【正文】 部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項目的作用。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。 物業(yè)發(fā)展建議 水景區(qū) 功能廣場 本項目南側(cè)的的小型功能廣場 ， 是本商業(yè)最集中的人流集散中心 ， 又是商業(yè)的標(biāo)志廣場 ， 其功能重要性不言而喻 。 價格制定策略 租金反推法 商戶名稱 店面位置 已有店面積 已有店租金 進(jìn)駐樓層 意向租金 權(quán)金城烤肉 北太平莊花 園路 1500 23元 /平米 .天 12層 視周邊消費人群 而定 ,2元左右 三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層 最高 /平米 .天 小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 1500 23元 /平米 .天 13層 2元 /平米 .天左右 欲望都市酒吧 北海后門 100 1層 24元 /平米 .天 商家反饋 從餐飲類經(jīng)營商戶反饋情況來看，對本項目承受租金基本在 23元 /平米 .天左右，休閑娛樂類在 2元 /平米 .天左右，我們針對這兩大主力業(yè)態(tài)的商戶承租價格及在本項目所占面積權(quán)重來進(jìn)行本項目的初步價格定位。 ； “酒吧寶貝” 活動目的 : ； ，并產(chǎn)生對此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對 本項目酒吧一條街的興趣。 媒體選擇 現(xiàn)場活動 旅游公司線路宣傳、平面媒體及戶外宣傳 現(xiàn)場活動 旅游商業(yè)綜合體 充分造勢 旅游資源 +特色餐飲 獲得認(rèn)知 文化展覽 深入人心 價值充分體現(xiàn) 水到渠成 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2023年 2023年 預(yù)熱期 強銷期 延續(xù)期 結(jié)案期 開盤期：在前期本項目形象基礎(chǔ)上 ， 主要利用戶外媒體以及報刊雜志繼續(xù)宣傳造勢 。 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 推廣原則 ； ； ，對宣傳活動和廣告表現(xiàn)的成功亦有著深刻的指導(dǎo)意義； ； ，故能否完成既定銷售任務(wù)也取決于推廣質(zhì)量； ，只有準(zhǔn)確科學(xué)地選擇媒體才能使推廣活動更加有效。 五、發(fā)展商原動力的邏輯 策略制定基礎(chǔ) 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 營銷推廣策略 優(yōu)勢挖掘 優(yōu)勢挖掘 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點提煉 售價提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 價值最大化 品牌提升 后期售價提升 整體概念營造思路及目標(biāo) 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 營銷計劃篇 銷售原則 , ， 、 政府名片 營銷策略 ，在營銷策略上采取漸進(jìn)模式，形成一炮而紅的銷售局面； 2. 采取平開平走或平開高走的價格策略。 根據(jù)消費者目前對懷柔的景點高認(rèn)知率先打造休閑娛樂品牌 發(fā)揮優(yōu)勢 利用機會 項目定位 消費者定位 ：市區(qū)團(tuán)體＋本地娛樂消費 購買者定位 ： 投資客＋休閑娛樂經(jīng)營機構(gòu) 產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點的休憩 型商業(yè)綜合體 形象定位 ：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源 五 特色商業(yè)案例借鑒 特色商業(yè)經(jīng)營成功總結(jié) 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。 ?京承高速公路開通 ， 時空距離適當(dāng)縮短 ， 有利于改善旅游客戶對片區(qū)的認(rèn)知 。 順義、大興、通州、房山 其他區(qū)域 休閑度假市場研究結(jié)論（一） 競爭區(qū)域 —主要來自 懷柔 區(qū)域內(nèi)競爭 核心競爭對手 重要競爭對手 一般競爭對手 1 懷柔區(qū)域內(nèi)部 2 昌平區(qū)域 3 密云等其他區(qū)域 ? 懷柔 是未來北京地區(qū)日常度假的重點區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項目未來的核心競爭對手； ? 昌平 在未來幾年內(nèi)仍會是會議度假的重要場所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項目的重要競爭對手； ? 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項目在個人度假市場上有一定的競爭，但懷柔區(qū)域相對更有優(yōu)勢； 經(jīng)營狀況 —總體經(jīng)營效益較差 ?從經(jīng)營狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項目有較好的盈利； 休閑度假市場研究結(jié)論（二） 高端度假市場存在一定的市場空間 對于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對度假酒店及度假村經(jīng)營成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營成功關(guān)鍵因素： ?