【正文】 方面日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)要求迅速提升。 ?自駕車出行度假占40%份額。 強化金融、商貿(mào)、文化、教育、物流、通訊、信息咨詢等綜合服務(wù)功能，成為珠三角最具輻射力的 綜合服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)中心。 湯泉畔 親山樂水的 溫泉養(yǎng)生 ，感受自然的 休閑旅游 ，滄海桑田的 人文歷史 ?溫泉特色、度假區(qū)最主要的功能 —— 溫泉養(yǎng)生功能 ?完善整合森林、溪流等資源，為度假配套的 —— 休閑旅游功能 ?整合人文歷史，增強區(qū)域活力與度假氛圍的 —— 古城觀光功能 享有多樣化的溫泉體驗 高爾夫、溯溪、登山、攀巖，山野運動匯，不僅僅只有溫泉 縛婁遺夢，東坡風(fēng)流，故國神游，多情應(yīng)笑我 國際化的管理團隊，尊貴的貼身服務(wù)，前沿健康的溫泉產(chǎn)品 98 項目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 形象定位 客戶定位 形象定位 區(qū)域度假臵業(yè)客戶總結(jié) 通過對珠三角度假項目的調(diào)研以及對客戶和專家的訪談及問卷分析，我們總結(jié)出珠三角度假客戶的分類： 頂級客戶 享受型客戶 事業(yè)型客戶 金領(lǐng)客戶 高級專業(yè)人士 中小企業(yè)主 企業(yè)、政府的中高層管理者 大型企業(yè)主、董事 高端客戶 企業(yè)會所客戶 珠三角度假客戶分類－大中型企業(yè)的老板、董事型客戶 珠三角度假客戶分類 —— 企業(yè)會所 金領(lǐng)階層特征分析 惠州高端客戶特征分析 珠三角區(qū)域客戶特征總結(jié) 頂級客戶 財富的積累程度，決定了生活狀態(tài)與需求的區(qū)分 大中型企業(yè)老板、董事階層 金領(lǐng)階層 企業(yè)會所 惠州高端客戶 龐大的財富支撐，有充足的私人時間 充足的財富支撐，有較多私人時間，愿意追求生活品質(zhì) 較有錢，但無閑 高品質(zhì)享受、保值 高品質(zhì)享受、保值，投資，考慮總價 投資、享受，承受總價能力有限 生活狀態(tài) 核心關(guān)注點 比較有錢，有較多私人時間，期望提升生活品質(zhì) 總價、升值、保值、標(biāo)簽 珠三角區(qū)域內(nèi)客戶特征需求細(xì)分 階段性客戶演變 ?行為決定空間 ?空間影響行為 —— 空間行為理論 階段客戶 LOW HIGH 空間行為擬合度 MATCH 競爭價值的增加度 HIGH 第一階段 第二階段 第三階段 VAULE 空間行為擬合度經(jīng)營：深圳惠州客戶為主，部分廣東省內(nèi)客戶 經(jīng)營：深、莞、惠區(qū)域 經(jīng)營：港澳、大珠三角客戶 108 項目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 形象定位 客戶定位 功能定位 國際一流溫泉度假區(qū)功能設(shè)臵原則 以溫泉為核心載體，在深度或廣度上設(shè)臵不同的體驗功能 環(huán)境的營造在最大限度親近自然，營造輕松的氛圍 功能設(shè)施重視家庭親情的體現(xiàn) 對更高層次的保健、養(yǎng)生的追求 在溫泉的外延功能（居住、餐飲）上形成特色，豐富體驗 功能復(fù)合（度假、商務(wù)），滿足客戶的外延需求 以地方特色的商品為依托 休閑 保健 養(yǎng)生 親情 外延功能 復(fù)合 衍生產(chǎn)品 本項目功能設(shè)臵 111 項目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 效率開發(fā)模式 開發(fā)節(jié)奏 不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險 開發(fā)時機 物業(yè)打造 房地產(chǎn)開發(fā)時機的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入 基于消費者感知價值的高效率物業(yè)打造原則 誠毅麗水云天啟動模式： 環(huán)境溫泉開發(fā)階段，以集中式度假酒店及溫泉主題園啟動，依靠經(jīng)營期望帶動度假物業(yè)的銷售 集中度假酒店 溫泉主題園 存在的問題： 1. 溫泉與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉項目沒有差異性，可替代性強，存在后期經(jīng)營風(fēng)險； 2. 前期資金積壓量大，開業(yè)前超過 2億的投資沒有任何收入，現(xiàn)金流存在斷裂風(fēng)險 珠海御溫泉啟動模式： 以投入較低的溫泉主題園＋外圍配套啟動，后期投入資金量大的酒店，降低資金壓力 ? 開發(fā)歷程： 1. 1998年 2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū) 2. 2023年 2月，一期建成四星級酒店（ 70間客房、 5個會議室） 3. 2023年，二期增加溫泉池和酒店客房 ? 啟動資金 1080萬（以露天溫泉池啟動） 一期 溫泉建設(shè) 一期 溫泉開業(yè) 一期 酒店開業(yè) 二期建設(shè) 1998 1999 2023 2023 2023 1997 2023 一期 酒店建設(shè) 1996 御溫泉盈利模式： 以溫泉的經(jīng)營為利潤的支撐點，超過總收入的一半，隨作項目知名度提升，目前酒店收入開始提升 ? 溫泉作為御溫泉的主業(yè)，為御溫泉的主要收入來源，占御溫泉總收入的 65%，其次為客房收入，約占總收入的 30%。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時 58分 46秒 09:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 :58:4609:58:46January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 09:58:4609:58:4609:58Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 9時 58分 46秒 上午 9時 58分 09:58: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 09:58:4609:58:4609:581/31/2023 9:58:46 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :58:4609:58Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:58:4609:58:4609:58Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 勝地鐘靈傳異事，巨人留跡寄蒼苔。 