市場(chǎng)進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)廳。n 商品：針對(duì)性極強(qiáng) 歐碼服裝： 各季服裝大量是特大號(hào) “ 歐碼 “ 。 15％35％21大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展n 寫字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫字樓。n 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn) ,也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。因?yàn)闁|歐貿(mào)易市場(chǎng)具有集中的特性，只要離開雅寶路，供應(yīng)商或購(gòu)貨商都不愿意去。 在住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會(huì)得到理想的銷售業(yè)績(jī)。 本案應(yīng)抓住市場(chǎng)客群變化的特點(diǎn)，在 推廣 方面 做針對(duì)性的推廣。區(qū)域市場(chǎng)近年價(jià)格變化30當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價(jià)在 31214元 /平米。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。項(xiàng)目配有 3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 n 均價(jià)： 4000065000元 /平米 n 銷售狀況 ： 在售n 物業(yè)費(fèi)： /平方米 n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺，有很大發(fā)展空間。n 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來(lái)源主要集中為俄羅斯等國(guó)家，涉外性強(qiáng)。n 產(chǎn)品從市場(chǎng)定位 ——小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主他們重視公寓的品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)配套要求完善，對(duì)交通出行要求便捷。目標(biāo)客群 理由個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 能滿足生活居住需要的面積，服務(wù)配套完善，總價(jià)低，適合過(guò)渡。這也是多年來(lái)的最低值。61空置率下降由于租賃和自用的需求依然強(qiáng)勁，北京甲級(jí)寫字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降 %。12 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個(gè)甲級(jí)寫字樓 “ 混居 ” 現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強(qiáng)這樣的大型公司所占比例不高。69本區(qū)域大戶室同 CBD寫字樓價(jià)格差異區(qū)域位置 項(xiàng)目名稱 片區(qū)租金 銷