高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級以上） ?強勢的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊） ?特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等） 其中 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。其中四星級以上的度假村各有 6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級。 ?高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域 ： 具有四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村共有 5家，數(shù)量居各郊縣之首。 ?高檔度假村和度假酒店供給不足 ：具有四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村僅有 3家。 消費者行為分析總結(jié) ?個人與團(tuán)體對懷柔認(rèn)識度較高 ?消費者對旅游休閑度假有較高需求 ?個人休閑目前主要度假選擇為農(nóng)家樂 ?團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村 ?對休閑度假的特色要求較高 ?本地沒有形成品牌的特色餐飲娛樂場所 客戶細(xì)分 度假村住宿 農(nóng)家樂 特色集中餐飲 休閑娛樂 北京背包客 北京自駕游 北京團(tuán)體 外地團(tuán)體 本地消費 消費人群 偏好 目 標(biāo) 營銷鏈分析模型 投資者 (開發(fā)商 ) 產(chǎn)權(quán)者 （小業(yè)主） 管理者 （商業(yè)管理公司） 經(jīng)營者 （租客） 消費者 市場競爭角度 北京休閑度假市場概況 發(fā)展水平相對較低 北京郊區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段發(fā)展水平還處于較低，基本處于觀光旅游階段，大量的培訓(xùn)中心都屬于國有性質(zhì)，市場化程度及發(fā)展水平較低。 訪談寫真（懷柔本地） 馬先生 ： 職業(yè)：某餐館老板 年齡：約 40歲 懷柔除了景點好像也沒什么吃喝玩的地方，平時也就是打打牌，沒什么其它娛樂活動，不知道懷柔有什么特色的餐飲娛樂的地方，玩的地方也就是夢幻莊園吧。 李女士 ： 職業(yè)：景區(qū)內(nèi)餐館經(jīng)理 年齡：約 35歲 在景區(qū)里吃飯的主要是個人來旅游的，團(tuán)體來旅游的很少在景區(qū)里吃飯，基本上在度假村里吃飯。 訪談寫真（旅游者） 張先生（夫妻 ） ： 職業(yè)：公司部門經(jīng)理 年齡：約 30 一般兩周會過來懷柔一次，平時工作壓力太大，和愛人一起出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要是看自然景觀，住宿吃飯會選擇農(nóng)家樂。 旅游商業(yè)消費者行為分析 市場調(diào)研 費用更便宜 時間安排 景點吸引力 個人偏好 外地旅游不方便0510152025303540%的被訪者回答是景點本身的吸引力， %的被訪者回答是個人偏好， %的被訪者回答時間更好安排， %的被訪者回答費用更便宜， %的被訪者回答到外地旅游更不方便。 ?片區(qū)在旅游人群中認(rèn)知度較高 。 ?服務(wù)人口要求 。 項目約束條件 項目界定 北京遠(yuǎn)郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強勢旅游版塊之間 要求大部分對外銷售的 主體建設(shè)完成的 分體式綜合商業(yè)項目 三 發(fā)展方向分析 正確的站位是確定項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提 懷柔南大門，離市區(qū)約 旅游商業(yè) 離北京一小時車程，京承開通后縮短至約 30分鐘 強勢旅游版塊 傳統(tǒng) 區(qū)域商業(yè) 北京大型 遠(yuǎn)郊商業(yè) 我們通過對項目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要求進(jìn)行逐一對位判斷項目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè) ?項目要求具有便捷的交通 ?項目具有密集的商業(yè)氛圍 ?項目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) ?圈層理論下競爭市場的情況 ?競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何 ?地區(qū)購物中心面積區(qū)間 。 項目 區(qū)域背景掃描結(jié)論 ? 項目所在地為北京市區(qū)和遠(yuǎn)郊生態(tài)度假區(qū)的知名景區(qū)之間 ， 懷柔區(qū)域中心邊緣 。 ?與北京市區(qū)的車行距離較遠(yuǎn)。 謹(jǐn)呈：宏懷房地產(chǎn)有限公司 一 項目本體分析 ?項目距北京市四環(huán)約 50公里 ?項目位于懷柔區(qū)南大門 ，距懷柔區(qū)中心約 。 規(guī)模 交通條件 區(qū)域資源 二 客戶目標(biāo)和項目界定 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 兩個基地 中影集團(tuán)生產(chǎn)基地 懷柔技術(shù)研發(fā)基地 兩組團(tuán) 雁棲組團(tuán)是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地 廟城組團(tuán)將