對度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗空間 ?對異質(zhì)文明的好奇 ?視野的開闊和見識增長、自我提高 ?對現(xiàn)實生活的逃逸、反思和整理 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 潛在的其他需求 復(fù)合需求高品質(zhì)購物 養(yǎng)生保健美食享受親子活動放松發(fā)呆 親近自然商務(wù)會議家庭聚會本報告是嚴(yán)格保密的。 ?70%的伴侶選擇為朋友， 40%為家庭成員。 18%30%35%38%40%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%主題包裝景觀設(shè)計文化性休閑設(shè)施人性化服務(wù)生態(tài)保護8%30%36%40%48%76%0% 20% 40% 60% 80%購物主題娛樂康體民俗美食自然風(fēng)光度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序 度假區(qū)的特色選擇排序 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 度假地選擇： 100300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)的空間優(yōu)勢 15%68%17% 1 0 0 公里1 0 0 3 0 0〉3 0 00 . 4 40 . 4 78 . 2 8 %0 . 0 0 0 . 1 0 0 . 2 0 0 . 3 0 0 . 4 0 0 . 5 0會不一定不會會 不一定 不會?對于自駕車游客來講，100300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。 香港 珠三角 珠三角 香港 珠三角 其他市場 其他市場 其他市場 旅行團 旅行團 個人游 個人游 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟期 商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 非商務(wù) 現(xiàn)狀 后期 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟 ?案例顯示，個人游（包含自駕游）客戶在忠誠度、停留時間、消費能力和置業(yè)可能性上均高于團隊客戶。 旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯 惠州“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)。 ?對于優(yōu)質(zhì)項目具有較高的忠誠度。 珠三角地區(qū)發(fā)達的經(jīng)濟為旅游消費提供了基礎(chǔ) ?珠三角作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，經(jīng)濟實力雄厚，人均 GDP將近 1萬美元。k International Airport 深度開發(fā)驅(qū)動 深度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 德國巴登巴登 —— 德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花” 是對這個城市最生動的描述 ?區(qū)位： 位于德國黑森林西北部的邊緣上的奧斯河谷中 ?水溫： 湯 池水 溫 徘徊 于攝氏 十八度至三十八度 。高形象： 立足歷史人文，主打高形象 182。基于旅游地產(chǎn)細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，最終實現(xiàn)全國度假房產(chǎn)標(biāo)桿品牌 182。k Blue Lagoon Shop at Keflav237。 ?泉質(zhì)： 堿性單純?nèi)? ?水溫： 泉口溫度 攝氏 4298度 ?療效： 有助于風(fēng)濕性疾病，運動器官障礙，關(guān)節(jié)痛，神經(jīng)痛，疲勞恢復(fù) ?住宿： 擁有飯店旅館 63家，民宿 13家，其他住宿設(shè)施 19家 ?核心吸引力 ?湯布院車站美術(shù)館 ?湯布院民藝村 ?古典馬車 ?日本民俗溫泉洗浴 ?金鱗湖露天溫泉 文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 專題美術(shù)展覽館，使游客對溫泉文化有直觀感知；可參與的民藝村手工制作，讓游客對日本文化有了親身體會 ?專題美術(shù)館最 多 ： 展出日本放浪詩人佐藤溪作品的由布院展覽館，湯布院金鱗湖美術(shù)館，由布院彩繪玻璃美術(shù)館，以音為主題的空想之森 Artegio，甚至連火車站都有展出當(dāng)?shù)匚幕拿佬g(shù)展覽館，可見當(dāng)?shù)厝藢γ袼孜幕闹匾? ?民藝村傳統(tǒng) 手作 ： 湯布院民藝村， 由九州各 處遷移過來 的江戶老房子 ，日本特色木玩具、吹玻璃、造紙、用溫泉水染布，處處體現(xiàn)了日本的傳統(tǒng)文化 美術(shù)館 美術(shù)館里的特色茶館 手工作坊及工藝品 文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 Dunton溫泉旅游度假區(qū)－溫泉及滑雪圣地 ? Dunton Hot Springs 知名溫泉高山滑雪勝地，由具有幾個世紀(jì)歷史的舊村改建而成，包括一個接待中心，私人別墅，圖書館，室內(nèi)室外溫泉 ? 周邊主要城市距離： 1. 1 hour drive to Telluride, CO (TEZ) 2. 1 hour drive to Cortez, CO (CEZ) 3. 2 hour drive to Montrose (MTJ) 4. 2 hour drive to Durango, CO (DRO) 5. 4 hour drive to Albuquerque, NM (ABQ) 6. 7 hour drive to Denver, CO (DIA) 水溫： 30－ 41度 水深： 物質(zhì)： 碳酸鹽、硫、鈣、錳 間歇式溫泉 復(fù)合資源驅(qū)動 溫泉成為跨越冬夏活動的紐帶，成為度假區(qū)不斷吸引游客的核心 夏天： 1. 騎馬 2. 釣魚 3. 瑜珈 4. 拳擊 5. 葡萄酒品鑒會 6. 徒步登山游 7. 圖爾斯山脈四驅(qū)越野 8. 木筏 9. 高爾夫 10. 自行車登山 冬天： （直升機輔助） 溫泉 復(fù)合資源驅(qū)動 復(fù)