成都西月城街地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位營銷策略方案(存儲版)
【正文】 廣告線 西街高峰雙子/橫空出世 現(xiàn)場線 一期自然客戶積累 西街 商業(yè)利潤可從深挖口岸價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、招商力等角度提升價(jià)格。 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格關(guān)系，詳見下表 : 各樓層業(yè)態(tài) /定價(jià)考慮 A棟 /到達(dá)式休閑娛樂業(yè)態(tài)，價(jià)格較高 樓層 鋪面建筑 面積（ m2） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 單價(jià)預(yù)期 (元 ) 總價(jià)范圍 （萬元） 按揭首付范圍 （萬元） 1F 50150 時(shí)尚花店 /飾品 /西餐 /酒吧 /咖啡吧 /銀行 20230 100300 50150 2F 3001500 中高檔酒樓、茶 樓、健身、保健等 10000 3001500 150750 3F 3001500 中高檔會(huì)所、茶 樓、健身、保健等 6000 180900 90450 各樓層業(yè)態(tài) /定價(jià)考慮 B棟 /社區(qū)功能式業(yè)態(tài)，價(jià)格相對較低 樓層 鋪面建筑 面積（ m2） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 單價(jià)預(yù)期 (元 ) 總價(jià)范圍 （萬元） 按揭首付范圍 （萬元） 1F 50150 餐飲店 /小超市 /時(shí)尚美發(fā)店 15000 75225 2F 3001500 中高檔餐飲、茶 樓、健身、保健等 7000 2101125 105563 商業(yè)裙樓定位體系 —— 布局 /建筑設(shè)計(jì) 位置布局 可考慮將社區(qū)入口設(shè)置在靠西城角街一側(cè)，盡量不破壞連續(xù)的商業(yè)體；同時(shí)，盡量將商業(yè)面積設(shè)置在臨西大街側(cè)，該棟可設(shè)置三層底商商業(yè)面積，將口岸效應(yīng)發(fā)揮到極至； 臨西角城街一棟盡可能少做商業(yè)。從市中心角度，可突出項(xiàng)目雙塔造型，制造強(qiáng)有力的視覺震憾力。 主力面積可分為 經(jīng)濟(jì)型兩房（ 65— 80㎡）約占總體量的 55%； 標(biāo)準(zhǔn)型二房（ 8095 ㎡）約占總體量的 35% ； 經(jīng)濟(jì)型三房（ 90110 ㎡ ) 約占總體量的 10% 。主力戶型面積控制在 40— 50㎡之間。凡是三者具備的均可成為其下手的目標(biāo)。 【居家中戶型客戶】 購賣二房中戶型物業(yè)的客戶 ，主要是 城西區(qū)域及輻射圈內(nèi)的首次居家客 為主。 機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)土地的稀缺 及住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目一直旺銷為本案帶來良好的市場基礎(chǔ) 威脅 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存在市場空白點(diǎn) 這將使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場威脅 眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)使本項(xiàng)目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影響項(xiàng)目商業(yè)部分銷售 結(jié)論：突破點(diǎn)發(fā)現(xiàn) 城市中心長時(shí)間無新項(xiàng)目推出 — 本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求； 市中心地段、供應(yīng)無競爭狀態(tài)，“城市一站式生活區(qū)”的便利性； 可規(guī)劃出彩立面、高端形象、順應(yīng)市場的產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格競爭力 … 市場之中，誰我們的客群？ 按照項(xiàng)目物業(yè)屬性，完成三類客群細(xì)分 —— 小戶型投資客 /中戶型居家客 /商業(yè)投資客 【小戶寓所客戶】 主要分為兩類： 主力客群是以 二次以上置業(yè)為主的城市精英 ，有相當(dāng)?shù)耐顿Y力與貨幣占有量，年齡 30— 40歲為主； 次主力客群為 首次置業(yè)過渡（中遠(yuǎn)期投資）的年輕城市精英 ； 這兩類客群的共性為生活在城市之中，看重城市物業(yè)的便利性、較大的增值量、快速變現(xiàn)性。 五城區(qū)非住宅新增供應(yīng) ㎡，同比 減 %； 五城區(qū)非住宅供銷比分別為 ，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然偏大。 產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn) / 城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長力強(qiáng)，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。 置業(yè)特征 /城市性置業(yè)，首選城市內(nèi)高性價(jià)比物業(yè)，成熟的商業(yè)配套，滿足他們對生活圈的深度依賴和適應(yīng)?？梢远▋r(jià)與現(xiàn)有項(xiàng)目拉開比較優(yōu)勢。 在大堂處理上，可設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加項(xiàng)目品質(zhì)感。 戶型示意 /一居室（ 40— 50㎡） 戶型示意 /二居室（ 65— 95㎡） 戶型示意 /三居室（ 90— 110㎡） 產(chǎn)品定位 —— 社區(qū)景觀處理 由于地塊面積較小，無法形成高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，考慮城市化都市風(fēng)格。 朝外 MEN 建外 SOHO 商業(yè)裙樓定位體系 —— 功能定位 功能定位：區(qū)域性休閑玩樂基地 /城市白領(lǐng)休閑玩樂的聚集場、玩樂場、游戲場。同時(shí)， 可適當(dāng)增加柱距，采用加厚樓板的建筑設(shè)計(jì)， 從而增加商業(yè)的開間與層高，將商業(yè)價(jià)值做到最大化。 核心訴求梳理方法論 項(xiàng)目興奮點(diǎn) 市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 客群敏感點(diǎn) 核心訴求 差異化營銷三大命門，挖出核心訴求 敏感點(diǎn) / 城市中心長時(shí)間無新盤推出 —— 本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求 機(jī)會(huì)點(diǎn) / 本案市中心地段、供應(yīng)無競爭狀態(tài) 引爆點(diǎn) / 本案可規(guī)劃的出彩立面、項(xiàng)目高端形象、順應(yīng)市場的產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格競爭力 核心訴求推導(dǎo)： 在城市核心區(qū) , 一個(gè)前所未有的創(chuàng)新產(chǎn)品 一座引領(lǐng)眼球的驚艷建筑 一種自由律動(dòng)的城市街區(qū)生活方式 是什么？如何準(zhǔn)確表達(dá)？ 產(chǎn)品推廣訴求主題： 西街 〃 雙子高峰 高層 〃 小寓 〃 炫街區(qū) 形解：近百米雙塔型建筑矗立西大街，在高層建筑并不多的成都 西門，堪稱地標(biāo)。自由街區(qū) 產(chǎn)品強(qiáng)化期 項(xiàng)目全程銷售控制體系 采用何種銷售管理模式？ 結(jié)合項(xiàng)目分期放盤的策略，如何控盤？ 在銷售過程中，如何控制銷售節(jié)奏？ 針對本案，如何達(dá)成速度最快與價(jià)值最大的完美平衡？ 項(xiàng) 目總 監(jiān) 本公司決策層 銷售部經(jīng)理 甲方出納 甲方會(huì)計(jì) （ 財(cái)務(wù)經(jīng)理 ） 甲方項(xiàng)目經(jīng)理 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 招商顧問 招商顧問 出納員 現(xiàn)場司機(jī) 接待員
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1